给你提供一个案例,你看一下,你的合同里是怎么说的. 蔡女士与开发商在双方签订的《19号楼定位保证金协议书》中约定,“蔡女士定位19号楼2201号房屋,建筑面积104.2平方米,总房款441516元。开发商保证定位房屋自2001年5月26日至2001年10月31日以内由蔡女士购买。蔡女士定位上述房屋,自愿支付定位保证金2万元。该定位保证金自双方签署正式购房合同之日起转为购房款项。若开发商在2001年10月31日前不能五证齐全,承诺将2万元定金全部退还。若开发商在此时间内提前取得五证,蔡女士必须在七个工作日内签署正式购房契约。”蔡女士于签约当日支付2万元定位保证金。开发商则没有按约定时间将五证办理齐全。蔡女士要求双被反环保保证金. 开发商辩称:蔡女士与开发商约定的是定位保证金而不是定金,且协议亦未约定要双倍返还定位保证金。开发商采取自愿原则收取定位保证金,而蔡女士为提前订房保证房号,主动要求交纳定位保证金,并约定相关买房事宜要等签订正式合同时再定。开发商表示,不同意双倍返还定金。 法院认为:双方在协议书中已作出约定,若开发商不能在2001年10月31日前办齐五证,要退还2万元定金。由于未能按约定办齐五证,理应退还2万元定金。而蔡女士要求开发商双倍返还定金,被法院认定为理由不充分。法院一审判决:开发商向购房人蔡女士支付定位保证金2万元及按同期银行贷款利率计算的利息。 所以,要区分好你叫的到底是什么样的钱,合同里面应该有明确的说明.
第一个问题。这种民政局的证明在法律上是没有任何问题的,过户同样没有问题 第二个问题。如果是经过法院的,那么肯定要等判决之后才能做,因为房地局要看结果的。所以必须要先离婚后过户
济适用房不满五年也可以过户,但必须以低于或等于当时购买的价格出售给具有经济适用房购买资格的人才可以。你的朋友还具有购买经济适用住房的资格。 更多内容请访问
这只能举例: 比如要买的回迁房是100万 那么涉及到买方的是:1:印花税成交价的万分之五100乘0.05%是500元 2:契税成交价的1.5%就是100乘1.5%就是15000元 而涉及到卖方的是:1:印花税成交价的万分之五100乘0.05%是500元 2:综合地价款为成交价的10%也就是10万 如果没有出五年的话还有一个营业税:成交价的5.5%是55000元 还有个人所得税20% 这样计算个人所得税:(1000000-5500015000-500)×20%=185900(元)
首先要求互换房屋的双方到房地产交易大厅相关窗口领取《房屋互换审批表》,再回到各自单位盖章,最后通过权威评估找差价,以作为税费交纳的基数。涉及到的费用主要有:评估差价的35%,30元手续费,5元本费。 可能各地的规定不太一样。
需要到当地派出所出具门牌变更的证明并加盖公章,办理公证并不能证明你们之间的财产归属,在法律意义上不被认可。
1、房屋名字是你祖父的,祖父已过世,没留下文字遗嘱,口头遗嘱如果没有充分的证据是无效的; 2、在这种情况下,想把祖父的名字直接更改为你父亲的名字是不可能的,法律上是不允许的; 3、只能先根据继承法将房屋的名字变更为你祖母的,不需要交任何税的,只需要交个几十元的过户费用; 4、然后再让你父母通过赠与的形式将房屋赠与给你父亲,要交1.5%的契税和一些其他零星费用,没多少的; 5、如果你父母不肯将房屋赠与给你父亲,那就说明老人无意将房屋给你父亲,那就只有等老人过世后再继承了。 6、如果老人生前立下遗嘱并公证,那么老人过世后将按遗嘱分配遗产;如果老人生前没有遗嘱,那么老人的遗产将按继承法的规定按继承人顺序进行继承,你父亲只能得到其中的一份。
1、如果你买的是商品房,并且该房是已经可以预售的房产。且你已经与开发商签订了商品房买卖合同,并到房产部门办理了合同备案,同时你符合公积金贷款的个人条件,如交纳公积金满一年等,则你可以申请公积金贷款,否则则不可以。 2、你没拿到房产证之前,房子是不可以过户给别人的因为你并没有取得该处房子的产权。不过,现在有些当事人是通过先签订合同,待取得房产证后,再办理转让过户手续。这样做算二手房交易,需要交纳相应的税费。而且容易产生纠纷。 3、如果房证还没办下来,可以找开发商改底单直接过户吗? 从合法的角度来讲,程序应当是你与开发商解除合同,然后开发商再与新的买主签订合同。当然开发商没有义务这样去做,你需要与开发商协商。如果你的合同已经在房产部门备案,还要撤回备案。 以上解答仅供参考,具体事宜请咨询当地的公积金中心、房产管理等相关部门。
对啊,只要公证就行了,费用是根据你房子的价值来定的,在300元到800元之间吧。
选购二手房应该注意以下几点: 一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。 二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。 三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点; 管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情 况,是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。 五、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。 六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。 七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标 准;车位的费用。 八、 旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 九、 邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。 除此之外,还要了解: 一、产权——原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且要到房管局查询此产权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等。 