二手房的违约
事实经过：我4月11在中介买了套二手房，我们签订了三方合同，卖方的母亲代签和代收了一万的定金，没有委托书，4月30号卖方才通知我们不卖房子了，卖方母亲只承认退我一万元定金，请问我们签订的合同有效吗？符合合同法吗？我该怎么维权？
是否有证据：是
案件类型：合同纠纷
所在城市：重庆大渡口区
合同有效，您可以要求对方支付违约金或者双倍返还定金（2万），具体要求哪一项，您可以对比一下违约金和双倍定金的数额哪个更高。
合同有效，您可以要求对方支付违约金或者双倍返还定金（2万），具体要求哪一项，您可以对比一下违约金和双倍定金的数额哪个更高。收起
1、购买的房屋未经房地产登记机构转移登记，不得对抗第三人 为防止出让人一房多售等非法行为侵害买受人的利益，应及时办理转移登记。 2、登记应提交的材料 （1）房地产权属证书； （2）转让当事人的身份证明，转让当事人是法人或者其他组织的，还应当出具对具体承办人员的授权委托书；委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）；房地产权利人为自然人的，委托书需公证； （3）转让合同或者与转让有关的法律文件； （4）房屋面积变化的，提交测量面积成果报告； （5）法律、法规和规章规定的其他文件。 3、登记的审核时限和权证的领取 按规定登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取《房地产权证书》；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。 领证时权利人（或代理人）需携带身份证件（原件）印花税收据及受理时的收件收据（原件），仔细核对《房地产权证》及《登记证明》。
新房、二手房优劣势各有不同，购房者应先确定自己的购房方式，是全款还是贷款，如果是贷款，首付能出到多少，明确预算后，再结合自身的购房目的、喜好、价格做出合理的决策。不管是新房还是二手房，最适合自己的房子才是好房子。
1、二手房贷款提前还款要根据自己和银行签订的贷款合同约定办理。如果合同上没有约定违约金，到银行全部还款。否则按合同约定办理。具体细节到办理贷款的银行咨询办理。 2、债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。 3、借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。 4、个人贷款客户一旦选择到银行进行提前还款,提前还款的额度一般是不可以重新使用的。了解银行对提前还款的相关规定,权衡利弊后再决定是否办理提前还款。
二手房交易的评估有两种： 1、办理二手房贷款的时候进行的评估，此评估是由银行指定的评估机构所出具评估报告，是用来银行确定产权价值，确认贷款的发放金额，这个评估价参考大型房产网站上的均价就可以了。 2、办理房产过户的时候进行的评估，也就是税收申报价，此评估由地方税务局依据申报价和历史成交数据确认，如果申报价高于历史成交数据水平，则以申报价为征税标准，如果申报价低于历史成交数据水平，则以地税局的核定值为征收标准，此价格地税局不会公布，也无法查询。 3、影响评估的因素包括房产的位置、地段，房屋使用年限与小区管理及配套设施，户型朝向，房屋内部装修程度及其他。比如装修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋来得快。 4、除了前面讲到的因素以外还有一种折旧费，房子一旦进住使用便进入了折旧期。一般说来，砖混结构房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2％，钢筋混凝土房屋的折旧期限是70年，那么每年的折旧率为1．4％左右。
二手房按揭贷款购房分为商业贷款和公积金贷款，贷款的计算标准分别如下： 1、买方使用商业贷款购房： （1）买方选择商业贷款来购买首套住房，较低首付的比例为房屋评估价的30％，较高贷款比例为70％。 （2）买方选择商业贷款来购买二套以上住房，较低首付的比例为房屋评估价的50％，较高贷款比例为50％。 （3）买方选择商业贷款来购买商业用房，较低首付的比例为房屋评估价的50％，较高贷款比例为50％。 2、买方公积金贷款购房： （1）买方选择公积金来贷款购买首套住房，较低首付的比例为房屋评估价的20％，较高贷款比例为80％。 （2）买方选择公积金来贷款购买二套住房，较低首付的比例为房屋评估价的40％，较高贷款比例为60％。 （3）买方购买了三套及以上住宅以及购买商业用房无法用公积金贷款。
