一、对交易房屋产权进行调查。 购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核，在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符，是否有抵押或共有人等。 二、买卖双方签订二手房买卖合同。 无论是房产赠与还是买卖，都需要进行房产转移，转移双方当事人都必须签订书面转让合同，也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中，必须包括双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和界限，土地宗地号，土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。 三、评估房产。 正常情况下，房产评估需要找评估公司，此过程大约要5~7个工作日。 四、办理贷款。 若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合，需要同时向公积金中心和银行进行贷款申请；若只申请商业贷款（按揭贷款），只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时最长的阶段。贷款办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 五、向房地产管理部门提出过户申请。 二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，拿受理单。 六、房地产管理部门核查。 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在15日内作出是否受理申请的书面答复;受理的核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。 七、缴纳契税等二手房交易税费。2016最新二手房交易税费种类 八、房地产管理部门核发新的房屋产权证。双方当事人应凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。
1、二手房买卖双方和中介签订三方购房合同。 2、买卖双方和中介凭购房合同到指定银行任一网点填写申请协议，明确交易流程和房款放款时间。 3、买家把钱划入银行专用账户内，银行出具收款单据。银行再与中介定期对账。 4、买卖双方到市房地产交易中心办理交易过户手续。 5、交易过户手续办理后，买卖双方按约定到银行申请放款。
1、签订合同前，如果卖方房产还有未还完的贷款，要看卖方的房产证上面除了银行抵押，是否还有其他抵押； 2、要去交易中心咨询或者询问卖方是否是房产，千万不要听信中介一方之言；可以背着中介，留下卖方的联系方式； 3、签订合同时，如果有税费计算单，记得要一份留存； 4、签订合同把条款看清楚，特别是支付中介的，千万不要签多少钱全包 的那种，这样如果后面发生我这样的情况，不好追回，法律上也不行； 5、办理贷款时选择等额本金还是等额本息，可以下个贷款计算器对比一下两者的还款金额；另外，要让中介选择有优惠折扣的银行，我当时自己留意看到邮政储蓄有9.8折的折扣，其他银行基本是保持不变或者上浮； 6、过户时，在交易中心买卖双方都在场，签字的时候要看清签了什么内容，其中有一张单子就是显示要交什么税种的，我因为没看，所以错了发现问题的机会； 7、给中介的费用留一部分在最后移交时候支付，不要一次性全部付了； 8、移交证件时，看清楚各种证件和发票是否齐全，特别是契税、个税、营业税完税凭证，可以不懂，但是要有； 9、移交之后如果发现问题，不要慌张，自己先查询证据，比如可以打房产交易中心电话，他们也可以帮转接税局电话，必要时可以直接去当场咨询； 10、如果发现问题，类似我们这种，中介坑人的情况，要冷静的和他们谈，最差也是追回损失，赔偿要看情况了； 11、不走法律程序，但是要有维权意识，中介搞鬼的事情一般老板不知道，都是办理人员私自搞的，所以只要你不卑不亢，他们没有底气； 12、协商当场搞不定的，打110 ，110不会帮忙把钱要回来，但是可以协助调解，也可以给中介一个下马威，但是一定是双方都在场才可以打110，要不他们不会来的； 13、维权的途径还有12315消费者投诉电话，房产中介协会，电视台等等，可以在网上搜电话。
