算了,接触过这个的都知道这只是糊弄业主的东西.无非就是拉几根线,装几个监视器,弄个网络就叫智能化.太假了. 看看国外的智能化住宅,那才叫智能化,国内的最多称的上是网络化. 如果真看重这个,还不如去看看环境,毕竟舒适才是最重要的.
一般一个开发项目会有多家合作银行,业主可以在多家合作银行中选择,也可选择民生银行的不指定楼盘按揭;如银行已审批您的贷款申请,认为您符合贷款条件而又未能在规定时间内发放贷款的,则属于银行违约,可以按照借款合同的规定处理。
1,不一定要指定的,可以自已选择的,但是如果你选择中介公司的话,他们就事先帮你全联系好了,你可以跟他们说的,你想要哪一个银行! 2,银行一般不会拖拉放贷的时间的,你们合同都签好了,还怎么更改呢,除非合同上有规定,银行违约了应该怎么样。
可以.我家是老公缴的公积金.他申请了借款.但产权还是可以写两个人的名字的.
最好还是贷款!就是多点律师费阿什么的,但是银行的风险控制对于个人还是有用的,人家毕竟很专业嘛.凡是有风险的,银行都会采取一种态度:不予发放贷款.相当于给钱请一批专业人士.大不了过段时间,提前还款嘛.
王立宏律师答:应该给。甲乙双方各执一份,房地产交易中心一份,贷款银行一份。
商品房的销售管理办法(2001年4月4日建设部) 第一章 总则 第一条 为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。 本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。 第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工,负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 第二章销售条件 第六条 商品房预售实行预售许可制度。 商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 第七条 商品房现售,应当符合以下条件: (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已经落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (七)物业管理方案已经落实。 第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 第十二条 商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。 第十三条 商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。 第三章广告与合同 第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。 第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项, 当事人应当在商品房买卖合同中约定。 第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容: (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。 第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。 第十八条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。 按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 第十九条 按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。 按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸, 并约定误差范围。房屋交付时, 套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的,按以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款; (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积-合同约定面积 面积误差比=───────────── ×100% 合同约定面积 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。 第二十一条 按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 第二十二条 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。 第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的, 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。 第四章销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。 第五章交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。 第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。 第三十二条 销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。 第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 第三十五条 商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 第六章法律责任 第三十六条 未取得营业执照,擅自销售商品房的,由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。 第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书,擅自销售商品房的,责令停止销售活动,处5万元以上10万元以下的罚款。 第三十八条 违反法律、法规规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法所得;收取预付款的,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。 第三十九条 在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。 第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的,处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。 第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。 (一)未按照规定的现售条件现售商品房的; (二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的; (三)返本销售或者变相返本销售商品房的; (四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的; (五)分割拆零销售商品住宅的; (六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的; (七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的; (八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。 第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。 第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第七章附则 第四十五条 本办法所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 本办法所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 本办法所称分割拆零销售,是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。 本办法所称产权登记面积,是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。 第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 第四十八条 本办法自2001年6月1日起施行。 销售人员组织管理 定义: 销售是企业成本的回笼,利润的取得,体现了企业的经济效益,以及企业的扩大再发展。 销售人员是发展商销售推广环节中最为重要的杀手锏。他的推销能力、专业素质将直接驾驭着楼盘销售的进展状态,是楼盘成败的直接指引者。 优秀销售人员应具备的必备条件: 1. 同情心,设身处地为消费者着想。 2. 自我驱动能力,有迫切完成销售过程的个人需求。 3. 精力充沛,充满自信,渴望成功,勤奋执着,并有一种将挫折与困难当成人生挑战的心理状态。
你说的备案应该是指合同的备案表页吧,这个合同备案应该是和房管局联网的,你应该去房管局查一查你这套房子是否已被开发商抵押.这个合同备案应该在交纳首期款时就应该备案.
