裁判要旨：依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。
案情：
赵安（化名）与浙江现代公司于2009年11月4日签订营业房租赁合同一份，约定由赵安承租浙江现代公司位于杭州农副产品物流中心的副食品交易市场的2号市场1楼2-1-130、198、199号三间营业房，租赁期限一年，时间自所在市场正式开业当天起计算，年租金36278元。
合同还约定了其他事项。同时，根据该租赁合同的约定，赵安与现代公司委托管理市场的浙江食品市场另行签订营业房管理合同一份。合同签订当天，赵安支付了租金及其他费用。
2009年12月，赵安对所承租的营业房进行了装修。合同期届满后，双方未再...全部
裁判要旨：依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。
案情：
赵安（化名）与浙江现代公司于2009年11月4日签订营业房租赁合同一份，约定由赵安承租浙江现代公司位于杭州农副产品物流中心的副食品交易市场的2号市场1楼2-1-130、198、199号三间营业房，租赁期限一年，时间自所在市场正式开业当天起计算，年租金36278元。
合同还约定了其他事项。同时，根据该租赁合同的约定，赵安与现代公司委托管理市场的浙江食品市场另行签订营业房管理合同一份。合同签订当天，赵安支付了租金及其他费用。
2009年12月，赵安对所承租的营业房进行了装修。合同期届满后，双方未再续签租赁合同。
赵安以浙江现代公司开办市场的建设工程未经消防验收，违反法律的强制性规定为由，诉至浙江省杭州市余杭区人民法院，要求认定双方租赁合同及管理合同无效。另查明，现代公司开办的副食品交易市场2号市场于2009年12月28日正式开业，该市场建设工程经杭州市公安消防局进行消防验收，杭州市公安消防局于2011年10月8日向被告出具了工程消防验收合格的意见书。
裁判：
余杭法院经审理认为，原、被告之间的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且合同租赁期限已届满。现原告赵安以被告开办市场的建设工程未经消防验收，违反法律的强制性规定为由，要求认定双方租赁合同及管理合同无效。但被告2号市场的建设工程在本案法庭辩论终结前已经消防验收合格，且原、被告之间的租赁合同已经届满，原告赵安主张租赁合同无效已没有必要。
据此，一审法院判决驳回原告赵安的诉讼请求。宣判后，原告赵安不服一审判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州中院经审理认为，原审法院根据现代公司提交的《杭州市公安消防局建设工程消防验收意见书（杭公消2011第0262号）》，作出现代公司开办的副食品交易市场2号市场已于2011年10月8日经消防验收合格的事实认定，符合证据所反映出的客观情况，故对赵安针对事实认定提出的上诉理由不予支持。
原审法院鉴于现代公司的上述工程项目在本案的法庭辩论终结前已经消防验收合格，且双方之间的租赁合同也已经实际履行，故认定赵安与现代公司之间的租赁合同有效，并无不妥，故亦不支持赵安针对合同效力提出的上诉请求。杭州中院判决：驳回上诉，维持原判。
评析：
1、以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同，因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定无效关于以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同的效力问题，我国消防法第十条和《建设工程消防监督管理规定》规定，建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所，建设单位在工程竣工后，应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。
该规定内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，应认定为管理性强制性规定。本案所涉的现代公司建设经营的副食品交易市场土地使用面积为80941。9平方米，建筑总面积大于1万平方米，该市场在出租使用前必须要经消防验收合格，被告在市场未经消防验收合格的情况下与原告签订营业房租赁合同，该租赁合同应属无效。
2、一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，无效合同经过瑕疵补正而变为有效无效合同效力补正，是指根据有关法律法规规定，有些合同原本应当被认定为无效，但是允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善，或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除，从而使原本无效的合同转化为有效合同。
无效合同补正需满足以下要件：应当是一个无效合同；无效合同的无效原因必须已经消灭；当事人须对无效合同作出承认；合同的补正不能违背法律规定该行为无效的基本宗旨；补正的最后时限必须在一审法庭辩论终结前。无效合同发生效力补正后，合同的性质发生了根本性的变化，合同的效力由无效转换为有效，转换后的合同成为具有法律约束力的有效合同。
根据合同法原理，双方当事人必须按照合同约定的内容，全面履行各自承担的义务。但这里产生一个如何认定合同生效的时间问题，即无效合同补正是否具有溯及力的问题。具体到本案，涉案房屋在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，营业房业已合法化，通过这种补正，使房屋租赁合同满足了合同的全部有效要件。