1、首先看开发商“五证”是否齐全,“五证”即有房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证与商品房销(预)售许可证。 2、签约时一定要注意房屋质量问题,购房者在签约时,应当认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书内容,并将质保书作为该合同的附件。 3、签订购房合同。在签订商品房买卖合同之前应该仔细调查了解开发商的基本情况。包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”等。 4、预售登记。买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 5、在接到新房后,应查看房屋基本设施是否齐全,水、电、气是否通畅,开发商在购房时答应的条件有没有做到,还有小区的物业是否得力,监管到位,以及现在买房者很看重的停车位问题。都应该得到一个妥善的处理。
递交贷款申请材料，担保公司看房评估，出具评估报告，中心五级审批，贷款合同面签及二手房交易网签，打印贷款合同，委贷银行盖章审核、产权过户，办理抵押，抵押权证领回后提交放款，放款资金划拨。目前贷款客户很多，一些办理流程面临排队等候。
陷阱一：“购买意向”实为买卖合同 【案例】 刚毕业不久的小刘手头积蓄并不宽裕，打算买一套小面积的婚房，于是去中介了解房源信息。当时，中介经纪人对他进行了一番询问，并承诺会尽快为其找到合适的房子。接着，中介要求他签一份“购买意向”以确定双方关系，小刘将信将疑。 “购买意向”签过后，小刘便收到要求缴纳中介费的通知。他一下懵了，还没确定买哪套房子，怎么就要中介费呢?中介称，当时签的所谓“购买意向”其实是《房屋买卖合同》，签字意味着同意购买房屋，而且合同规定要交付定金以及中介费。还没做好买房准备的小刘尝试和中介商量取消合同，但未果。最终，小刘被卖家和中介双双起诉。法律部门认为该买卖合同有法律效力。 【律师支招】 买家未看好房子前，千万不要和中介公司签订任何文字上的文件，如看楼书、《存量房买卖合同》《服务收费确认书》等。一旦签订就成了板上钉钉的事，因此，在没想好是否购买的情况下不要随便签订任何文件。如果对方说不签就不带你去看楼，那你可以找下一家。 陷阱二：不看条款按指引签文件 【案例】 “要签的文件有很多，其中合同是4张A3纸，带有很多条款。”购房者王女士说，当时她看到合同上的房款没有错，加之中介在一旁催促有很多材料要签，所以就按照中介的指引签字。 事后才发现，中介费一栏的约定并不是原来协商好的价格，而且合同末尾还有一行文字类似“霸王条款”：无论任何情况，买家在签订合同后，需要支付中介费用，解释权归中介公司所有。 【律师支招】 是否构成“霸王条款”，还得视具体的条约内容而定。据了解，中介公司一般有自带格式的买卖合同，多数是在官方发布的《房屋买卖合同》基础上，根据公司实际情况做出相应修改。 合同的约定内容至关重要，必须每条都看清楚，不明确的地方还可以签订补充协议。例如，虽然买卖合同已有关于中介费的条款，但为了保障中介费的合理支付，可以另起草一份中介费用确认书来补充细节，约定支付方式、时间等。
一、产权有争议的房屋 产权问题是二手房交易过程中购房者常见的问题，主要有两个表现方面：一是卖方非产权人；二是未经全部房屋共有人同意。 有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。合同无效且无法办理过户手续。如果房产有共有人，但未经共有人同意房屋买卖是无法进行交易的，二手房购房合同会被判定为无效。 二、考虑是否有房屋承租人 在二手房交易过程中，房屋承租人有优先购买房屋的权利，因此购买者在买房时一定要注意该房产的出租情况。如果卖方卖房前未通知承租人或未取得承租人放弃优先购买权的说明，承租人提出购买房屋该房产的合同可能处于无效状态，也就无法继续进行交易。另外购房者也需要注意，即便承租人放弃优先购买权，根据“买卖不破租赁”的规定，如果房屋租赁合同未到期，购房者也有可能会面临无法及时入住的尴尬情形。 三、被查封或作为抵押物的房屋 被司法机关查封及作为抵押物的房产，如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意，并取得同意出售相关证明，或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。 涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍，购买时要注意确保卖方及时还清贷款，解除抵押，通常正常操作风险还是可以避免的。 四、存在违章或已公告拆迁 存在违章建筑的房子，如果房屋的结构被更改且被政府部门限期整改，那么改房屋的质量必然存在隐患。如果卖房者在没有恢复房屋结构原装的情况下就出售房产的话，买家可以根据情况要求解除购房合同并退房。另外，房子被列入拆迁公告范围也是禁止过户的。 五、特殊产权类型的房屋 一些特殊产权类型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的，这种情况下的买卖合同多属于无效范围。常见的有：承租公房、农村集体土地上的房屋（小产权房）、部分产权的房改房、经济适用房、两限房等。类似于这样的房产，其交易条件往往受到政府和国家的限制，购房者交易前要先查清，确定能否交易，如何交易以免造成自己的损失。