费用有:房地产的评估费(一般不用评估,看地方);房地产抵押登记费;保险费;公证费(看银行,有的要办,有的不用办);
购房指导:申请住房公积金贷款应具备哪些条件 2004年09月07日 来源:北京日报 购房者应是在北京住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的职工,或住房公积金缴存单位的离退休职工。但住房公积金处于封存状态的职工,不能申请住房公积金贷款。 申请住房公积金贷款需具备的条件有:1、具有北京市城镇常住户口或有效居留身份;2、具有稳定的职业和收入,信用状况良好,有偿还贷款本息的能力;3、在本市购买自住住房,并提供购房合同和相关证明文件;4、申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月(含)以上或累计缴存住房公积金12个月(含)以上,且申请贷款时仍正常缴存;5、提供管理中心认可的担保方式;6、符合管理中心规定的其他条件。 住房公积金(组合)贷款政策知识 个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源,向参加住房公积金制的职工发放的,定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。 职工购买的自有住房包括商品住房、经济适用住房、私产住房、集资建造住房、合作建房 、危改还迁住房、公有现住房。 个人住房组合贷款是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建或者大修自有住房所需费用时,可同时向商业银行申请个人住房贷款,由承办住房公积金贷款金融业务的商业银行以个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款组合向借款人发放的贷款。 1、 申请住房公积金(组合)贷款需具备哪些条件? 凡建立住房公积金制度两年以上,并连续足额缴存住房公积金,具有完全民事行为能力的职工,购买、建造、翻建、大修自有住房时,均可申请住房公积金贷款。 2、申请住房公积金(组合)贷款需要多少自筹资金? 购买商品房、经济适用住房、私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的住房,需要支付不低于所购住房全部价款20%的首期付款;购买危改还迁住房、集资建造住房、合作建房、公有现住房,以及建造、翻建、大修自有住房的,需要支付不低于所购住房全部价款或者建造、翻建、大修自有住房所需费用30%的首期付款或者自筹资金。 3、住房公积金(组合)贷款年限如何确定? 购买商品房、经济适用住房的,最长贷款期限30年;购买私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的住房、集资建造住房、合作建房的,最长贷款期限20年;购买公有现住房、危改还迁住房或者建造、翻建、大修自有住房的,最长贷款期限10年。 借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄。 例如:某职工(男)48岁,法定退休年龄为60岁,那么他的贷款期限最多不能超过12年。 4、 住房公积金贷款额度如何计算? 住房公积金贷款额度的计算,要根据还贷能力、公积金余额倍数、房价和最高限额四个条件来确定,四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。计算方法如下: ①按照还贷能力计算住房公积金贷款额度 计算公式为:贷款额度=借款人及其配偶月工资总额之和×职工个人还贷能力系数×12(月)×借款期限。其中借款人工资总额=月缴金额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。还贷能力系数按不同借款期限确定,十年以内(含十年)为35%,十至二十年(含二十年)为40%,二十年至三十年为45%。 ②按照房屋价格计算住房公积金贷款额度 计算公式为:贷款额度=房屋价格×贷款比例 其中贷款比例根据购建修房屋的不同类型来确定,购买商品房、经济适用住房、私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的房屋,贷款额度不超过所购买住房价款(住房评估价值)的80%;购买危改还迁住房、集资建造住房、合作建房、公有现住房,以及建造、翻建、大修自有住房的,贷款额度不超过所购买住房价款(住房评估价值)或者建造、翻建、大修住房所需费用的70%。 ③按照缴存余额倍数计算住房公积金贷款额度 贷款额度不超过借款人或夫妻双方住房公积金账户储蓄余额的10倍,借款人或夫妻双方住房公积金账户储存余额小于1万元的按1万元计算。 ④按照贷款的最高限额计算住房公积金贷款额度最高限额为20万。 5、计算住房公积金贷款额度实例说明 某职工(男)45岁,每月缴存住房公积金120元,单位和个人的缴存比例均为8%,其配偶每月缴存住房公积金200元,单位缴存比例10%,个人缴存比例8%。职工及其配偶的住房公积金余额总和为15000元。