第一步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，具备市政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件。 第二步：选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。 第三步：买卖双方须提供的相关资料。 购房人（贷款人）须提供的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明（单位收入证明），并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，夫妻双方一寸近照各两张。以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越。 售房人须提供的资料有：身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明。 第四步：去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，交纳所购房屋价值4‰的律师费。 第五步：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书。第六步：买卖双方到房屋所在区、县的房地局房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续。 第七步：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项。 第八步：到房地局办理房屋抵押登记、保险等手续，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。
1.购房者与售房者签订房屋买卖协议或房屋买卖合同 2.符合条件的购房者向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料 3.买卖双方到贷款银行指定的评估机构进行房屋评估 4.贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款 5.买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续 6.借款人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同 7.买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续 8.借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金 9.借款人按月还款 10.借款人还清贷款本息，解除抵押担保。
1.买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例。在这个环节，买方一般应在现场看房的同时，查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证;有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。 2. 买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如"20万元作为首付款;其余资金申请贷款"等)，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。 3. 由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。 4. 为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此，购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。 5. 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。 6. 银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。 7. 买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续，并带旧土地证到土地局办理换证手续。 8. 买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产的抵押手续。 9. 银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。 10. 购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续。 影响二手房按揭贷款的因素 评估价与最高贷款额：二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。 竣工年代与贷款年限：银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。 贷款银行的选择：各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。 还款方式的选择：银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。 收入证明与还款能力：收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。 贷款的成数和利率：目前，各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。 借款人自身相关情况：个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
第一步：房源收集 您可以从以下途径收集二手房的房源信息：专业的房地产网站、报纸媒体、中介公司。 1、专业的房地产网站：在专业网站房源信息频道的出售房源栏目中收集有大量最新的中介公司和个人自由发布的各种二手房信息，您可以在栏目中通过选择区域、价格、房型面积等条件进行快速查询，也可以选择详细条件进行更加深入的查询。您还可以在房源管理栏目中发布您的求购信息。 2、报纸媒体：晚报、每日新报的固定栏目定期会刊登很多二手房的房源信息，这也是您收集房源的重要途径。 3、中介公司：目前大多数中介公司都办理二手房买卖业务，可到中介公司查找房源信息，但奉劝您一定要找资质和证照齐全的中介公司，以免上当受骗。 第二步：交易谈判 一、确认权属： 首先您要判断一下卖方的产权是否完整和可靠，有无共有人，有无抵押以及其它产权纠纷;您最好到房管部门查询此产权证的真实性;另外对于公产房，您还要确认原产权单位是否允许出售。如果房屋的产权存在问题，建议您千万不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，引起许多麻烦。如果是公房，您要验证对方提供的房屋租赁合同。 