买卖双方需要带齐相关的资料前往银行并提出二手房贷款的申请，填写二手房贷款的申请表，把资料交给银行审阅，双方需被初步评价，贷款的年限以及金额。而且房地产评估机构需到房子处进行对房子的评估，然后才能根据相应的情况来判定，期间耗时需几个工作日，同时需缴纳500元的评估费用。
我们在购买二手房时，可能有各种各样的原因造成银行拒贷，如果房贷办不下来违约谁承担？ ??1、购房人自身的原因谁承担？ ??在办理贷款是购房人提供了虚假材料，或是有误的虚假信息造成贷款失败，需要贷款人自己承担违约责任。 ??很多情况是贷款人的个人征信不过关，如果个人的不良信用记录是非恶意造成的，一般情况下购房人跟银行协商，或是去其他银行办理贷款即可解决贷款问题。但如果是较为严重的逾期比如信用卡连续3次或两年内累计6次逾期，且金额较大，基本可以确定贷款失败，再如，很多年轻人在大学时申请过助学贷款，没有按时还款也会影响自己的信用记录，这些都是购房者自身造成的，需要购房者自己承担相应的违约责任。 2、卖房人的原因谁承担？ ??购买二手房时由于房屋的产权、房龄等信息也有可能造成办理不了贷款的情况，这种情况下，违约责任需要卖房人来承担，在购买二手房时，除了核对房屋的详细信息以外，在签订合同时也要明确违约责任和违约后的赔付。也有一些情况是因为开放商的疏忽少提交或是提交资料有误而造成的贷款审批失败，违约责任需要开发商来承担。 ??3、银行审批贷款慢谁承担？ ??购房人提供的材料和征信都没有问题，材料交上去迟迟没有放款，因为银行的审批周期较长，在约定的期间没有放款成功，贷款人可以按照合同约定主张银行承担责任。如果遇到政府政策变动或是银行的贷款政策发生变化，银行停止了房贷业务，双方可协商解决，协商不成也只能采用法律程序解决。
①对交易房屋产权进行调查 房者是否相符，是否有抵押或共有人等。 ②买卖双方签订二手房买卖合同 无论是房产赠与还是买卖，都需要进行房产转移，转移双方当事人都必须签订书面转让合同，也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中，必须包括双方当事人的姓名和名称住所、房地产权属证书名称和编号、房地产坐落位置、面积和界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、房地产的用途或使用性质、成交的价格及支付方式、房地产交付使用的时间、违约责任、双方约定的其他事项等。 过户 ③评估房产 正常情况下，房产评估需要找评估公司，此过程大约要5~7个工作日。 ④办理贷款 若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合，需要同时向公积金和银行进行贷款申请；若只申请商业贷款（按揭贷款），只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时最长的阶段。贷款办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 ⑤向房地产管理部门提出过户申请 二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，拿受理单。 过户 ⑥房地产管理部门核查。 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在15日内作出是否受理申请的书面答复。受理的核实申报的成交价格，需要根据对转让的房屋进行现场勘查和评估。 ⑦缴纳契税等二手房交易税费 国土部门出税单,买卖方(或经纪方代)缴过户税费。 ⑧房地产管理部门核发新的房屋产权证 双方当事人应凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。
1、买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 二手房购买流程需谨慎 二手房过户问题须知 7、银行贷款 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 (2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 (7）对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
首先去银行按揭贷款，分期付款。 目前商业银针对的贷款是只有房本的房屋,需要你准备的材料:你的收入证明,双方的买卖合同,双方身份证及相关身份证明材料;卖方的结婚证,及房本,相关身份证明材料。需要特别提醒大家，一定要注意你想买的房屋的房龄,国家对五年以内的房屋买卖时要求交很高的房税和契税的，我买的房子就是五年以内的，多交好几万的各种税，但是对于五年以上的房屋就没有多少税了。对于二手房贷款，目前几乎所以银行都可以办理。如果你是首次置业，你就比较合算，因为国家对首套房有优惠，一般情况是利率优惠8折，最低的有7折的，每个银行不一样。并且对于首套房，银行贷款可以首付30%，贷款70%，这样可以减轻首付压力。 另外，如果你是二套房，这就比较麻烦了，首先国家对二套房不但没有利率优惠，而且还需要银行上浮10%的利率，首付比例最低也是4折，这样会多交很多利息，以房价100万来算，多给银行至少30%的利息，首付不低于40万。 其次，给房主分期付款。 如果你问我和原房主之间是否可以分期付款，我告诉你不可以。你想，既然房主想卖方，肯定想一手交钱，一首交房。但也有特例。那就是你不想马上收房，等你什么时候把钱都付清了，对方才把房子交给你，我想你是不会这么傻，钱都交了一部分还拿不到房子。但是也有特例，那就是你们双方约定，那也是可以的。 首先，要签合同,约定过户时间,比如,你分两次付款,约定给完第一次款他帮你过户,或者是给了多少钱后他帮你过户，这很重要! 再有，在签合同时要注意房屋是否有抵押,冻结等情况。签订购买合同,注意上面的一些细则的约定,把收据和你们的购房合同最好放在一个合同中,最好在你合同下面留个备注,空开几行,让他签收据。另外，合同上一定要有夫妻双方的共同签字,和身份证号,最好留下双方身份证复印件。核实双方是否是本人,防止受骗。一定要合适他们双方是不是真夫妻,有些夫妻双方意见不合，会找人冒充自己另一半，这样签的购房合同是不成立的，大家一定要注意! 最后，如果你还是不放心,可以找到相关的房屋中介公司和你一起,帮你完善过程,这得需要你付一定的报酬，我是第一次买房子，对买房流程不懂，就找了房屋中介公司，我是付了房屋总价的1%作为他们的报酬，每个地方付费不一样。
1、购买二手房需要办理一些手续基本的有几点，第一点大家作为借款的方面，需要在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案，这时候我们要选择一下，尽量找一些优质服务价格比较低的公司。 2、第二点是大家在和买二手房的人确定购房意向后，大家需要提供公积金帐号，由我们选择的按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限，需要说明一下的是，如果大家资金和收入较少，应该多一些偿还年限，这样可以降低压力。 3、第三点是大家与二手房房主签定房屋买卖合同，由于交易中心要求不同，大家需要根据自己的地区的情况签订，这点可以咨询一下，很简单。然后大家就要准备贷款资料，审核贷款资质，一般审核时间很快，大家不必担心。 4、第四点是当按揭服务公司将初审后，大家的情况基本符合的话，就会把贷款资料交贷款银行审核，银行如果也通过后，按揭服务公司将安排大家与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费，这样我们的程序就看做好了。 5、第五点是一切准备就绪后，大家就可以到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行，这样银行就可以进行处理，在办理过户的时候一定要仔细，注意自己的房屋具体情况。 6、第六点是大家作为贷款人，当大家的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将会按照规定把大家的产证复印件和他项权利证明原件交银行，我们贷款的银行在收到大家的房产证和他项权利证明后，按揭服务公司将所贷金额发放给大家，这样整个程序就基本结束了。