该职工购买商品房,房价20万元,贷款年限15年。 (1)按家庭收入计算可贷133992元 计算过程: 借款人收入 120÷(0.08+0.08)=750(元) 配偶收入200÷(0.1+0.08)=1111.11(元) 贷款数额 (750+1111.11)×0.4×12×15=133992(元) (2)按房屋价格计算可贷160000元 计算过程: 贷款数额 200000×80%=160000(元) (3)按余额计算可贷150000元 计算过程: 贷款数额 15000×10=150000(元) (4)最高限额200000元 根据以上四个条件计算的贷款数额,取其最低值,则该职工可贷额度为13.4万元。 6、 住房公积金贷款利率如何规定? 住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行。 贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率。 7、组合贷款额度如何确定? 组合贷款最高额度不得超过所购买、建造、翻建、大修房屋价格或房屋评估价值的80%。 组合贷款中,住房公积金贷款额度按照《天津市个人住房公积金贷款管理办法》执行,银行自营性个人住房贷款额度由各贷款银行根据各自管理办法,减除住房公积金贷款额度后自行确定。 8、借款人可以选择哪些贷款担保方式? 借款人申请住房公积金贷款的,担保方式有以下三种: (1)住房抵押担保。 (2)质押担保。 (3)保证担保。 9、采取抵押担保的方式申请住房公积金贷款应具备什么条件? 具备以下两个条件的,可以采取抵押担保方式: (1)购买已取得《商品房准许使用证》的住房或取得《房屋所有权证》的住房,可以用所购住房,或者其他共有或者第三人拥有产权证的住房抵押。 (2)购买尚未取得《商品房准许适用证》的住房或建造、翻建、大修自有住房的,可以用其他自有、共有或第三人拥有产权证的住房抵押。 10、住房公积金(组合)贷款的还款方式有哪些? 贷款期限在一年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息利随本清。 贷款期限在一年以上的,实行按月分期归还贷款本息。借款人可以按照下列两种方式之一归还贷款本息: (1)等额本息还款方式,贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息,每月还款额计算公式为: 月还款额= 贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数/(1+月利率)^(还款月数 -1) (2)等额本金还款方式,每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减,各月还款额计算公式为: 月还款额=贷款本金/贷款月数+(本金-已归还本金累计额)×月利率 11、等额本息和等额本金两种还款方式有何区别? 等额本息还款方式是每月以相等的额度平均偿还贷款本息,其中归还的本金和利息的配给比例是逐月变化的,利息逐月递减,本金逐月递增。等额本金还款方式是每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。 等额本息和等额本金还款方式分别适合不同的借款人,没有绝对的利弊之分。等额本息每月还款固定,适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的借款人,如国家机关、科研、教学单位人员等。等额本金还款方式每月的偿还额逐月减少,开始还款的压力较大,后期压力较小,较适合于已经有一定的积蓄,但预期收入可能逐渐减少的借款人,如中老年职工家庭,在退休后收入可能随之递减,可以选择等额本金还款方式。 12、如何偿还贷款? 借款人自银行划款之日的次月起进入还款期,以银行贷款发放日的前一日为每月还款日。借款人可以在每月还款日到贷款银行偿还贷款本息或委托贷款银行通过信用卡、储蓄卡、存折等方式代扣还款。 13、如何提前还款? 借款人提前偿还贷款本息的,应当向贷款银行提出申请,并经贷款银行和市住房公积金管理中心同意;由担保公司提供贷款保证的,借款人还应事先通知担保公司。 借款人提前归还贷款本息,可以按下面三种方式之一提前还款: (1)提前一次性归还全部贷款本息。借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本金及利息,应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现执行利率计算。 (2)提前归还部分贷款本金。借款人可以在归还上期应还贷款本息后,提前归还部分贷款本金。在还款时按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息,当期及以后的月应还本息额按照剩余本金、剩余期限重新计算。 (3)提前预还几个月贷款本息。借款人可以提前预还几个月贷款本息,但不能跨自然年度预还。归还后,借款人仍按原月还款额归还剩余贷款。 14、如何提前归还住房组合贷款? 