房条件及购房流程，有想在西安买房的外地户口的朋友可以看看哦。 1、购房合同及首付款发票(原件及复印件) 2、申请人1-2寸近期免冠照片 3、申请人及配偶身份证明文件：身份证原件及复印件、户口本原件及复印件(户口本应提供全部页) 4、结婚或离婚证明(原件及复印件)，未婚者提供本人签署的未婚声明(银行文本) 5、所在单位开具的收入证明，须加盖单位公章或人事部门章。(银行文本) 6、申请人所在单位经年检的营业执照复印件并加盖公章 7、外地户口申请人的暂住证(原件及复印件这个西安应该不需要) 8、申请人学历证明、学位证明等教育经历证书。(大专(含)以上须提供) 9、个人资信证明材料(请申请人尽量多提供，以便于银行核定贷款额度，缩短审批时间)，包括不限于以下内容： (1)个人资产证明材料，如：申请人或配偶名下的银行存单或活期存款交易流水记录(历史存款期限已超过三个月)、与工资相匹配的工资存折、国债、股票交割单(需加盖证券公司营业部公章或业务章)、信用卡消费记录、大额趸交保单、汽车行驶证及购车发票、房产证明(商品房买卖合同)及发票、公积金帐户对帐单等(原件及复印件) (2) 其他收入来源情况说明及其原始凭证(原件及复印件) (3) 执业资格证明(如注册会计师资格证、律师执业证)或相关专业学历证明 10、 自雇人士提供的资料(不限于以下)： (1) 公司验资报告及银行验资凭证; (2) 公司主要结算帐户近6个月的银行对帐单或储蓄存折流水 (3) 特殊行业的公司，提供行政管理部门颁发的“特许经营许可证”(如煤炭开采，须提供《煤矿开采经营许可证》) (4) 能够反映公司经营状况的业务合同，如订单、销售合同、与知名企业签订的代理协议、往来证明等。 11、 委托人人代办相关购房及申贷手续的： (1) 及经公证机关公证的授权委托书(原件2份) (2) 受托人身份证明(原件及复印件) 12、 贷款申请中存在保证人的，保证人需提供1-10条所需资料。 13、 如购房人为两人或以上时，须提供由公证机关出具的产权分割比例公证书原件。(如共同购房人为夫妻关系，且产权比例为50%，无需提供) 14、 在银行开立的存折或理财通卡(原件及复印件) 商业按揭贷款(首付30%) 贷款条件 1、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人; 2、贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁; 3、有稳定合法的职业和收入来源，有还本付息能力。 贷款成数 1、 住房贷款一般不超过购房合同总价的70%，最高不超过购房合同总价的80%; 2、 商业用房贷款最高不超过购房合同总价的50%; 贷款期限 1、 个人住房贷款最长期限为30年; 2、 个人商业用房贷款最长期限为10年; 贷款利率 1、 个人住房贷款利率在基准利率水平上下浮10%; 2、 个人商业用房贷款利率在基准利率水平上上浮10%;
地段篇 新房：近年市区新建楼盘不多，多建在近郊及远离市区的地方。 二手房：市区、热点地区随处可见二手房的身影。 交通篇 新房：相对二手房交通不是很方便，公交线路不多，有的楼盘道路不畅。 二手房：乡村核心区有密织的交通网络，交通环境自然优越。 外观篇 新房：外观新颖、现代感强，颇具视觉冲击力。 二手房：建筑外观较为保守、单一，以上世纪九十年代建筑风格为主。风吹日晒久了难免有发黄、裂缝之处。 户型篇 新房：大开间居室、关闭式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。 二手房：房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。 价格篇 新房：新楼盘普遍户型面积较大，单价较高，如此算下来总价自然不菲。 二手房：户型面积虽小但是其总价却相对较低，这也是吸引购买的重要因素。 物管篇 新房：大都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如绿化、保安、车位、电梯等物管较为完善。 二手房：大多由于其建成年代较早，因此并不具备完善、幼稚的物业服务。 区位篇 新房：大多新建楼盘地段偏远决定了市政配套、商业设施、氛围等不够成熟，有待进一步完善。 二手房：二手房凭借其占据乡村中心区的有利地势，整体商业氛围、购物环境、生活气息等十分浓郁。 升值空间篇 新房：升值潜力较为可观。 二手房：尽占天时、地利，升值潜力将进一步提升。 风险篇 新房：存在期房风险，现实与许诺不相符，如呈现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。 二手房：现房现卖，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者许多风险。 交易篇 新房：由开发商一手操持完毕。 二手房：交易手续、流程复杂，不易被购房者所掌握。
如果资金有限的话，对生活便利要求高的人，适合买市区差不多点的二手房，很多市区的二手房小区配套还是相当不错的，对生活品质要求高的人，可以选择远一点的新房，出行不影响的前提下郊区自然环境要好一些。
四招识破网上虚假房源 买房是一场旷日持久的“战争”，一步都轻率不得。无论打算买新房还是二手房，归根到底套路大同小异。 看房选房篇 一、四招识破网上虚假房源 网上找房时，当某套房的房价低于同区域均价很多;看房平台没有虚假房源的赔偿的承诺;图片与房源信息对不上;房源介绍不体现税费等关键信息。可能就是虚假房源。 二、五证不全房子不能买 买房者要警惕开发商虚假广告宣传。开发商常以“赠送面积”吸引购房者，但实际赠送可能是公用面积，购房者若独占可能面临法律纠纷。五证是证明房屋身份的合法有效证件，也是楼盘开发商具有合法性销售资格的证明，开发商必须五证齐全才能保证购房者买房后能拿到房产证。 三、看沙盘有门路 售楼处的沙盘要着重观察楼盘的楼间距、楼栋位置、朝向、小区规划等细节。朝向得看沙盘上的指南针来确定，不能凭感觉。采光可用激光笔照射楼房模式模拟日照，确定采光情况。 此外，沙盘上的楼间距与实际差距问题;配电站、化粪池等公共配套设施位置问题;小区周围空地是否会有高大建筑影响通风采光的问题，需要重点问销售了解清楚。 四、这些外部环境要注意 买房时除了关注房子本身的情况，还要关注房子外部环境，诸如噪音污染、光污染、漏水等情况。可选择晴天看房，观察是否有玻璃反射阳光的情形;暴雨之后，前往小区考察住宅的防水情况;在小区周边住一晚，感受是否有噪声对自己造成影响。 签约订房篇 一、定金与订金差别不只一字 定金具有法律效力，而订金没有法律效力，当收定金一方违约，定金可双倍返回，而订金只能返还原额。所以，买新房签订《认购书》时，留意认购书中写的是定金还是订金。而在二手房交易中，订金常作为“诚意金”出现。 交了定金后，若双方均不存在违约情况，仅对预售(销售)合同条款或相关补充协议内容难以达成一致而未签约，属于双方未能达成一致而互不违约，卖方应把定金全数返还买方，不涉及赔偿问题。 二、签购房合同要注意哪些条款问题? 合同的规范性至关重要，关系到双方的权益，一旦合同出错，维权就举步维艰。因此，签订合同时候，需要注意下面一些条款： 买卖合同约定的买卖双方办理各项手续时间，应前后对应一致;真实选择房屋的抵押状况，抵押情况和抵押权人要明确，抵押权人不可能为卖方本人;明确选择“按揭付款”还是“一次性付款”，明确勾选贷款机构，填写拟贷款金额及贷款批贷金额不足的解决方案;在主合同中应明确约定房屋交付时间，户口未迁出的，明确约定户口迁出时间。 