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开发商违约交房的问题

开发商违约交房的问题

请教各位律师,房子是2005年底交房,但开发商因内部问题,房子要2006年底才交,故业主要求退房。现把合同内违约责任列出来:
1按逾期时间,分别处理(不作累加)
1)逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行。
2)逾期超过30日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款。并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金,买受人要求继续发行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三,(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
房子总价170000,期房,首付40000,按揭130000,保险费及其它3500,从2004年3月供(22个月),分30年。月供将近800元。
问题1:按合同的话,退房时,开发商付的违约金的总价应是173500*3%=5205, 不退的话按日只有50元,以下是电脑计算公式:
原月还款额: 810.78元 原最后还款期: 2034年2月 
已还款总额: 17837.07元 已还利息额: 15033.46元 
该月一次还款额: 127871.8元 下月起月还款额: 0元 
节省利息支出: 146170.42元 新的最后还款期: 2006年1月 
按此结果。总价130000,我还要还银行127871.8, 实际上还了17837.07 .损失的15708.87开发商用违约金也不能弥补.
不知道这部分开发商承担吗,如果协商不成?
问题2:付给开发商的总价是不是除违约金外,还应按活期利息计息?

全部答案

  •   律师来了,合同条款和普通商品房买卖合同内容基本一致。 首先提醒一点,根据最高人民法院审理商品房买卖合同的司法解释,合同的撤销权应当在一年内行使,也就是说自发生合同可以被解除的一年时效内,你如果想退房还是尽早。 合同法同时规定,违约金不足以弥补损失的,还应当赔偿损失,你可就实际发生的直接损失而不是预期损失依照合同约定的争议解决方式要求出卖人承担赔偿责任。
      但是,你没弄清楚的地方在于你是向银行借款支付给房地产开发商房屋价款,如果退房(解除合同的话),按揭(贷款抵押合同)已会解除,不会再存在你继续为所退的房产支付贷款利息一说。 你的第二个问题有语病,不知所云,只好猜猜。是指开发商支付给你活期利息吗?你支付的房屋总价是不变的,是合同上约定的价格;你通过贷款全部付清的话就是你现金支付的房款加上贷款金额,不能计算利息。
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      律师来了,合同条款和普通商品房买卖合同内容基本一致。 首先提醒一点,根据最高人民法院审理商品房买卖合同的司法解释,合同的撤销权应当在一年内行使,也就是说自发生合同可以被解除的一年时效内,你如果想退房还是尽早。 合同法同时规定,违约金不足以弥补损失的,还应当赔偿损失,你可就实际发生的直接损失而不是预期损失依照合同约定的争议解决方式要求出卖人承担赔偿责任。
      但是,你没弄清楚的地方在于你是向银行借款支付给房地产开发商房屋价款,如果退房(解除合同的话),按揭(贷款抵押合同)已会解除,不会再存在你继续为所退的房产支付贷款利息一说。 你的第二个问题有语病,不知所云,只好猜猜。是指开发商支付给你活期利息吗?你支付的房屋总价是不变的,是合同上约定的价格;你通过贷款全部付清的话就是你现金支付的房款加上贷款金额,不能计算利息。
      
      当然,你要是问到开发商的违约责任,也不应当存在支付给你利息一说,退一步说现在司法审理都是以流动贷款利率计算,不计活期。 我本人建议你还是等着,不要退房。现在房产价格不明,至少不会大跌,以后升值有望。同时,你还可以在拿到房后立即提出支付违约金的要求,延后一年的万分之三也不少了。收起

    小慢姐

    2005-10-07 14:42:55

  • 退房不现实,要违约金,及贷款利息。

    退房不现实,要违约金,及贷款利息。收起

    学点儿东西

    2005-10-14 16:46:39

  • 合同上对开发商违约时的退房办法,已写得很请清楚,按合同办你就要吃亏了.在订合同时考虑不周,这是一个严重教训.

    合同上对开发商违约时的退房办法,已写得很请清楚,按合同办你就要吃亏了.在订合同时考虑不周,这是一个严重教训.收起

    118101...

    2005-10-05 18:00:34

  • 这些东西很烦的.我看都不懂看,总觉得供了很久的房还是有那么多钱没给我都好想知道.明白.

    这些东西很烦的.我看都不懂看,总觉得供了很久的房还是有那么多钱没给我都好想知道.明白.收起

    lyen

    2005-10-05 17:59:17

  • 按合同办

    按合同办收起

    及时雨

    2005-10-05 16:50:33

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