二、现场看房 1、考察房子的基本情况您要在现场考察房屋建成的年代、土地使用期限、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的一致，房屋的布局是否合理，配套设施是否齐全完好，您要详细看看房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏的情况。 2、看看周边环境和配套设施二手房由于建造年代早，因而周边的配套设施比较完备，但环境质量较之新房可能会差距很大。购买二手房时，您要着重考察房屋周围有无工厂等噪音、有害气体的污染源，另外还有小区安全保卫、卫生清洁、绿化等方面情况。对房屋配套设施设备的考察主要有：水、电、气、暖的供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等等。 3、了解房屋的历史与邻居您要了解一下这套房子在历史上都有哪些人住过，什么背景，何种用途，是否发生过不好的事情(比如纠纷或案件)?邻居都是什么样的人?是否能融洽相处等等。 三、谈判签约 进行了以上两步工作后，您或许会找到自己满意的二手房。接下来您要与对方商谈价格、交接时间和设备、搬迁、过户费用等方面的问题。办好了这些事情，您就要与对方签订合同了。 与买卖新房不同，二手房买卖合同的签定相对比较简单，但合同并没有国家管理部门颁布的统一格式。如果您要签一个明明白白的合同，建议您应该先了解一下二手房合同的有关条款。 第三步：二手房贷款 如果您不能一次性付款，可以选择二手房公积金贷款和按揭贷款。二手房公积金贷款对象只能是缴存公积金的借款人，而按揭无此限制。办理二手房按揭贷款应经银行房贷处审查同意，到指定的房地产销售企业或房地产中介企业办理。借款人以所购的具有完全产权的二手房为抵押，由中介企业为其贷款提供保证并承担连带责任。 贷款条件;贷款额度、期限和利率;办理贷款所需资料;贷款相关费用第四步：过户手续和费用签定了买卖合同并且付清房款后，交易双方即可携带有关证件资料办理交易手续。如果您购买的二手房是涉外房产，要到市房地产产权市场管理处交易所办理。 否则，非涉外房产的二手房交易须到房屋座落区、县房地产交易管理部门办理。进件后，交易管理部门经过现场查勘等程序，确定产权无纠纷后，办理产权转移手续，买卖双方缴纳相关税费，在30日内，核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
1.交通环境-二手房胜 新房:买新房看的是以后的发展,不少楼盘在规划中的地铁2号线旁,不过现在要买,还是有车比较方便。 二手房:城市核心区有如蜘蛛网似的密织的交通网络,交通环境自然优越。 2.建筑外观-新房胜 新房:外观新颖、现代感较强、视觉感好,有不少楼盘还用上新的建材技术。 二手房:楼体外观建造较为传统、单一,房龄久了不免有发黄、裂缝之处。 新房:大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。 二手房:房间不够敞亮、厅里面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。 3.价格比较-新房胜 新房:新楼盘目前开发商出于资金回笼的考虑,狂打价格战,有些价格比二手房还低。 二手房:两年内的二手房现在出售,价格并没有吸引力,建议“以租代售”。 4.物业服务-新房胜 新房:新楼盘大都主打服务牌,物业配套设施相对较成熟,如小区绿化环境、保安巡逻、停车位的管理、大堂电梯间的服务等方面都较为完善。 二手房:80、90年代修建的二手房由于其建成年代较早,因此并不具备完善、成熟的物业服务。 5.商圈配套-二手房胜 新房:新建楼盘地段的偏远性决定了其入住率较低,相应市政配套,商业设施、氛围等自然不够成熟,有待进一步开发与完善。 二手房:二手房凭借其占据城市中心区的有利地势,整体商业氛围、购物环境、生活气息等自是十分浓郁。 6.升值潜力-各有千秋 新房:随着地铁交通的建设开发以及武汉整体规划进程的进一步加快,远郊区楼盘将会逐渐吸引人们的眼球,成为即将升起的新兴投资区域,升值潜力较为可观。 二手房:中心城区的优势使其占尽天时、地利,随着土地的升值,其潜力将会得以进一步提升。
第一步：购买产权明晰的房屋，选择一家可办理按揭贷款业务的房产交易代理机构负责代办事宜。 第二步：买卖双方须提供相关资料。其中，购房人(贷款人)须提供的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明(单位收入证明)，有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，夫妻双方一寸近照各两张;售房人须提供的资料有：身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明。 第三步：去银行指定的律师事务所，填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，交纳所购房屋价值4%。的律师费。 第四步：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷就发贷款承诺书。 第五步：买卖双方到房屋所在的房地局房地产交易管理部门，办理房屋产权过户手续。 第六步：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项。 第七步：到房地局办理房屋抵押登记，借款人按月还款付息。
1、确定心理价位： 确定你的心理价位是买房的第一步。根据自己的可用于购买房产的资金量确定好要买什么价位的房子，如果需要贷款则先要计算好自己能够承受的月供金额。 2、确定区域： 要本着生活便利、工作就近的原则选择合理的区域购买房产。有老人和小孩的朋友还应考虑到子女入托、入学以及照顾老人的方便程度。 3、委托中介： 将自己希望购买的房产的价格、区域和对房产的具体要求告知中介公司。不要一提到中介公司就头疼，实际上有相当一部分中介公司是不错的。委托一家口碑好、信誉高的中介公司帮你找房可以起到事半功倍的效果。现在看房都是免费的，而且由于签合同时都是三方一起签署中介吃差价问题也基本得到解决了。不推荐自己从网络上寻找房源的方法，因为网络上存在大量的虚假信息和过期信息。不推荐在不熟悉二手房交易政策和方法的情况下私下交易，因为私下交易所省下的中介费与交易风险相比根本不值一提。 4、看房： 跟随中介公司去卖房方看房。观察小区内的管理和绿化水平、房屋的使用情况和内部结构、了解房屋的年限、询问物业费、停车费、供暖费及水、电、气的收费额度和方式，问清共有人或单位是否同意将该房产出售并查验相关证明。对该房产有任何疑问要当面提出。检验房主的身份证和该房屋的产权证明上是否为同一人。对比同等区域、同等档次、同等面积的二手房的销售单位价格，适当地试探房主的心理价位底限。 5、产权调查： 去相关房产的管理部门调查该房产产权证明和房主身份的真实性、是否与他人（或单位）共有、是否存在未结清的债务关系、该房产是否被抵押和出租等问题。委托中介公司购买房产时这一部分的工作由该中介公司完成，房产交易中有一个“网签”的过程，只要网签通过就可以基本说明该房产手续齐备可以销售了。 6、签署购房协议： 在确定希望购买的二手房后就要与卖方和中介公司签署购房协议了。