三、买多人共有的房子要全部共有人同意 购买多人共同拥有的二手房，共有权人需全部到场，不能到场的需要委托代办，并提供公证过的《授权委托书》。未经全部共有权人同意签署的合同可能无效。 若卖方已婚，夫妻双方均需到场，若配偶不能到场，配偶为非共有权人需提供亲笔签署的《配偶同意出售证明》;配偶为共有权人，则需要有《配偶同意出售证明》和《授权委托书》。卖方离异的，需要提供财产分割证明(离婚协议、法院判决书)。 产权变更篇 一、如何防范卖家圈钱跑路和查封房风险? 买二手房周期长、流程复杂，可以通过资金监管规避房款支付风险，房子过户了房款才到卖家手里，防止“钱房两失”。如果担心签约后，过户前房子被查封，合同里写清楚：如遇到法院查封，则卖方应承担违约责任以及返还已付房款。 二、买二手房如何避免户口纠纷 产权变更以不动产登记为准，只有办理完过户手续之后才能交易初步完成。但房子出现违建、查封、政策变动丧失购房资格等都是影响房屋过户的风险因素。 在二手房交易中，因户口问题引起的纠纷越来越多，为避免纠纷，买房时，一是要求卖方出示户口本，并复印保留凭证，通过审查卖方户口本，可大致了解卖方家庭的户籍情况。二是，可前往公安机关查询交易房屋的户籍情况。 同时，交易时协商好户口问题，约定违约责任，最好让卖方预留一笔“户口迁出保证金”，确认房屋内所有人员户口迁出后，买方再返还保证金。 收房交割篇 一、二手房交房，不注意细节最易引发纠纷 买卖二手房最后一道程序是交房，物业交割最好遵循下面的流程：卖方腾空房子后，买卖双方到场，买方对附属设施、装修、附赠家电等进行验收，卖方结清水、电、宽带、燃气欠费，办理过户;物业费结清;确认卖方户口是否迁出，学位查询，买方进行户口迁移;领取钥匙、更换门锁;最后签物业交割单。 二、新房收房开发商说的这些不要信 新房收房时，一定要先验房，并查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、房屋实测面积报告等文件。 一定要警惕开发商的口头承诺“我们肯定会修的……”、“先交了费/签了字，再带你验房吧!”、“先收钥匙，再验房吧!”、“给你代办产权证呗!”。必须保持一个原则，先验房再确认、交钱、签字《住宅收到书》、产权证自己去办等。若发现问题要开发商出具维修保证书。 三、什么情况下可拒绝收房 开发商不能出具收房应该具备的资料：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、房屋实测面积报告;所交付的房屋不是你购买的房屋，其结构设计与原图不相符;房屋质量不合格、门窗等与合同的约定不相符;水电气等附属设施与合同约定的不相符;房屋其他项目与购房合同约定的不相符;合同未约定，房屋实际交付面积与原合同误差超3%的;房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
第一步、签定金合同 在这个环节，买方要完成两个主要工作： 1、产权调查 产权调查的重要性就不用多说了，谁也不想重蹈演员方子哥的覆辙，陷入产权纠纷。 购房者要核实房主是不是卖家、房屋是否被抵押、房屋是否被执法部门冻结查封、是否有一房多卖这几类情形。 2、个人征信调查 个人征信调查关系到办理贷款是否顺利，个人征信可以去央行征信中心在线查询，也可以去银行柜台咨询。 确定房屋产权不存在问题，自己也具备贷款资格后，购房者就可以签定金合同。特别提醒一下，征信查询很重要，这样可以避免因自己贷款问题无法履行买卖合同，最后被罚定金的情况。 第二步、签正式的买卖合同 在这个环节，买方需要准备首付款，同时申请公积金或商业贷款。 首付款一般建议买家做资金监管，为的是防止卖家将资金挪作他用。至于公积金和商业贷款则需要买家根据贷款额度来选择，选择公积金贷款，首付比例一般要更高，因为公积金贷款对二手房价值的评估一般偏低，给出的贷款额度也更低。 选择商贷相对简单，但银行审核评估也是必不可少的，对于5年内的房子来说，拿到足额贷款一般不成问题，超过这个年限的房子，贷款额度和年限可能会有一定程度的缩水。 第三步、核定价格、审核税费、查限购情况 这一环节是在房管部门完成的，买卖双方必须到场，按规定提交资料就可以了，不清楚的也可以提前问中介机构。 第四步、产权过户、缴费 这个环节也是在房管部门完成的，买卖双方缴纳相应税费，比如契税、增值税等。双方完成产权过户后，购房者会拿到相关的收件和收据，比如完税证明和过户完成的材料。这些材料是购房者换领新房产证的重要凭证。房产证下来后，银行就可以放款了。 第五步、交房 这个环节主要是结清尾款，包括燃气、水、电、有线电视、物业费等生活费用和购房尾款。如果涉及到户口问题，还应该约定户口迁出时间。
一、明确目标 买房做什么用途这是买房时首先要明确的问题。如果用来自住，要多关注周边配套和出行成本等因素，优先选择靠近市区的住宅；如果用来投资，则应重点关注房屋的升值潜力。 二、新房PK二手房 买新房还是买二手房这是对两种不同生活方式的选择。对生活便利度要求高的人，适合购买市区二手房；对生活品质要求高的人，不妨选择郊区新房。此外，通常情况下新房首付比二手房低，首付压力大的购房者，可以优先考虑新房。 三、准备资金 买房的时候，最少不了的就是钱。首付和月供的金额，将直接关系到未来数十年的生活品质。因此建议大家买房时量力而为，根据家庭的收入情况来确定房价总额和还款年限。 四、选择楼盘 通常情况下，有实力、口碑好的大开发商开发的楼盘，品质相对更有保障。在同一区域连续成功开发的楼盘，也可以优先考虑，因为此类楼盘通常资源整合度高，配套较完善。 五、考察配套 配套的完善与否直接影响着小区居民的生活品质。一个配套完善的小区，在3公里内应该有满足业主衣、食、住、行等日常生活所需的基础设施。如果有自建的幼儿园、会所等，生活将更为便捷。 六、划定面积 确定楼盘后，可以根据楼盘均价和家庭可承受的房屋总价来估算该买多大面积的房子。房屋面积应结合家庭经济情况和实际需求来定，不宜过大，但也不能过小，适中为好。 温馨提示：在划定房屋面积时，税费也是一项重要的参考标准。按国家规定，首次购房面积90平米内，需缴纳总房款的1%；首次购房面积90-144平米，需缴纳总房款的1.5%；非首次购房或首次购房144平方以上，按总房款3%缴纳。 七、选对楼层 高楼层就是好楼层？NO！楼层的挑选要结合家庭成员情况来定。一般情况下，家中有老人的，宜选低层；家中有小孩的，宜选中低层；年轻人居住的话，可根据个人喜好而定。 八、抉择户型 格局方正、南北通透、明厨明卫、动静分明的户型，是通常意义上的好户型。户型不规则、采光通风差、动静功能区混杂的户型，则是通常意义上的差户型。 九、查验五证 五证是办理房产证的前提和基础，五证不全的房子，购买起来风险很大。稍有不慎，就可能钱房两空。特别提醒大家：查验五证时最好查原件，因为复印件比较容易被做手脚；如果开发商不同意查验五证，购房者则至少要核实《商品房预售许可证》的真实性。 温馨提示：“五证”是指开发商销售商品房时必须具备的五证证件，它们分别是：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，如果开发商五证不全，购房者即使交了钱，也无法明确房屋的产权所属。 十、签订合同 由于买卖双方在购房知识方面的不对等，使得购房者在签订购房合同时，常常处于被动地位。签订合同时，应仔细阅读、理解合同各项条款和补充协议，必要时可向律师和主管部门求助。