1、签约 签约是指卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定; 2、交税 交税是指买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费; 3、登记 登记指买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续; 4、取证 取证是最后一个环节，买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》，这时整个过户手续全部结束。
第一步：准备买房 1、做好资金计划 确定好可以贷款的最高额度，弄清楚商业贷款和公积金贷款的区别。如果是买二手房的话，除了房款外，还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。另外，还要清点家庭可用资金，包括存款、理财资金等，看首付够不够。 2、初步划定买房区域 如果手上的首付款较少，那可能就要往郊区多找找，如果更在意住房到工作地点的距离，那公交线30 分钟以内的，一般都能满足需求。 如果家里有老人，就要考虑住房到医院的距离，如果有小孩，那就要多研究周围学校等问题。 3、看买房资质 现金不少地区都在限购，因此买房之前一定不能忘了核查一下自己是否有购房资质，以免白费力气。 第二步：看房选房 1、找房 找房源基本分为两种： 一种是通过中介门店找房，选择你意向区域的门店，告诉他们你的购房预算，让经纪人帮你查价格，看户型，现场实地考察等。 另一种是在网上选房，选房时注意检查房源图片有无漏洞、价格是否有较大的偏差，不要轻信网上报价，买之前找附近中介公司询价。 2、看房 实地考察房屋的情况，主要包括楼层、户型、朝向、采光、面积、层高、装修等情况，也包括房屋周边和小区的情况，比如位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等。 第三步：签约定房 签约前必须核实房屋产权，房子一旦被查封或抵押都无法进行交易。看看产权人身份证与房产证是否一致，如果不一致，看对方能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。 此外，记得把所有重要事项都写进合同，包括定金数、首付、尾款的金额、付款方式、首付的支付时间和条件、过户的时间和条件、户口迁移时间、房屋内的设备的处理方式等。 第四步：支付房款 如果是全款买房，这个环节则比较简单。贷款的话，又分商业贷款、公积金贷款和组合贷，一般来说商业贷款最快，组合贷款最慢。 如果是贷款，需要弄清楚贷款的条件，看对方个人征信有没有污点、收入证明够不够以及房屋年龄有没有太老等。 第五步：缴税过户 缴税之前有必要了解一下不同的房屋性质的缴税项目，二手商品房需要缴纳契税、增值税、个税，二手商住房需要缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税和土地增值税等。 房屋缴税后就可以办理过户，跟缴税一样，各地办理规定不一，有的需要预约，有的不需要，办理之前先咨询一下。 第六步：物业交割 物业交割包括水、电、燃气查验及费用结清；供暖协议变更及供暖费结清；物业协议变更及物业费结清；有线电视过户及有线电视费、电话费结清；户口迁出；屋内设施交割等。 至此，二手房交易就算完成了，希望可以帮到您。
所谓二手房贷款，简单来说是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。具体地来说，是指 通过房屋中介公司交换住房的购房人，在符合银行个人住房商业性贷款条件且房屋中介公司愿意为购房人提供阶段性保证担保的情况下，购房人以所购住房作抵押向银行申请置换的个人住房贷款。