1、二手房贷款额是房产评估值和房产销售价取低原则来决定的，评估值一般低于评估价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。 2、一般是可以贷款评估价格的70％，如果房子建造年代不是很久的话，一般可以贷款实际销售价格的60％左右，假如销售价格是50万元的话，可以贷款30万元左右（不含附加的税费）。同时贷款的额度也要受到贷款年限和个人收入的制约。 3、银行要求贷款的月还款不得超过收入的50％，也就是说，如果你开具的收入证明证明你的月收入为3500元，那么月还款就需要控制在1750元／月以内。并根据这个标准确定你的贷款年限以及贷款额度。 4、购买二手房贷款的流程和购买新房基本一致。只是在确定贷款的限额时，要按照所购买的二手房的评估价值来确定。如果年代不久的话，可以贷款实际销售价格的60％左右。
1.网上预审 网签后，即可通过地税“税收征管系统”上传缴税所需材料（所需材料见下表），待地税通过后携带《存量房买卖合同信息表（纳税）》按照预约时间缴税。 （1）网络预审5个工作日可出具结果，30个自然日有效。 （2）新房、法拍房等暂不支持网络预审。 （3）海淀区和朝阳区通过中介交易的，必须进行网络预审。其他区县及自行交易的，未来可能会陆续实行。
很多人还不了解什么是二手房按揭贷款，简单来说，二手房按揭贷款指购房者在购买能够在市场上流通并且具有房屋产权证的住房时，自己支付一定比例的首付，其余的资金通过抵押的方式向银行或者其他机构申请贷款。二手房按揭贷款与普通的商品房按揭贷款没有太多的区别。
申请二手房贷款的流程 购房者要想顺利获得二手房，一般要经过10个步骤。第一个步骤，买卖双方要签订购房合同，在购房合同中要根据二手房贷款的方式支付房款，并且要规定一定的首付比例。买房在签订合同之前一定要仔细查看卖方的产权证是否合乎国家的规定。第二个步骤，买卖双方要到房屋所在地打印买卖协议，进行这个步骤的时候一定要注明相关的支付方式，买卖双方还需要签订代付协议用以明确相关事项。第三个步骤，二手房买卖不同于普通的商品房买卖，二手房在出售之前应该找评估公司对房产进行评价，银行或者其他金融机构会根据评估机构给出的报告作为发放贷款的依据。一般情况下，买方需要联系好贷款银行，询问银行方面对评估数据的要求。第四个步骤，购房者向银行申请贷款时一定要明确银行对担保费的收取。银行收取担保费是为了保障贷款金额的安全，这项收费是非常合理的。第五个步骤，购房者拿着代付协议到银行缴存首付并且取得相应的证明后，紧接着可以向银行申请二手房的贷款金额。第六个步骤，银行通过了购房者的协议后，接下来会通知卖方可以交付贷款了。第七个步骤，买卖双方要带好相关证件的原件或者复印件带房产局办理过户手续，并且要带好原来的土地证明到土地管理局进行更新换代。第八个步骤，购房者带上房产证、土地证以及各项材料到房产局办理相关的抵押手续。第九个步骤，银行收到了抵押证明以后，会在相应的工作日内发放贷款，购房者就可以到相关的部门领取新的房产证了。第十个步骤，购房者确定了合适的还款方式后，就要按照合同上的约定按时完成还款工作。
很多人买房的时候，总是纠结到底是买新房，还是买二手房。其实，新房、二手房各有优缺点。下面，我们将从各个方面对二者进行比较，供买房人参考。 1、配套 由于很多新房都是在建的期房，业主没有入住或没有完全入住，因此，一般情况下，新房的各方面配套不是很完善。 二手房由于已经交房入住，有了一定年限的发展，其衣食住行等各方面的配套相对要完善，生活比较方便。 2、房屋质量 在建的新房，很难了解其质量好坏，只能通过看施工单位的资质、工地的整洁程度等，去判断质量好坏。 而二手房，则是现成的，可以查看到房屋质量好坏，还可以询问小区的业主。 3、小区规划 新房的各项规划在交房时，往往很难兑现;而二手房的各项规划已建设成型，不需要担心能否兑现。 4、交通 一些城市市核心用地已经趋于饱和，市核心的新房少有，很多的新房建在相对偏远的位置。而二手房，一般地段比较好，交通比较方便。 5、户型设计 新房的户型设计比较新颖，也更加人性化。一些年代相对较久远的二手房，户型比较老旧，不符合现在人的审美。当然了，那些交房没有多久的二手房中，也不乏设计新颖的户型。这就看买房的时候，个人怎么选择了。 6、小区环境 在建中的新房，无法知晓小区环境好坏，只能通过绿化率、容积率等指标，以及售楼部的介绍，来了解小区的环境。二手房小区的环境比较成熟，环境好坏，看看便知。 7、物业服务 买房后，物业的重要性就体现出来了。好的物业，能够让我们拥有一个舒适、安全的生活场所。 想要知道新房的物业服务如何，可以参考物业公司排名、了解物业服务的内容和收费标准。二手房，则还可以通过询问小区的业主，来知晓物业服务好坏，这种方法更方便，信息也更可靠。 8、车位 新房的车位相对比较充足，且很多小区都是人车分流的形式。一些比较老的二手房，小区的车位严重不足，也没有进行合理的规划;比较新的二手房，小区的车位问题就相对好很多，一些甚至可以和新房媲美。 9、装修 新房一般为毛坯房，买房后，需要自己装修;当然，也有一些新房为精装房。二手房一般为精装房或简装房，其中，也有一小部分毛坯房。 买毛坯房可以按照自己的喜好进行装修;对二手房的装修风格比较满意，则省去了自己装修的烦恼;当然，如果对二手房装修风格不满意，则还需要敲掉原来的部分再重新装饰，比装修新房更麻烦。 