二、 买房——及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;向律师及中介代理行咨询;最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。 三、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做保 值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。 四、能否做二手房按揭——二手房按揭的条件是:满18周岁,有城镇户口;能提供稳定的收入,支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或者能够提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。 五、应不应该请律师——二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议更可靠;公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 六、应不应该找代理行——代理行的二手房信息要更全面,但是信息的准确程度还需要验证;在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房? 七、选择什么样的代理行——可靠代理行应该提供两证:有效的营业执照 及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。 八、房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是 先过户再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单 位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖主的帐户。 九、产权的过户——必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。
1、首先要明确已购公房的产权,如果该房系你父母均健在且婚姻关系存续期间以你父母的名字购买,则该房系你父母的共同财产。你父母各占一半的所有权。 2、再明确你父亲去世后,其他人的继承份额。 对于你父亲的一半房产,你母亲、你的爷爷、奶奶、你以及你的兄弟姐妹均有继承权,权利均等。假定共有5个继承人,则各占1/2的1/5,即1/10。则对于整个房产,你母亲的份额为6/10,其他人各为1/10。 3、如何过户到你儿子名下。 如果有遗嘱,且遗嘱确定将房产给你儿子,也不能直接办理过户,因为你父亲只有权利处分自己的财产份额,而无权利处分你母亲的份额。如果你母亲同意将自己的一半赠与给你儿子,则可以到公证处办理过户了。不过许多城市要求先作公证。 如果没有遗嘱,则需要公证。所有有继承权的人共同到公证处同意将自己的应继承份额赠送给你儿子即可。然后到房产部门办理过户手续。
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如果超过3%是可以找开发商理论的,一旦房子的预售面积与实际面积的误差超出3%,消费者有权要求开发商把超出范围的面积按售价双倍返还。
各类税收共有8种据介绍,根据最新的税收征管政策,个人销售房屋应缴纳的税收包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。 其中,营业税、城建税、教育附加税、地方教育附加税合计税率为5.55%;对居民个人转让普通住宅的,暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0.15‰;个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,税率为20%;普通住宅的契税为2%,高档商品房契税为4%。 营业税的缴纳主要分以下两种情况:(1)对于个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按取得的售房收入金额征收营业税。(2)对于个人购买住房超过2年转手交易的,如是普通住房,免征营业税;如非普通住房,销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 两种情况可免征个税国家税务总局日前透露,对个人自用房交易给予税收优惠。即对个人二手住房交易所得征收个人所得税有一些优惠规定:一、对个人出售住房以后,在一年内换购住房的,合乎规定的可以免个人所得税;同时,对于个人转让自用满5年、且是家庭唯一生活用房的所得,可免征个人所得税。 但是,二手房交易中有以下三种情况不享受上述减免税优惠:一、房屋的买卖人发生了变化。比如父亲卖的房,又用儿子的名义买房,户主变了;二、不按市场价重新购房。比如原住房卖了以后,卖房人没买商品房,而是买了未按市场化操作的公有房;三、有两套以上住房。有两套以上住房的居民,在换购住房时,只有一套享受减免税优惠政策,转让其余的住房时仍需缴20%的个税。 双方税率为总房价的9.75%,买方占1.5%再加上丈量费、印花税和工本费,其余都是由卖方负担的。
垫款当然是在贷款前呀,贷款都下来了还用别人垫款呀。其实就是中介借给你钱,你把全款给了房主。贷款下来了给中介就可以。但是银行不允许,所以贷款的程序还是按照正常的买卖来做