1、二手房以及新房之间的选择对很多人来说都很纠结，那么先来了解新房的一些相关内容，那么新房的购房成本主要来自于购房款。将单位面积的定价乘以所购面积的平米数，就能轻易得出房款总价，而契税、公共维修基金、物业费和房屋面积补差价等杂费，可以推迟到交房时再做缴纳。除此之外，如果是贷款买房还要交纳一些诸如开发商服务费，以及贷款保险费等费用。 2、然而二手房的情况有如何，二手房还不仅仅只是购房成本上需要总结，还要包括中介公司的服务费，这笔服务费大约要占到销售总额的2.5%至2.8%之间。也就是说一套100万的房产要缴纳2.5万至2.8万的中介服务费，另外在所购买的二手房拿到房产证的时间，没有超过5年的情况下，还要缴纳契税1.5%、营业税5.5%和所得税1%等费用。如果是贷款买房，还要增加1000元至3000元之间的费用，同样会增加购房者的购房成本。
买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例。在这个环节，买方一般应在现场看房的同时，查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证;有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。 买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如"20万元作为首付款;其余资金申请贷款"等)，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。 由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。 为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此，购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。 银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。 买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续，并带旧土地证到土地局办理换证手续。 买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产的抵押手续。 银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。 购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续。
1、确定按揭服务公司 借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。 2、查询公积金 与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。 3、签订房屋买卖合同 交易双方签订房屋买卖合同，并且在合同签好后到所在区域的交易办理房屋过户手续。 4、审核贷款资质 借款人按照银行要求准备贷款资料，有些房屋会需要由指定的评估公司进行房价评估，并且由按揭服务公司进行初步审核。 5、签订贷款协议 按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。 6、办理房屋过户和抵押手续 借款人到房屋所在区的交易办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。 7、办理房产证和抵押证明 贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将房产证复印件和他项权利证明原件交银行。 8、银行放款 银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
流程：买卖双方须经过两步走 转按包括两个方面，一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记;二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为： 第一步，卖方向银行提出申请。 第二步，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。 第三步，卖方和买方签订住房转让合同。 第四步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算： 贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。 第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。 第六步，卖方与买方办理产权过户手续。 第七步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。 第八步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。
二手房按揭贷款的流程 ⑴递交材料，提出申请，买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。然后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。 ⑵评估，根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。具体多长时间会依据约定情况而定，一般3至5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。 ⑶银行审批，银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。 ⑷交首付，办理过户，审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。 ⑸买方办理房产抵押登记、保险手续，银行放贷，领到房产证后，办理房产抵押登记和保险。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。 贷款前咨询
第1日 递交材料，提出申请 买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。 工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。 第2-7日 评估 根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。 第8-10日 银行审批 银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。