借款人提前偿还组合贷款时,应采取同一种还款方式,并同时同比偿还组合贷款中的住房公积金贷款本息和贷款银行自营性个人住房贷款本息。 15、在什么情形下,贷款银行有权提前收回全部贷款? (1)借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料的; (2)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物毁损不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押(质押)的; (3)不按照借款合同规定用途使用贷款的; (4)未经贷款人同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的; (5)借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的; (6)其他由于借款人原因,影响借款偿还或损害贷款银行利益的; (7)贷款银行与借款人约定的其他情况。 16、在什么情况下贷款银行可处理抵押物? (1) 借款人超过借款合同规定的最后还款期限三个月仍未还清应还借款本息的; (2) 借款人在还款期内连续三个月未偿还借款本息或累计六个月未按时偿还贷款本息的; (3) 借款人在借款合同终止前丧失民事行为能力、死亡、被宣告失踪或移居国外,无监护人、合法继承人、受遗赠人或财产代管人,或其监护人、合法继承人、受遗赠人或财产代管人不偿还借款本息的; (4) 借款人或担保人未按照约定办理合法的担保手续的; (5) 借款人不按合同规定用途使用贷款,经贷款人限期改正仍不改正的; (6) 担保人违反担保合同的约定或丧失担保能力,借款人不提供新的担保的; (7) 借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料的; (8) 借款人在取得借款后,不按时足额缴存住房公积金的; (9) 借款人涉及或即将涉及重大的诉讼或仲裁案件及其他法律纠纷,足以影响其偿债能力的; (10)借款人违反借款合同条款规定或其他由于借款人原因,影响借款偿还或损害贷款人利益的。 17、如何进行住房公积金相关问题的查询? (1)查询住房公积金余额 职工可通过以下方式对住房公积金储存卡内的余额进行查询: ①登陆 或 ,进入天津市住房公积金网站主页进行余额查询。 ②拨打咨询电话95533(按4号键)进行余额查询。 (2)住房公积金贷款可贷额度的计算 ①登陆 或 ,进入天津市住房公积金网站主页,点击“贷款帮您算”栏目进行计算。 ②拨打咨询电话 进行计算。 (3)还款情况的查询 登陆 或 ,进入天津市住房公积金网站主页进行还款查询。 住房公积金(组合)贷款程序 18、住房公积金(组合)贷款如何办理? (1)借款人申请住房公积金贷款需到贷款银行提出申请; (2)与贷款银行签订借款合同及相关的合同或协议。 (3) 办理担保手续。 (4)采取抵押担保方式的,到贷款银行办理住房保险手续。 (5)到贷款银行办理划款手续 19、申请住房公积金(组合)贷款须提供那些资料? ①具有法律效力的身份证件; ②住房公积金储蓄卡及借款人正楷名章; ③本市户口或其他有效居留身份证明; ④合法有效的购买、建造、翻建或大修自有住房的合同或协议及其相关资料; ⑤购买住房首期付款证明或者建造、翻建、大修住房自筹资金证明; ⑥使用夫妻双方贷款额度的,需有配偶住房公积金储蓄卡、身份证及结婚证或其他证明夫妻关系的证明; ⑦市住房公积金管理中心和贷款银行要求提供的其他资料。 20、在办理住房公积金(组合)贷款的过程中要交付哪些费用? (1)购买私产房或以第三方房产进行抵押的借款人,要向房地产评估机构缴纳房屋评估费; (2)借款人采取抵押担保方式的,向产权部门交纳抵押手续费,向保险公司交纳房屋保险费; (3)借款人采取保证担保方式的,向担保公司交纳担保费用。 21、购买二手房如何办理住房公积金(组合)贷款? (1)交易双方到房屋坐落的区县房地产交易所签订《天津市房产买卖合同》。 (2)交易双方到房地产评估机构对房屋进行评估。 (3)借款人持身份证、住房公积金储蓄卡、《天津市房产买卖合同》及交易房屋评估报告等贷款材料,向贷款银行申请贷款。 (4)借款人与贷款银行签订借款合同及相关的合同或协议。 (5)办理担保手续。 (7)以房产作为贷款抵押的,借款人办理抵押及保险手续。 (8)到贷款银行办理划款手续。 21、网上贷款如何办理? (1)登陆 或 ,进入天津市住房公积金网站主页。 (2)从主页中通过点击“个人住房公积金贷款政策广角”,了解住房公积金贷款的有关政策,考查自己是否符合住房公积金(组合)贷款的贷款条件。符合贷款条件的职工可点击主页上“网上办贷款”, 进入“贷款帮您算”栏目确定金额和贷款年限。 (3)点击“信息填写”栏目,填写个人信息。填写内容包括《个人住房公积金(组合)贷款申请表》中的有关提示信息,填写并审核无误后,可点击“确定”,将填写信息发送市住房公积金管理中心。 (4)住房公积金管理中心对在资料信息审核无误后,将以E-mail或电话的方式通知借款职工到贷款银行办理手续。
没什么不同的~签合同之日起三个月之内办理房产证!