房屋转让过户的规定 投入使用的房地产买卖双方,应当签订房地产买卖合同,合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本,也可使用自制合同。使用自制合同的,当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审,法律服务机构对符合规定的自制合同,提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后,应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核,审核内容如下: 一、当事人提供的材料是否合法、有效; 二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误; 三、房地产的权属是否清楚,有无权属纠纷或他项权利不清的现象,是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围; 四、受让人按规定是否可以受让该房地产; 五、买卖的房地产是否已设定抵押权; 六、买卖已出租的房地产,承租人是否放弃优先购买权; 七、买卖共有的房地产,共有人是否放弃优先购买权; 八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。 买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议,可向市房地局申请行政复议,也可直接向人民法院起诉。 办理房屋产权过户的手续和费用: 1、5年内的房屋过户,需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。 2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取) 3、6元/平方米的手续费(房管局收) 4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收) 5、公证费最高300元 根据以上各项费用您自己一算便知。 经济适用住房上市交易应缴税费 一、买卖: 除所得收益缴纳外,以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费: (一)土地出让金:按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行; (二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴):由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益,按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50%以下的部分,按20%缴纳所得收益,80%归卖方;成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分,30%缴纳所 得收益,70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。 (三)印花税:0.1%,买卖双方各承担一半; (四)契税:1.5%,由买方缴纳; 二、出租: (一)土地收益:按出租建筑面积每平方米0.5元征收,由出租方缴纳; (二)营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税:按租金收入10%的综合征收 率征收,由出租方缴纳; (三)土地使用税、印花税:按现行规定征收; 三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。 房产过户的费用有下列几项,但各地可能有出入: 一、政策性收费: 1、契税:普通住宅:评估价*1.5%;非普通住宅:评估价*3% 2、个人收入调节税:(评估价-原购入价)*20% 3、营业税:住宅购入不满两年的:评估价*5.55%;非普通住宅购入两年以上的:(评估价-原购入价)*5.55%;普通住宅购入两年以上的免交。 4、房产交易费:房屋建筑面积*6元/平方米 5、印花税:评估价*0.1% 6、房产证工本费:85元 7、土地证工本费:105元 8、交易评估费:评估价*0.3% 二、如果通过中介交易,应支付的中介费: 1、交易中介费:成交价*1% 2、房产权证代办费:每证100元 房屋转让过户的规定 投入使用的房地产买卖双方,应当签订房地产买卖合同,合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本,也可使用自制合同。使用自制合同的,当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审,法律服务机构对符合规定的自制合同,提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后,应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核,审核内容如下: 一、当事人提供的材料是否合法、有效; 二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误; 三、房地产的权属是否清楚,有无权属纠纷或他项权利不清的现象,是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围; 四、受让人按规定是否可以受让该房地产; 五、买卖的房地产是否已设定抵押权; 六、买卖已出租的房地产,承租人是否放弃优先购买权; 七、买卖共有的房地产,共有人是否放弃优先购买权; 八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。 买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议,可向市房地局申请行政复议,也可直接向人民法院起诉。 办理房屋产权过户的手续和费用: 1、5年内的房屋过户,需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。 2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取) 3、6元/平方米的手续费(房管局收) 4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收) 5、公证费最高300元 根据以上各项费用您自己一算便知。 