一般情况下，拆除费用可以分为按工程量实际大小和估算收费两种方式。 第一种方式：按工程量实际大小收费 拆除工程由于具体项目不同，可以分成按平方米、组、项来收费，如瓷砖、地板、墙体拆除等可按平方米来计算。 暖气可以按组来计算门、窗、地台、老柜子等可以按项来收费。其中瓷砖一般在每平方米20元左右，墙体由于厚度和材质不一样可在每平方米50元至100元暖气可以找收废品的直接拆除，可以收他的收购费用而不用支付拆除费门、窗一般是20元至50元一套，但也有收废品的免费拆除的，他们可以再利用地台、老家具、护墙板等就得看具体的情况而定了，如果能找到收木柴的人就又可以省一笔了，支付方式都是先付款后干活。 第二种方式：估算，现场“看活定价” 这种收费方式一般是专业拆除队和水猫的收费方式。拆除师傅们直接到现场看活儿，然后在现场定价，如果双方谈好，就定时间进行拆除。这种“看活定价”的方式一般都是先干活后付款。
如今的二手房在城市已经司空见惯，很多人买不起新房，就将目光挪向了二手房，但是可要知道，二手房拆除费用，可一点都不低，很多人买到了二手房之后，本以为可以省一大笔钱，可是在二手房拆除的时候，便叫苦不迭，因为二手房拆除费用可是一点也不低，而且还有很复杂的程序，相当繁琐。 拆除工程由于具体项目不同，可以分成按平方米、组、项来收费，如瓷砖、地板、墙体拆除等可按平方米来计算。大家都知道二手房拆除的最大一项就是墙体了，墙体的拆除费用，也因墙体的厚度而有所不同，不难想象，墙体越厚，拆除也就越麻烦，费用也就相对比较高。 因此，在购买二手房的时候，毋庸置疑的就是要考虑二手房拆除的相关问题，因为大家选择二手房的时候，其中很大一部分原因就是二手房的价格优势，但是如果把二手房拆除费用算进去的话，二手房也就并没有多少的价格优势了，所以大家在买之前一定要考虑清楚。
首先，在二手房装修拆旧过程中会产生很多二手家具和家电，这里消费者不妨入手一下。把这些二手家具家电转手卖给二手房装修拆旧团队，如果给出一个中肯的价格的话，那么相信一定会帮助消费者节省很多资金和开支。 其次，就是关于装修拆旧团队的选择。一般情况下不建议选择知名拆旧团队，一方面如果是选择专业团队的话，那么势必要为品牌价值买单，价格自然也会有明显提升，另一方面，那些经验丰富技术完善的拆旧团队虽然在价格方面比较低廉，但是在质量以及效率方面也都有所保障，是消费者最佳选择。
二手房抵押贷款是指购房人以在房地产二级市场上交易的房产作抵押，向银行办理贷款，可用于购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。 住房抵押贷款，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份件、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。 二手房贷款期限最长不超过30年;贷款额度是房屋评估值的70%;贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，基准年利率是5.94%。 房屋抵押贷款条件：房屋的年限在20年之内;房屋的面积各银行要求不一;房屋要有较强的变现能力;一般要求商品房，公寓，商铺，写字楼。 二手房抵押贷款利率的信息包括银行的利率标准以及具体申请方面的流程，上文举例的是前者的信息，我们得知不同标准以及不同银行的二手房抵押贷款利率都是有所差别的，需要满足的条件也有很多，但是有一定可以确定，那就是二手房贷款期限最长不超过30年。除此之外更为重要的还是掌握合适的操作申请方法，并且在合适的地点时间办理，防止因为缺乏经验导致的麻烦或者损失。
在了解二手房抵押贷款的详细流程之前，首先让我们来了解一下二手房抵押贷款到底是一种什么样的贷款?让我们先来搞搞清楚，实际上，我们可以将其理解成买房的人以在房地产二级市场交易成功的房屋作为抵押向某个银行申请出来的一笔贷款款项，现在不少二手房抵押贷款一般都会用于购买住房以及车位等等需要大笔支出的款项，等满足了该种需求之后，再由买房的人通过分期的方式向银行还本付息。
⑴借款人先填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：①借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明②借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件③借款人具有法律效力的身份证明④符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明⑤抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据⑥购建住房的合同、协议或其他证明文件⑵银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。⑶借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。⑷借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。⑸贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位，借款人按月还款
1、提出申请 借款人向贷款机构提出贷款申请，并按照要求准备贷款资料。 2、提交资料 向贷款机构提交贷款资料，包括本人有效身份证、收入证明、工作证明、房屋产权证等。 3、房屋评估 贷款机构指定的评估公司对抵押房屋进行实地勘察、评估。 4、提交评估报告 评估公司将评估报告提交给贷款机构。 5、签订贷款合同 若借款人资质及抵押房屋均符合贷款要求，双方则签订贷款合同。 6、抵押登记 贷款机构凭房屋产权证、贷款合同到房管局办理抵押登记手续。 7、银行放款 办完所有手续后，贷款机构便可为借款人发放贷款。 8、按时还款 获贷后，借款人按照合同约定按时足额偿还贷款本息。 9、解除抵押 贷款结清后，借款人携带贷款结清证明、本人有效身份证等资料到房管局办理解除抵押手续。
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
遗 嘱 <br/><br/>立遗嘱人:李××，男，××年×月×日出生，汉族，现住 * * 市××路×号×室，身份证号:××××。 <br/><br/> 我今年78岁，在立遗嘱时精神清醒，由于年事已高，并患有高血压、糖尿病等疾病，可能发生意外，故立遗嘱，由于我握笔困难，由刘应良律师代我起草本遗嘱，由湖北诚信联合律师事务所刘应良律师、陶小平律师进行见证。遗嘱内容如下: <br/><br/> 1、将我位于 * * * 市××路×号×室的房产一栋(房产证号:××××)由儿子李××继承。 <br/><br/> 2、除上述房产外，我其余的财产按照国家有关法律进行处理。 <br/><br/> 3、我指定刘应良律师作为我的遗嘱执行人。 <br/><br/> 5、本遗嘱一式三份，我本人、遗嘱执行人、湖北诚信联合律师事务所各保管一份，继承开始时由执行人负责实施。 <br/><br/>立遗嘱人:李×× <br/><br/>代书人:刘应良律师 <br/><br/>证明人:王××<br/> 在场人:张 * *<br/><br/>时 间:二00九年**月**日