买方在签协议时应该核定的是所购房产的具体地址、门牌号、产权人、共有人或单位的许可出售证明、房产基本状况说明、购房价格、中介服务费的缴付方式和日期、定金的缴付数额和交付方式、缴付定金后该房产的保留期限、剩余房款的交付方式和交付日期、办理产权过户的具体日期、该房产的具体交付日期及买卖双方的违约责任等约定，三方签字、加盖委托办理的中介公司的印章。 7、缴付购房定金： 定金的数额由买卖双方根据具体情况进行协商。在缴付定金时应有卖方和中介公司共同开具定金收据。卖方应签字确认并由中介公司加盖公章确认。一旦卖方违约买方可以要求索赔双倍的定金金额。 8、网签、过户： 二手房在网签成功后就可以办理过户事宜了。过户前中介公司会告知买卖双方应准备的相关文件并指派专人协助过户。需要注意的是过户时买卖双方均应本人到场才能顺利办理过户手续。 9、结清房款： 房产过户后可将剩余房款结清，但在结清前应会同卖方和中介公司共同到该房产的相关物业公司办理物业交割手续。在原房主结清应负担的物业费、停车费、供暖费、水、电、天然气等等相关费用，并由物业公司出具原房主与该物业公司无费用关系证明后将剩余房款按照购房合同约定与原房主予以结清。 至此，买方购买二手房的交易流程完毕。
1.评估个人购房能力 购房能力的评估也是买房前必须提前考虑的，一般来说月供一般不超过家庭收入50%，这些您都计算过吗?只有做好充足的资金准备才能避免买房后由于经济压力过大而引起的烦恼。 2.寻找房源 寻找房源看上去是最简单的事情，但确保房源的真实安全却是二手房交易中相当重要的一环，在通过各种途径获得房源的过程中，都有可能存在风险，损害消费者的利益和权益。因此消费者在查找房源的过程中，应该保持清醒的头脑，具备强烈的防范意识;同时，也不要因为贪图一时的省钱而导致全盘损失惨重，而应将维权意识落实到每一天和每一个细节。 3.量身选房 冷静地根据自身经济状况，以及工作外出等需求选择适合自己以及家人的房产，才能避免日后后悔。 实地看房 不放过任何小细节 实地看房是购房第一步的重中之重，其过程中不能放过任何小细节，因为这关系到你下面的抉择，到底是买还是不买，因此笔者提醒购房者在此过程中要慎重，注意屋内屋外每个细节，彻底把对象看真切。 4.选择心仪户型 面对市场上形式多样、纷繁复杂的户型是否感到难以定夺?什么是好户型、什么样的户型最适合自己?要想选个好户型，首先要对户型知识有一定了解。 5.谨防产权陷阱 在二手房交易过程中有许多纠纷都是由于产权问题而引起的，因此在购房过程中防范产权陷阱也显得尤为重要。
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件。 2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。 4、立契。 5、缴纳税费。 6、办理产权转移过户手续。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。 二手房交房时易疏漏的环节 1、买方是否已到税务局开具全额房款发票; 2、新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税; 3、买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税; 4、房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续; 5、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续; 6、是否已前往物业人理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用; 8种识别方法辨别《房屋所有权证》的真伪 1、看封皮。 2、看团花。 3、看权证用纸。 4、看防伪底纹。 5、看微缩文字。 6、看建房注册号。 7、看发证机关印章。 8、看流水编号。 根据《城市房屋权属登记管理办法》有关规定，涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1000元以下罚款;非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万?3万元罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二手房转按揭意思就是对仍处在按揭中的房产进行再次买卖,该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式,来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。转按揭流程有以下几点： 1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》; 3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准); 4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号); 5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审); 6、卖方向买方实际交付房屋;7、银行复审通过后放款,向卖方的银行划款; 8、卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。 以下几点注意事项： 二手房转按揭注意事项： 1、买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。 2、在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同行转按或者跨行转按 3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用 4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日),且银行确认可以去还贷的当日,买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构,携带相关款项共同办理还贷手续。 5、办理完结还贷手续,由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。 6、办理完结注销抵押手续,双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。 7、由担保公司或中介机构代为领取房产证,在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。 以上是小编为您整理的二手房转按揭流程以及注意事项。
