可以按照合同约定要求开发商承担延期交房违约责任。
各家公司不完全一样。比如健康路上天下城高层三千多每平米,可是文化路上有一家也是高层两千多每平米,优胜路上的一家高层两千多每平米。不过一般多层(即民住楼)在两千多每平米,但是有的地段好就贵,如火车站、二七商圈等,达到2800-3500每平米。
律师收房做些什么? 收房在法律意义上就是房屋的交付。通过交付,开发商完成交付买卖标的的义务。与此同时房屋灭失和损毁的风险从交付这一时点起也转移给买受人。这时,买受人开始成为业主。一般动产,标的物交付所有权随之转移,但是房屋作为不动产,以产权转移登记为所有权转移的临界点。另外,在房屋买卖中,共有面积、公共设施无法向单个的业主交付,在买受人领受所购房屋的同时,公共部分应相应的交付给物业管理企业,由物业管理企业代为管理。因此,房屋交付受到开发商和买受人的普遍重视。 在目前,信用缺失的大环境下,开发商为摆脱自己的责任在交房时,利用自己的交易地位,强制代收不应由其收取的费用。买受人也因对房地产法律以及技术不熟悉,提出一些不是问题的细节问题,在加上沟通方式不对,造成对立。于是,集体收楼就出现了。 收楼设计两个大问题,那就是权利和质量。在买卖合同签订时,开发商就做了两项担保,即权利担保和质量担保。1、开发商交房时应当保证所交付房屋是和法建造的并且没有设定抵押或其他权利担保的房屋。2、开发商交付的房屋应当符合合同约定的质量条件以及法律、法规和国际技术规范要求的技术指标。与此同时,开发商还要依据有关法律法规规定的从合同义务,如交付《住宅使用说明书》〈质量保证书〉等文件。 聘请律师受楼,就是律师以其专业知识为买受人收楼提供专业的法律指导,并就有关问题代理委托人进行协商。概括起来,律师收楼包括如下工作: 1、调查 调查开发商楼宇建造过程的合法性,审查有关批准件和证书,确认开发商开发的房屋合法并没有设定抵押权或没有出租等对所有权或使用权的限制性权利。 2、审查 审查开发商交房时应当交付的文件符合合同约定的条件或者法律法规规定的条件,并且文件内容合法、有效。 3、见证 见证有关行为或法律事实的存在,位与开发商进行协商提供证据或者证据保全意见。 4、协商 收买受人委托,就有关问题与开发商以及物业管理企业协商,寻求问题解决的方案。 5、签署有关协议 就与开发商达成的解决方案,签署有关协议,确保执行。 当然,上述问题的解决,一个有序的组织和协调一致的原则十分重要。只要组织得当,多数问题都可以解决。
集体收房的策略与技术(来自北京著名房地产律师秦兵,供大家参考) adaifeifei 发表于搜房社区-东方新地苑 维权经验:集体收房的策略与技术 ----: 版 2003-9-8 5:06:44 作者:秦兵 编辑:秦律师 今天有三名消费者拿着格式《商品房买卖合同》找到我,说现在已经要收房了,但是开发商委托了一家物业公司,要求消费者在入住前办理如下手续:交百分之二的专项维修基金、交百分之一点五的契税、一万元装修押金、一年物业管理费、签订物业服务合同、签订业主公约及房屋质量验收备忘录。 大家通过网络组织了六十多名业主,准备集体收房,目前对收房过程中的问题有如下不满之处: 一、专项维修基金应当先由房管局小区办管理,待小区业主委员会成立后交给业委会,如果物业公司收取后拒不移交怎么办? 二、契税应当由税务局收取,目前没有看到税务局要求物来公司代收代缴的书面文件,如果物来公司不转交此部分税金而导致业主无法办理房屋所有权证怎么办? 三、物业公司收取装修押金即无法律依据也无合同依据,既没有退还时间也没有不退还时的责任,显然对业主不公平。 