对房产,要写明详细地点,日后归何有所有.<br/>对不动产,写明归何人所有就可以了,遗嘱的形式本身并不重要,建议进行公证,公证人员会帮助立嘱人完成,且,经公证的非经另一份公证不能撤消,其他形式的证明其是否有效是关键.
依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。生前立下自书遗嘱，指定由原告一人继承涉案房屋。自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定，故该自书遗嘱依法成立，应受法律保护。现已离世，原告作为法定继承人，依据生前所立遗嘱主张继承涉案房产中所占份额的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。 告在涉案房产中所占份额较多，从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑，涉案房产归原告吴某1所有较为适宜，但应按被告应继承份额予以折价补偿，即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。
屋置换流程 第一步?→?置换登记 凡需办理房屋置换登记手续的居民须携带原房屋的有效证件原件、业主有效身份证以及同住人同意置换的书面证明材料，委托置换的，还需提供委托授权书。 第二步?→?价格评估 凡置换的房屋须作价格评估，评估中的初评，必须上门实地详细勘察，再经过专业人员的认真计算，进行复评，得出需置换房屋得评估价格。房屋置换人须提供配合并告之该物业的客观情况。 第三步?→?置换委托 凡确定置换意向的居民，在得到原物业评估价格后，可正式委托置换公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议并支付一定的咨询费。 第四步?→?签订合同 房屋置换委托后，由置换公司的专人具体负责为居民服务，推荐房源或寻找下家，陪同实地看房，直至居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书，确定房屋置换委托人和房屋置换公司的权利及义务。 第五步?→?办理手续 房屋置换委托人可以自行办理或委托房屋置换公司代办。在房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理有关手续，完成房屋交割的全过程。 第六步?→?物业交割 委托置换的房屋交付下家使用或由置换公司保存时，新置换的房屋在交割验收时，必须具备三个条件：一是委托置换的房屋原有户口全部迁出;二是室内物件搬空;三是水、电、煤气、通讯等费用全部结清。
房屋维修资金该交给： 1、这个问题很简单，当然是交给开发商了!很多开发商都会有一个账户，只要你把钱打进账户里就行，并没有很多程序。一般来说，公共维修资金是业主的，理应由业主自己决定，但现在各地基本上是由房管局代管。 2、物业维修基金管理办法中规定，成立业主委员会的小区，应该由业主委员会在指定银行设立专户，将维修基金转入专户存放并按规定使用，房管局相关部门进行监管。但实际上，各地发展很不均衡，北上广地区做得好一些，其它地区则很难做到由业委会管理。 3、由于业委会是一个松散型的、完全自发的组织，组织结构不稳定，能够坚持长久并良好运行的业委会目前不多，所以把这么一大笔钱交给一个极不稳定的机构来管理确实令人担心。
房屋租赁管理流程： 1、双方签订租赁合同 2、房主查看房客身份证，(可向公安局确认身份证).并索取复印件做为合同附件. 3、房客查看房主产权证明(可向当地产交易所进行确认)，房主身份证(可向公安局确认身份证.)及两证的统一(即产权证的产权人与身份证相同).并索取复印件做为合同附件. 4、合同签字(房主方)与产权证的产权人相同.如不相同需有产权人的代理委托书. 5、办理合租合同时，需有房主方的同意出租证明. 6、如果房主要求支付定金，也需要请查看以上证件，一般定金不要超过月租金的20%。
1、将租金与水、电、气费分开 如果将这些包括在房屋租金内，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利，所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。 2、将物业费与租金分开 物业费若纳入租金总额，则房东还需缴纳各种房屋出租税费，所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。 3、将房屋租金与车库租金分开 租金单独计算，其适用纳税费部分要少，可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。
房屋租赁流程 提供专业市场分析，在出租过程中，还将提供全权代理，令房屋出租更加方便快捷。 1、将租金与水、电、气费分开 如果将这些包括在房屋租金内，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利，所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。 2、将物业费与租金分开 物业费若纳入租金总额，则房东还需缴纳各种房屋出租税费，所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。 3、将房屋租金与车库租金分开 租金单独计算，其适用纳税费部分要少，可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。
房屋租赁流程： 提供专业市场分析，在出租过程中，还将提供全权代理，令房屋出租更加方便快捷。 1、将租金与水、电、气费分开 如果将这些包括在房屋租金内，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利，所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。 2、将物业费与租金分开 物业费若纳入租金总额，则房东还需缴纳各种房屋出租税费，所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。 3、将房屋租金与车库租金分开 租金单独计算，其适用纳税费部分要少，可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。
房屋按揭流程： 第一步：借款人在办理贷款前，需要查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行; 第二步：发展商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章; 第三步：贷款银行：信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批; 第四步：贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款。