1、遵守限购政策 在如今全国各地限购限贷的大环境下，购房者一定要清楚自己是否有购房资格，没有购房资格的要坚持诚信购房。 2、掌握房源的详细信息 3、谨慎对待贷款事项 购房本身就要考虑自己的实际资金能力和申贷能力，另外，不同地区的贷款政策也是不同的，在打算贷款之前，一定要将自己的购房需求、目的和银行政策联系起来，看自己是否符合贷款政策，是否能够获得预想中的额度。在后期交易、签合同的时候也要为获取银行贷款制定合理的期限，尽量避免贷款不到账引发的交易风险。 4、准备好购房费用 同购买新房一样，二手房交易也是要准备很多项费用的，除了房款之外，二手房交易还有中介费和税费。不同的中介公司在收取中介费方面可能略有不同，需要谨慎的是，一定要选择正规的房地产中介公司。 5、选择资金托管 因为房屋交易涉及资金往来，所以为了避免资金风险，保证交易资金安全，二手房交易时最好选择正规的资金托管机构来监督，通过专用账户进行交易资金的存储和支付，而不是直接把钱打给中介公司。更要签订三方协议，明确约定好选择交易资金监管方式，并将约定写入三方协议中做见证，产生法律效应。 6、谨慎签订购房合同 签订购房合同是一件理性且谨慎的事，每一项条款都应该仔细斟酌，凡是自己能想到的细节问题、房屋交易中可能出现的有风险的问题、违约责任处理方法都可以写入合同中，文字表达，用词用语也要准确。一旦合同签订，效力就会生效。另外还要使用房管部门专门制定的正式的购房合同，走正规的流程。
1、非直系亲属房产赠与税费： 契税：计税价格*3% 个税：计税价格*20% 营业税：（同买卖过户标准） 1、普通住宅：满2年免营业税；不满2年，计税价格*5.55%。 2、非普通住宅：满2年，（计税价格-购房价格）*5.55%；不满2年，计税价格*5.55%。 说明：计税价格：《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。 2、直系亲属房产赠与税费： 直系亲属之间无偿赠与房产，免征营业税和个税，需交3%契税。 契税：3% 个税：免征 营业税：免征
一、将《买卖合同》与《居间合同》合二为一 一些中介公司为确保自身利益的实现，故意提供一份《买卖居间合同》，将《买卖合同》与《居间合同》合二为一，在购房者不知情的情况让其签署。 从法律上讲，签了这份《买卖居间合同》，居间人的居间义务已经完成，而客观上买卖合同的内容只是初步意向，中介公司为购房者承诺的许多义务并没有实际履行，一旦发生纠纷，购房人很难维护自身权益。 所以，购房者签署合同之前，一定要问清楚到底签的是居间合同还是买卖合同。 二、故意以口头形式作出部分承诺 中介公司为了能够顺利促销售易，往往会对购房者作出许多承诺，但又担心这些承诺未实现会影响自己的利益，因此作出的承诺多为口头承诺。发生纠纷时，中介公司往往否认其曾作过承诺，购房者也无法提供有力证据予以证明。 因此，为了避免承诺无法实现，购房者应要求中介承诺落实在合同中，一一写清楚。 三、故意不履行解释居间报酬所对应的具体义务 大部分购房者对中介的居间义务存在认识误区，认为办理过户也是中介公司的居间义务，但其实并不是。根据合同法规定，居间义务完成的标志是买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同的履行，因此不是居间合同的义务。 而中介公司则会利用购房者的这一误区，在签订合同时，约定居间报酬不包括网签与房屋过户的费用，并不予以解释说明，导致一旦房屋买卖交易未能完成时，购房者也无法要求中介公司承担责任。所以，购房者有必要让中介在合同中注定具体居间义务。 四、诱使购房者签订规避中介公司责任与风险的文件 居间过程中，中介公司会让购房者签订许多规避中介公司法定义务或减轻、免除中介公司责任与风险的文件。当购房者产生疑问时，中介公司则称上述文件没有实际意义，仅是公司内部要求，不影响其权利等来误导购房者。 然而，纠纷发生后，中介公司往往会用这些有购房者签字的文件逃避其法律责任，而购房者则很难维权。因此，签合同的时候，购房者务必要看清楚合同内容，有问题的条款要提出来，协商一致再签名。
买二手房有哪些问题是一定要注意的呢？除了地段 、户型、配套、交通等因素，在过户交割时，物业、车位、维修基金等也都是要考虑的重点内容。 1、物业交接细节颇多 物业交接涉及到细节颇为繁琐，在买房的时候一定要注意，除了要对钥匙、水电、煤气等这些细节进行交接查验，还要对合同多加注意。要把具体交割款项详细的标注在合同中；在签订合同后应到物业管理处办理物业管理费结算，时间应以交房当日为准，同时还要办理物业进户手续。 2、 车位问题一定要理清楚 现在私家车越来越多，停车位也就显得格外重要。没有停车场和车库的小区往往看起来乱七八糟，车辆摆放成了大问题，不仅不美观，还给生活带来了极大的不便，所以购买二手房的时候尽量选择有停车位或者车库的。 这里需要注意车位的产权问题，一般情况下有产权的车位可以出售的，但是有些只有使用权的停车位能否转让，则要取决于当初业主与物业管理处签订的合同。不管是为了日常生活的便利还是房屋的升值价值，购房者都有要尽量争取停车位。 3、公共维修基金如何处理？ 房屋交易的过程中很容易被忽略，因为距公共维修基金缴纳的时间过久，很多业主都已经忘记这回事。那么，房屋交易过程中公共维修基金到底怎么处理呢？ 像是这种双方都忽略的情况下，一般默认结余维修基金不予退还，公共维修基金将随房屋所有权同时过户。除了这种方法，买卖双方也可以自行解决，一般有以下几种处理方法。 A. 买卖双方经过协商，由客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳公共维修基金费用的50%； B. 买卖双方经过协商按一定比例支付公共维修基金费用。比例公式为：（房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差）÷房屋产权年限。
一、对交易房屋产权进行调查。 购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核，在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符，是否有抵押或共有人等。 二、买卖双方签订二手房买卖合同。 无论是房产赠与还是买卖，都需要进行房产转移，转移双方当事人都必须签订书面转让合同，也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中，必须包括双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和界限，土地宗地号，土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。 三、评估房产。 正常情况下，房产评估需要找评估公司，此过程大约要5~7个工作日。 四、办理贷款。 若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合，需要同时向公积金中心和银行进行贷款申请；若只申请商业贷款（按揭贷款），只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时最长的阶段。贷款办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 五、向房地产管理部门提出过户申请。 二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，拿受理单。 六、房地产管理部门核查。 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在15日内作出是否受理申请的书面答复;受理的核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。 七、缴纳契税等二手房交易税费。 八、房地产管理部门核发新的房屋产权证。双方当事人应凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。