四、物业管理费只有价格没有标准,大家不知道物业公司今后要提供什么样的服务,也不知道不提供服务时业主如何保护权益,在物业服务合同中业主只有付费的义务,没有监督的权利,而且当业主不付费时每天要承担千分之一的违约金,他们东侧的一个小区因为业主室内温度达不到十度而拒交物业三千元服务费一年,竞被法院判赔物业费用、违约金、利息、物业公司律师费共计九千元;如此荷刻的条件没有任何商量的余地,显然对将对产生巨大伤害。 五、业主公约同样只规定业主的付费义务,不保护业主的权利,即使有一些权利保护性的条款,也主要设定的比较模糊,例如反映情况要通过业委会、对质量不满意要先申请鉴定等,不仅不具备操作性,而且那些看似保护业主权利的条款实际上从程序上剥夺了业主的权利。 六、物业公司的态度是上述条款没有任何可以商量的余地,交钱签字后才能拿到钥匙,否则不但不给钥匙,而且也不许看房,同时业主还要承担违约责任。 我们与业主共同分析了业主提供的《商品房买卖合同》,发现在开发商起草的补充协议中设有交房条款,内容为:“买受人应当在约定日期与出卖人办理房屋交接手续,自200*年10月1日后房屋即归买受人所有,无论如何均由买受人承担全部房屋的风险与责任”。 经过与业主代表及其法律顾问共同讨论,同时邀请了部分专家,大家得出如下结论: 一、入住时间:根据补充协议的规定,10月1日以后房屋已经归业主所有,大家可以在此日期后直接入住。 二、费用交付:因为没有见到小区办委托物业公司收费的通知,所以不必支付专项维修基金;因为没有见到税务局的委托收税通知,所以不必交付契税;因为没有见到物业服务标准,且无法就物业服务合同达成协议,所以不必交付物业服务费用。 三、合同签字:因为业主认为物业服务合同与业主公约不但没有经过协商,而且无法保障其自身权利,根据《民法通则》与《合同法》规定,有权拒绝签订合同。 四、直接入住:考虑到房屋买卖合同中没有约定入住手续,而且业主已经支付完毕全部房款,故在双方没有达成协议的情况下,业主可以根据补充合同的约定,在10月1日后行使房屋所有权,而且即不需要支付任何费用也需要签订任何协议。 五、入住安全:考虑到物业公司的态度,如果不答应其条件而直接入住,将会引发暴力冲突,为了保证社会的安定性,大家一致认为在入住的当日应当先书面通知开发商与当地派出所,以保证出师有名。 六、人员分类:在六十多名业主中,有部分消极业主不愿意与物业公司发生冲突,建议此部分业主将根据物业公司的要求先行入住,同时严格履行有关物业的通知与要求,由他们承担物业公司的先期启动费用,违约与侵权事项日后再通过集资的方式以诉讼形式解决。 七、集体行动:部分不愿意交付违法费用的主动业主将每户集资五百元,共同聘请锁匠在10月1日后更换门锁,也有部分业主准备更换房门;为保证更换效果,大家一致认为应当在消极业主入住后再行动,因为此时房屋已经投入使用,水、电、暖等资源无法单独停止供应。 八、行动保障:考虑到此次行动可能发生侵害行为,全体准备参加直接入住的业主,在取得家人理解与支持后,由维权小组的发起人共同到美国友邦公司办理人身伤害保险,同时与周六周日进行为期两天的野外生存训练,以加强陌生业主之间的相互信任,强健体魄训练勇气,学会共同合作。 九、准备工作:为减少与物业公司的对抗,业主维权小组根据统战原则,将派专人负责与经办人员特别是保安队长进行协商,采用耐心说服、许诺、交朋友与物质补偿等综合方法,减少双方正面冲突,最后实现和平交接。 上述项目的操作目前正在准备施实中,可能未必如愿,但是大家认为与其直接投降,不如试一试,如果成功将每户可以减少三万多元的支出;此事如有新进展,我们向继续向各方面进行报道。 注意:此操作流程存有风险,各位看官要根据自己的健康情况与心理素质综合考虑,不要盲目照搬照抄;要认真学习党与政府的有关政策与文件,从思想上认识到各项组织工作的重要性,一切行动要在法律的范围之内,切不可打无准备之仗。
依据合同是可以的,一般是超过约定期限每日万分之一的 违约金!