经济适用住房上市交易应缴税费 一、买卖: 除所得收益缴纳外,以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费: (一)土地出让金:按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行; (二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴):由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益,按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50%以下的部分,按20%缴纳所得收益,80%归卖方;成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分,30%缴纳所 得收益,70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。 (三)印花税:0.1%,买卖双方各承担一半; (四)契税:1.5%,由买方缴纳; 二、出租: (一)土地收益:按出租建筑面积每平方米0.5元征收,由出租方缴纳; (二)营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税:按租金收入10%的综合征收 率征收,由出租方缴纳; (三)土地使用税、印花税:按现行规定征收; 三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。
如果以赠予方式办的话,则不需交土地增值税. 交房产税,税率为1.2% 交契税,房屋买卖的为成交价格,赠予的由征收机关参照出售房屋的市场价格来定
固定电话移机可到电信部门咨询,水一般是物管代收,可到物管处更改户主姓名。电、气现在大多银行代收,只需要拿着身份证到相关部门更改名字,一般不需要费用,最多给张卡钱。
1.你找的这间中介真垃圾啊,基本的问题都不提醒你,建议投诉它。 2.手续已完成,银行放款已不需你同意。 3.按你所说,除了法律你已经没好的办法约束卖方。 4.如果卖方扯皮,起诉是唯一,也是最好的办法。 根据法律,房屋出卖人有两个义务:(1)保证将买卖房产的所有权移转给买受人。此项义务包括两个方面,一是将房屋实际交给买受人占有,二是通过办理产权转移登记手续,将买卖房产的所有权转移到买受人之名下;(2)瑕疵担保义务,即房屋权利瑕疵担保义务和质量瑕疵担保义务。 “瑕疵担保义务的要求”出卖人就交付的标的物负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,也就是说现在卖方拖欠的费用已经没履行瑕疵担保义务了。 这问题你应该详细的咨询律师,我只能按你说的情况粗略的分析,不可能很完善。
按法律来讲,你父亲拥有这房子一半产权,余下的几个儿女平分(有其他人如:“奶奶”。。。。。。也有份)最省钱省心的放法就是直接卖掉房子反正有这个打算),如还不想转手可以不用过户,只要家中没有对房产处置产生异议就可以了。
土地使用权为50年是国家的规定,这是为了以后城市发展规划所做出的决定.房屋使用权限70年和以前所提出的房屋终生保质没什么差别,只是年限更加具体而已. 举个例子1:当50年土地使用权限到期以后,如果国家要收回土地,国家将只补偿你还剩于的20年的房屋使用价值,不予补偿土地使用费用.即:当时当地房屋现行市场价格×(每年房屋1.5%折旧×剩余年限)=最终房屋补偿价格.(其他配套费用,搬家费用,政府补贴搬迁费用另算) 2:如果50年土地使用权限到期以后,国家不征用你所在住宅土地,你可以与当地国土资源部门联系,以个人或住宅小区的名义单独或集体办理土地使用续约的相关手续. 综上所述:国有土地政策,充分考虑到各种可能,不影响,损害人民住房利益,对现行房价不造成任何影响. 另外你所说的这个政策好象还处于人大预案,全国讨论阶段,还没有正式立法或做出任何相关的司法解释.不管以后是否实行这个政策,都不影响老百姓购买住房以及房屋价格,你可以放心购房,不必有任何顾虑.
房地产价格是个非常复杂的问题! 前一段房价的上涨的原因是什么?是开发商谋取暴利吗?是,但那只占至多20%的成份.大家看看上涨最快的是不是什么城市就知道了. 下面只从政府角度考虑这个问题: 如果房地产价格上涨过快的结果是什么呢?通货膨胀!因为房地产价格的过快上涨会导致基础材料工业产品价格的上涨,譬如钢铁\木材等,而基础材料工业产品的价格上涨又连锁反应使得其他工业产品价格的上涨,结果整体价格水平上涨,必然需要通过通货膨胀来缓解,这将会带来比较严重的经济危机,稳定的局势就可能不存在,政府的能力必然受到大的质疑,在腐败分子很多的状况下,这是非常危险的,所以政府一定要对房地产价格的上涨进行控制和干涉. 那么房地产价格上涨政府有没有好处呢?当然!好处还不是一点点,这就是为什么房地产价格上涨到了这样的地步,政府才出面干涉的原因.首先,政府获得的最大的好处是地产价格的上涨,土地归国家所有,或者归农民集体所有的被国家征用后,使用权又到了国家手里,土地价格的上涨好处当然地就落到了政府手里;其次,任何的房地产交易环节,政府都是要收税的,税的基础是价格,价格越高,税收收入自然越高;第三,房地产价格的上涨使得GDP的经济发展指标能够非常容易的达到较高的上涨水平,政府的政绩就显得很好;...显然,政府是希望房地产价格上涨的!! 这就带来了你所问的问题:南京的房价还涨不涨? 涨与不涨,对政府而言都是难事!!!可以肯定,未来很长的一段时间,房地产价格不能也不会再有多大的涨幅,相对于收入而言,价格还应该有所下跌,但表面的价格((譬如现在7000元可能会变成7100元)还会上涨,不变价格看肯定不会上涨,因为前段时间的价格上涨已经带来了严重的问题,这种影响还将持续很长时间.但房地产价格是不能跌下去的,政府将会在炒作房地产的人身上获得收益,使原来的炒作者收到损失. 建议: 如果没有房而自己希望买房居住,现在买.因为以后形式价格不会下降,而你手上的钱的价值会下降; 如果有房,而不是为了居住,建议快点出手,腾出资金进行其他投资,因为房地产价格的形式价格上涨,并不能抵消通货膨胀对你房地产价值的负面影响.