费用交割 过完户物业交割时，水电煤气费这些自然要结清，现在都是插卡的了，插一下看看就知道；有线电视、电话需要过户、查清费用是否结清；物业供暖费应该看缴费发票。 户口迁出 原房里有无未迁走的户口，有的要迁出。无论是当时迁出，还是约定时间迁出，都要迁出。 （买房过程中可以在合同的补充协议里写清楚这个问题，以及留多少的保证金。学区房更要重视这条，学区房更要重视这条，学区房更要重视这条。） 家具归属 常规是原房主的私人物品、电视、空调、冰箱等电器可以搬走，但在二手房交易过程中挂式空调很少搬，没几个钱一拆一装的费劲；厨房里的灶具、整体橱柜、马桶等属于附属物，应该留下。门窗这属于建筑主体，应该留下。 我不止一次见过有业主把马桶撬走的，有的是因为这个马桶是他开飞机买回来的，有的呢是因为觉得房子卖亏了，交房时各种破坏。作为买方，这时候往往会牛身子都过来了，不为丢条牛尾巴搞出纠纷来生气。
第一笔：定金 选好了房子，首笔款项就是定金了，这笔钱的上限是总房款的20%，比如一套200万的房子，定金的上限是40万，但实际交易过程中，这笔钱一般会低于10万元。 “定金”是具有惩罚作用的，所以在交定金前要确定两件事，其一是确定自己能正常获得贷款（至于自己能否获得贷款，可以查看我之前发的文章），其二是确定房屋的产权人，是否存在产权纠纷，业主有没有债务纠纷，这些有可能波及房屋产权的。 如果顺利，定金会成为房款的一部分，如果不顺利，就要按照合同来确定定金的归属。 第二笔：首付款 二手房的首付款与新房有较大区别，新房能做到标准的首付水平，比如北京的首付水平是35%，但二手房总价受房龄等因素影响，评估价会缩水，实际贷款额度会缩水，首付比例就必须相应提高。 需要根据具体的房子来确定首付，首付最低的一般是次新房，最高的可能是市区靠近学校的超老的房子，有可能需要全款支付。 买二手房涉及的初始费用比新房要多，这个大多数业主都清楚，比如二手房的首付比例比新房要高，要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出。 考虑到上面的支出，已经算不错了，不过还有更多的支出，打算买二手房的你不得不知。 第三笔：契税 契税是必须要交的，北上广深执行独立的标准，首套房90平米以下是1%，90平米以上是1.5%，二套房统一是3%。税基是网签价或核定价（核定价也称指导价，谁高谁就是税基）。 第四笔：个税 当房子不是“满五唯一”时，就涉及到个税了，个税的征收标准，各地有所不同，以上海为例，当房子是普通住宅时，个税计算方式有两种：差额的20%或网签价的1%。当房子时非普通住房时，个税计算方式是差额的20%或网签价的2%。 至于两种计算方式，哪个更划算，需要根据当地楼市行情来计算，一般房价比较的城市，根据网签价计算相对划算。 第五笔：增值税 当房子是满两年的住宅时，该项税收免征，当房子未满两年时，需要征收5.65%的增值税，按简单计税公式计算：网签价/(1+5%)×5.65%。 在个别热门城市，还对满两年的非普通住宅征收增值税，计算方式同上。 第六笔：中介费 中介费并无定数，由市场决定，通常业主还可以砍砍价。以北京某大型中介为例，其标准中介费是2%，特殊的会上浮10%，再加上0.5%的担保费用。总的费用是2.5%-2.7%之间。 这笔费用分担比例，也需要根据当地的行情来确定，行情好的城市一般购房者承当的更多，北京这边很多中介给业主报的是“到手价”，这种情况下，中介费往往由购房者全额承当。 第七笔：首笔月供 买二手房就是买现房，贷款下来很快，首次还款会很快到来，这笔钱你要准备好。 第八笔：物业费 物业交割完毕后，你一般需要补齐一年的物业费。 第九笔：装修费 装修费可多可少，需要你自己决定，不过正常情况下，刚需装一套房子也得10-30万左右。 第十笔：一些小额费用
一、确认购房资格 目前全国有20余个城市实行限购限贷政策，但各地限购政策大不相同。有些城市购买新房二手房的资格也有不同。例如：成都目前针对高新区南部园区、天府新区成都直管区出台了限购新政，但二手房不在限购范围内。 二、确定购房区域 观察新房二手房房源比例 购房者返乡置业需结合自身需求划定购房区域，例如购房者主要购房目的是为了孩子上学，那么就需要在学区范围内挑选房屋，许多一、二线城市名校范围内的教育地产多为二手房。如购房者家乡正好处于大城市卫星城，更看重交通便利，那么就要看该区域内的新房、二手房房源比例，挑选性价比更高的。如购房者主要目的是为了父母养老或结婚购置房屋，那么新房才是更好的选择。 三、考虑经济实力 经济能力是制约购房者选购房屋类型、面积、户型等的最大因素。 新房的主要成本主要是房价，房价由开发商制定，主要依据是地块的拿地价格、房屋施工成本、居住环境和楼盘地段未来的上升空间。除了特惠之外，价格回旋余地较小。二手房售价主要由中介和房东定价，参考依据有房屋质量、现有配套、周边新房售价和一些个人心理因素。回乡置业的购房者一般会有一定的人脉关系，因此如果挑选合适的二手房有更大的议价空间。 但除了价格之外，还要考虑税费及贷款问题。税费方面，新房仅需房屋维修基金和契税，而二手房还涉及增值税、个人所得税、契税、房屋交易税、中介费等。除此之外，由于二手房贷款多采用评估价，因此实际贷款额度相对较少，购房者需要准备更多的首付款。 四、结合自己的时间 返乡置业的购房者一般在其他城市工作，因此购房还需要考虑时间成本。 从交易流程方面来看：新房的交易涉及到开发商和购房者两方，交易流程相较简单。二手房涉及买卖双方以及中间经纪公司，流程相对较复杂所需时间较长。 从后期维护方面来看：部分新房为期房，交房时间不能保证，购房者需时常监察工程进度，后期装修也需要花时间和经历。二手房多为带装修，完成过户之后交易就结束了。 五、购房风险 无论新房还是二手房，购房者都需要对购房风险有所了解，不能盲目。购买新房容易出现的风险包括：房屋质量差、配套缺失、产权证办理困难、烂尾等。针对这种情况，购房者应该选择靠谱的开发商、确认五证二书无问题，再进行购买。二手房方面容易出现的风险包括：房屋质量问题、产权问题。房屋质量方面，购房者需要在验房时有针对性，事无巨细，必要时请专业人员陪同；在产权方面，购房者要对出售方的身份及房产信息进行核验，确认无误再进行交易。 综上所述，新房或者二手房各有优势，而购房者需要结合自己的购房需求，做出合理的购房判断。