10、房龄及产权年限 新房的房龄相对较小，二手房由于使用了一定的年限，房龄相对较老。房龄越老，贷款的年限就越短，月供压力也越大。 产权年限是从开发商拿地之日开始算起，一般情况下，二手房剩余的产权年限普遍比新房少。 11、买房费用 新房：主要有首付、契税、房屋维修基金、物业费等主要的税费。 二手房：主要有首付、契税、增值税(满两年免征)、个税(满五少有免征)、中介费等主要税费。 在房屋总价相同的情况下，二手房的净首付，要比新房高出不少;而二手房的交易税费也一直是比较高的。买房费用支出方面，新房比二手房高出不少。 12、交易流程 新房是买房人同开发商进行交易，很多时候，置业顾问会帮买房人办理一些事项，交易流程比较简单。二手房则是买卖双方和中介等三方进行交易，中介会办理相关的业务。总体上，二手房交易的流程比新房复杂，尤其是买卖双方不通过中介进行交易，而是自行交易时。 13、交房时间 新房的交房时间通常都比较晚，常常是已经开始还房贷了，还没有交房入住;二手房，则是办理好了相关手续，就可以过户了。 当然，现房具有和二手房一样的特点，即买即交房。 14、买房风险 买新房，最担心的就是开发商变更规划、不兑现承诺、楼盘烂尾、迟迟不交房、开发商跑路或者将房子抵押给银行了。而二手房，最担心的就是房屋的产权有问题(被抵押或查封)、买房钱被骗或者买到凶宅等。 新房和二手房，各有优缺点，买房的时候，个人可以结合自己的实际情况和喜好，进行选择。
跟着宁波房产商场监管效劳渠道的上线运行，与之配套的改版上线，全市的房子买卖正逐渐汇总到一个渠道上。二手房买卖，有了哪些改变?房东怎么挂号房源?对购房的消费者来说，买卖时又有哪些改变?哪几种情况下，房源核验会通不过?为了协助市民弄清楚这些疑问，记者请教了市房产商场管理中心的有关专家。 新增房源核验环节 房产买卖主要的环节是待售房源寻找买家的进程，跟以往比较，这次改变最大的是房东挂牌出售房源环节。 “以往，房东只需将自个所要出售的房源信息到网上挂牌即可。如今需要经过一个房源核验环节，目的是保证房源的实在有效。”市房产商场管理中心有关负责人告诉记者。 以往，不少市民都碰到过这么的情况，看中一套房源，打电话曩昔一问，压根儿没有或被奉告早现已卖了，乃至是被司法查封的房源也在网上挂牌出售。“如今卖家挂牌房源之前，就得把房源的实在性弄清楚，防止类似疑问的发作。”该负责人表明。 挂牌的每套房源都有由一串数字构成的“房源核验码”，一旁还有一个二维码，用手机扫二维码，就能将房源信息显现到手机上，便利随时检查。 这个房源核验码和二维码，能证实这是一套实在有效的可买卖房源，而是不是存在查封等约束买卖的信息，经过二维码也能得悉。有了这两个信息，意味着这是经房产监管有些核验过的房源。 因而，在二手房买卖之前，房东在房源挂号进程中，新增了一个房源核验环节，买房者的权益得到了保护，不再需要费时吃力去核实了。
注意事项之一：核实卖方身份挑选靠谱的中介 核实卖方的身份。假如是自己，看他的身份证;假如挑选中介，要挑选挑选规范的、有必定诺言度的房地产中介机构作为二手房生意两边资金、房子交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具有的“两证”，一为工商部门颁布的营业执照，二为房子土地管理局颁布的中介署理资质证书，这是买二手房注意事项的条件。 注意事项之二：承认产权 到房管局查验卖方的房产证。检查： 1.产权证上的房主是不是与卖房人是同一自己，核对卖方身份证或工商档案中的称号与房产证上的房子所有人是不是共同，原则上是一个字也不能错。 2.产权证所承认的面积与实践面积是不是有不符的地方。 3.看该房子是不是有房子共有权人，假如房子为多人共有，则须卖房人供给所有共有人的身份证件及赞同出卖房子的书面文件;如是夫妻共有产业，是不是通过卖方配偶的书面赞同;假如房子已租借，则须卖房人供给承租人赞同出售的书面定见;假如房子已被典当，则须卖房人供给典当权人赞同房子出售的书面文件，千万别忽略这些买二手房注意事项。 注意事项之三：核实房子是否符合买卖要求 以下状况的房子千万不要买： 1.已列入拆迁布告规模的房子或被国家征用的房子; 2.被人民法院或行政机关依法查封的房子; 3.属违法或违章建筑的房子; 此外，假如要买卖的房子是公房，卖房人要供给政府部门对其上市生意的批准书;由于公房原单位对公房通常都保存优先买卖权，因而，应请求卖房人供给单位抛弃优先买卖权的书面定见;别的，戎行、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有获得单位赞同的状况下，一概不得出售，必需要原单位盖章后才干出让。 假如房子存在私自建立的状况也很费事，所以要检查是不是有占用房顶的平台、走廊的状况;或者屋内是不是有建立的小阁楼;是不是改动过房子的内、外部构造，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵从这个买二手房注意事项才干够进一步签订合同。 