房屋拆改流程如下： 第一步：成品保护 施工过程中难免不了会发生交叉污染和磕碰损坏等事情。因此施工前做好成品保护工作，显得尤为重要。 成品保护的对象可大致分为可移动对象和不可移动对象： 1、可移动对象：在正式施工前，可以拆除原有的固定设备，将他们转移到其他地方妥善保管。例如空调、橱柜、油烟机等。 2、不可移动对象：可在原地进行保护。例如地板、瓷砖、墙面和移门门框等等。 地板可铺设防潮垫和纸板，较为贵重地板可再加一层3~5mm的木板进行保护。瓷砖可铺设纸板与彩条布，接缝处用透明胶纸固定。墙面保护可利用报纸和美纹胶纸。防盗门和成品门可使用气泡膜加透明胶纸，一般需要进行双面包裹，以防止污染。还有家具、门窗、门槛、吊顶和地漏等等都需要做好成品保护的对象。 第二步：主体拆改 一、主体拆改内容 主体拆改内容主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等。主体拆改说白了，就是先把工地的框架先搭起来。在这里如果是老房子，还需要做空调移机什么的，方便以后刷漆。 拆除工程：拆旧（拆除原来所有的装修）、拆墙（拆除砖墙和混凝土墙）。 基础工程：新砌墙、砌粉管道、墙面处理、进户防盗门灌浆。 二、主体拆改的流程 1.设计图纸。在进行主体拆改前首先要做的事情就是先准备好设计图纸，按照装修设计图纸的规划进行主体拆改，没有装修图纸等于没有规划好装修内容，在这种情况下鲁莽地进行拆改是不适宜的。 2.原主体材料的留去。在拆改前期需要注意原材料是否有必要除去，比如原来的腻子如果是防水的那么就不用再铲除，可以直接使用的材料要保留下来。 3.墙体拆改。按照装修图纸指示进行拆墙、砌新墙。 墙面处理：如果原来的腻子是防水腻子，就不用铲了，不平就需要刷一层界面剂后刮一遍腻子找平。如果不是，全部铲掉重新做。腻子刮2-3遍就可以了。在墙面开槽的地方，应该用石膏封上，贴上真正的牛皮纸（扯不断的），再刮腻子。有空鼓或者裂纹一定要进行处理。 4.铲地皮，有暖气的拆掉暖气，换塑钢窗。 第三步：清理建筑垃圾 清理垃圾。拆改结束后会留下大量垃圾，这时需要施工队员清理垃圾以便进行下一步操作。 垃圾清除方式主要有装袋与散装两种方式。特别注意的是要请到具有专业证照的废弃物清洁公司到场处理清运。装袋式要注意安全，严禁从高层以抛丢的方式扔下造成巨大声响，散装垃圾则要做好捆绑的动作。
房屋抵押贷的具体流程： 1备齐资料，包括夫妻双方身份证户口本结婚证房产证购房合同或发票 个人账户最近半年的银行流水对账单 2向银行申请贷款，填写贷款申请书 3银行考核你的资料，会电话核实你的信息 4银行同意批贷，你与银行的人一起去房管局做抵押登记手续 5银行拿他项权证，放款。
第一步：成品保护 施工过程中难免不了会发生交叉污染和磕碰损坏等事情。因此施工前做好成品保护工作，显得尤为重要。 成品保护的对象可大致分为可移动对象和不可移动对象： 1、可移动对象：在正式施工前，可以拆除原有的固定设备，将他们转移到其他地方妥善保管。例如空调、橱柜、油烟机等。 2、不可移动对象：可在原地进行保护。例如地板、瓷砖、墙面和移门门框等等。 地板可铺设防潮垫和纸板，较为贵重地板可再加一层3~5mm的木板进行保护。瓷砖可铺设纸板与彩条布，接缝处用透明胶纸固定。墙面保护可利用报纸和美纹胶纸。防盗门和成品门可使用气泡膜加透明胶纸，一般需要进行双面包裹，以防止污染。还有家具、门窗、门槛、吊顶和地漏等等都需要做好成品保护的对象。 第二步：主体拆改 一、主体拆改内容 主体拆改内容主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等。主体拆改说白了，就是先把工地的框架先搭起来。在这里如果是老房子，还需要做空调移机什么的，方便以后刷漆。 拆除工程：拆旧（拆除原来所有的装修）、拆墙（拆除砖墙和混凝土墙）。 基础工程：新砌墙、砌粉管道、墙面处理、进户防盗门灌浆。 二、主体拆改的流程 1.设计图纸。在进行主体拆改前首先要做的事情就是先准备好设计图纸，按照装修设计图纸的规划进行主体拆改，没有装修图纸等于没有规划好装修内容，在这种情况下鲁莽地进行拆改是不适宜的。 2.原主体材料的留去。在拆改前期需要注意原材料是否有必要除去，比如原来的腻子如果是防水的那么就不用再铲除，可以直接使用的材料要保留下来。 3.墙体拆改。按照装修图纸指示进行拆墙、砌新墙。 墙面处理：如果原来的腻子是防水腻子，就不用铲了，不平就需要刷一层界面剂后刮一遍腻子找平。如果不是，全部铲掉重新做。腻子刮2-3遍就可以了。在墙面开槽的地方，应该用石膏封上，贴上真正的牛皮纸（扯不断的），再刮腻子。有空鼓或者裂纹一定要进行处理。 4.铲地皮，有暖气的拆掉暖气，换塑钢窗。 第三步：清理建筑垃圾 清理垃圾。拆改结束后会留下大量垃圾，这时需要施工队员清理垃圾以便进行下一步操作。 垃圾清除方式主要有装袋与散装两种方式。特别注意的是要请到具有专业证照的废弃物清洁公司到场处理清运。装袋式要注意安全，严禁从高层以抛丢的方式扔下造成巨大声响，散装垃圾则要做好捆绑的动作。 拆改顺序 拆改顺序一般来说是由上而下、由内而外、由木而土，可依照情况弹性调整顺序，拆除时多半先由天花板开始，接着再到墙壁、地面，而由于有些柜子与天花板连接，所以在拆除时要特别注意，避免塌陷的意外。 拆改时间 拆改时间点要特别注意，因为拆改工程的影响相当大，所以要尽量避开休息时间，尽量挑选在早上9点到中午、下午2点以后进行，切勿在夜间进行拆改工作，以免影响邻居安宁。 同时大楼有所谓的管理委员会，记得要签署施工切结书，载明施工时间、清洁费用、人员进出管制、相关要求保护措施。左右邻居则要先做拜访，让对方了解施工有可能造成的困扰与不便，减少后续的滋扰。
1. 买卖双方签订买卖合同。首先办理房天下资金托管需要买卖双方签订好二手房交易合同，办理时需要携带的。 2. 线上申请房天下托管。房天下的资金委托服务可以在线上进行申请，方便节省了各位购房者的业务办理时间。 3. 签署托管协议。申请房天下资金托管业务时，需要签署一个托管协议，根据签订的协议进行下一步的办理流程。 4. 买房打款到托管账户。开具了托管账户后，购房者即可将房款打入托管的账户内，即可保障资金的安全。 5. 账户冻结，保障资金的安全。 6. 满足解冻条件，申请支取。二手房交易完成后，也就是过户手续办理完毕之后，账户被解冻，房款即可被卖家领取。
房天下资金托管流程： 1.首先买卖双方需要提供已经签订的买卖合同。（在签订居间合同时，就可做房天下托管，并约定托管资金解冻节点及解冻凭证，提交所需资料，快当天就可以办理好托管申请。） 2. 通过房天下线上平台申请房天下托管。 3. 双方签署托管协议，根据协议进行下一步流程。 4. 买房将房款转到托管账户。该账户是银行的专用账户，可保障资金的安全。 5. 为保障资金的安全，房款进入到账户即被冻结。 6. 二手房交易完成后，如满足解冻条件，卖家即可申请支取。 7. 房款被卖家支取完成后，托管流程结束。（满足解冻条件以后，提交解冻凭证，凭借协议里的资金划转条件即可申请资金解冻。下午16:00之前发起解冻申请，可以在当日收到冻结款；在下午16:00之后发起终止申请，可以在下一个工作日收到冻结款。）注：如果提交资料有误，时间会延长。
情况一：私下交易的风险 很多业主在收到买方的首付款之后进行了房屋过户，买方承诺可以进行银行贷款进行后续房款的支付，然而由于贷款批准没有通过或没有贷款资格导致业主只能拿到一部分房款。虽然业主可以进行维权，但是产生时间和金钱的损失却必须考虑其中。 情况二：非法“黑中介” 由于市场上存在不正规甚至是非法中介，买家稍候不慎就会掉入陷阱。如该中介先让买家交首付款，之后以种种理由推诿购买事宜，乃至集体“跑路”，买家不仅无法拿到房产，首付款也无从追查。这也正是由于资金托管不到位，才导致了房产交易中各种诈骗行为的发生。
房天下资金托管服务主要涉及到四方：买方、卖方、托管银行、房天下托管。 流程： 一、把客户（买方）的房款进行资金托管，资金冻结在买卖双方托管银行的账户中。 二、办理完房产过户手续，凭借材料解冻函及新房产证复印件（契税票和受理通知书也可）办理资金解冻，房款被划到卖方账户。 三、如果交易不成功，资金返还买方账户。 另外房天下为买卖双方提供了专业的流程服务，根据二手房交易环节，把托管资金分为定金、首付款、尾款等，可对资金实现全程托管。