一、对交易房屋产权进行调查。 购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核，在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符，是否有抵押或共有人等。 二、买卖双方签订二手房买卖合同。 无论是房产赠与还是买卖，都需要进行房产转移，转移双方当事人都必须签订书面转让合同，也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中，必须包括双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和界限，土地宗地号，土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。 三、评估房产。 正常情况下，房产评估需要找评估公司，此过程大约要5~7个工作日。 四、办理贷款。 若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合，需要同时向公积金中心和银行进行贷款申请；若只申请商业贷款（按揭贷款），只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时最长的阶段。贷款办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 五、向房地产管理部门提出过户申请。 二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，拿受理单。 六、房地产管理部门核查。 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在15日内作出是否受理申请的书面答复;受理的核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。 七、缴纳契税等二手房交易税费。2016最新二手房交易税费种类 八、房地产管理部门核发新的房屋产权证。双方当事人应凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。
其实如果急于自住，而且像降低交通生活成本，二手房是最好的选择，毕竟可以稍微装修下就可以自住，且二手房一般都在市区，生活相当便利。因在国家宏观调控下，短期内溢价能力存在一定限制，因为二手房受贷款年限限制，往往不能贷满30年，所以首付比例较高，需要的资金更多，且税费较多较高，户型设计老化，房屋硬件较少（新风系统、小区的雾森系统等）所以投资者考虑新房比二手房更合适。
1、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方 2、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。 3、买方贷款购房： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方 二手房过户流程4、买卖双方均有贷款： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款
1、签订《买卖合同》、《房屋交易保障合同》 2、购房资质核验、房源核验 3、资金监管协议 全款：房款资金监管??缴税过户??领取产权证 商业贷款：房屋评估??贷款银行面签??首付款资金监管??银行批贷??缴税过户??领取产权证??办理抵押登记??银行放款 公积金：房屋评估??公积金面签初审??首付款资金监管??银行批准贷款??银行放款??缴税过户??办理抵押登记??领产权证
流程： 评估??打协议??面签??批件??进件??出他项??银行??正孚??放款 详解： 1评估：需要2-3个工作日，二级以上评估公司对房产做现市场价值的估价，出具书面评估报告; 所需材料：房主身份证复印件 房地产权证或房权证复印件。 2 打协议：到房屋所在区的房管局办理，买卖双方都要到场，在房管局做备案，证明交易正在进行，如果后期房屋买卖没有成交，需要到房管局取消协议。 所需要件：买卖双方身份证(复印件一份)、双方手章、房地产权证(复印件一份)、卖方个人结算账户(复印件一份)。如上次成交到现在超过5年，房本在5年内，需提供商品房合同或契税票。房改购房还要提供房改协议。除南开和河西区，其它区都需要提供评估报告。 3 面签：借款人到银行签订借款合同 所需要件：买房，夫妻双方身份证，夫妻双方手章，户口本，结婚证，过户费，首付款，买卖协议(根据各区房屋需要的复印件不相同，比如南开的房屋需要原件2份，复印件5份)、评估报告。 4 批件：一般需要3-5个工作日，银行对贷款人的资质进行审核，看贷款人的资质，比如工作年龄等。 5 进件：进件=过户，对房主进行更名，进件过后出来新房本名字为买方姓名 所需要件 买房：身份证、手章、买卖协议、契税(现金)与银行借款合同 卖方：身份证、手章和房地产权证 进件完成后房管局会出两个取件单，房本取件单，由买方带走，30天买房凭此取件单到房管局拿新房本;他项取证但，有担保公司带走。 6 出他项：7个工作日后，房管局出一绿本《他项权证》，此证明由银行凭他项取证但领取，约束房产抵押权，证明该房屋现有贷款，在没有还清贷款前房主对房屋只有使用权没有买卖权，可租赁，可居住。 7 银行：流程，在银行过一下，款项由银行放至正孚。 8 正孚：政府的谐音，是国家对资金监管的机构，需要3-5个工作日。 9 放款：资金监管过后银行放款到卖方存折里。
签订《买卖合同》、《房屋交易保障合同》→购房资质核验、房源核验→资金监管协议 全款：房款资金监管→缴税过户→领取产权证 商业贷款：房屋评估→签贷款银行面签→首付款资金监管→银行批准房贷→缴税过户→领取产权证→办理抵押登记→银行放款 公积金贷款：房屋评估→公积金面签初审→首付款资金监管→银行批准房贷→银行放款→缴税过户→办理抵押登记→领取产权证
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
遗 嘱 <br/><br/>立遗嘱人:李××，男，××年×月×日出生，汉族，现住 * * 市××路×号×室，身份证号:××××。 <br/><br/> 我今年78岁，在立遗嘱时精神清醒，由于年事已高，并患有高血压、糖尿病等疾病，可能发生意外，故立遗嘱，由于我握笔困难，由刘应良律师代我起草本遗嘱，由湖北诚信联合律师事务所刘应良律师、陶小平律师进行见证。遗嘱内容如下: <br/><br/> 1、将我位于 * * * 市××路×号×室的房产一栋(房产证号:××××)由儿子李××继承。 <br/><br/> 2、除上述房产外，我其余的财产按照国家有关法律进行处理。 <br/><br/> 3、我指定刘应良律师作为我的遗嘱执行人。 <br/><br/> 5、本遗嘱一式三份，我本人、遗嘱执行人、湖北诚信联合律师事务所各保管一份，继承开始时由执行人负责实施。 <br/><br/>立遗嘱人:李×× <br/><br/>代书人:刘应良律师 <br/><br/>证明人:王××<br/> 在场人:张 * *<br/><br/>时 间:二00九年**月**日
对房产,要写明详细地点,日后归何有所有.<br/>对不动产,写明归何人所有就可以了,遗嘱的形式本身并不重要,建议进行公证,公证人员会帮助立嘱人完成,且,经公证的非经另一份公证不能撤消,其他形式的证明其是否有效是关键.