注意事项之四：关键性问题体现在合同中 签约过程中应特别注意，对生意的任何关键性约好或卖方的任何许诺均应体现在合同中，不能以口头约好代之，由于口头约好在一旦发作胶葛时则无法举证。 合同的必备条款首要包含：房子面积及隶属设施、价款及给付方法、土地运用年限、房子交给期限、违约责任等。 在签定合同过程中，有必要注明什么时间点卖方将房子以何种方法交给给买方，假如到时不能准时交房，买家将得到什么样的补偿，房子是不是仍存在租借状况等。 注意事项之五：一定要注意付款方法和时间点 买家在付款时，应尽量选用能在银行留下划转证据的方法进行付款，由此能够添加买卖付款凭证。 通常状况下，在约好时，买家能够以房子总价的10%左右作为交房时再付的条件束缚卖家按照交房;也能够请求房主搬出移交后再行支付购房款。 注意事项之六：当心房款和产权的事情 不要随意信任对方的诺言，先交钱再过户仍是先过户再交钱是一个重要问题;能够思考将房款押在一个两边都信得过的单位，如律师楼或诺言较好的署理公司处，等过户完结后，再将房款转入卖方的账户。 注意事项之七：确保产权顺利过户 必需要经本地房子土地管理局办理完产权才算完结过户手续。有署理公司、律师、公证的确保等等都不算是完结生意过程;从买房的视点来说，必定是产权过完户今后这套房才真正归于你，在此之前，卖方随时能够毁约。
过户流程: 1.查询房源、发布房源： 2.实地看房：卖方出示房子产权证、土地证、产权人身份证等有关证件。 3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：卖方带房子产权证、土地证身份证明等;买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份 4.处理贷款手续：买方预备贷款材料、卖方预备房产证明 买方材料：身份证件原件/户口本原件/婚姻证/收入证明/已婚贷款人需供给爱人身份证件原件、爱人户口本原件/公积金贷款还需供给公积金缴存单原件 卖方材料：卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件若卖方有未成年人，需许诺公证书。若需提早还贷：贷款合同原件/还款存折或卡/房产典当合同产权证及土地证 5.处理买卖过户：(产权过户时刻为一星期)买卖双方亲身前往房产局处理，带着有关证件原件(若托付处理，需出具公正托付书)处理买卖过户时，买方需向卖方付出房子首付款,过户一起买卖双方需交纳相应税费,卖方需供给原购房发票. 6.处理土地证过户：买方可独自处理，需预备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。银行放款到卖方账户。 7.户口迁出、房子交验，费用结清：水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交代，签署《物业交代确认书》，付出房子尾款。
继承划算但条件严苛 在实际操作中，因为继承是遗产人去世后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。如果财产人生前没有留下遗嘱，就由法律界定。如果继承人很多，又想过户到其中一个人的名下，那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。 如果财产拥有者生前留下有效的法律文件，指定继承人，必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然，遗产必须是被继承人生前属于个人的财产。 赠予费用少但风险高 其他亲人，即便是兄弟姐妹，也不能采用继承的方式，只能选择赠与过户与或者买卖过户。 如果是一套面积80方，原价80万，现价值100万元的房屋，在其交费高的情况下和赠与对比。一般房产买卖中，属于二套房买卖，且需要交纳营业税的情况，交费是高的。 三种方式费用比较 继承过户：280元登记费 赠与过户：280元登记费、3万元契税（3%）（二套购房）、4000元公证费(千分之3至千分之4公证费)，总计交费：34280元。 买卖过户：不需交纳营业税：80元登记费、3万元契税（3%）（二套购房）、个人所得税（100-80）*20%=4万元、480元交易费，总计：70560元。 需交纳营业税：80元登记费、3万元契税（3%）（二套购房）、5.5万元营业税(5.5%营业税)、个人所得税（100-80）*20%=4万元、480元交易费，总计：125560元。 如果在几年后想把手上的房子卖掉，继承、赠与以及买卖过户得来的房产所要交纳的费用也各不相同。 举个例子。以80方，原价80万，现价值100万元的房屋为例，假设买家是首次买房，总共要缴纳的费用为： 继承房产交易时 五年内房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%，二套3%。2、营业税：5.6%3、个税：1%4、手续费：建筑面积*65、工本费：80元6、公证费：2%夫妻1%。 