同时，该租赁合同已经履行完毕，所以对原告赵安要求确认租赁合同无效的诉请不应予以支持。
3、关于合同效力制度价值与合同自由原则合同本是交易关系在法律上的体现，鼓励交易是合同法应有之意，是合同法一项重要的功能。合同自由原则是合同法的基本原则，其中当事人意思自治是合同自由原则的核心内容和集中体现。
就司法的价值取向而言，淡化对合同效力的国家公权力干预（包括司法干预），充分尊重和保护当事人的意思自由，尽可能地扩大有效合同的范围，是人民法院在案件审理中贯彻能动司法理念的具体体现。本案房屋租赁合同标的物在合同订立时未经消防验收，具有一定的违法情节，但在一审法庭辩论终结前验收合格，违法情节已消失，且合同已经履行完毕，国家干预的理由消失，据此不应再认定为无效合同。
否则，对于保护交易安全和维护诚信的交易秩序均是无益的。此外，本案所涉市场内同类商铺有300余间，之前已有部分商户因租赁合同纠纷向政府部门及新闻媒体反映过类似诉求，本案审理引起了众多商户（承租人）的关注，案件最终认定租赁合同有效，从而驳回原告赵安诉讼请求的做法，稳定了市场的正常经营，较好地实现了审判的法律效果和社会效果的统一。
本案案号：（2011）杭余民初字第287号；
（2012）浙杭民终字第114号案例编写人：
浙江省杭州市余杭区人民法院李如兴、付春杰。
相关法律知识：
房屋出租合同又叫房屋租赁合同，是当事人一方将租赁物交付另一方使用，另一方为此支付租金并于期满后归还租赁物的协议。
房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用《合同法》有关租赁合同的一般规定。
房屋出租合同合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，同住人享有同住权以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。
收起
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就上述情况而言,由于你是通过按揭购房的。 我觉得买转按揭的房子买方会存在着一些隐性风险。主要在于过户的方式，其一如果是直接更名的方式（即你关于房屋的剩下按揭由买方原本不动接过来，然后把首付款及差价还给你），这是最便捷的，只是这样办手续非常麻烦，需要房地产行政主管部门（比如交易所或产权登记中心）、银行、卖方、买方，有时还需要开发商几方相互配合操作才有办法，只是要同时召集这几方来办难度很大。所以就有以下方式： 由买方先帮你先把银行余款还上，等房屋解押后，再来办过户与按揭手续，这对于你来说是最安全的一种方式,但是这样的话买方的风险会比较大，因为存在着等房屋解押后，他怕你反悔，不想卖房，这样买方的解押款追回的程序非常麻烦（经常弄到法院去），有的房东甚至一解押，边打官司一边把房子都卖了，到时候根本追不回钱的都有。 所以采用此种方式，买方经常不喜欢自己去垫钱，而去找房地产置业担保公司，由他们作为中间人提供资金，来进行操作，这样比较安全，交易不成卖方钱也拿不走。只是这样要付担保公司一定的担保金额（担保金的利息） 最后一种就是你自己有余钱，可以先解押，然后同时与你签定合同，等解押后再过户并办理按揭，以及违约责任等。这样等你的产权证办出来后过户，不过也存在着你解押后,买方又反悔等,或没有及时过户，一直拖等占用你的资金周转时间，那要在合同中写清楚就可尽量预防及避免。从你而言，你可以提高定金的数额，让买方不容易反悔，且如果你解押完他不买，那要赔偿双倍定金。 (2)对于费用的问题,一般是要交营业税(5.55%,两年内全额计征),印花税0.05%以及交易手续费(几百) 另外如果买方要按揭一般是需要通过中介进行办理的,因为目前很多银行不受理个人上门申请的按揭,而是通过中介来进行操作.主要是为了避免发生纠纷的可能性(当然请中介代办是要付一定的中介费的)
1.我国现行法律规定，房屋交易转移以登记为准，目前来说房屋仍归你所有． ２.对方已付款，如不能合法取得产权证，存在很大风险． ３.根据谁主张谁举证的原则，对方也拿不出共有权人同意出售的证据． ４．合同既然无效，证明你们的行为也无效（不受法律保护），不会因为你们已有的行为（合同已签订一个月、从原房产处搬出）判定原协议有效，这岂不是自相矛盾． ５.这种案子法院一般会让你们调解，我建议你最好找个中人先协商，未果可根据上述２、３条意见，让他起诉，我认为他没有胜算。 ６.我对你要回你的房子充满信心，我不明白是律师糊涂，还是法官会糊涂．
这个不能做为违约延期交房的理由： 专家建议消费者在办理入住手续时，应注意几点： 要认真和善于行使自己的权利。所谓认真行使，就是在开发商不能提供相关文件又通知您办理入住手续时，应依据合同约定坚决拒绝接收，不要稀里糊涂收了房子。所谓善于行使，是指要对发现的问题做一下分析，看出现的问题是否能够构成拒绝验收的理由，比如墙面、地面装修有问题，卫生洁具不符合原定标准等，虽然也属于问题，但一般不会构成拒绝验收的依据。对这样的问题，不妨在开发商提出赔偿方案或改进措施后，先办理入住手续，再敦促开发商落实，以免耽误自己使用房子。 交接过程中，要完善交接程序。在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下来。如果决定拒绝接收，则要书面说明拒绝接收的理由。如果接收但有问题需要解决，则应要求开发商将处理意见形成书面文字，以备今后协商不成时，有据可查。 上述所有的书面内容，原则上都应该是一式两份，双方要签字或盖章，避免开发商内部发生人事变动后，接任者拒绝承认前任的承诺。
应该算开发商没有按时交房,如果开发商不同意可以投诉.
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