依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。生前立下自书遗嘱，指定由原告一人继承涉案房屋。自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定，故该自书遗嘱依法成立，应受法律保护。现已离世，原告作为法定继承人，依据生前所立遗嘱主张继承涉案房产中所占份额的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。 告在涉案房产中所占份额较多，从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑，涉案房产归原告吴某1所有较为适宜，但应按被告应继承份额予以折价补偿，即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。
对于部分卖房人而言，想要一下子凑够数十万或上百万的资金，到银行解抵押比较困难。所以，在北京二手住宅交易中，卖房人往往要向他人借钱解抵押。 “卖房人借钱的途径有三种，第一种是用买房人给的首付款解抵押；第二种是向中介机构借款用于解抵押；第三种是向第三方金融机构借钱解抵押。为了证明解抵押的资金来源，卖房人可以与借款方办理公证。”孔丹说，此类公证的目的是为了更好地保证资金安全，防止二手房交易出现纠纷。一旦卖房人借款后不用做解抵押，或是解抵押后不还钱，借款方可以依据公证书维护自己的权利。
二手住宅解抵押流程通常分为六步走，第一步是卖房人向贷款银行申请提前还款；第二步是到贷款银行进行提前还款，还款前要在还款银行卡中事先存入足额钱款；第三步通常是在还完款次日到贷款银行办理结清手续；第四步是银行贷后管理中心出解押材料；第五步是到担保公司（当初没有签担保协议的不用去）办理相应手续；第六步是到房屋所在不动产登记中心解押。
1.银行曾被福建人狠狠地坑了一次 其实,说到这里,很多人都会觉得这是地域歧视,但不得不承认,在房贷业务中,福建人确实不讨银行的“欢心”,有些银行甚至明确表示不接受福建人申请的房贷业务,这让不少有买房计划的人很“受伤”!据了解,福建人被歧视都是因为几年前,某些在上海从事钢贸生意的福建人向上海银行骗取巨额贷款,后来无力偿还,形成大量坏账,银行损失惨重。所以自此之后,一些银行严禁向福建人批贷。这可真是“一颗老鼠屎坏了一锅汤”。 2.从事高危职业的人 银行在进行房贷审批时,会着重考量贷款人所从事的行业,一般像教师、医生、金融等行业的人评分会比较高,而像从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人往往很难得到贷款。 这是因为,银行考虑到这类人群随时会有生命危险,无法保证按时还贷,为了规避风险,会选择拒绝为这类人贷款。想在高危工作后在大城市找一个安稳的家？有点难度！ 3.贷款人年龄过大的人 在申请房贷时,我们会发现银行规定申请人的年龄通常在18-65周岁,其中25-40周岁是最受欢迎的群体,其次是18-25周岁和40-50周岁的人群,50-65周岁之间的人群,住房贷款申请一般不被通过。 因为贷款人年龄越大,身体出现健康问题的几率就越大,影响还贷,这样银行所承担的风险就越高。 4.经济状况不好的人 最后还有一类人不得不提,那就是经济状况不好的人。既然是从贷款,银行必然会对你的工资流水有所考量,如果一个月工资很低,还完贷款连生活都成问题,银行又怎么会给你批贷呢? 一般情况下,在申请房贷时,银行会要求提供收入证明,通常收入与房贷的关系可以用以下公式表示:月收入=房贷月供X2。如果借款人还在偿还其他贷款,也需要算在里面,公式如下:月收入=(其他贷款月供+现申请房贷的月供)X2。如果购房人的收入不满足以上要求,那么基本上就妥妥的被银行拒之门外了。 5.征信不良的人 众所周知,个人征信是银行考量借款人申贷条件的重要标准之一,信用不好的借款人很容易被银行拒贷,这里说的信用不良。 主要包括信用卡逾期、贷款逾期、为他人做担保,对方贷款逾期不还等情况,这些都会给申请人形成信用污点,即使是换几家银行咨询也是无济于事。
1、到公证处办理析产公证。但如果在离婚判决或离婚协议（民政局备案）中已经约定了房屋归属的，可以不再办理析产公证； 2、办理抵押权银行规定的事项； 3、到房管局办理免征契税申请(大约10个工作日，各区略有不同)； 4、到房管局办理离婚析产登记手续( 各区时间不同)，并缴交50元登记费； 5、领取新房产证和他项权证。 注意： a、一般来说，房管手续只要一人（协议取得房屋产权的那一方）去办理即可，无需另一方配合。 b、如果在离婚协议中规定一方要补偿另一方资金才能获得房屋权属的，在办理房管手续时需提供资金转账证明。
第一类：没有还清贷款的房子应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款;1、可以先垫资还清银行贷款，解除抵押手续，然后在银行重新申请贷款。2、用房屋余值进行二次抵押贷款根据个人情况来定。第一种首先要先还清银行贷款，办理速度较慢，但是利息低，适合长期使用。石家庄贷款,石家庄房产贷款,石家庄抵押贷款,石家庄中小企业贷款,石家庄贷款公司,石家庄银行贷款,无抵押贷款,房贷计算器。第二种不用还清银行贷款但是利息高点，办理速度快，适合短期周转。第二类：尚未达到五年期的经济适用房在经济适用房的相关规定章程里，明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才有上市交易资格，产权才能进行抵押。第三类：小产权房名为小产权(村证、县证、购房合同、购房协议、回迁协议)，实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬，属集体土地证或没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。而这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷;第四类：部分已购公房（房改房）虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。例如，部分不能提供购房合同、协议的房产;由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，所以无法抵押房产申请贷款。第五类：房龄太久、户型太小的二手房大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。