第一，水电煤气过户 新老房主应一同去水电煤三个公司办理过户手续，并且新房主要向老房主问清是否有欠费，如有则应要求老房主缴清费用。若欠费不缴清，在购房后易引起新老房主的纠纷。而且双方还应根据最后一次老房主缴纳费用的单据核对房屋表上的数额，确定两者的差额并算到房价中。 第二，问清物业费的情况 买二手房验房后不要急着入住，应问清楚物业费是否缴纳，若未缴纳，则应要求老房主缴清。同时还应办理物业更名手续。一般来说，交房前的物业费应由老房主缴纳，交房后则由新房主缴纳。 第三，房屋维修基金过户 在购买房屋时业主都会有房屋维修基金，而新房主一定要记得去办理房屋维修基金更名手续。 第四，有线电视、电话、宽带过户 新老房主应同时持开户卡到相关单位办理过户手续，若有欠费，同样要求老房主缴清欠款。 第五，清点钥匙 验房时，要问老房主家里所有门的钥匙是否都在，单元门、防盗门、房间门、入户门等等，要当面清点所有钥匙，并保管好。 第六，清点屋内设施 一般二手房是带装修，甚至于有部分家具、家电会一起出售，所以这就要求新房主要记清楚哪些赠送，哪些出售，都是什么价格，当在签订房屋购买合同时，设施的品牌、型号、颜色、能否正常使用都应写入合同，以方便商谈价格。 第七，户口迁移 部分人买二手房是因孩子上学，这就要老房主将户口迁出房屋所在地，新老房主应到房屋所在地的派出所办理户口，若忘记此事，新房主迁入户口时会发现名下有户口，可凭房屋购买合同追究老房主责任。
1、买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是前提基础。 2、前面手续办理完毕后，中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。最后待银行审批后，获得同意发放后，开始办理过户手续。 3、按产权转移登记要求，到产权登记中心那里，买卖双方需准备规定的资料以备过户。 4、中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务收据。 5、然后又回到交易中心，进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。 6、在这个等待时间里基本没什么难题困扰，可以顺便了解一些费用，比如：水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行最后查验。 7、满20个工作日后（每个地区时间可能不太一样），有专门的人会通知，前往交易中心领取房产证。这个时候，银行那边也会下达通知，买方准备开始供房了。
1.提交二手房贷款所需材料 买房人需提供：身份证、户口本、结婚证或离婚证+离婚协议或法院判决书（仅限已婚或离婚人士）、收入证明、6个月内银行流水、贷款银行储蓄卡，同时也要提交购房合同，即《存量房买卖合同》 这里需要注意的有以下3点： （1）银行会查未成年子女名下的房产情况，假如购房人户籍在北京，其未成年子女名下有1套房产，购房人名下也有1套房产，就超出了限购要求，银行将不予贷款。 （2）银行对借款人的收入也有明确要求，假如借款人名下还有其他贷款，那么月收入要求如下月收入=（原有贷款还款月供+现申请此笔贷款还款月供）X2 （3）若购房人已经离婚，其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致，需要到小区所在物业开具证明，证明为同一套住房的地址。 2.银行对申请贷款房屋进行估价，一般银行会交由专业的机构进行评估。 3.银行审批 审批通过后银行会出具批贷函，向卖方证明银行同意放款给购房人，卖方可放心将房屋过户给购房人。 4.过户 在实施了不动产登记制度后，现在过户时，仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证，不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。 5.将不动产权证交给银行做抵押 到不动产登记部门办理《不动产登记证明》，用以证明此房产上有银行的抵押权，一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。 6.银行放款 经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
由于房屋价格较高，采取贷款方式已成为人们购房的重要选择。但在申请贷款时，二手房和新房存在着较大区别。如果有意愿购房的朋友正在打算申请贷款买套二手房，那么先了解影响二手房贷款的七大注意事项。 一、贷款额度 无论新房还是二手房，目前一般国内商业贷款的贷款额度高达约为市场价的70%~80%（各地政策不同）。但值得注意的是，新房往往的市场价以合同价为准，因此贷款额度较容易提前计算，这也就为购房者准备首付款提供了很大的依据。而二手房贷款银行放贷，参考合同价和评估价，取两者之间的低值作为贷款基数。因此，二手房评估价往往是低于合同价（市场价）的，这样就意味着，购房者需要准备更多的首付款。 二、贷款年限 一般来说，银行个人住房贷款的最长贷款期限为30年。通常购买新房贷款年限可以达到30年，但是购买二手房贷款年限就有许多其他限制因素，例如超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”。