实际估价中，应如何考虑好并计算建筑物的折旧，估价理论中，介绍建筑物的有形损耗引起的物质折旧的求取方法较多，而对建筑物的无形损耗引起功能折旧、经济折旧如何考虑，很少提到。本文旨在通过对建筑物的功能实际估价中对建筑物折旧的计算是根据成本法的计算方法，主要用于评估旧有建筑物的现值，旧有建筑物的现值等于建筑物的重置成本减去建筑物折旧。
建筑物的折旧是指建筑物随着时间的推移引起了建筑物原有价值上的损耗，因而其实质是对旧有建筑物的减价修正。 建筑物的损耗，根据随着时间的推移所引起的不同原因，可以分为有形损耗和无形损耗两类。 建筑物的有形损耗也称物质磨损，一方面是由于人工使用而引起的。
另一方面是由于自然力的作用，再一个方面是由于建筑物周围环境的人为力量作用。人工使用和自然作用引起的建筑损耗与该建筑的经过年数（或称已使用年数）成正相关。 建筑物的无形损耗，也称精神磨损，是指由技术进步，消费观念变更等原因而引起建筑物价值上的无形损失。
建筑物的过时式样、过时设计、过时结构和内部设备落后而造成的建筑物无形的损耗，在评估该建筑物的现值时就需根据不同情形减价修正。 实际估价时，如何根据建筑物的有形损耗和无形损耗来求取建筑的折旧呢？估价理论中，介绍建筑物的有形损耗引起折旧的求取方法较多，一般可分为四种：一种耐用年限法，二是实际观察法，三是成新折扣法、四是混合法。
耐用年限法又可分为直线折旧法、余额递减折旧法、年数合计折旧法、偿债基金折旧法四种。直线折旧法是迄今应用得较普遍的一种折旧方法，此方法假设在建筑物的耐用年限期间每年的折旧额相等。例如：根据房改政策，公有住房的出售，建筑物的折旧就是采用耐用年限法中直线折旧法。
一般地，在房地产估价中，运用耐用年限法中的直线折旧法较多。而会计成本上的折旧常运用耐用年限法中的余额递减折旧法，年数合计折旧法和化学元素债基金折旧法。因为以上三种折旧方法注重的是建筑物原始取得价值的摊销与收回。由于直线折旧法的假设前提是每年的折旧额均相同，但这种假设往往不太符合实际，所以实际估价中，还应注意同其他折旧方法的结合运用。
另一个需注意的是耐用年限的确定，耐用年限应等同于建筑物的经济寿命，而不是自然寿命，即建筑物自建造完成之日起预期产生的收益大于运营费用的持续期。 实际观察法是不将建筑物估价的基础直接置于经过年数，而是注重建筑物的实际损耗程序，因为早建的建筑物未必损坏严重，而新近建筑的建筑物未必给维护良好。
这种方法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算估价对象建筑物在物质方面的减价因素所造成的减价额，或判定其成新率。这种方法特别适用于周围环境的人为量的作用而造成建筑物的非同一般损耗。例如高层建筑物的施工引起临时建筑物基础沉降、楼地面、墙体开裂；飞机场、高速公路、铁路干线附近建筑物的损耗。
这需要估价人员要有充分的建筑物的鉴定技术与实务经验。在没有明确的计算公式下把握建筑物的个别状况。这种方法也克服了耐用年限法不考虑建筑物使用者的使用，维护状况如何，只要重新建造成本、耐用年限和经过年数相同，所求得的折旧额必相等的机械化套用计算公式的盲日性。
所以实际观察法比较有针对性更附合实际。 成新折旧法是根据建筑物的建成年代，新旧程序和维护状况来确定建筑物的成新折扣程序，直接求取建筑物在估价时点的价值。其计算公式为：建筑物估价时点价值-建筑物的重新建造成本*建筑物的成新率。成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查。
例如，成批房屋拆迁时，需对被拆的房屋进行折价补偿，运用的就是成新折扣法。 混合法是指估价人员同时采用上述几种折旧方法求取建筑物的折旧，但不同的折旧方法求得的结果不尽相同，为此可以采用简单算术平均法或加权算术平均法等方法将算得的结果综合出来，得出一个统筹兼顾的结果。
如估价实务中，先以耐用年限法为基础计算折旧，然后再依实际观察法进行修正的方法运用得较多。 以上是建筑物有形损耗所带来的物质折旧的几种求取方法，现在来看一下建筑物无形损耗所带来的功能折旧和经济折旧的求取方法。 [Page] 建筑物的无形损耗引起的折旧有功能折旧和经济折旧。
功能折旧建筑物在功能方面的陈旧，过时带来的减价。拿住宅来说，现在时兴"三大，一小，一多"式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去兴建的卧室大、客厅小的住宅，相对而言就过时了。对工业厂房来说，现在对环境保护比较重视，所以对排污和污染治理的要求较高，如果过去建造的厂房没有或很少考虑到这方面的设计，就会影响整个厂房的价值。