今年年初房价的疯狂涨势,也陆陆续续影响了好多夫妻假离婚案件,说来也是,最终原因竟然是为了可以多购房资格,尤其是对房产的分割有争议,在房价飞速增长的大城市里,房产问题对于普通百姓来说是一个大的问题,那么有贷款的房产可以办离婚房产析产吗？需要多长时间呢？有贷款的房产可以办离婚房产析产吗 1、根据我国婚姻法规定，夫妻二人关系存在期间的话，若是夫妻之间一人以个人名义负债买房，那房屋的按揭贷款的负债应该由夫妻双方共同来承担。离婚了，该负债仍然需要夫妻二人共同来负债，共同偿还。但是如果夫妻双方经过协商可由其中一方进行偿还，也是可以由其中一方来进行偿还的。 2、离婚前的房屋产财产是一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。 3、房贷还清后，如果夫妻一方想要归属权，那可以协商解决，另外一方来补偿。如果双方都想要房屋的归属权的话，那么夫妻双方就要竞价，谁的竞价搞，那么房屋的归属权就归谁。 4、一般来说，房管手续只要一人(协议取得房屋产权的那一方)去办理即可，无需另一方配合。如果在离婚协议中规定一方要补偿另一方资金才能获得房屋权属的，在办理房管手续时需提供资金转账证明。离婚后房产证办理析产需要多长时间对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。同时，在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担。办理析产需要的时间在每个流程中都不同，一般需要的时间如下： 1、到公证处办理析产公证(费用约500－800元)(注：如有离婚判决书的话可免该步骤，即无需办理公证，单日即可办理完成。)； 2、到交易中心办理转绘(一般即日可出)； 3、到房管局办理免征契税申请(约10个工作日)； 4、办理析产登记手续(约7个工作日)并缴交50元登记费； 5、取证(交证照印花税5元)，完税后即日可取。办理离婚房产析产的分割是有法律依据的，也可双方协商完成，由于整个流程比较多而复杂，需要花费的时间也就比较多，如果能双方协商完成自然是比较好的了。
直接更名需要卖方将银行的贷款还清后，拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同； 然后由开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续； 最后，注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
办理流程： 1)双方签订房屋赠与合同。 2)将赠与合同拿到公证处进行赠与公证(有城市仅需提供亲属关系公证，如北京)。 3)双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局，申请变更登记，房管局对房屋重新评估，之后按规定缴费、加名。 缴费情况：直系亲属间赠与只需缴纳契税、公证费，如父母子女加名、兄弟姐妹加名。非直系亲属的赠与要交契税、个税、增值税(以前是营业税)，如无血缘关系人加名。 限购情况：有城市赠与受限购政策影响，如果受赠人是被限购人群，也无法办理加名。
2014 年3月，何女士以感情破裂为由诉*法院，要求：1、判决解除双方的婚姻关系;2、对*先生名下的房屋进行分割。最终，法院考虑到*先生在婚后以夫妻共同财产偿还银行按揭贷款而使涉诉房屋的现价值与购买价相比有了一定幅度的增加，何女士对对涉诉房屋市场价格的提高亦有一定贡献。从公平角度出发，*先生应给予何女士一定补偿，具体数额由法院酌情确定。 渝经律师事务所张荣军律师： 《*人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条*款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 上述法定条主要适用于婚前一方签订合同按揭贷款购房，并支付了首付款，房屋产权登记于首付款支付方名下，婚后共同还贷取得产权证，离婚时房屋如何处理的问题。
继承制度，是指依法将死者留下来的财产转移给有继承权的人所有的法律制度，核心是财产权发生转移。而死者留的财产，也只有合法的财产才可继承，称之为遗产。遗产是公民死亡时留下的个人合法财产。 从各种继承案件来看，房产在继承案件中占有相当大的比例。然而由于房地产市场中房产类型多样，也造成了继承案件中房产处理的复杂性。为此，中原市场数据研究分析中心市场研究员张玉就生活中常见的房产类型可能涉及的继承问题进行了总结归纳。 主要针对拥有所有权的房产，此类房产又可分为单独所有、共同共有和按份共有。 单独所有 即指公民个人拥有房产的完全产权。在此情况下，房屋的继承比较简单，该公民的继承人有遗嘱的按遗嘱继承，没有遗嘱的，按法定继承。 共同共有 一般存在于家庭关系中，如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情况下，在公民死亡后，先要将该房屋属于共有人的部分刨除，剩下死者所有的部分作为遗产，由死者的相关继承人继承。天津（楼盘）（楼盘）中原张玉称，比如，夫妻共同所有的房屋，一方死亡后，先将房屋属于另一方的分离出去，一般夫妻各占一半份额，剩余的一半份额才由死者的继承人继承。 按份共有 和共同共有不同的是，按份共有中，死者对房屋拥有产权的份额在生前即是确定的，死后，只有这部分份额，比如房屋的三分之一、二分之一，属于死者的合法遗产，由死者的继承人继承。比如，该房产是兄弟之间购买的，购买时支付的金额不同，兄弟之间按照出资金额占房屋全款的比例按份共有房屋，其中一个兄弟去世，他的继承人只能继承死者所占有的房屋份额。还有一些夫妻，在婚姻存续期间就约定财产的具体份额，比如约定房屋丈夫占40%，妻子占60%。同样，一方去世后，其继承人只能继承属于死者的份额部分。 值得注意的是，现实生活中还存在着公民尚未完全取得所有权便突然死亡的情况。比如公民在签订完房屋买卖合同后，在办理过户手续取得产权登记证前突然死亡，由于我国对房屋的产权实行登记制度，此时的房屋买卖合同并不是房屋产权的有力凭证，房屋买卖合同在法律上只属于债权的范畴，表示你可以得到房屋产权。这种情况下，实践中，继承人可先继承合同权利，待房产证取得后，再继承。除此之外，还有央产房、军产房等等。由于这类房屋政策性很强，能否继承主要看政策规定。
所有产权人身份证，借款人：身份证，户口簿，首付款发票，结婚证（无结婚证，需民政局提供的单身证明），收入证明?如银行需要，需提供流水单或者资产证明），办理公积金需要提供公积金缴存单。
转让未还清贷款房产的具体操作： 1、怎么转让有贷款的房子：转按揭 简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 但北京等一些城市已经在2007年底暂停了二手房交易中的转按揭业务。根据了解，这次叫停转按揭的主要目的是在控制银行潜在风险、挤出房地产和股市泡沫成分。但根据业内分析得出的结论，转按揭业务应该不会被永久性叫停。 2、怎么转让有贷款的房子：用买方的首付款缴清剩余贷款 这是当下二手房交易中多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。 3、怎么转让有贷款的房子：利用银行贷款来缴清剩余贷款 如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。