1、房屋名字是你祖父的,祖父已过世,没留下文字遗嘱,口头遗嘱如果没有充分的证据是无效的; 2、在这种情况下,想把祖父的名字直接更改为你父亲的名字是不可能的,法律上是不允许的; 3、只能先根据继承法将房屋的名字变更为你祖母的,不需要交任何税的,只需要交个几十元的过户费用; 4、然后再让你父母通过赠与的形式将房屋赠与给你父亲,要交1.5%的契税和一些其他零星费用,没多少的; 5、如果你父母不肯将房屋赠与给你父亲,那就说明老人无意将房屋给你父亲,那就只有等老人过世后再继承了。 6、如果老人生前立下遗嘱并公证,那么老人过世后将按遗嘱分配遗产;如果老人生前没有遗嘱,那么老人的遗产将按继承法的规定按继承人顺序进行继承,你父亲只能得到其中的一份。
1、如果你买的是商品房,并且该房是已经可以预售的房产。且你已经与开发商签订了商品房买卖合同,并到房产部门办理了合同备案,同时你符合公积金贷款的个人条件,如交纳公积金满一年等,则你可以申请公积金贷款,否则则不可以。 2、你没拿到房产证之前,房子是不可以过户给别人的因为你并没有取得该处房子的产权。不过,现在有些当事人是通过先签订合同,待取得房产证后,再办理转让过户手续。这样做算二手房交易,需要交纳相应的税费。而且容易产生纠纷。 3、如果房证还没办下来,可以找开发商改底单直接过户吗? 从合法的角度来讲,程序应当是你与开发商解除合同,然后开发商再与新的买主签订合同。当然开发商没有义务这样去做,你需要与开发商协商。如果你的合同已经在房产部门备案,还要撤回备案。 以上解答仅供参考,具体事宜请咨询当地的公积金中心、房产管理等相关部门。
对啊,只要公证就行了,费用是根据你房子的价值来定的,在300元到800元之间吧。
选购二手房应该注意以下几点: 一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。 二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。 三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点; 管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情 况,是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。 五、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。 六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。 七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标 准;车位的费用。 八、 旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 九、 邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。 除此之外,还要了解: 一、产权——原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且要到房管局查询此产权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等。 二、 买房——及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;向律师及中介代理行咨询;最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。 三、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做保 值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。 四、能否做二手房按揭——二手房按揭的条件是:满18周岁,有城镇户口;能提供稳定的收入,支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或者能够提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。 五、应不应该请律师——二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议更可靠;公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 六、应不应该找代理行——代理行的二手房信息要更全面,但是信息的准确程度还需要验证;在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房? 七、选择什么样的代理行——可靠代理行应该提供两证:有效的营业执照 及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。 八、房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是 先过户再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单 位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖主的帐户。 九、产权的过户——必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。
1、首先要明确已购公房的产权,如果该房系你父母均健在且婚姻关系存续期间以你父母的名字购买,则该房系你父母的共同财产。你父母各占一半的所有权。 2、再明确你父亲去世后,其他人的继承份额。 对于你父亲的一半房产,你母亲、你的爷爷、奶奶、你以及你的兄弟姐妹均有继承权,权利均等。假定共有5个继承人,则各占1/2的1/5,即1/10。则对于整个房产,你母亲的份额为6/10,其他人各为1/10。 3、如何过户到你儿子名下。 如果有遗嘱,且遗嘱确定将房产给你儿子,也不能直接办理过户,因为你父亲只有权利处分自己的财产份额,而无权利处分你母亲的份额。如果你母亲同意将自己的一半赠与给你儿子,则可以到公证处办理过户了。不过许多城市要求先作公证。 如果没有遗嘱,则需要公证。所有有继承权的人共同到公证处同意将自己的应继承份额赠送给你儿子即可。然后到房产部门办理过户手续。