一、看房 买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付。 二、查档 买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房产档案。 三、签合同 买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。 四、公证 卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。 五、资金监管及贷款申请 买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右。 六、赎楼 买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。 七、房屋过户 买方同担保公司去房地产产权登记中心签订《小产权房买卖合同(现售)》，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。 八、缴费 买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后），担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右。 九、交房 买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
对于二手房交易流程，我们应该特别注意。 第一步：看房选房 选择二手房最头疼的就是找房源，其实也有多种渠道，第一，到正规的房地产中介寻找个人房源信息。第二，通过亲戚朋友或熟人同事介绍个人房源信息。 第二步：产权审查 第一， 检验二手房所有权，审查该房的“两证”（房产证、市局的房子有土地证）及相关文件（原购房协议、原购房发票等）； 第二， 房子的产权是否与他人共同拥有； 第三， 交易前查看房屋有无其人债权债务纠纷或行政机关等查封； 第四， 审查房屋有无抵押等情况； 第五， 二手房是否属于允许出售的房屋。是否为→（央产） 第六， 是否出租，承租人是否已经放弃优先购买权 第三步：签订合同 签合同时，买卖双方应在购买合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，明确违约责任。如到期未交房、单方悔约及其他违约情况的具体处理应注明，避免在交款时（过户、付款）出现不必要的麻烦。 第四步：“两证”过户 签订合同买方需交付定金，购房者和房主到该房屋房证填发单位区房产局办理过户，过户前买方交齐全款。办好《房屋所有权证》后，购房者要到土地部门办理土地证（只有市局有土地证）。 第五步：申请贷款 购房者申请贷款时需要带相关证件。然后向担保公司（银行）提出贷款申请，经过担保公司（银行）的调查审批后，购房者要签署一系列设定抵押所需的资料。 第六步：办理房贷 在相关部门（签约中心）指导下，等一切证件办齐后，双方用自己的身份证开设账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。 第七步：收房入住 经历了前期一些周折，但到最终的验房收房也是一件不可忽视的问题，（水电、物业、供暖，等相关费用是否结清）。 二手房交易签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。 买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 二手房交易流程办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。 买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 二手房交易立契 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 二手房交易缴纳税费 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 二手房交易银行贷款 对贷款的买受人来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。 如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让。 划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商 品房的价格来衡量时，就有点不划算。 交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。 因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中 介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。 房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 二手房交易看似复杂，其实掌握一些技巧还是很必要的。以上是小编为大家整理的二手房交易的详细流程，希望能为大家带来帮助。
签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查审批→落实贷款担保→办理房产过户→签订贷款合同→银行发放贷款→借款申请人按月还款 具体操作流程： 1.买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例。 在这个环节，买方一般应在现场看房的同时，查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证;有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。 2. 买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如"20万元作为首付款;其余资金申请贷款"等)，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。 3. 由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。 需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。 4. 为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。 需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此，购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。 5. 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。 6. 银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。 7. 买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续，并带旧土地证到土地局办理换证手续。 8. 买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产的抵押手续。 9. 银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。 10. 购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续。