如何验收房屋? 一、房屋竣工验收的文件依据: 国务院今年1月25日发布了《建设工程质量管理条例》,《条例》对参建工程各方的质量责任作了明确规定,实行建设工程质量终身负责制。 今年6月30日,建设部又颁发了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》,该规定明确了建设工程竣工必备的11个条件,只有满足这些条件,监督站才能同意建设单位组织进行工程验收。 工程竣工验收后,建设单位应该履行竣工备案程序。 二、居民入住前,应看到或得到的有关文件: 1,有关备案文书的复印件;2,工程保修合同、保修的期限;3,住宅质量保修书;4,住宅使用说明书。 三、工程实体质量方面,应该检查的主要内容: 1,门窗开启是否灵活、密封性能好坏、油漆质量、卫生间门的上下冒头是否刷过油漆。 2,检查卫生间地面是否渗漏,地面是否存水。 3,墙面的抹灰及其它装饰面层是否存在开裂现象,地面装饰面层是否存在空裂现象;初装修的卫生间地面与已安装完毕的地漏的标高是否吻合(地漏的箅子一般低于地面5毫米)。 4,顶层房屋有无渗漏的痕迹。 5,房屋的结构有无损坏现象;一般在顶层墙体易出现温度裂缝,其形态为45度斜裂缝;现浇的钢筋混凝土阳台栏板易出现竖向裂缝;如果是采用内保温方式的钢筋混凝土墙体出现竖向裂缝则属于正常现象。 6,上下水管道有无渗、漏、堵现象。 7,房间内有无结露现象。 8,暖气供、回水支管有无倒坡现象,支管的坡度一般为1%。供暖管道穿墙应设套管,地的套管应高出地面2—3厘米,地面为初装修的,应高出地面5厘米。冬季供暖温度不允许出现低于14度的现象。 9,自来水的上下管在过门口处应有防结雾的措施。 10,放置洗衣机位置的地面应有防水措施。 11,已经安装卫生器具的,卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施,还应设置返水弯。 12,电气闸具及户表在户外的,应检查是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电。户内有闸具的,应检查闸具是否控制户内电气。光电闸具应分开,也就是说室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具,空调的插座应与其他线路分开。 13,距离地面30厘米高的插座必须带保险装置,厨厕应与通风道就近安装,洗手盆的上方不应有插座,卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。 14,卫生间的照明灯必须是磁口安全灯座。 15,应检查一下开关、插座的牢固程度。 16,电话、电视的线路应用手拉一下,看是否虚设
要看各个城市的情况不同。 所谓居者有其屋,并不代表人人都能买得起房。 房价是由市场来决定的,几十年前5分钱就可以看电影,现在大概得30元以上了,这就是市场决定价格。 在很多地方,比如北京的三环以内,每平米7000元左右都是可以接受的,不会有什么严重后果
一定会有影响。预售房可以大大减少了开发商的投资,同时增加了开发的新楼盘。相反取消预售房,开发商就要一次性的投入资金,这样现房就会减少,房价也就自然升高了。
看在什么时候取消了,这个肯定有个过程的,因为很多楼盘必须预售回笼一定的资金才能到交房。本身预售就是为了促进房地产的发展,但是现在房价虚高,所以在调控,虽然调控,但是国家调控的目的不是让它降下来,而是稳中有升。现在调控,而且放取消预售的风,就是让开发商赶紧消化现有的项目。 所以如果取消的时机不对,开发商资金链断裂,结果就比较可怕,烂尾楼或者竞相降价抛售。。。国家是不会原意看到这样的景象的。所以应该是在一个合适的时机取消预售,不会引起很大的波动,之后开发量由于资金要求的增大和减少,市场规律起作用,就会稳中有升了。还有就是楼上说得,由于money的时间价值,现房同比期房当然价格会高。
现在呼市开发比较热,而且很多其他盟、市在呼市置业的也不在少数。 但是现在房价已经上涨得比较高了,如果只是以投资为目的,那么最好还是短线投资比较好。 呼市实现在房价上涨最快的城市之一。
不光是昌平,北京的房子都在涨,我在房地产工作,所以我还知道点,你有没有看报纸呢,不光是一手房,二手房也涨到200/平方米呢,所以北京的房子不会落价,那是肯定的,昌平地区也有许多新起的项目,你可以去房展拿个地图回来看看,反正也是免费的,上面都有哪些项目你可以一目了然,而且去房展有个好处就是你可以根据自己的收入正确选择自己所需要的房子哦。那最后祝你好运了!