建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2005第3.0.18条规定建筑物阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。
你被房东给涮了，你们买的时候房子就有问题，他现在就是不处理你拿他也没办法。合同也没有保修义务的约定，你吃了个暗亏。
1、将租金与水、电、气费分开如果将这些包括在房屋租金内，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利，所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。 2、将物业费与租金分开物业费若纳入租金总额，则房东还需缴纳各种房屋出租税费，所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。 3、将房屋租金与车库租金分开租金单独计算，其适用纳税费部分要少，可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。
第一、买卖双方信息，包括名称，住址，联系方式，邮政编码，如果还有委托人的话，还需要委托人的相关信息以及授权委托书; 第二，是买卖物品的具体信息，也就是房屋的具体信息，房屋的位置在哪里，它的结构是什么样的，是剪力墙还是砖混，建筑面积有多少，这个建筑面积一定要是经过权威部门认证的，这样才不会对买卖双方产生纠纷。 第三，是房屋的价格标准和付款时间的约定，价格的计算一般是按照当前房屋所在城市的经济水平以及房屋本身的地段综合确定的，一般是以平方米为计价单位，平米数乘以单价就是总价了，当然，优惠的幅度也要在里面标示清楚。还有房屋的支付期限，是一次付清，还是先付一定定金，然后分期付清，如果是房地产公司开发的期房，那么合同中还要注明交房的期限，以及质量的标准。
提供专业市场分析，在出租过程中，还将提供全权代理，令房屋出租更加方便快捷。 1、将租金与水、电、气费分开 如果将这些包括在房屋租金内，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利，所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。 2、将物业费与租金分开 物业费若纳入租金总额，则房东还需缴纳各种房屋出租税费，所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。 3、将房屋租金与车库租金分开 租金单独计算，其适用纳税费部分要少，可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。
房屋检验的流程： 验房过程中需带一些小工具，相当于检测“仪器” 塑料盆、小榔头、塞尺、1只5米卷尺、万用表、计算器、签字笔、扫帚、小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳。 1检查墙面 检查墙面有没有裂缝，没个房间的每个角落都要仔细勘察。 检查墙面是否有空鼓，检查方式是用小锤轻轻的敲打墙面，有空响则有问题，可以用笔做一个记录。 检查墙面的接触线，是否是防水腻子，可以带瓶矿泉水，往墙上泼水，用手去摸，看手上是否有泥浆，没有的话证明墙面的耐水腻子合格。 2检查屋顶 检查屋顶天花板是否有开裂。 检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线，如果不是，在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。 3检查地面 检查地面是否平整。 检查是否有开裂和反砂：地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。 大面检查完，就开始检查细节了。每个房子的建筑施工单位不一样，质量和设计方面也有所不同，监理的专业性在这些方面就起到了很明显的作用。细节很重要哦，很多地方是我们看不到的，或是后期装修摆放家具会出现问题的。 4检查门窗 检查门窗的强度，以及门窗安装牢固与否。 检查窗的功能： a.门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象。 b.五金配件：必须齐全，位置正确，牢固 c.密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露。 d.门窗框，扇垂直，不弯曲 e.玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀。 f.窗子排水孔是否打通了，未打通积水会流入型材里。 5检查电路 检查插座和开关是否设置的合理，电路在装修中是否需要改造，一是看个人的需求，二是看房屋中插座和开关设置的是否合理，方便使用。 检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用，带个手机座充、或电笔插上就可检验电源插座是否通电，当然专业人员会采用专用插座检查。 房屋检验的流程 6检查水路 水路主要是体现厨房、卫生间中。卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管，看设置是否合理，再根据自己装修的需要来决定是否可更改，但具体改造的方案就要听专家的意见了。 出现问题最多的是，很多人都想改动座便器的下水管，已获得更多的空间，但改造座便器下水管需在楼下顶部的下水管路道进行改造，容易引起很多麻烦，为防止以后出问题楼下业主很难同意做这样的改动，所以不建议自己擅自改动（采用垫高地面的做法容易出现排水不畅），要听专业人士的意见。 7验燃气管路 燃气表是个很占空间的小东西，这个表的位置如何调整也要听专业人士的意见，必须由燃气公司改造，非常重要。 8验防水 这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。 验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(大于2cm)。然后约好楼下的物业和业主在24小时后查看其家厕卫的天花有无渗漏。 9验管道 这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。 还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有开发商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。