五年外房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1% ，建面90-140方以上1.5%，二套3%。2、营业税：建面140方及以上（评估-原值）5.6%3、个税：二套及以上1%4、手续费：建面*65、工本费：80元6、公证费：2%、夫妻1%。 赠予房产交易时（直系亲属） 五年内房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1% ，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：5.6%3、个人所得税：1%4、手续费：建面*65、工本费：80元6、公证费：2%。 五年外房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1% ，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：建面140方及以上（评估-原值）5.6%3、个人所得税：1%4、手续费：建面*65、工本费：80元6、公证费：2% 赠予房产交易时（非直系亲属） 五年内房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：5.6%3、手续费：建面*64、工本费：80元5、公证费：2%6、偶然所得税：20%。 五年外房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：建面140方及以上（评估-原值）5.6%3、手续费：建面*64、工本费：80元5、公证费：2%6、偶然所得税：20%（备注：夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准。产权以购房日期为准。） 普通交易房产 五年内房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1% ；建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：5.6%3、个人所得税：1%4、手续费：建面*65、工本费：80元。 五年外房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1% ；建面90-140方以上1.5%；二套3%2、个人所得税：1%3、手续费：建面*64、工本费：80元。 在费用中，占大头的依旧是税费，首次购房的，可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候，距离买房时间不足5年，要上营业税。 另外从房屋的性质上来说，商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同，分别是每平6元、每平3元、每平1.5元，再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费，只需交280元登记费
普遍情况下买二手房的首付比新房高，这是因为新房首付是按房屋成交额比例计算。二手房的首付比例是按照房屋评估价来计算的。二手房的首付=评估价*首付比例+成交价和评估价的差额。
1、二手房设备设备清点。由于二手房通常都被原房东装饰和运用过，在二手房出售时对装饰和一些设备设备通常都是赠送的，因而，二手房买房人在签定房子买卖合一起，就应将设备设备的品牌、成色以及能否正常运用予以清晰写明，二手房交代房子时依照合同约好进行清点、检验。 2、水、电、煤气、天然气的清点及过户。两边应一起来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点处理相应的过户手续，并向工作人员问询原房东有无欠费状况。如有欠费，二手房买房人则有权请求原房东补交费用。然后，两边再依据最终一期缴费单据上载明的数字和房子表具上的差额，依据单价进行结算 3、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户。二手房买卖两边应一起来到有线电视公司、电信或网通的营业网点处理过户手续，一起，二手房买房人也要特别注意问询工作人员原房东有无拖欠费用的状况。 4、物业服务费、公共修理基金、取暖费结清。二手房买卖两边应一起来到物业公司处理物业和公共修理基金更名手续，一起处理物业费用交纳的交代，要注意问询物业人员看原房东是不是拖欠物业费及取暖费。 5、户口搬迁。二手房买卖两边应一起来到房子所在地的派出所，问询房子内的户口状况，原房东应将户口悉数迁出，如仍有户口，买房人可请求原房东迁出，若其回绝处理，可追究其违约责任。 6、结清二手房尾款。以上六项均二手房过户及结算结束后，将房子买卖合同约好的尾款在扣减下家代原房东付出的费用后，余额为下家实践应付出的金钱。上加收款后应出具收条并注明“悉数房款已结清”字样。