第一步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，具备市政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件。 第二步：选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。 第三步：买卖双方须提供的相关资料。 购房人（贷款人）须提供的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明（单位收入证明），并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，夫妻双方一寸近照各两张。以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越。 售房人须提供的资料有：身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明。 第四步：去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，交纳所购房屋价值4‰的律师费。 第五步：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书。第六步：买卖双方到房屋所在区、县的房地局房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续。 第七步：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项。 第八步：到房地局办理房屋抵押登记、保险等手续，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。
第一：地段 新房：近年市区新建楼盘不多，多建在近郊及远离市区的地方。 二手房：市区、热点地区随处可见二手房的身影。 优势：同样地理位置的房子，二手房自然占有较大优势。 第二：交通 新房：相对二手房交通不是很方便，公交线路不多，有的楼盘道路不畅。 二手房：城市核心区有密织的交通网络，交通环境自然优越。 优势： 从交通环境方面看，二手房与新楼盘所占优势各不同，伯仲之间，不分上下。 第三：外观 新房：外观新颖、现代感强，颇具视觉冲击力。 二手房：建筑外观较为传统，单一，九十年代建筑风格为主。风吹日晒久了不免有发黄、裂缝之处。 优势：从楼体外观，室内布局来看，新楼盘所占优势比重较大。 第四：户型 新房：大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。 二手房：房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。 优势：从户型面积总价来看，二手房较占上风。 第五：价格 新房：新楼盘普遍户型面积较大，单价较高，如此算下来总价自然不菲。 二手房：户型面积虽小但是其总价却相对较低，这也是吸引购房者购买的重要因素。 优势：从户型面积总价来看，二手房较占上风。 第六：物管 新房：大都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如绿化、保安、车位、电梯等物管较为完善。 二手房：二手房大多由于其建成年代较早，因此并不具备完善、成熟的物业服务。 优势：从物业服务方面来说，新楼盘较二手房略胜一筹。 第七：区位 新房：大多新建楼盘地段偏远决定了它市政配套、商业设施、氛围等不够成熟，有待进一步完善。 二手房：二手房凭借其占据城市中心区的有利地势，整体商业氛围、购物环境、生活气息等十分浓郁。 优势：从整体商业氛围来看，二手房优势更为明显些。 第八：升值空间 新房：升值潜力较为可观。 二手房：尽占天时、地利，升值潜力将进一步提升。 优势：新楼盘、二手房优势各不同，其未来发展前景各具优势。 第九：风险 新房：存在期房风险，现实与承诺不相符，如出现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。 二手房：现房现卖，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者许多购房风险。 优势：从购买房屋风险因素考虑，二手房优势更为突出。 第十：交易 新房：由开发商一手办理完毕。 二手房：交易手续、流程复杂，不易被购房者所撑握。 优势：从物业交易方面来说，新楼盘较二手房略胜一筹。
期房购买详细流程 1、双方沟通、了解产权状况。 期间卖方提供合法的证件：房屋所有权证书、身份证等有效证件证件。 2、若卖方房屋合法，可进行期房交易，买方交定金（不是必选项），双方签订房屋买卖合同。 合同中要对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等详细记录，一式三份。 3、双方共同向房地产交易管理部门提出申请。 房地产管理部门接受申请后查验有关证件，审查产权，若房屋符合上市交易的条件，将准予办理过户手续；若房屋产权不完整，或者未得到共有人的同意，交易申请将被拒绝。 4、立契（少数的地区已经取消该流程）。 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 5、缴纳税费。 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理过户。 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、办理贷款。 对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、买方拿到产权证，付清房款，交易完成。
1.如果上家已经偿清房贷或不需要购房者分担贷款，而且购房者资质很好，能获得8成二手房贷款的情况下，就只需支付2成的二手房贷款首付。 2.如果上家尚未偿清贷款，而且要求购房者配合还贷的话，安全的做法是走资金监管程序，然后首付3成的二手房贷款。 3.如果购房者资金充裕，能一次性支付房款，则不需要缴纳二手房贷款首付。