年，沈阳的楼市回暖势头，让各界都感受得到。买房，人们传统的习惯是“买涨不买跌”，当房价回升，市场热度回升的时候，许多在沈阳安家的人们，也是考虑出手的时候。贷款买房，是当下许多人的选择，贷款买房有讲究，315到来之前，小编和你一起看看如何贷款买房。 1） 放款速度 挑选一家合适的银行，首先应该看重的是放款的速度和审批效率，因为在现阶段信贷环境收紧后，业主对于尾款资金的拿钱的积极性有所增加，所以贷款买房批贷放款的速度直接影响买卖双方的成交心态，虽然各家银行的放款节奏均处在平稳状态，但是各家银行放款的情况都不同，购房人应该在贷款前仔细咨询，根据自己的条件选择速度较快的银行。 2） 了解银行政策 由于银行本身的资质和地位不同，所以对于购房人的工作和收入要求也不同。“伟嘉安捷”认为。购房人在贷款前需要了解不同银行的政策和门槛。有些银行侧重收入和工作背景，有些在购房人资质的基础上还要审查平时的交易明细，资金账目收支情况，所以购房人应该在贷款前了解银行的政策，做到“知己知彼”。 3）贷款利率情况 购房人如果申请房贷，还要看银行的贷款利率折扣情况，目前央行规定的五年以上贷款基准利率为4.90%，但是各家银行在实际操作中，会根据购房人的实际情况调整利率，目前沈阳各家银行的最低折扣利率是9折起，但是中资与外资银行对于购房人条件的不同，给予的利率也不相同，所以对于购房人来说贷款利率也是省钱的关键。 4）服务与办事效率 购房人在选择一家银行进行服务时，与工作人员的前期接触也应该作为选择银行的标准，包括贷款知识是否全面、提供的贷款方式是否最划算最适合自己，因为服务与办事的效率也是体现一家银行“软实力”的缩影，毕竟每个贷款买房的人都希望自己得到既舒心又划算的贷款服务。 在如今政策趋紧，信贷成本不断提高的购房环境下，只有在贷款时挑选好合适的银行，才能掌握好属于自己的“主动权”。
房产抵押贷款顾名思义就是指： 借款人以本人或者他人名下的房产作为担保物，向金融机构申请用于合法合规用途的人民币担保贷款。这也就说明这种贷款产品需要借款人提供相应的房产。
房屋赠与办理流程： 1)双方签订房屋赠与合同。 2)将赠与合同拿到公证处进行赠与公证(有城市仅需提供亲属关系公证，如北京)。 3)双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局，申请变更登记，房管局对房屋重新评估，之后按规定缴费、加名。 缴费情况：直系亲属间赠与只需缴纳契税、公证费，如父母子女加名、兄弟姐妹加名。非直系亲属的赠与要交契税、个税、增值税(以前是营业税)，如无血缘关系人加名。 需要注意的是，有些城市赠与受政策影响，比如接受赠与的人没有当地户籍，或者名下住房套数已经超过限定数量时，无法办理赠与、加名。
过户后出产权证的时间为15个工作日。贷款多长时间可以放钱是指多长时间可以放钱给房东，如果是的话，那么贷款的放款时间为房产交易结束后即自动转帐到卖家的帐户。 二手房贷款必须要房证和土地证，在办理整个贷款期间，两证一共需要用两次：一次是评估公司要给你的房子做评估报告，这是要你的两证原件查看后，他们留复印件的，待银行放款后，他们就会通知你去产权处做抵押，办理他项权证。 这个时候，你要把证放在产权处。但是与此同时，产权处会给你开具一张清单，此单类似一张收条，你在几个工作日后，凭此条去产权处拿两证及他项权证。
1、住房公积金贷款放款较慢。个人办理房屋按揭贷款,因为个人住房公积金贷款的利率低,不少人都喜欢申请这种贷款来买房子。然而同时,这种住房贷款的放款时间却最慢,一般需要等1-2个月左右的时间才会放款。如果慢一点,有些地区则要等6个月。 2、商业住房按揭贷款约为1个月。大多数申请房屋按揭贷款,都是在银行申请的商业贷款,而这种贷款相对于住房公积金贷款的放款时间要快一点。目前不少银行的放款时间在1个月左右。有些银行放款时间更短。 3、如果你想让银行快一点放款的话,可以凭收件收据放款,过户后3个工作日就可以放款了。需缴纳400元担保费。凭它证放款的话,一般要15到22个工作日才可以拿到产证,产证拿到后3到5工作日银行放款。
银行贷款结清后就可以到房地产管理部门申请注销抵押登记了，银行手续办完后会给客户一套东西包括： 1.房屋所有权证； 2.他项权利证； 3.注销抵押登记申请书（其内容为：客户XXX在银行的贷款已结清，现委托_________前去办理注销抵押登记）； 注意第3的空格处填委托人的名字，委托人可以是本人也可以是第三者； 带着以上东西和一张委托人的身份证复印件到房地产管理中心抵押窗口，把所有材料交上，他会给一张回执单，两个工作日后委托人带回执单和身份证原件领取产权证，这个时候产权证已经注销抵押了，就可以交易或办理其他事项了，房子也真正属于自己的了！
正常状态下的房子办理产权证更名需要7~10个工作日，以当地房产部门工作量为准。 若是贷款购房，当所有材料齐全的情况下，银行审批也需要7~10个工作日。
一种是协商解除。 双方达成书面解除协议，开发商退款你交纳的有关款项并支付违约金（双方可以约定），你退回购房发票、契税发票，并共同到房地产主管机关办理合同登记备案注销手续。 另一种是诉讼解除。 如确有证据证明开发商违约的，你可以向合同约定的争议解决机关要求解除合同，并要求开发商承担违约责任。法院判决（注意可能有一审和二审）生效后，你可以持生效判决要求开发商退款全部款项并支付违约金（如拒不执行的，你可以向人民法院申请进行强制执行）。此种方法周期长，比较耗费精力，且判决有一些不确定性。如果购房有按揭贷款的，还应当与银行三方共同协商清贷事宜。
解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。 向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节： ①打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等； ②去贷款银行申请提前还款； ③还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）； ④还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）； ⑤到银行贷后管理中心取解押材料； ⑥到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）； ⑦到不动产登记中心解押。 ⑧归档，完成解押。 注意：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。
1、注销登记申请书（已加盖银行或抵押权人公章）； 2、解除抵押登记协议（已加盖银行或抵押权人公章）； 3、银行授权委托书（已加盖银行或抵押权人公章）； 4、房屋所有权证原件； 5、他项权利证原件； 6、受托人身份证原件及复印件。 注：不同地区或有不同政策，详情请咨询当地不动产中心。 不动产登记中心会在房产证上盖上抵押注销章，其余材料房屋管理机构留存。解押完成之后，房子就可以正常走买卖流程，进行交易过户了。
1、甲银行在今年对于首次购房的在按揭客户，一般执行下浮10%-15%的优惠利率。 2、乙银行推出房贷业务执行下浮30%的优惠利率，正常客户可向银行申请。 3、乙银行审核房产和借款人资信。 4、审核通过，乙银行出资结清用户在甲银行的贷款。 5、用户在乙银行办理房贷业务并享受最新优惠利率。 对于房子的出让方来说，办理转按揭主要需要提供“转按”申请书 、有效身份证原件和复印件、《借款抵押合同》原件和“提前还款申请书”。购买方则需要备齐普通房贷的所有资料之外，与原借款人签订一份转让合同、协议或意向书。
1)双方签订房屋赠与合同。 2)将赠与合同拿到公证处进行赠与公证(有城市仅需提供亲属关系公证,如北京)。 3)双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局,申请变更登记,房管局对房屋重新评估,之后按规定缴费、加名。 缴费情况:直系亲属间赠与只需缴纳契税、公证费,如父母子女加名、兄弟姐妹加名。非直系亲属的赠与要交契税、个税、增值税(以前是营业税),如无血缘关系人加名。 限购情况:有城市赠与受限购政策影响,如果受赠人是被限购人群,也无法办理加名。