对于二手房贷款年限，不同的银行的具体规定有所不同，但基本包括： 1、 二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年（40/50年）； 2、 贷款到期日不能超过土地使用的到期年限； 3、 贷款期限与借款人年龄之和不得超过65年（70年）； 三、贷款银行 不同银行的规定有所差别，购房者在选择银行的时候，不仅要考虑到贷款年限的问题，还要综合考虑银行网点数量、还款是否便利等条件。 四、还款方式 各大银行最主要的还款方式为等额本息还款法和等额本金。 等额本金：总利息较低，每月还款额不同，逐月递减；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额。 等额本息：总利息较高，每月还款额相同；前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。 以商业贷款100万元，贷款年限20年，利率4.9%为例。 等额本金所需支付的还款总额（本金+利息）为1492041.67元，第一个月所需支付的还款金额为8250元，第二个月为8232.99元...，第50个月为7416.32元...，第100个月为6565.63元...，第200个月为4864.24元...，最后一个月（第240月）为4183.68元。 等额本息所需支付的还款总额（本金+利息）为1570665.72元，每个月的还款额固定为6544.44元。 除了这两常见的还款方式，有的银行也推出了按季按月还息一次性还本付息法、双周供省利息等。 五、还款能力 银行对于还款能力的一个重要判断标准为收入证明，一般由借款人所在单位开具。对于已婚人士，可以夫妻双方同时开具。当然除此之外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。一般银行要求的贷款月供金额占月收入的30%-50%。 六、贷款利率 个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，但各大银行可在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上，在规定的范围内浮动。 另外需要注意首套房和二套房的贷款成数及利率不同。具体内容按照当地银行规定为准。
1、首先看开发商“五证”是否齐全,“五证”即有房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证与商品房销(预)售许可证。 2、签约时一定要注意房屋质量问题,购房者在签约时,应当认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书内容,并将质保书作为该合同的附件。 3:签订购房合同。在签订商品房买卖合同之前应该仔细调查了解开发商的基本情况。包括开、发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”等。 4、预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 5:在接到新房后,应查看房屋基本设施是否齐全,水、电、气是否通畅,开发商在购房时答应的条件有没有做到,还有小区的物业是否得力,监管到位,以及现在买房者很看重的停车位问题。都应该得到一个妥善的处理。
1.有特殊性质的房屋 联合开发房：开发商和企事业单位共同合作建的房产项目； 公益联建房：地方政府组织领导，市民自愿参加组成的住房“合作社”； 资合建房：开发商与市郊城镇及村民利用村集体的土地在城郊进行的房地产开发项目； 一般这类房屋很难识别，建议购买时一定要查看各项证件，到备案处查询房屋信息。 2.所有权有纠纷的 如：共有财产分割、财产继承、房屋被抵押等，都是房产纠纷的房子类型，这类房子千万别买，以免自己卷入财产纠纷。另外，有多个产权人的，需要都同意才可以买卖。 3.限制权利的房子 一般是房主有一些违背法律的行为导致其资产收到权利限制，这种时候房主急需钱会超低价抛售，贪图便宜买了就完了，建议买之前去房产交易中心做产权调查。 4.土地使用性质为划拨 划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，而出让的土地是房主已缴纳了土地出让金，对房屋享有较完整的权利。 新办的房产证，会注明该住房所属土地是划拨还是出让；老房产证是单一的，不注明土地使用性质，需看土地证来判定，如没有土地证，需凭房产证到所属土地管理部门查询。 5.房屋还在租赁期 很多人觉得这个没多大关系，但万一出现还在租赁期的情况就麻烦了，房子买了却无法及时入住。且法律规定，房屋买卖合同无法对抗之前成立的租赁合同，万一租期还比较长，你不就傻眼了吗? 6.小产权房