作为消费品,目前中国的商品房价格被远远高估,作为投资品,是否就可以解释如此高房价的合理性呢?按照资产定价模型,资产当期的价值等于未来现金流的贴现和,所以资产的基本价值与租金、租金的增长速度、投资的要求回报率、房屋的残值等因素有关。我国房屋的设计使用年限是50年,而房屋产权年限是70年,因此考虑折旧以后,房屋的残值可以忽略不计。在一段时间里,如果房产的基本价值提高,房产价格持续上涨,那么必定会出现以下情况中的一个或几个:租金增加了;租金增长的速度加快了;投资要求的回报率降低了。 而国内的现状是:从1998年全国房价出现稳步上扬开始,全国的房屋租赁价格指数保持平稳,2000年以后房屋租赁价格指数开始稍有上涨,每年的涨幅大约为1%,而同期房屋价格的涨幅每年约为7%,同时房屋价格与租赁价格之间背离呈现越来越大的趋势。至于投资要求回报率,如果用银行储蓄利率作为度量,则也没有太大的变化。这说明,近年来尤其是2003年以来的房地产价格上涨与基本面因素变化的关系不大。 总之,无论是作为消费品还是作为投资品,当前的房地产价格都不能反映其基本价值。从全国来看,房地产价格高估的程度应在20%以上,部分城市高估的程度则更为严重。2002年以来,全国主要城市都出现了房地产价格同步上扬的现象,因此我们说中国的房地产市场出现了明显的全局性价格泡沫。 考虑到可居住的因素后,我国东部地区的平均人口密度低于日、韩和印度,也不应该高于德国、英国。而在泡沫经济时期打造了“地价不灭”神话的日本,地价已连续下跌13年,如果中国的土地价格持续上涨,势必造成产业资本的大规模外移。 鼓吹中国房价未来仍要大涨的人有一个论据,那就是中国人多地少,土地资源紧张,当然可以有更高的地价和房价。这个口号很多所谓的经济学家在讲台上口沫横飞地鼓噪了不知多少次了,但遗憾的是没有一个人愿意抽出5分钟时间,拿出计算器随便算一算。 中国平均人口密度是132人/平方公里,日本、韩国、印度、越南、德国和英国的这个数据分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人。人口最密集的东部沿海地区平均为407人/平方公里。这与上述几个国家相比并没有本质差别:按适宜居住的面积计算,我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度(比如,按适宜居住的面积计算,日本人口密度超过1300人/平方公里)。另外如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里,而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里,我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。在考虑到适宜居住的因素后,我国东部地区的人口占地密度应该不会高于德国和英国。 战后的日本由于经济快速发展,重化工业进程和城市化进程使土地供给不能满足需求,现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜,使日本的地价在1990年以前连年上涨,造就了所谓的“地价不灭”神话。在造就了“地价不灭”神话的同时,也造成了产业资本的大规模外移。 日本的地价自上世纪90年代初泡沫经济破灭以来已连跌13年。2003年,日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平,那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗? 世界上根本就不应该有什么“土地神话”,因为当我们进口粮食时,我们进口的不仅仅是粮食,我们进口的实际上是土地,当我们输出资本时,我们同样是在进口土地。土地虽然是死的,但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的,全世界的要素价格一定是趋于一致的,如果中国的土地价格持续上涨,意味着我们失去的是资本流入,是就业,是城市化,是社会稳定,是一系列的事。所以“神话”离我们越远,我们的经济就越安全。 目前有人正在中国制造一个与当年日本相同的“土地神话”。现在如果中国也准备开始一段“神话”的话,捧场的绝对不只是“神话”的鼓吹者,等着捡钱包的越南和印度早就准备好了。 有人愿意买并不意味着价格正常,所以真实需求与价格没有泡沫之间没有任何关系。