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如果超过3%是可以找开发商理论的,一旦房子的预售面积与实际面积的误差超出3%,消费者有权要求开发商把超出范围的面积按售价双倍返还。
各类税收共有8种据介绍,根据最新的税收征管政策,个人销售房屋应缴纳的税收包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。 其中,营业税、城建税、教育附加税、地方教育附加税合计税率为5.55%;对居民个人转让普通住宅的,暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0.15‰;个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,税率为20%;普通住宅的契税为2%,高档商品房契税为4%。 营业税的缴纳主要分以下两种情况:(1)对于个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按取得的售房收入金额征收营业税。(2)对于个人购买住房超过2年转手交易的,如是普通住房,免征营业税;如非普通住房,销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 两种情况可免征个税国家税务总局日前透露,对个人自用房交易给予税收优惠。即对个人二手住房交易所得征收个人所得税有一些优惠规定:一、对个人出售住房以后,在一年内换购住房的,合乎规定的可以免个人所得税;同时,对于个人转让自用满5年、且是家庭唯一生活用房的所得,可免征个人所得税。 但是,二手房交易中有以下三种情况不享受上述减免税优惠:一、房屋的买卖人发生了变化。比如父亲卖的房,又用儿子的名义买房,户主变了;二、不按市场价重新购房。比如原住房卖了以后,卖房人没买商品房,而是买了未按市场化操作的公有房;三、有两套以上住房。有两套以上住房的居民,在换购住房时,只有一套享受减免税优惠政策,转让其余的住房时仍需缴20%的个税。 双方税率为总房价的9.75%,买方占1.5%再加上丈量费、印花税和工本费,其余都是由卖方负担的。
垫款当然是在贷款前呀,贷款都下来了还用别人垫款呀。其实就是中介借给你钱,你把全款给了房主。贷款下来了给中介就可以。但是银行不允许,所以贷款的程序还是按照正常的买卖来做
房屋转让过户的规定 投入使用的房地产买卖双方,应当签订房地产买卖合同,合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本,也可使用自制合同。使用自制合同的,当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审,法律服务机构对符合规定的自制合同,提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后,应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核,审核内容如下: 一、当事人提供的材料是否合法、有效; 二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误; 三、房地产的权属是否清楚,有无权属纠纷或他项权利不清的现象,是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围; 四、受让人按规定是否可以受让该房地产; 五、买卖的房地产是否已设定抵押权; 六、买卖已出租的房地产,承租人是否放弃优先购买权; 七、买卖共有的房地产,共有人是否放弃优先购买权; 八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。 买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议,可向市房地局申请行政复议,也可直接向人民法院起诉。 办理房屋产权过户的手续和费用: 1、5年内的房屋过户,需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。 2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取) 3、6元/平方米的手续费(房管局收) 4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收) 5、公证费最高300元 根据以上各项费用您自己一算便知。 经济适用住房上市交易应缴税费 一、买卖: 除所得收益缴纳外,以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费: (一)土地出让金:按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行; (二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴):由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益,按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50%以下的部分,按20%缴纳所得收益,80%归卖方;成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分,30%缴纳所 得收益,70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。 (三)印花税:0.1%,买卖双方各承担一半; (四)契税:1.5%,由买方缴纳; 二、出租: (一)土地收益:按出租建筑面积每平方米0.5元征收,由出租方缴纳; (二)营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税:按租金收入10%的综合征收 率征收,由出租方缴纳; (三)土地使用税、印花税:按现行规定征收; 三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。 