没有什么具体格式,写明那些地方没有达到收房标准,提出您的要求,整改还是退房并约定好日期,要求整改一定要约定好实际交房日期以整改好为准
平稳中略有上升。杭州的房价并不和它的城市建设成正比,别留在那里了。
没有理由,协助办理产权是他的义务,你可以不要代理。
请说明什么地方。 有的地方经济欠发达,人口生育率低,外来人口少,这种地方的房价基本上不能支持它的上涨。 有的地方经济发达,外来人口多,房价将稳步上涨。也有的地方的房价近两年涨的太高将回调的可能性,比如前几年广东的房地产。 总的来说由于耕地保护和城市化进程的加快,经济的发展,人地矛盾突出,房价将稳步上升。
王立宏律师答:是否具备交房条件应根据合同或补充协议中约定的交房条件(包括房屋的交付条件、配套设施的完成情况等)为准。如果开发商在合同中承诺物业公司为外资公司,则开发商违约,可以要求开发商给予一定的补偿,但不具备退房条件。
北京市发改委预测,未来二手房的价格是下走趋势,不会上扬,价格估计在每平方米3000元-5000元左右。市民不应对房产抱有过高的期望值,市政府将及时通报一个地段的二手房交易信息。 但是中高档二手房的价格还是呈上升趋势
王震律师答:你所说的公摊是大了些,但公摊的大小是受综合因素影响的,板楼和塔楼,小区的配套实施的多少等都有很大的差别,没有一个确定比例的规定,你只有证明开发商把不该公摊的地方计入了公摊面积,才能认定开发商违约,否则不行。
这个问题其实很明确的可以肯定,女人们肯定大部分都接受不了租房结婚生活我觉得还得看人,如果婆家人和男方,人都不错的话,小两口可以暂时租一段时间房子如果想在工作的城市定居的话,可以贷款买一套房子啊——————————————————————————现在压力都很大,不是所有人都是富二代,结婚的话,对男方压力也很大的
第一步、估算家庭资金 购房之前,购房者应先要估算家庭资金,主要包括三方面:一是家庭存款和可变现资产、理财、债券等;二是家庭的平均月收入,包括利息收入及各种货币补贴等;三是计算家庭的日常开支。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备资金,得到家庭每月可以灵活运用的资金,加上家庭的积累存款,就可以简单估算出可用于购房的总资产。 第二步、考虑房屋的面积 房屋面积的大小直接关系到房屋的售价。因此,购房者在买房前应提前考虑家庭常住人口及所需房屋面积。另外需要注意的是,销售面积一般都是建筑面积,而日常所需的使用面积则与得房率息息相关。 一般情况下,多层砖混结构住宅楼的有效面积系数为0.7~0.8;而高层住宅楼的有效面积系数在0.7~0.75,低的只有0.65。因为购房者都是根据建筑面积付款的,所以有效面积系数的大小,意味着购房者花同样的钱,买到房子的使用面积的多少可能差别很大。 第三步、选择购房方式 目前购房的方式主要分为两种:一次性付款和贷款买房。如果购房者手头资金充足,可以选择一次性付款买房,这种方式不用支付手续费以及银行的贷款利息,往往还能得到优惠,而且手续简单。如果购房者资金不是那么充足,就应该选择贷款买房,这也是目前大多数人的选择。 第四步、衡量还贷能力 选择贷款买房要注意两个问题:可支配资金是否足够支付首付?是否具备还贷能力?首付能力和还贷能力的综合就是购房能力。由于贷款是固定的一项生活支出,这就需要购房者有相对稳定的工作及收入来源。同时,由于增加了贷款的支出,不可避免会对之前的财务计划产生影响,因此,在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划,以免购置房屋后对日常生活产生影响。 第五步:计算养房能力 计算养房能力,就要计算养房成本,除了每月要还的贷款,还包含了房屋税费、物业费、供暖费、热水费、装修费等等。将这些费用加总,与自己的收入进行对比,就可以衡量出自己是否具有养房能力了。 购房者在买房前一定要做好购房能力评估,才能避免日后过大的压力,买房还是要量力而行。
买房能力 所谓买房能力,就是说有多少钱可以买房,或者也可以理解为量入为出,有多少钱买多大的房子。 我们在进行每一项消费时都要依自己的状况而定,包括自己的工作状况、健康状况、情感状况等,因为不同的状况将对自己的消费所带来的后果产生不同的影响。 我们在选择房屋消费时也要根据自己的经济条件进行合理规划,切忌盲目攀比。 按照业内经验总结,如果是自住房屋,总价款应该控制在家庭年均收入6倍以内比较安全,每月按揭贷款额度不超过家庭收入的50%。 具体的预测方法可以从两个方面入手: 预测一:家庭净资产 家庭净资产,等于家庭总资产(包括各种有价证券、动产和不动产)减去家庭总负债。 但是,需要注意的是,测算家庭可变现用于购买房产的现金时,不能满打满算,在已经购买大病和意外保险的情况下,少要预留出家庭6个月的生活费,以防不测。 预测二:预期年收入 重点参考工资水平。这里的工资水平说的是实实在在可以保证拿到的那部分,有的人从事周期性极强的行业,在旺季和淡季的年份收入相差很大,如果计算比较保守的话,应该按淡季工资收入占比较大的权重来预期未来收入水平。
北京购房政策如下: 北京户籍: 无房可购买2套,首套普宅35%、二套普宅60%;有1套房可购买1套(未婚含离异限购1套,离异不满1年买房执行二套房标准)注:通州本区户籍落户满3年才可买2套;通州商住房记入全北京购房套数;北京法拍房也被纳入限购范围。 非北京户籍: 满足连续缴纳5年社保或60个月个人所得税前提,非京籍户籍个人或家庭限购1套房。