如果非要有一个关系的话,在投资品市场上,也是一个完全相反的关系:越是需求旺盛的时候越要警惕泡沫,越是需求清淡的时候,越有可能是价格被低估的时候。 当前还有一个很迷惑人的看法,那就是目前的房屋价格是有真实需求支撑的,购买者是拿着真金白银来买房的,而且购买踊跃,市场一片红火,房屋的空置率也在持续下降,所以当前的价格是健康的,没有泡沫的。这个看法听起来似乎有道理,但它确是一句“真实的谎言”。因为价格有没有高估与真实需求根本就没有任何关系。 以股市举例来说:上证指数在2200点是个高点,1200点是个低点,我们通常看到的景象是,股指在向高点涨时买盘汹涌、需求旺盛,股指在往低点跌时买盘不旺、交投清淡。如果越是真实需求踊跃就越没有泡沫的话,那2200点时的泡沫一定低于1200点时的泡沫。现实是这样的吗?说到空置率,可以用发新股做比方,空置率降得越快意味着房子越好卖,代表着新股越容易发出去,显然2200点时比1200点时新股更容易发,那是不是新股越容易发掉的时候就越没有泡沫呢? 其实需求旺盛比需求不旺的时候更有可能出现泡沫,住房空置率低比空置率高的时候价格更有可能被高估。这个在股市里谁都明白的道理,在房地产市场上,竟成为一些专家判别有无泡沫的主要依据。 经济学告诉我们:是泡沫,最好让它破灭,而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系,导致资源的无效配置。泡沫持续时间越长,资源误配的效率损失越大,泡沫破灭越早,对整体经济的冲击越小。然而这个看起来简单的道理在现实中似乎并不那么容易把握。其中最根本的原因在于,中国的房地产市场发展到目前,仍然是一个半市场化的市场。 一方面,供需两端的行为已经市场化了。购买者通常是直接需求者,无论是用来消费还是用来投资,购买者都是以自己拥有为目的进行购买的,基本不存在单位消费需求。在供给这一方,房地产开发领域也没有太高的门槛,基本上是自由进入的;但在另一方面,价格的形成不完全是根据市场供需状况决定的,其中包含了诸多方面的利益,尤其是地方政府的利益。当本应该作为市场秩序维护者的政府也直接参与到了市场的利益分配,就很难依靠市场自身的力量发现出合理的均衡价格。 从2003年上半年开始,央行就开始警告一些地区政府要关注本地区房地产市场过热的苗头,但是各地政府几乎众口一辞地宣称本地市场健康发展,没有任何问题,甚至出现了各地官员利用各种机会唱多本地房地产市场的现象,而且越是房价涨得多的地方,政府唱多的腰杆越硬。 仔细分析一下地方政府背后的思维逻辑,这个现象就很容易解释。作为地方官员,其未来的升迁与政绩有直接关系,而所谓的政绩必须是看得见、摸得着的,所以才会有“GDP崇拜”、“政绩工程”、“面子工程”等提法。要拉动GDP最直接的手段就是靠投资,要搞政绩工程就得想办法弄钱。如果靠优化地方各方面环境,通过吸引投资增加税收来获得财政收入,速度就太慢了,一届政府的任期只有四年,等自己辛辛苦苦培养的企业能够为财政做贡献的时候,成绩已经属于下一届了。所以最好能找到能够立竿见影增加财政收入的手段,这样的手段目前只有一个,那就是卖地。要让地能够卖得出去,而且能卖个好价钱,有两个主要手段:一是保持房地产市场繁荣,让购买者产生价格以后还要涨的预期;二是垄断土地的出让,让开发商只能从政府这一个出口拿地。2002年以来,凡是房价涨得多的地方,也是地方政府对土地的控制最严格的地方,比如杭州、上海、天津等地。 房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制,地方政府、购买者、开发商、商业银行、中央银行是市场中主要的博弈参与者。其中,地方政府出于获得财政收入的目的是高房价坚定的支持者,而且通过土地垄断等方式有力地支撑了房价的上涨。购买者可以分为消费者、投资者和跟风者三类,由于利益不一致,购买者通常不能一致行动,因而很难形成市场上的谈判力量。在地方政府强有力的政策信号指引下,开发商在下游销售市场和上游资金市场都必须树立起其产品价格会持续上涨的形象,否则很难运作。商业银行由于委托代理关系的存在,在房地产市场是否有泡沫不明朗的情况下,最好的办法就是跟风,继续向房地产市场投入。惟有中央银行为了保持币值和金融系统长期的稳定,有意愿而且有能力控制房地产价格的上涨,但央行也绝对不愿意让房地产市场暴跌,因为这样会立刻引起金融系统的不稳定,这是其最不愿意看到的结果。这几股力量在市场中交汇在一起,互相博弈,使房地产价格即使高估了但在短期内也几乎不可能大幅度下跌。