1、产权可靠与否 产权证上的房主与卖房的人应为同一个人；产权证所确认的面积与实际面积应该一致；一定要查看产权证的原件正本，而且到房管局查询其真实性。 2、确认房屋的准确面积 需确认建筑的面积、使用的面积和户内实际的面积，产权证上标明的一般情况下是建筑面积，保险的办法是测量一下地毯面积：即房屋内从一端的墙角到另一端的墙角的面积。 3、观察房屋的内部结构 户型是否合理，有没有不适合居住的缺点，管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 4、了解装修的状况 原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 5、查验物业管理的水平 小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的配置，责任心怎么样，小区绿化的质量，管理又如何，物业管理公司负责的服务范围。 6、追溯旧房的历史 哪一年盖的，时间的土地使用期限还有多长时间；是否欠人钱或者发生过盗窃的案件；是不是欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。 7、估算房价 自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值，委托名声和口碑靠谱的中介公司或者评估事务所进行评估。 8、找代理行 代理公司的二手房信息要比个人更全面，但目前来看信息准确的程度还需要继续验证。 9、产权是不是完整的 产权的完整性，包括有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等：即使在法律再完善，也会出现产权引起的纠纷，在此提醒：产权是大事，买房需谨慎，二手房的产权应引起格外的注意。
优点一：房屋质量一目了然 二手房都经过了好几年的使用期，房子潜在的问题基本暴露，很容易看出来，如漏水、地面塌陷之类的。还可以通过探访街坊邻居，了解房屋的基本情况。 优点二：小区成熟，生活方便 二手房周边的配套设施如菜市场、医院、、公交等都很齐全，衣食住行各方面很方便。 优点三：周边基本无污染源 新房大的问题之一就是污染超标，如：甲醛、苯之类；二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。 优点四：交易简单，不容易出纠纷 买房前到房产部门检验卖家的土地和房屋权证书，为以后的交易免除后患。或者找靠谱的中介来担保，不会出现开发商跑路的现象。 优点五：价格相对 一般来讲，同一地段，新房的价格要高于二手房。碰到那些急用钱的卖家，还可以讲讲价。 优点六：可选择拆迁风险小的地段 买房之前，要把拆迁的风险考虑进去。至于哪些地段拆迁风险大，就是仁者见仁智者见智的事情。 优点七：高 用于的话，二手房要高于新房。 优点八：现房，不会出现烂尾现象 优点九：你可以选择和什么人做邻居
第一、 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件包括房屋权证书身份证件及其它证件。 第二、如果你购买的是90平米以下，且你是 次购房的话，契税1%；产权证或者原购房不满5年的话，5.5%的营业税，1%个人所得税；满5年的普通住宅不用征收，80元房本工本费，5元印花税。 正规流程为谈判-交定金-签约-中介准备网签合同-买卖双方到银行做资金托管-地税局缴税-房地局过户(拿到房本)-到银行解冻房款-到物业公司做物业交接。 第三、验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.4%。 第四、买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋权证复印件到区县土地管理部门申请办理土地出让手续，并按房屋买卖成交价的3%交付土地出让金。 办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋权证。 第五、买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中介在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及时办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方。
出售二手房的定价方法：１、二手房的成交价，一般是由买卖双方协商后的价格，因此，每套房的买卖双都不一样，个体差异较大，售房方可以参考在网上查询同小区同面积的房屋出售价，然后根据自己的实际情况进行定价，装修、配套、楼层比别人好，自然价格要高一些 ２、如果急于出手，价格自然要低一些才能吸引到买方。另外，也可以参考当地二手房中介公司给的建议。