购房者在买房前要对自己进行购房能力评估,月供一般不得超过家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素,并通过购房能力评估计算器,计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价,以指导购房者理性购房。 进行购房能力评估之前要对楼盘价格了解清楚。目前楼市价格处于不断的波动过程中。在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少,根据该总价,您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积,并产生相应的组合方式。例如:您能承受的总价是40万,那么您可以购买均价4000元/平方米,面积100平方米的房屋;也可以购买5000元/平方米,面积80平方米的房屋等。由于市中心区和近郊区的房屋差价通常在800-1000元/平方米以上,大型城市差价更大,这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。 购房能力评估之前要选择好购房区域。第一步的价格准备之后,您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。购房区域从大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层,社区规模较小,价格高。近郊区配套有待完善,但社区规模大,价格较低。因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您,可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断,也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说,如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变,应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况,包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩,教育设施也应该考虑到位。 进行购房能力评估要清楚自己的偿贷能力。如果您准备一次性付款,那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款,就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出,这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时,由于增加了贷款的支出,不可避免会对之前的财务计划产生影响,因此,在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划,以免购置房屋后对日常生活产生影响。
就是看你是否有能力购房,或一次性付款购房,或贷款购房。如果是贷款购房,那就应该评估你的还款能力,即以你的月供与家庭月收入比来衡量,一般月供最高不宜超过家庭收入的50%。
1、计算首付能力 计算自己的首付能力时,一定要加上房屋的装修费用,因为你不可能住在毛坯房子里。 2、计算月供能力 如果你是贷款购房,你每月的月供应该控制在你月收入的30%左右,因为你不但要考虑到贷款利率上升的因素,还要考虑到你收入减少的因素。此外,你在贷款购房时,最好预留出一年的按揭款。 3、计算养房能力 养房的成本包括物业费、供暖费、24小时热水费,如果你购买的房子距离上班地点很远,你还要考虑到交通费用。
一、个人或家庭可支配资金 买房子要根据自己或者家庭的支付能力综合考虑。查看银行账户,清点资产,计算家庭的平均月收入和其他收入:租房收入、利息收入等,看看目前可支配的资金究竟有多少? 将所有可支配资金都用于买房是不理智的做法,应该保留部分资金满足日常的生活需要,以及预留资金用于应对突发意外。将这两部分资金扣除之后,余下的资金能否能够支付房款,以及满足日后的生活需要,就是衡量你购房能力的重要标准。 二、购房方式 目前购房的方式主要分为两种:一次性付款和贷款买房。如果你手头有足够的资金,那么你就可以选择一次性付款买房,这种方式不用支付手续费以及银行的贷款利息,往往还能得到优惠,而且手续简单。但是也存在一定的后续风险。如果你的资金不是那么充足,就应该选择贷款买房,也是目前大多数人的选择。选择贷款买房要注意两个问题:可支配资金是否足够支付首付?是否具备还贷能力?首付能力和还贷能力的综合就是购房能力。一般来说,建议,25-30岁购房者的月供占比在总收入的40%-50%以下,而35岁以上的购房者建议在总收入30%以下。最好能预留出一年的按揭款。 三、养房能力 计算养房能力,就要计算养房成本,除了每月要还的贷款,这其中还包含了物业费、供暖费、热水费等等。将这些费用加总,与自己的月收入进行对比,就可以衡量出自己是否具有养房能力了。