一、衡量自身的贷款资质 购房者申请贷款首先要充分衡量自身的贷款资质，那就要注意以下几个方面的关键因素： 1、 贷款资格 审批期间，银行先通过建委网站来查询购房者的贷款资格，确认购房者具备贷款资格。 2、 收入证明与还款能力收入证明 一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。 3、 借款人自身相关情况 个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估,目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。 4、 贷款人年龄 据了解，目前各大银行对于贷款人年龄的要求均为25周岁到60周岁之间，如果年龄低于25周岁，贷款则须要有联合借款人。 二、充分考虑房屋因素 购房者可贷款金额取决于房屋的评估价，评估房屋可从以下几个因素着手： 1、 房屋面积大小 银行在发放房屋贷款时，面积是所考虑的重要因素之一，据了解，面积低于40平方米，银行一律拒贷，同时，40至60平方米的房子，则是银行眼中的高风险标的。 2、 房龄长短 房龄越老，办理贷款的机率越小，对于银行来说，房龄超过20年的房子，银行基本上都不放贷款了，一旦超过银行所规定期限的情况，借款人只有全款购买房产了。 3、 房屋外在因素 购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素，比如地理位置、交通、生活设施等，这些都是促使二手房房价上涨的主要因素。 三、合适的银行很关键 虽然每个银行贷款审批中涉及的因素基本相同，但是在审核的过程中，不同银行侧重的因素不同，选择银行时可以考虑一下几个因素： 1、 贷款成数和利率 目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、基准利率；第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。 2、 竣工年代与贷款年限 银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。 3、 还款方式的选择 银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式，前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层，后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
个税金额计算： 1、用于交易的房产未满2年： 应缴个税金额=（房产价格（评估价与网签价中较高者）-房产原购进价格-可抵扣费用）*1％ 2、用于交易的房产满2年未满5年： 应缴个税金额=（房产价格（评估价与网签价中较高者）-房产原购进价格-可抵扣费用）*20％ 3、用于交易的房产满五年但不为户主唯一住房： 应缴个税金额=（房产价格（评估价与网签价中较高者）-房产原购进价格-可抵扣费用）*1％ 4、用于交易的房产满5年且为户主唯一住房：个人所得税免征。 （注：在原有购房相关材料不齐全、无法提供的情况下，可到地税申请按照1%征收，需业主本人到地税签字。）
房产抵押贷款的定义一般指住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
1、拿个人资料、贷款合同及贷款还款卡去贷款银行找客服经理申请提前还款，信贷员会让你填申请提前还款的表格并通过电脑核算截止到还款日期为止还剩余多少本金需要一次性偿还。（根据贷款合同可以核算提前还款是否需要支付违约金） 2、申请完毕后将提前还款的金额存入还款卡供银行审批通过后划扣 3、划扣成功后去贷款银行领取结清证明、房屋注销抵押登记申请表病将银行划扣本金的明细打印出来 4、资料准备齐全后去相关部门办理解除抵押手续提前还贷需要提前一个月向贷款银行预约。
重要的是要选用适宜的借款种类、借款成本和借款条件，此外还应考虑下列有关因素：①银行对贷款风险的政策；②银行对企业的态度；③贷款的专业化程度；④银行的稳定性。
①正常结清是指在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款； ②提前结清是指在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。只有结清贷款，购房者才能去买办理完整的房屋产权登记（解抵押）。
除极少数抵押物外，法律对抵押合同实行登记生效制度。中国《担保法》规定，“土地使用权用权、房产、林木、运输工具、企业设备作为抵押物应到有关部门办理登记手续”。办理抵押物登记的部门是： (1)以无地上定着物的土地使用权用权抵押的，为该发土地使用权证书的土地管理部门; (2)以城市房地产或者乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门; (3)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;
多找几家贷款机构试试如果是因没有找对贷款机构而被拒贷，那么不妨多找几家不同的贷款机构试试。目前很多贷款机构都开展了房产抵押贷款业务，但是不同机构对借款人的要求不一样，所以大家选择贷款机构时一定要结合自己的实际情况多加对比，看看哪家机构的要求与自身条件最为匹配，才着手办理贷款。考虑换贷款方式如果是因房产不满足抵押条件，不妨考虑换贷款方式。
多找几家贷款机构试试如果是因没有找对贷款机构而被拒贷，那么不妨多找几家不同的贷款机构试试。 目前很多贷款机构都开展了房产抵押贷款业务，但是不同机构对借款人的要求不一样，所以大家选择贷款机构时一定要结合自己的实际情况多加对比，看看哪家机构的要求与自身条件最为匹配，才着手办理贷款。考虑换贷款方式如果是因房产不满足抵押条件，不妨考虑换贷款方式。按照房产抵押贷款规定，作为抵押的房产必须满足以下几个要求：1、具有变现能力；2、产权明晰；3、有房产证和国有土地证；4、房龄≤20年；5、能正常上市交易。 如果你提供的房产不符合上述规定，在有稳定工作和收入，且拥有良好信用记录的情况下，不妨试试无抵押贷款。 找正规担保公司介入如果你认为只要有房产就一定能拿到贷款，那么你错了！贷款机构审批贷款的时候，除了要审查房产情况，同时也要查看你的资质情况，如果借款人的资质不符合规定，贷款申请也将被拒，这种情况下不妨找一家正规担保公司介入，有了它为你作担保，贷款申请难度大大降低，不过贷款成本会提高，因为担保公司需要收取一定金额的担保费。
一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍,办理死亡证明; 二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证,房产继承分两种:一是遗嘱继承,二是法定继承。需要提交的材料有: 1、被继承人死亡证明; 2、该套房屋的产权证明或其他凭证; 3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件; 4、继承人的身份证件;有遗嘱的继承权公证另需提交的资料:被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱,其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性,因此暂不予采纳)。 三、办理房屋过户登记,申请人是继承人或者受遗赠人。申请人应当向登记机构提交下列文件: 《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\ 契税完税凭证(原件)。 四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同,需要支付税收。
1、离婚判决书或离婚协议书或离婚证; 2、房地产证(如有共有证的，包括共有证); 3、申请人的身份证明; 4、房地产登记申请书; 5、委托书。