1)双方签订房屋赠与合同。 2)将赠与合同拿到公证处进行赠与公证(有城市仅需提供亲属关系公证,如北京)。 3)双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局,申请变更登记,房管局对房屋重新评估,之后按规定缴费、加名。
婚姻法司法解释规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 上述法定条主要适用于婚前一方签订合同按揭贷款购房，并支付了首付款，房屋产权登记于首付款支付方名下，婚后共同还贷取得产权证，离婚时房屋如何处理的问题。 处理方式为双方先行协商，协商不成时，法院将以“房屋产权归产权证上的登记方所有、剩余按揭款由产权证上的登记方继续偿还、产权证上的登记方对另一方进行补偿”的原则进行判决。
1.未结清贷款的房产 抵押消费贷款的房产必须是没有抵押的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行就已经拥有此房产的他项权利，如果再对此房产进行抵押，银行是不允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利。如果没有还清贷款重新贷款叫做同名转加按，现在央行已经明令禁止操作。 2.部分已购公房 已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房。因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行就无法操作抵押消费贷款。另一种是不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，银行无法取得他项权利，即银行没有了抵押权，所以无法操作这项业务。 3.未满5年的经济适用房 回迁房按经济适用房管理的，或者是纯经济适用房，根据目前国家的政策，未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，所以不能办理抵押消费。 4.未取得房产证的小产权房 对于小产权房产而言，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权，而没有所有权(现实生活中人们常称其为“房票子”)，即不能对房产进行处置，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。 5.房龄太久、户型太小的二手房 大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，房龄太久、户型太小的二手房，往往不具备抵押贷款资质，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。
房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。
对于部分卖房人而言，想要一下子凑够数十万或上百万的资金，到银行解抵押比较困难。所以，在北京二手住宅交易中，卖房人往往要向他人借钱解抵押。 “卖房人借钱的途径有三种，第一种是用买房人给的首付款解抵押；第二种是向中介机构借款用于解抵押；第三种是向第三方金融机构借钱解抵押。为了证明解抵押的资金来源，卖房人可以与借款方办理公证。”孔丹说，此类公证的目的是为了更好地保证资金安全，防止二手房交易出现纠纷。一旦卖房人借款后不用做解抵押，或是解抵押后不还钱，借款方可以依据公证书维护自己的权利。
过户的当天就应该让他把钱准备好,之前的合同签定条款里面多应该注明.其实这都是取决于双方的信任的程度,要是他之前把钱给你了,你不过户给他怎么办,或则说你过户了,他不给你钱怎么办,要不就则中 或则找一个中介机构 这样对您是有一个**的保障
如果原房主一套房子的拍卖价格可以还清银行贷款的话，具体拍卖哪一套由原房主决定，如果一套房子不足以还清银行贷款，两套一起拍卖。
不就是小产权嘛~~目前小产权房子没有房产证的。当然没有过户不过户一说。成员互相买卖可以自己立合同，找集体管事的做三方担保证明。然后交易~<br/>有房产证就跟普通的商品房产交易一样了，你可以打本地 房地产权登记中心 查询下房产权动态，然后询问下他们买卖问题。
可以 不到场，你儿子在国外，可以让你儿子到所在国家的 中国领事馆办理手续（公证）书，然后在到房产大厅办理过户等相关的手续就可以了！
这种的细节问题太多了，建议你直接联系律师！一般来说没满18岁，未成年人，我们这边是房产证不能过户在未成年人名下的。 联系律师了解咨询！房子如果是合法卖掉了，肯定是拿不回来。只能分卖房子的钱吧。
合同法》第一百八十六条又规定了：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定”。同时根据《城市房地产管理法》第六十条的规定：“房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……。”所以,已经过户的房子是不能撤消的,也就是说不能收回.<br/>除非,发生了合同法规定的以下情形:根据《合同法》第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：<br/>一．严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；<br/>二．对赠与人有扶养义务而不履行；<br/>三．不履行赠与合同约定的义务。也就是说，如果想撤销赠与行为的原因是这三种情况，即使已经办理了过户手续，那也同样可以有权撤销。不过要在知道撤销原因之日起一年内行使，过了时效就丧失撤销权了。
你奶奶留下的房子属于遗产，他的子女也就是你爸爸和他的兄弟姐妹都有权继承；你奶奶去世后，该房一直没有分割，应属于继承人的共有财产，要过户就应当各继承人都同意，都到场或委托代理人办理。
可以委托他人代理，但必须向房屋产权登记机关提供经过公证处公证的《办理房屋产权过户授权委托书》由被委托人执《身份证》《办理房屋产权过户授权委托书》代理你办理房屋产权过户手续。
房产在夫妻婚姻存续期内，如已出房产证，房产证上是一方名字，另一方可以到房管局直接办理增名手续，费用一百多。 除上面情况外，任何的增名、更名、改名手续，都相当于将房产全部或部分买卖或赠予给别人。按相关买卖或赠予的手续缴纳相关国家规定的税费。 按上面说的，你夫妻共有房产，需夫妻双方去办理过户手续，双方本人都要亲自到场。那就不存在一方在另一方不知情下过户给别人了。 除非一方能骗另一方去公证处办理一份全权委托一方去买卖过户房产的全权委托书。到公证处办理全权委托书也要夫妻双方本人亲自到场签名的。 如果房产证是单个人名字，就有可能单个人去卖掉房产。
如果AB是夫妻或者拆迁单只有B，你们可以算善意第三者取得。<br/>但现在AB是父子，他这种行为当然被允许，因为B无权单独处理双方的产权。<br/>“当时协议上虽然A没签字，但他是知道并同意卖房子的”，这个关键你们要拿出证据。<br/>只能尽量协商，少补点差价，如果打官司，也许你们除了原房款，可以得到一定的经济补偿，但是你们一定拿不到房子。
你先要去房产交易所问一下 他会叫你 去办一些资料 然后 他就会帮你弄了 先去 房产交易所问问吧 好像时间蛮长的
口头协议在法律上是无效的，在法院必须出具相关的书面协议才能证明你们的协议是有效的。而且书面协议上都要写的很清楚每一项条款和违约责任。朋友，你现在这种情况打官司很不理想，二手房买卖要过户才受法律保护。