评估自己的购房能力主要分为以下三个方面进行考虑。 一、个人或家庭可支配资金 买房子要根据自己或者家庭的支付能力综合考虑。查看银行账户,清点资产,计算家庭的平均月收入和其他收入:租房收入、利息收入等,看看目前可支配的资金究竟有多少? 将所有可支配资金都用于买房是不理智的做法,应该保留部分资金满足日常的生活需要,以及预留资金用于应对突发意外。将这两部分资金扣除之后,余下的资金能否能够支付房款,以及满足日后的生活需要,就是衡量你购房能力的重要标准。 二、购房方式 目前购房的方式主要分为两种:一次性付款和贷款买房。如果你手头有足够的资金,那么你就可以选择一次性付款买房,这种方式不用支付手续费以及银行的贷款利息,往往还能得到优惠,而且手续简单。但是也存在一定的后续风险。如果你的资金不是那么充足,就应该选择贷款买房,也是目前大多数人的选择。 选择贷款买房要注意两个问题:可支配资金是否足够支付首付?是否具备还贷能力?首付能力和还贷能力的综合就是购房能力。一般来说,建议,25-30岁购房者的月供占比在总收入的40%-50%以下,而35岁以上的购房者建议在总收入30%以下。最好能预留出一年的按揭款。 三、养房能力 计算养房能力,就要计算养房成本,除了每月要还的贷款,这其中还包含了物业费、供暖费、热水费等等。将这些费用加总,与自己的月收入进行对比,就可以衡量出自己是否具有养房能力了。
房地产开发企业对购房家庭的申请材料进行初审,符合条件的,在本市自住型商品住房资格审核系统中填报家庭信息,并将联机打印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经购房家庭签字确认后,在审核系统中提交资格审核申请。 市住房城乡建设委会同公安、民政、社保、地税等部门,在20个工作日内,对购房家庭的房产、身份、户籍、婚姻、缴纳社保及个税情况进行审核。购房家庭可凭借摇号编号、申请审核人姓名、身份证件号码,登陆市住房城乡建设委网站查询资格审核结果。 通过购房资格审核的申请家庭,方可参加摇号。对审核结果有异议的,可以自资格审核完成之日起10个工作日内,持相关证明材料到市住房城乡建设委申请复核。 以上就是申请自住商品房需要提交哪些材料和自住型商品住房购房资格如何审核的介绍了,通过以上内容的介绍,更多的网友对于申请自住商品房有了更深入的了解。当然了,自住商品房的申请,也需要满足相关的条件才可以申请的。
1、谈妥价格后,购房者应签订认购书(附录样本),并交付一定额度的定金,双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金。认购书主要内容包括:认购物业、房价、付款方式、认购条件。 2、签完认购书后,售方应给购房者发放《签约须知》,内容包括:签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明。 3、完成以上环节,就该签订正式的购房合同了。
1、 计算首付能力 首先要计算下买房需要多少首付款,新房可以按照房屋总价乘以低首付比来计算。购买二手房,如果二手房评估价低于成交价,那么,个人需要准备比低首付比至少多一成的首付款。看看下图: 需要注意的是,如果买的是毛坯房,一定要考虑房屋的装修费用。 2、 计算买房税费 买房需要缴纳一定的税费,新房需要缴纳的税费有契税(1%、1.5%或3%)、房屋维修基金、交房时缴纳一年的物业费,北方城市还需要缴纳取暖费。二手房需要缴纳的税费就很多了,而且比新房高出不少,有契税、及附加税(按照5.6%征收,满2年免征)、个人所得税(一般为成交价的1%或两次交易差额的20%,满五唯一免征)、中介费(一般为成交价的2%至3%)等四项比较大的税费支出。新房的税费一般是在交房的时候缴纳,二手房的税费,是在过户的时候缴纳。因此,这部分的费用,也需要提前准备好。 3、 计算月供能力 如果是贷款买房,要考虑家庭的日常收入和支出,支出包括日常的吃穿住用行等基本生活开销,有孩子还需要考虑支出。另外,很多人买房时,借钱凑首付,有债务需要偿还,这部分也是需要考虑在内的。因此,贷款多少年,每个月月供多少合适,是买房人需要考虑的。通常情况下,月供应该控制在月收入的30%左右。此外,考虑到贷款利率上浮、个人收入减少等因素,在贷款购房时,个人好预留出一部分钱。 4、计算养房能力 养房的成本包括物业费、供暖费、燃气费、水电费、网费,如果买车了,还要考虑车位的费用。 很多人急于拥有一套属于自己的房子,首付够了就去买房,每个月工资的一大半都用于偿还月供,导致个人生活品质下降,生活压力加大。急于买房的心情,我们可以理解,但我们买房,是为了让自己的生活更好。所以买房前一定要先做购房能力评估,有多大能力买多大的房子,才能避免日后因买房压力过大而影响生活质量。
我是通过代理办的公积金贷款,下面是我办理贷款的主要流程: 1 买房后,开发商给我联系了公积金贷款代理律师,然后签了一堆文件,包括填了一张申请贷款的表,交钱 2 到公积金贷款海淀一部去做了个人信用评估(当然需要带一些文件:毕业证书,职称证书,身份证等) 3 律师通知到公积金贷款海淀一部签合同 4 一周后到交通银行去取贷款协议和收据,完成 所以虽然请代理得花钱,但很省事,如果大家工作忙的话,就请个代理帮你办吧,应该1个月办完