卖房者并非房主本人：二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。 中介合同有陷阱：大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。 中介扮买主吃差价：一些中介经纪人在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价 购房合约陷阱：买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。另外，像卢先生遇到的情况，在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，卢先生可以申请法律程序。
物业公司本是全体业主聘请的“管家”，是受业主的委托,帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。但现实中,很多业主常常不得不看物业的“脸色”行事。《物权法》对此作出明确规定，业主有权更换物业。 法规 业主有权选择物业公司 《物权法》第81条、82条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 案例 满意的物业公司难进小区 2004年底，上海“创世纪花园 (论坛 新闻)”小区，通过公开招标选聘以最低分落选的鹏欣物业公司，以种种理由拒绝移交工作，并采取各种手段阻挠中标的物业公司进驻，业委会的工作陷入了困境。后在当地房管部门要求下，鹏欣物业撤离小区，向业委会办理移交。 2005年7月，西安市福安花园业主委员会因不满西安福安花园物业管理有限责任公司提供的物业服务，经业主大会讨论通过之后，决定与之解约。并与陕西爱心物业服务有限责任公司签订了物业服务合同。爱心物业进入福安花园小区之后，福安花园业主委员会负责人周某于2005年10月8日私自同福安花园物业签订了一份新的物业服务合同，并于2005年10月9日向爱心物业发出解约通知书。随后，福安花园物业进入福安花园小区，强行接管了该小区的物业管理。 现象 交了物业费却享受不到服务 家住东门附近的刘小姐来电反映：“楼道照明灯坏了物业也不换，屋顶漏水也不管。每次向物业反映，他们总是敷衍一下，说马上就解决，结果到头来还是什么都没做。再去找他们，干脆两手一摊说现在物业费没有收齐，没有钱。” 与刘小姐有同样遭遇的还有家住三里庵某小区的卞先生，就因为这事他和物业已经吵过好几次架了。卞先生在电话中非常气愤地称：“本来物业是我们请来为小区做事的，现在反过来却成了我们求物业为小区做事，物业费我们从不拖欠，为什么要求就得不到满足？” 问题 业主“炒管家”有三大难 记者昨日从西安市物业管理协会了解到，西安目前有物业管理的小区上千家，专职物业公司管理的有300多家，而成立业主委员会的仅20多家。 西安一家知名物业公司原副总经理董浩（化名）昨日透露，小区业主想更换物业公司绝非易事。首先是业委会成立难。一般来说，根据《陕西省城市居住区业主委员会组建办法》规定，居住区内物业综合验收合格，且入住业主达到百分之五十以上和已出售的公有住宅具备实施物业管理条件的，应当筹备召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会，并向所在区房管部门提出申请。但实际情况是很少有开发商主动鼓励成立业委会，只有靠热心业主站出来。 其次，业主通过难。按规定，小区要换“管家”，需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数。他表示，一些小区里至少有10%~20%的房子没卖出去；一些买了不住或常年在外的；还有一些住户是小区开发商的关系户；另外很多业主对成立业委会并不关心。 另外，业委会运作难。根据规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，在成立初期，热心业主可以提供地方、凑钱，可时间长了，业委会与业主，甚至业委会内部的矛盾就显现出来了，缺少正常运转的机制，也就很少考虑具体的业委会的存在了。 声音 出现矛盾，业主也有责任 针对很多业主声讨物业公司不作为的现象，西安一家物业公司负责人焕先生表示，小区出现物业与业主之间矛盾紧张的问题，责任不全是物业的，一部分业主也有责任。 他举例说，比如，冬天的集中供暖，按照国家规定是在统一时间集中供应，但有人觉得温度高，又有人觉得凉，作为物业公司只能考虑大多数业主的意见，这样，没有达到意愿的业主就感觉不爽，就给物业找茬。再比如，有人只觉得物业拿了钱，看不到物业干了什么事，这也就成了一些业主不交物业管理费的理由，但这些业主也不想想，整个小区上百号人吃、喝、拉、撒等，哪一样不是物业公司收拾的。