房屋赠与需要准备以下资料： 1、 赠与人和受赠人的身份证明，比如身份证、户口薄等； 2、 被赠与房屋的产权证明； 3、 合法有效的赠与协议公证书； 4、 房屋登记表和平面图； 5、 登记申请书； 6、 契税完税或减免税凭证。
1. 信用卡连续三次（或两年内累计六次）逾期还款。 2. 房贷月供累计2至3个月逾期或不还款。 3. 车贷月供累计2至3个月逾期或不还款。 4. 贷款利率上调，仍按原金额支付月供，产生欠息逾期。 5.睡眠信用卡，激活后不使用也会产生年费，若不缴纳就会产生负面的信用记录。 6. 信用卡透支消费、按揭贷款没有及时按期还款。 7. 为第三方提供担保时，第三方没有按时偿还贷款。 8. 欠账等经济纠纷也会影响信用记录。 9. 水、电、燃气费不按时交款。 10. 个人信用卡出现套现的行为。 11. 助学贷款拖欠不还款。 12. 手机扣费与银行卡扣费挂钩，在手机停用后没有办理相关手续，因欠月租费而形成逾期。 13. 被别人冒用身份证或身份证复印件产生信用卡欠费记录。
1、根据我国婚姻法规定，夫妻二人关系存在期间的话，若是夫妻之间一人以个人名义负债买房，那房屋的按揭贷款的负债应该由夫妻双方共同来承担。离婚了，该负债仍然需要夫妻二人共同来负债，共同偿还。但是如果夫妻双方经过协商可由其中一方进行偿还，也是可以由其中一方来进行偿还的。 2、离婚前的房屋产财产是一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。 3、房贷还清后，如果夫妻一方想要归属权，那可以协商解决，另外一方来补偿。如果双方都想要房屋的归属权的话，那么夫妻双方就要竞价，谁的竞价搞，那么房屋的归属权就归谁。 4、一般来说，房管手续只要一人(协议取得房屋产权的那一方)去办理即可，无需另一方配合。如果在离婚协议中规定一方要补偿另一方资金才能获得房屋权属的，在办理房管手续时需提供资金转账证明。离婚后房产证办理析产需要多长时间对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。同时，在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担。
(1)离婚判决书或离婚协议书或离婚证; (2)房地产证(如有共有证的，包括共有证); (3)申请人的身份证明; (4)房地产登记申请书; (5)委托书。
要点一：贷款利率折扣申请房贷，首先要看银行的贷款利率折扣，央行规定的5年以上贷款基准利率为4.90%，但是各地银行在实际操作中，会根据房贷市场大环境设定利率折扣，这样就会出现高的利率和低的利率。以北京为例，目前北京首套房利率的是浦发银行的8折，为渣打银行、大华银行的9折。低利率意味着房贷利息就少，对于购房人来说是省钱的关键，也是选银行时首先要考虑的因素。 要点二：优惠门槛一般情况下，银行对于想要获得优惠利率的客户，都有一定的要求，不是所有人都能享受利率优惠，这就是我们要说的另一个选银行的标准——看贷款门槛高低，这其中就包括获得利率折扣的门槛。比如有的银行会要求申请贷款的购房人在该银行有账户且存款达到多少额度以上，或者要求贷款的房子总额，以及贷款部分达到多少额度以上。还有银行对二手房房龄要求也有差异，比如有的银行要求申请贷款的二手房房龄最长不能超过20年，有严格的银行要求不能超过15年，也有要求不能超过10年的。 要点三：调息方式房贷利息直接影响了贷款人的经济压力，而遇到央行升息、降息，房贷利息会根据银行调息方式不同而产生差异。目前银行调息主要有两种方式：一种是次年调息，就是央行宣布调整利息后的第二年1月1日起，贷款银行才执行新的基准利率。另一种是按月调息，就是在央行宣布调整利息后的下个月起，贷款银行执行新的基准利率。另外除了根据央行利率浮动外，还有就是贷款银行执行固定利率不变，签约时的利率不随着央行升息、降息的变化而变化。以上这几种方式，不同银行规定不同，有的是默认次年调息，有的是贷款人可以自己选择调息方式。 要点四：还款方式我们知道，房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种，等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。前期还款压力较大，但随着还款时间的推移还款负担减轻。等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加，平均分摊到还款期限的每个月中。总的来说等额本金比等额本息还款更能节省利息，但是在申请贷款的时候，有银行会规定只能选等额本息还款，有的银行是两种方式由贷款人自己选。能让自己根据自身情况做决定的银行当然更值得考虑了。同时，考虑到未来很多购房人都有可能提前还款，还要详细了解一下该银行对于提前还款的规定。因为有的银行要求还贷满一年才能申请提前还贷，有的还会收取违约金。那些对提前还贷时间和违约金没有硬性限制的银行，自然是在考虑范围内的。 要点五：工作效率这一点，主要就是看在借款人正确提交材料后，审批贷款所需的时间，体现了银行的批贷效率，也可以说是工作效率。当然是时间越短，对贷款人越有利。
有贷款没还清的房子，会在不动产登记中心有登记，这样的房子不能够出售或者赠与，只有把贷款还清，去抵押银行拿到贷款还清证明，到不动产登记中心做解除抵押登记后，房子就可以正常上市交易了。从还清贷款到做解除抵押登记手续的过程就是解抵押。
房屋解抵押流程解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。向银行提出解抵押申请一般要经过以下的环节： ①打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等； ②去贷款银行申请提前还款； ③还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）； ④还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）； ⑤到银行贷后管理中心取解押材料； ⑥到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）； ⑦到不动产登记中心解押。⑧归档，完成解押。注意：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。
办理房屋解抵押所需材料如下： 1、注销登记申请书（已加盖银行或抵押权人公章）； 2、解除抵押登记协议（已加盖银行或抵押权人公章）； 3、银行授权委托书（已加盖银行或抵押权人公章）； 4、房屋所有权证原件； 5、他项权利证原件； 6、受托人身份证原件及复印件。注：不同地区或有不同政策，详情请咨询当地不动产中心。不动产登记中心会在房产证上盖上抵押注销章，其余材料房屋管理机构留存。解押完成之后，房子就可以正常走买卖流程，进行交易过户了。