解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。 向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节： ①打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等； ②去贷款银行申请提前还款； ③还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）； ④还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）； ⑤到银行贷后管理中心取解押材料； ⑥到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）； ⑦到不动产登记中心解押。 ⑧归档，完成解押。 注意：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。
1、注销登记申请书（已加盖银行或抵押权人公章）； 2、解除抵押登记协议（已加盖银行或抵押权人公章）； 3、银行授权委托书（已加盖银行或抵押权人公章）； 4、房屋所有权证原件； 5、他项权利证原件； 6、受托人身份证原件及复印件。 注：不同地区或有不同政策，详情请咨询当地不动产中心。
夫妻共同贷款买房处理分两种情况： 1.如果离婚夫妻事先有约定的话，按事先约定协议进行办理就可以了； 2.但是如果离婚夫妻没有约定的话，夫妻婚后以双方的名义购买并办理了房屋按揭贷款的房屋房地产，房屋产权登记在个人或双方名下，婚后由夫妻双方偿还按揭贷款的情况。如果夫妻双方没有特别的房产分配约定，那么该房屋房产应该属于夫妻共同财产，未偿还给银行的房屋按揭款为共同债务。 夫妻共同贷款买房离婚时房子归谁 在具体房屋分割过程中，如果夫妻双方就房屋所有权的归属无法达成协议的，可以按照国家婚姻法解释的第20条的规定处理，即： 1.夫妻双方均主张房屋所有权并且同意竞价的，应当准许； 2.夫妻双方中的其中一方主张房屋房产所有权的，由于房屋评估机构按照现在房屋的市场价格对房屋作出评估，取得房屋房产所有权的夫妻一方应当给予房屋另一方相应的补偿； 3.夫妻双方均不主张房屋房产所有权的，根据夫妻双方的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割 如果离婚之前在夫妻双方房屋贷款还没有完成还贷的，可以按照以下两种情况来处理夫妻共同贷款买房离婚时房子的归谁。 1.如果夫妻在离婚前还没筹钱还清所有房屋贷款的，并且已经拿到房屋房产证解压，夫妻双方可以把房子卖掉分钱，还清筹措的钱款，或是办理离婚房屋析产过户住房给夫妻双方的其中一方。 2.如果房屋没还清贷款，这样房屋产权抵押给了银行，暂时是不属于夫妻两个的，你们夫妻双方无权办理房屋分割住房产权手续，可以把房屋分割细则写入夫妻双方的离异协议，再夫妻双方离异协议拿去公证一下，以后还清贷款，在依照夫妻双方离异协议好的去分割住房产权。 总而言之，夫妻共同贷款买房离婚处理，最好是夫妻双方共同协议处理，不然就要按照法律相关政策处理。以上就是我对夫妻共同贷款买房离婚处理知识的整理，希望以上内容可以帮到你。
1.房屋所有权证； 2.他项权利证； 3.注销抵押登记申请书（其内容为：客户XXX在银行的贷款已结清，现委托_________前去办理注销抵押登记）； 注意第3的空格处填委托人的名字，委托人可以是本人也可以是第三者； 带着以上东西和一张委托人的身份证复印件到房地产管理中心抵押窗口，把所有材料交上，他会给一张回执单，两个工作日后委托人带回执单和身份证原件领取产权证，这个时候产权证已经注销抵押了，就可以交易或办理其他事项了，房子也真正属于自己的了。
１.根据规定，继承公证由继承人住地或遗产所在地的公证处管辖，涉及不动产的继承均由不动产所在地的公证处管辖。所继承的遗产不在一地时，由主要遗产所在地的公证处管辖；继承人不在一地时，应根据遗产的情况确定管辖，遗产中没有不动产且分不出主次的，由继承人协商选择由其中一个公证处管辖。 ２.继承人申办继承公证应当共同到有管辖权的公证处提出申请。共同申请有困难的，继承人可以委托其他继承人或他人代为申请。无民事行为能力或限制民事行为能力的当事人，应由他的法定代理人或法定代理人委托的代理人申办。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权或受遗赠权。
第一类：没有还清贷款的房子 应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款; 1、可以先垫资还清银行贷款，解除抵押手续，然后在银行重新申请贷款。 2、用房屋余值进行二次抵押贷款 根据个人情况来定。第一种首先要先还清银行贷款，办理速度较慢，但是利息低，适合长期使用。石家庄贷款,石家庄房产贷款,石家庄抵押贷款,石家庄中小企业贷款,石家庄贷款公司,石家庄银行贷款,无抵押贷款,房贷计算器。第二种不用还清银行贷款但是利息高点，办理速度快，适合短期周转。 第二类：尚未达到五年期的经济适用房 在经济适用房的相关规定章程里，明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才有上市交易资格，产权才能进行抵押。 第三类：小产权房 名为小产权(村证、县证、购房合同、购房协议、回迁协议)，实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬，属集体土地证或没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。而这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷; 第四类：部分已购公房（房改房） 虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。例如，部分不能提供购房合同、协议的房产;由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，所以无法抵押房产申请贷款。 第五类：房龄太久、户型太小的二手房 大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。
1、根据我国婚姻法规定，夫妻二人关系存在期间的话，若是夫妻之间一人以个人名义负债买房，那房屋的按揭贷款的负债应该由夫妻双方共同来承担。离婚了，该负债仍然需要夫妻二人共同来负债，共同偿还。但是如果夫妻双方经过协商可由其中一方进行偿还，也是可以由其中一方来进行偿还的。 2、离婚前的房屋产财产是一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。 3、房贷还清后，如果夫妻一方想要归属权，那可以协商解决，另外一方来补偿。如果双方都想要房屋的归属权的话，那么夫妻双方就要竞价，谁的竞价搞，那么房屋的归属权就归谁。 4、一般来说，房管手续只要一人(协议取得房屋产权的那一方)去办理即可，无需另一方配合。如果在离婚协议中规定一方要补偿另一方资金才能获得房屋权属的，在办理房管手续时需提供资金转账证明。