建筑物在功能方面的陈旧和过时又可以分为两种。一种是能通过改装或其他方法改变的。如没有治污设施或很少进行污染治理的厂房。可以通过治污设施的安装来改善和克服原设计时的不足。从而改变了该厂房在此方面的功能缺陷。又如多层住宅中电力供应、八十年代及九十年代初所建的多层住宅都是一表多户，五、六户住户合用一个电表。
现在，随着家用电器的升级换代。空调、冰箱、微波炉的普及，电力供应跟不上，电表容量要扩大，就需要一表一户。所以现在所建的新住宅楼，都为一表一户。而一表多户能通过申请安装，扩大电表容量，交纳费用，电力公司能把其改为一表一户，从而改变电表容量不够的过时、陈旧的功能。
建筑物的式样过时，大多也能通过建筑室外设计师的巧妙设计，装饰，形成新的建筑风格，从而给人耳目一新的感觉。所以大多数建筑物的功能折旧是能够通过努力改变的。以上这种情况的功能折旧，其折旧额应等于设备、设施、装饰更新所要化费的费用。 另一种情况是不能改变或很难改变陈旧、过时的功能的。
如住宅房屋内部结构不合理，厅太小、卫生间太小。改变它就会场扣坏建筑的结构，影响其使用安全。又如住宅房屋的配套设施车房。较早建成住宅和车房大多共用车棚或拼用车房，现在或近期建成的住宅楼一般都有是一户一个独用车房，甚至还有配套的车库。车房配套功能的落后因局限于场地的限制，很难改变。
再如多层住宅的底层和顶层都用来做车房、车库或商业用房，很少再用作住宅的，因为底层住宅私密性差，且易受潮，光线又不好，早期建成的住宅楼的底层房屋难免受到私密性差这个现代人比较看重的功能性缺陷的影响。多层住宅顶层房屋，过去都有为平层面，夏天受太阳暴晒，雨天又要渗漏。
而近来建成的多层住宅，顶层都有阁楼，且为坡屋面，既解决了渗漏和奇热的弊病，又形成了楼中楼功能，增大了使用面积和生活情趣，所以比较受到青年人的青睐。这样，平屋面的顶层住宅房就显得功能陈旧且呆板了。上述多层住宅的底层用途设计和顶层结构设计上的功能落后和陈旧在实际中也很难改变。
再如厂房的柱距太近，影响使用功能，因为柱子承重，又很难改变，除非拆除重建。这些功能折旧的计算比较抽象，很难具体套用公式计算，其修正值需估价人员在实际工作中不断摸索，分析比较，积累经验。 再来看一下建筑物经济折旧，它是建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价，与建筑物本身无关，如：住宅小区的环境，物业管理。
其实质是环境对建筑物价值的影响。如一个高级住宅附近建设了一个工厂，该住宅的价值会降低，相反，如果附近建设了一个大型的花园，则该住宅的价值就会上升。由此可见，经济折旧其实是房地产的不可移动性和其周围环境变化造成的结果。其下降和上升的实质是地价的变动，而不是建筑物价值的变动。
在建筑物旁建造一个有污染的工厂，不论多么漂亮、时兴的建筑物，其房地产价值都要下降，下降的是房地产价值中的地价，而不是建筑物价值。所以建筑物的经济折旧直接的影响对象是建筑物所在土地的价值，不是建筑物的价值。土地的价值高低取决于该幅土地的面积大小、形状、特征、地理位置、地质土壤、地势气候等条件，更取决于该块土地所在位置的商业繁华程度、交通条件、临街状况、公用配套服务设施、环境质量 条件、人口密度等因素。
土地价值也会随社会经济环境、土地制度、城市规划的变化而增减。建筑物周围环境的变化直接作用对象是建筑物所在土地的地价的变动。所以我们认为建筑物的无形磨损所带的折旧，只需考虑建筑物的功能折旧，不必再考虑建筑物的经济折旧。 最后需要强调说明两点： 一、不管用何种方法对建筑进行物质折旧、功能折旧，应注意把建筑物的主体折旧、附属设备折旧和建筑物的装饰折旧分开来计算。
因为它们的耐用年限不同，折旧率也不同。建筑物的附属的附属设备包括与建筑不可分割的各种水、电、卫生设施、电梯、通风等设备。附属设备和装饰的耐用年限比建筑主体耐用年限短得多，所以要分别来求取建筑物、附属设备和装饰的折旧，决不能把它们混为一谈。 这里特别要提到的是建筑物的装饰折旧，建筑物装饰的经济寿命现一般为5-7年，即再好的装饰过了8年也将被淘汰，因为装饰材料和设计风格日新月异，所以装饰方面的折旧折扣率非常大，特别是功能性折旧。
许多房主因适应不了大折扣的功能性折旧，而对自已的装饰现值大跌眼镜。如一套成套住宅房，原房主花了近3。5万元用于装饰，使用了二年以后，准备在三级市场上出售，估价时考虑到其物质折和功能折旧，减价修正后装饰一般只值1。5万元左右。 。
答：现值简单来说就是未来的100块在今天值多少钱，这个内容很深的，不用掌握，只需要理解定义就可以了###哦哦###有什么问题可以再提问的详情>>