1.看房贷利率折扣去年下半年不断有城市出台限购限贷政策，比如北京在去年9月30日提高首套房首付比例后，又在今年1月1日将首套房贷款利率折扣统一为9折，不过根据融360最新监测数据显示，并不是所有银行都执行了9折政策，南京银行、平安银行利率最低8.5折，汇丰银行利率最低8.7折，所以在选择银行的时候还是先看利率折扣力度，能省点是点。 2.看贷款门槛高低银行收紧房贷政策的另一体现就是提高获得优惠利率的门槛，同样是8.5折，北京地区南京银行要求优质客户且征信良好就可以享受8.5折优惠，平安银行要求单位好收入高的优质客户享受8.5折优惠，准入门槛有差异。另外还有银行对二手房房龄或者最长贷款年限有限制的，比如有的银行要求申请贷款的二手房房龄最长不能超过20年，有严格的银行要求不能超过15年，也有要求不能超过10年。所以在申请房贷时要注意了解贷款利率优惠门槛。 3.看调息方式房贷利息直接影响了贷款人的经济压力，而遇到央行升息、降息，房贷利息会根据银行调息方式不同而产生差异。 4.看提前还贷是否有违约金关于提前还贷，有的银行对还款时间有规定，要求还款满6个月或者满1年才能申请提前还贷。有的还会收取一定比例的违约金，有的则没有过多硬性要求，可以随时还贷，这一点需要注意。 5.看房贷还款方式房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种，等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。前期还款压力较大，但随着还款时间的推移还款负担减轻。等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加，平均分摊到还款期限的每个月中。 6.看银行工作效率提交贷款材料后，银行审批需要一定时间，体现了银行的办事效率，时间越短效率越高。
银行在接收到贷款人的申请时，会对申请人的基本信息进行核查，除此之外，他们还会贷款人的所购房产进行核查，具体包括以下信息： 1、申请人的身份信息需提供申请人的身份证和户口本，如果是与直系亲属共同贷款，对方的身份证和户口本也要接受审核。 2、结婚证配偶不在同一户口内参与借款的情况下，还需提供结婚证。 3、还款能力需要提供收入流水等资料核实申请人是否具有经济偿还能力。 4、贷款人年龄在确定是否能贷款时，银行要对贷款人的年龄进行了解，年龄过大会导致贷款被拒或者贷款年限短。从目前来看，年龄在18-60岁之间且具有完全民事行为能力的人，贷款获批几率较高。5、借款人职业相对普通工薪族来说，公务员、律师、会计、国企单位员工等稳定职业人士，更受银行青睐，因为他们有稳定的收入，银行承担的放贷风险低。 6、公积金证明如果申请公积金贷款的话，则要提供按时交纳公积金的证明。 7、 购房合同或协议银行还会对购房者与房产商签的购房合同或协议进行审核，并要有购房交款证明。8、借款人信用记录良好的个人信用是进入银行大门的必要条件。信用记录不良存在贷款遭拒的可能，即使在逾期次数少、金额小的情况下拿到贷款了，其利率也会被提高，贷款成数也将面临被降低的风险。 9、房产商房产商的相关信息银行也会进行核查，房产商的实力不强、经营管理混乱、信誉不佳等都会给购买者和银行住房贷款带来烦恼和风险。
1、甲银行在今年对于首次购房的在按揭客户，一般执行下浮10%-15%的优惠利率。 2、乙银行推出房贷业务执行下浮30%的优惠利率，正常客户可向银行申请。 3、乙银行审核房产和借款人资信。 4、审核通过，乙银行出资结清用户在甲银行的贷款。 5、用户在乙银行办理房贷业务并享受最新优惠利率。对于房子的出让方来说，办理转按揭主要需要提供“转按”申请书 、有效身份证原件和复印件、《借款抵押合同》原件和“提前还款申请书”。
可以购买。没有问题的。房管局的电脑对不能交易的房屋进行了限定的。你要求卖家到房屋管理部门查询一下该房屋的档案，就知道该房屋能否进行买卖了。房屋没有国土证是正常的情况，有的是因为历史原因。有的是因为政策原因没有办好。但这并不影响房屋的买卖
你好，正常是由出售方承担的，单现实的潜规则是由购进方承担的，除非提取已有协商
可能我意思没说明白，我的意思是在赠与和交易过户2种情况中，我现在选择交易过户。网上查了一下需准备的材料“你和你爱人带《身份证》、《户口簿》、《结婚证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》与父母带《身份证》、《户口簿》共同当地房屋产权登记部门和土地管理部门办理房屋产权买卖过户及土地变更手续”
房产没过户之前还是属于你的，你可以买卖，但你可能要承担违约责任。满意请评价。
那只有起诉要求确认权利一个途径，后凭生效的法律文书再到房管局办理过户手续
新房首付不低于30%，25万的30%就是75000<br/>二手房是按评估价计算的，评估价比成交价低，因此首付要多些，看评估价是多少了<br/>过户的费用及中介的费用不在首付款之列
当务之急是必须要找到当时的卖房人，让他协助办理过户手续，尽快办理产权证，没有产权证就不能证明房屋是你的，如果再涉及到其他的利益，房屋的主人不承认以前的交易或提出其他的条件可就麻烦了，可咨询当地的房管局或其他房屋中介机构。
有两种办法：1:走继承，需交付契税4%，交易服务费（3元每平），产权登记费80一宗，另外还需出示您兄弟放弃该房屋继承权的法律有效证明！2：走正常过户手续，需交付契税，营业税，个人所得税，交易服务费，产权登记费！具体比例根据房屋面积和房本是否满5年而定！
直接过户没有问题！但你要跟家里人协商好以免家庭不和！如果过户到你名下以后再可以过户或赠予给你儿子！
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所以在法律上，未经登记的房屋，不动产所有权不发生改变，也就是这栋房子的主人还是原来的。 当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。也就是说合同效力和登记之间没有必然联系。有点像是签订了合同就是有了保证，对方不卖就可以起诉要求继续履行。 综上，目前来说房子所有权还在原房主那里，原房主与别人有纠纷被起诉，应该作为被告，待纠纷解决后，与房屋拆迁有关的才会继续。最后关于拆迁款，理论上都是要补偿给不动产所有权人的。若因房屋产生债的纠纷，那么该笔拆迁款在拨付给所有权人后应该先偿还因此产生的债；而因为房屋拆迁，原房主不能履行予现房主的合同，应该对现房主进行补偿，不能达成协议的，现房主可以起诉至法院，请求因原房主违约造成的自己的经济损失赔偿及其他赔偿。 谢谢，祝您好运！
您好，如果证明房主已经收到了房款<br/>那么可以起诉，要求办理过户<br/>房主找不到可以公告送达，待判决作出后，根据判决直接办理过户即可。希望我的答复帮助你，如果需要详细咨询可电话或QQ联系本律师！QQ空间及博客里有关于此类问题的法律资料供您免费查询参考。
回答：1、常说的五年是指房产证上的填发日期算起的。<br/>2、一定要办理了房屋所有权证才能进行交易，不能在开发商那转给他人。<br/>3、能把名字改成夫妻二人的，你只要持夫妻二人的申请报告及结婚证复印件（需与原件核对）、夫妻双方身份证复印件（需与原件核对）夫妻双方到房屋登记部门办理即可。<br/>4、房屋登记办法实施前需要夫妻二人在场，实施后只要房屋所有权证上的所有权人是谁就由谁一人办理即可。<br/>5、需缴纳的税费有契税36万X1.5%(买方)、个人所得税按售价1%（卖方）、营业税5年内36万X5%5年后36万X1%（卖方）、交易手续费133X6.00元（双方各半）、房屋登记费每本80.00元(买方)。
你和银行都是他的债主，银行会将他的财产拍卖，然后按比例换份拍卖款，你的房子基本上保不住了，能拿回点钱就不错了！