１．期房销售有一种通俗的说法叫做卖期房、卖楼花。指的是消费者所购买的房屋只是图纸上的房屋，而看到的往往只是一片光秃秃的土地。所以为了自己的利益保障，消费者在这一阶段购买商品房时好应签预售合同。 ２．期房销售流程指房屋主人将自己所拥有的房屋进行销售活动并产生结果的一个过程。具体为：双方到售楼处签订认购书，并缴纳订金，当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，使购房人清楚下一环节及签约有关细节。然后在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约，这是整个购房程序中为重要的一环。 ３．接着办理预售登记，契约才具备法律效力。契约是销售中重要的法律文件。买卖双方需要在契约签订后的30日内，到当地所属的房屋土地管理局市场处办理。并且同时交纳印花税等费用。后，购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费，便可以拿钥匙入住了。
办理退税前首先需要买卖双方协商，之后签署《房屋终止交易合同》、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。 1、签署《房屋终止交易合同》。 凡是签署完房屋买卖合同反悔，需终止交易的，必须签署房屋《房屋终止交易合同》，这是避免未来纠纷的重要凭证。 2、申请人填写书面退税申请书2份。 内容包括原合同内容、缴税情况、退房原因、终止原因和终止合同签订时间、时间日期、双方签字，手写或者打印均可； 3、准备以下材料： 1）申请人书面退税申请书2份，内容包括原合同内容、缴税情况、退房原因、终止原因和终止合同签订时间、时间日期、双方签字，手写或者打印均可； 2）买卖双方签订的《房屋终止交易合同》原件及A4纸复印件2份； 3）原网签合同原件及A4纸复印件2份； 4）原房屋权证原件及A4纸复印件2份； 5）税务机关代开统一 联（联）、第二联（记账联）原件及A4纸复印件各2份（代开两联原件收回）； 6）买方契税纳税人身份证原件及A4纸复印件4份（身份证正反面印在同一页纸上）； 7）买方契税完税证或缴款书原件及A4纸复印件4份； 8）与买方契税纳税人名称一致的北京市工商银行实名制、活期、个人结算户存折（存款余额不少于50元）原件及A4纸复印件4份； 9）纳税人身份证原件及A4纸复印件4份（身份证正反面印在同一页纸上）；
有贷款没还清的房子，会在不动产登记中心有登记，这样的房子不能够出售或者赠与，只有把贷款还清，去抵押银行拿到贷款还清证明，到不动产登记中心做解除抵押登记后，房子就可以正常上市交易了。从还清贷款到做解除抵押登记手续的过程就是解抵押。
解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。 向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节： ①打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等； ②去贷款银行申请提前还款； ③还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）； ④还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）； ⑤到银行贷后管理中心取解押材料； ⑥到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）； ⑦到不动产登记中心解押。 ⑧归档，完成解押。
1、注销登记申请书（已加盖银行或抵押权人公章）； 2、解除抵押登记协议（已加盖银行或抵押权人公章）； 3、银行授权委托书（已加盖银行或抵押权人公章）； 4、房屋产权证原件； 5、他项权利证原件； 6、受托人身份证原件及复印件。
1、房地产赠与、继承、委托、涉外以及涉及港澳台地区的需提供《公证书》。 2、被拆迁户购房登记提供《拆迁协议书》。 3、五年内买卖提供相应房地产转让审批书原件及抵税专用表原件。 4、签字时卖方夫妻及买方必须本人到场。 5、二手房房贷款过户办理贷款时请先预留资料，包括原房证(包括产籍图)、契税证、买卖双方身份证复印件。 6、如该房屋为产权人和其配偶先购买的，之后产权人配偶去世了的话，需要其子女及合法继承人到场，产权人先办理继承公证后才可以办理转让。
一、 应提交证件 1、 租借两边的身份证明或法令资历证明 2、房地产交易合同注册请求表 3、房子拥有权证、疆土证 4、 房屋租赁协议 二、 处理程序 1、 租借两边持第二条规则的有关证件，到房子租借处理办公室注册 2、 租借作业人员对证件进行查看,对租借合同进行监证，查看初步经往后予以签署初审定见 3、 在初审经过的根底上进行二交查看，签署二审定见 4、 租借两边交纳规则税费后，发给承租人《房子租借注册证》 5、 在手续彻底，查看无误的状况下，三天内办完 四、 收费规范 按年租金的2%收取租借监证费，租借两边各担负1%.
