四面环路的房子好不好

蓝天

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最近长岭居某楼盘成交单价差一点就突破4万大关（球总半年前已经在VIP群预测过），长岭居房价自2015年到现在可谓一路高歌，已经翻了三倍有多。因此车辆，在分析天健·天玺花园之前，想先谈谈长岭居板块的近况。

注意：本文所述长岭居仅指山景城及其以西的核心片区，不包含山景城以东的永和板块，永和板块慎碰。

一句话概括板块属性：

长岭居所谓大自然山景高端板块，实际都是只是开发商勉强搬出来的卖点，归根到底长岭居就是承接科学城核心区的刚需外溢+少量市区的刚需外溢的纯刚需板块。因为它距离市区远，而城市空气靠的是治理而不是偏僻，长岭居也不是十分好。不过它因为大部分标的总价实在低，而教育、交通配套还算可以，才满足了一些资金有限但对房间数有刚性需求的购房者。

以下先说说长岭居未来将会面临的两个风险点。

风险点一：山景的稀缺性只是开发商因地制宜找亮点套利，对日后升值无实质意义

与其说长岭居如开发商们所宣传的高端大自然山景地段，拥有稀缺的山景资源，不如说是开发商因地制宜，把“山景”这个对房产增值意义近乎零的因素包装出售，试问四五线城市哪里不是大山大岭？一个需要打“大自然、养老”牌的板块，证明它基本上没有什么其他实质性的卖点，要享受这些“稀缺”的大自然，回老家就行了，何必熬一线城市的高房价，去“享受”在老家烂大街的“稀缺资源”。购房者必须认清自己付的房价有多少是为这种消费性支出埋单的。如果是把它作为买不起更贵板块的心理安慰，那还说得过去。

风险点二：人口激增导致即将脱离市区一小时生活圈

之前反复提过，必须认清一个现实是，广州是单一中心城市，所有地段的价值都以天河为何核心向外，随着交通时间递增而递降。由于东部常住人口激增，广汕路、东二环车流持续上升，21号线长平站已经需要贴着车门站立，道路交通也越来越拥挤，到市区的交通耗时不断拉长。就以长平到黄陂地铁站为例，两年前即使是高峰期，自驾也是可以10分钟之内到达的，现在起码需要20-25分钟。而身边认为每天坚持大于一小时的通勤就非常难熬的声音不绝于耳，这大概也是人之常情。

假如通勤时间超越了1小时，人们就会感到折腾，这就使通往市区的交通时间不断上升的长岭居产生了一个脱离市中心通勤圈的风险。虽然长岭居一直以来都是以科学城刚需上班族为主要受众，但也不乏一些市区通勤者。假如长岭居与市区之间的时间距离上升到1.5小时、甚至2小时，就慢慢被市区的这一部分外溢抛弃，失去真正有实力的接市区盘群体所带来的价格支撑。

永顺大道长平路段早高峰盛况

说完风险点之后，再说说该板块的价值点。而我认为，目前长岭居已经达到3.6-3.9的价格水平，往后的价值点也只是为虚高的板块价格补齐价值而非增值。

现实价值点：三房总价低，初中教育有保底

众所周知，义务教育阶段最重要的其实是初中三年。而长岭街道拥有北京师范大学附属广州实验学校和铁一教育集团铁英学校，而且小升初派位就只有在这两所之间派，所以初中教育质量具有一定的保证，先别扯什么贴不贴牌的，起码算是萝岗里面一个拥有较为安全保底的地段。
按照目前长岭居的南向三房均价，340-390w可以入手一套100平左右的小区带学校的平层三房两卫，参数较为近似的，我想除了这里，就只有刚需最后的根据地亚运城了。
故长岭居真实的价值和优势，除了教育资源和较低总价可获得三房，没别的了。因此，选择长岭居是教育配套、通勤距离、总价有限之间的妥协，试问能买科学城，谁会买长岭居、云埔呢？

潜在价值点一：已确定商业配套将升级

区府发布的长岭商圈商业规划

在黄埔区商务局发布的最新规划能看出，区府近五年会下重本发展本区商业，在此背景之下，长岭街道也被升格为区级商圈，未来五年预计将新增17.9万方商业，体育西天河城大概是16万方、天环大概是11万方。借着这一东风，长岭居的万达广场已经率先开工、华润长岭门综合体近期也展开了前期征地和土地平整工作。

长岭居商住项目地块出让信息

长岭居商住项目一期工程招标信息

根据上面的传闻长岭居万达广场的出让信息中条款（三）就能看出，区府对该地块的商业部分要求很高，不仅要求自持、还明确要求只能建设综合商场而不是批发市场。而这块地最终被科学城投资集团旗下的凯龙置业拿下了，据说很可能是先拍下来，商业部分按万达要求建设，万达以参股方式经营。

下面是长平地铁站北面最近准备推出的一幅商业地的相关征地信息。有传这里就是华润长岭居人才创展中心所在地块，预计会建设人才公寓+综合体。

除此之外，中部还有一幅宝能的商业地块。预计大概五年后，这些综合体建成会对该板块的商业会有较大填补，注意是填补，填补空白的填补！是不会导致它增值的！记住这一点。

潜在价值点二：医疗配套全面升级

广州医科大学附属妇幼医院预计明年一季度开诊，以后相信会是辐射整个萝岗片区的三甲妇幼专科医院。另外山景城旁边还有一所前海人寿医院，这所医院就不用抱太大期望，估计其价格也不是一般平民百姓可以支付得起。

