全部有下列情形之一的应当返还定金：
1、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的。
2、交付定金后开发商又拒绝出售房屋的。
3、交付定金后开发商不能开发或预售该商品房，导致购房合同无法签订的。
4、出现合同约定的退还定金的情形的。
【法律依据】
《民法典》第五百八十七条？债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
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