在二手房生意中，卖房人出售房子产权必需求洁净，具有银行借款的房子，是无法进行二手住所生意生意的。所以，卖房人完结解典当程序，才干顺畅出售二手住所，这是生意环节的关键一步。
如果是卖方的话，要准备好身份证、户口簿、结婚证、房产证、土地证、房屋买卖合同等等。卖方的夫妻双方一定要亲自到当地的房屋产权登记部门进行签字手续。如果是买方的话，一定要准备好身份证、户口簿、当事人还应该亲自到当地的房屋产权登记部门进行签字。房屋过户还需要缴纳一定的费用。房屋的契税一般按照首次购房的1%缴纳，如果是90?140平方米的房屋，一定要按照房价的1.5%缴纳;如果是140平方米以上的房屋，那么要按照房价的3%缴纳相关的费用。营业税、土地增值税、个人所得税、房屋的交易手续费、房屋的产权登记费还有房屋的评估费等费用都是需要提前准备好的。领取房产证的时候也要携带相关的证件，已交税费的发票，个人购房需拿着产权人的身份证原件以及复印件，单位购房者一定要持委托人的身份证原件，收件清单也是必要的资料。
１、售房者向贷款银行申请提前还款； ２、到贷款银行进行提前还款，还款前要在还款银行卡中事先存入足额钱款； ３、在还完款次日到贷款银行办理结清手续； ４、银行贷后管理中心出解押材料； ５、到担保公司（没有签担保协议的不用去）办理相应手续； ６、到房屋所在不动产登记中心解押。
解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。 向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节： ①打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等； ②去贷款银行申请提前还款； ③还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）； ④还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）； ⑤到银行贷后管理中心取解押材料； ⑥到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）； ⑦到不动产登记中心解押。 ⑧归档，完成解押。 注意：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。 总而言之，如果交易房屋是普通商品房，且已满两年，签完买卖合同之后就可以立即过户。同样地，如果交易房屋是经济适用房，且已满五年的，也可以在签完合同之后过户。
双方当事人的情况合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址、联系方式等个人情况。2、住房具体情况住房的具体位置,写明住房的确切位置,如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备,简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权,产权人是谁,出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。3、住房用途主要说明以下两点:住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。4、租赁期限由于承租人不希望频繁搬家,而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客,双方都需要有一段比较稳定的时间,所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内,如果没有特殊情况,出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后,承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房,则要提前通知出租人。经协商,出租人同意后,承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走,但是没有找到合适的新住处,出租人应酌情延长租赁期限。5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租,可以和出租人讨价还价,要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑,按月或按季付款造成的经济负担相对较小。6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人,所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏,承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的,由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的,承租人可与其共同出资维修,承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施,不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时,要征得出租人的同意,并签订书面协议。8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住,而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益,所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租,而承租人擅自转租,出租人则有权终止租赁合同。9、违约责任在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的惩罚办法。例如,如果承租人不按期交纳房租,出租人可以提前终止合同,让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等,承租人可以与其协商降低房租等。10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款,如租赁期限、租金等,双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房,应该事先征得出租人同意,换房后,原租赁合同终止,出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同,则要提前通知对方,并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。
毋庸置疑，房屋二次抵押贷款流程相对比较复杂，房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道，基本上，各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中，有房产的占据了多数，也使得这一方式更具可行性。 房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛，既包括了营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆酒店等，也包括住宅。因此，在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款，那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的，只要企业主有个人房产，也可以作为抵押物为企业申请贷款。 对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明，企业的账目报表并不规范，甚至一些老板为了合理避税的目的，会造成企业资产比实际少的情况，而这些都可能给融资制造麻烦。 据银行信贷员介绍，不少小企业主的财务报表都很“难看”，但深入实地考察，却会发现情况要好于报表所呈现的，企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下，如果企业使用房产抵押的方式申请贷款，成功率要高出很多，在审核时往往可以“加分”不少。 二次抵押房贷并非不可行 实际上，像睿元这种情况，也属于二次抵押的一种，据了解，目前银行真正可行的二次抵押房产一般是企业提供的个人按揭房产。开展这种业务大多会要求按揭贷款在本行进行。
1、 赠与人和受赠人的身份证明，比如身份证、户口薄等； 2、 被赠与房屋的产权证明； 3、 合法有效的赠与协议公证书； 4、 房屋登记表和平面图； 5、 登记申请书； 6、 契税完税或减免税凭证。
1、先找开发商协商,协商不成再诉讼 有关专家建议业主，如果满足合同约定的退房条件，较好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。 业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。 2、索要违约金及相关税费 如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。 3、首付、月供利息都可获赔 在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。 退房流程四步走 第1步：购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。 第2步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。 第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人。 第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。 至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以较后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。 退房注意事项 1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。 2、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还 根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。 4、办房产证前退房更省事 业主较好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。
办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取 《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。办理流程步骤如下： 1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。 2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。 3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。 4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易核心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理， 并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。 5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。
1、购房人发出退房通知 购房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。 2、15天内办好各种手续 买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。 3、开发商退还房款 开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。
?《房屋登记办法》 ?(一)登记申请书; ?(二)申请人身份证明; ?(三)房屋所有权证书或者房地产权证书; ?(四)证明房屋所有权发生转移的材料; ?(五)其他必要材料。 ?前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 ?同时小编需要在这里提醒的是目前,我国没有开征“遗产税”、“继承税”、“赠与税”等税种,相关继承不动产方面的所得问题,作为“赠与”由个人所得税管辖。