在建广医妇幼医院（长贤路）

下面来重点分析一下天健·天玺花园的优劣

不利因素：周边土地楼面价不高，价值支撑点低，房价已虚高

土地出让价格是城市规划部门对一个板块价值最准确的定位和指导意见。环观长岭居核心区，除了2017年中冶为了打入广州市场而造出了亮瞎全世界的2.7w/平的高楼面地价之外，近年拍出的几块地都是维持在1.6w/平左右的楼面地价。假如粗旷地按照楼面价2倍来计算，长岭居标的价值应该在3.2w左右。

天健所在的CPPQ-A1-3地块，成交总价约为10.63亿，以成交总价/(计容可建面积-人才公寓面积)计算，天健天玺所在地块的楼面单价大概就是1.6w左右。若按目前吹风价4.2-4.5w计算，单单洋房货值就超过20亿，可谓利润丰厚。

目前岭南林语、融穗御府、山景城的南向三房单位单价已经高达3.6-3.7w，折算为实用面积单价就已经破4.2-4.5w。因此我认为，即使天玺花园复式上下层加起来可做到接近100%的实用率，其吹风价4.3-4.5w也是合理，但相对于土地出让价格来说，整个长岭居核心区都已经虚高。

不利因素二：楼盘小，四面环路，噪音影响大，小区活动空间较小天玺花园拥有与长岭居其他大部分楼盘一样的缺点，楼盘小，四面环路，小区内活动空间小，噪音影响较大。因为大部分面积被建成叠墅，不但小区内部活动空间也是少得可怜，基本上就只能放得下一条缓跑径和几棵树，而且洋房区实质的容积率也远高于楼盘整体容积率，起码是整体容积率两倍。

另外，由于小区面积小，而小区四面环路，北面靠近永顺大道（六车道主干道），日间车流量较大，预计小区整体都会受到不同程度的道路噪音滋扰。

不利因素三：交通出行主要靠自驾和有轨电车+地铁，通勤市区耗时长

自驾方面，以珠江新城为例，非高峰时间、全程非高速，一条广汕路走到底，大概需时38分钟，早晚高峰大概需要55分钟。如果走东二环转沈海高速的话，会节省大概十分钟时间，但路费大概就需要14块。

轨道交通方面，目前有轨电车一号线因为尚未全线开通、还没实现与红绿灯联调，停车场未投入使用、导致车次少、旅速较低，预计月底全线开通之后，无论到区府、香雪的便利性还是行车效率，都会进一步提升。目前有轨早高峰间隔大概6-10分钟左右，从天玺花园门口的长岭居小学站到长平地铁站大概需时8分钟。而21号线最近早高峰间隔已压缩到6分钟一趟，遇上避让快车则需要11分钟。

如果刚好两趟都不用等的话，有轨电车转地铁到达珠江新城最快大概是75分钟，故在此居住而通勤市区的话需要掐点赶路之余耗时也相当长，略微折腾。

不利因素四：全数洋房均为复式户型，市场认受性低

开发商如其他制造商一样都是针对消费者需求而设计产品的，目前市面上复式户型少，不代表它稀缺，而是市场对它的认可度低所致。大概是因为复式户型，尤其是这种总面积才85-118平，单层面积不到才几十平的小型复式，每层面积小，会显得特别局促，还浪费了楼梯的位置，故大众对这种户型接受程度一直都很低。

优点一：便捷的教育配套

天玺花园的教育还算方便，小区内配有幼儿园，小学可蹭一路之隔的长岭居小学，初中派位组别是北师大和铁英两所中学。这也是长岭街道的教育配套相对于其他板块的优势，毕竟你无论怎么派都只能是在这两所名校之间派。

优点二：户数少且户户南北对流

由于天玺花园的楼栋设计是一层8户蝴蝶型一字排开，故每户都可以获得南北对流的享受。而因为是复式，按规划层高30层算，实际也只是15层，即便2梯7户，梯户比也比2梯6户非复式的住宅要低，住起来不会觉得那么拥挤，不会有隔壁岭南林语和融穗御府那样公租房的体验。

楼栋、户型详细分析：

噪音排行榜：1#>2#>3#>4#

楼盘噪音源主要为北面永顺大道，因为户户南北通透，最靠近永顺大道的1栋受噪音影响最严重，当中的118是严重中的严重，因为它二层两个次卧为北向，永顺大道晚上会有零星大货和泥头车呼啸。

95、118平方户型：

95、118户型位于每栋两翼，有东南向、西南向两个坐向，118方户型因为会被95方户型阻碍单边视野，1#、4#的东南向该户型楼距最大，但必须是四层以上的，因为四层以下被叠墅阻挡。2#的该户型楼距在全小区中最小。西南向户型。2#、3#的西南向该户型有涌景、旁边是长岭居小学，白天会比较吵。