房产过户的费用有下列几项,但各地可能有出入: 一、政策性收费: 1、契税:普通住宅:评估价*1.5%;非普通住宅:评估价*3% 2、个人收入调节税:(评估价-原购入价)*20% 3、营业税:住宅购入不满两年的:评估价*5.55%;非普通住宅购入两年以上的:(评估价-原购入价)*5.55%;普通住宅购入两年以上的免交。 4、房产交易费:房屋建筑面积*6元/平方米 5、印花税:评估价*0.1% 6、房产证工本费:85元 7、土地证工本费:105元 8、交易评估费:评估价*0.3% 二、如果通过中介交易,应支付的中介费: 1、交易中介费:成交价*1% 2、房产权证代办费:每证100元 房屋转让过户的规定 投入使用的房地产买卖双方,应当签订房地产买卖合同,合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本,也可使用自制合同。使用自制合同的,当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审,法律服务机构对符合规定的自制合同,提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后,应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核,审核内容如下: 一、当事人提供的材料是否合法、有效; 二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误; 三、房地产的权属是否清楚,有无权属纠纷或他项权利不清的现象,是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围; 四、受让人按规定是否可以受让该房地产; 五、买卖的房地产是否已设定抵押权; 六、买卖已出租的房地产,承租人是否放弃优先购买权; 七、买卖共有的房地产,共有人是否放弃优先购买权; 八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。 买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议,可向市房地局申请行政复议,也可直接向人民法院起诉。 办理房屋产权过户的手续和费用: 1、5年内的房屋过户,需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。 2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取) 3、6元/平方米的手续费(房管局收) 4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收) 5、公证费最高300元 根据以上各项费用您自己一算便知。 经济适用住房上市交易应缴税费 一、买卖: 除所得收益缴纳外,以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费: (一)土地出让金:按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行; (二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴):由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益,按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50%以下的部分,按20%缴纳所得收益,80%归卖方;成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分,30%缴纳所 得收益,70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。 (三)印花税:0.1%,买卖双方各承担一半; (四)契税:1.5%,由买方缴纳; 二、出租: (一)土地收益:按出租建筑面积每平方米0.5元征收,由出租方缴纳; (二)营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税:按租金收入10%的综合征收 率征收,由出租方缴纳; (三)土地使用税、印花税:按现行规定征收; 三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。
如果以赠予方式办的话,则不需交土地增值税. 交房产税,税率为1.2% 交契税,房屋买卖的为成交价格,赠予的由征收机关参照出售房屋的市场价格来定
固定电话移机可到电信部门咨询,水一般是物管代收,可到物管处更改户主姓名。电、气现在大多银行代收,只需要拿着身份证到相关部门更改名字,一般不需要费用,最多给张卡钱。
1.你找的这间中介真垃圾啊,基本的问题都不提醒你,建议投诉它。 2.手续已完成,银行放款已不需你同意。 3.按你所说,除了法律你已经没好的办法约束卖方。 4.如果卖方扯皮,起诉是唯一,也是最好的办法。 根据法律,房屋出卖人有两个义务:(1)保证将买卖房产的所有权移转给买受人。此项义务包括两个方面,一是将房屋实际交给买受人占有,二是通过办理产权转移登记手续,将买卖房产的所有权转移到买受人之名下;(2)瑕疵担保义务,即房屋权利瑕疵担保义务和质量瑕疵担保义务。 “瑕疵担保义务的要求”出卖人就交付的标的物负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,也就是说现在卖方拖欠的费用已经没履行瑕疵担保义务了。 这问题你应该详细的咨询律师,我只能按你说的情况粗略的分析,不可能很完善。
按法律来讲,你父亲拥有这房子一半产权,余下的几个儿女平分(有其他人如:“奶奶”。。。。。。也有份)最省钱省心的放法就是直接卖掉房子反正有这个打算),如还不想转手可以不用过户,只要家中没有对房产处置产生异议就可以了。
只要你取得了房产证,该房产自然带土地,无论楼房还是平房的土地,都是使用权,不是所有权,无所谓。
两个办法,一是赠与,二是买卖,两者不会影响继承纠纷。
看卖方是什么原因了,如果他不想卖了,你可以要求退还双倍定金。 如他想先付一部分房款也情有可原,但要在合同中约定付多少钱办过户,过户后付余款