业内人士支招，在物业交割前，要通知业主腾空房子，然后对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等进行验收。他建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件，在交割时根据合同内容进行验收。值得注意的是，要特别留意下水道是否堵塞以及墙面有没有渗水等问题。 交房之前，要结清房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用，买卖双方都要在物业交割单上签字备档。经验人士表示，有不少买家在交割时因疏忽没有查明相关费用，也没有在合同中明确规定责任。在收楼后，发现原业主欠缴大量费用，但是能追回的几率比较低，原业主通常拖延不结清或者拒绝结清。虽然相对于总房价来说，这些费用的金额不大，但是能省就省。 业内人士表示，通常买卖双方在合同中约定物业维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴纳维修基金或维修基金已经使用。由于买卖合同中约定不明确，原业主可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分由买方自行缴付；而买方可能认为，原业主应当足额缴付后，再将维修基金过户至买方名下。为了避免不必要的纠纷，买卖双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。 买卖二手房时，除房屋交接和权利转移外，业主的户口没有及时迁出也是发生纠纷最多的因素之一。因此，买家在房屋交接前，要到相关部门查阅原业主及其亲属的户口是否已迁出。如果原业主户口要在交房后才迁出，买家一定要与原业主就此问题约定清楚。
解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。 向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节： ①打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等； ②去贷款银行申请提前还款； ③还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）； ④还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）； ⑤到银行贷后管理中心取解押材料； ⑥到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）； ⑦到不动产登记中心解押。 ⑧归档，完成解押。 注意：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。
1、注销登记申请书（已加盖银行或抵押权人公章）； 2、解除抵押登记协议（已加盖银行或抵押权人公章）； 3、银行授权委托书（已加盖银行或抵押权人公章）； 4、房屋所有权证原件； 5、他项权利证原件； 6、受托人身份证原件及复印件。 注：不同地区或有不同政策，详情请咨询当地不动产中心。
夫妻共同贷款买房处理分两种情况： 1.如果离婚夫妻事先有约定的话，按事先约定协议进行办理就可以了； 2.但是如果离婚夫妻没有约定的话，夫妻婚后以双方的名义购买并办理了房屋按揭贷款的房屋房地产，房屋产权登记在个人或双方名下，婚后由夫妻双方偿还按揭贷款的情况。如果夫妻双方没有特别的房产分配约定，那么该房屋房产应该属于夫妻共同财产，未偿还给银行的房屋按揭款为共同债务。 夫妻共同贷款买房离婚时房子归谁 在具体房屋分割过程中，如果夫妻双方就房屋所有权的归属无法达成协议的，可以按照国家婚姻法解释的第20条的规定处理，即： 1.夫妻双方均主张房屋所有权并且同意竞价的，应当准许； 2.夫妻双方中的其中一方主张房屋房产所有权的，由于房屋评估机构按照现在房屋的市场价格对房屋作出评估，取得房屋房产所有权的夫妻一方应当给予房屋另一方相应的补偿； 3.夫妻双方均不主张房屋房产所有权的，根据夫妻双方的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割 如果离婚之前在夫妻双方房屋贷款还没有完成还贷的，可以按照以下两种情况来处理夫妻共同贷款买房离婚时房子的归谁。 1.如果夫妻在离婚前还没筹钱还清所有房屋贷款的，并且已经拿到房屋房产证解压，夫妻双方可以把房子卖掉分钱，还清筹措的钱款，或是办理离婚房屋析产过户住房给夫妻双方的其中一方。 2.如果房屋没还清贷款，这样房屋产权抵押给了银行，暂时是不属于夫妻两个的，你们夫妻双方无权办理房屋分割住房产权手续，可以把房屋分割细则写入夫妻双方的离异协议，再夫妻双方离异协议拿去公证一下，以后还清贷款，在依照夫妻双方离异协议好的去分割住房产权。 总而言之，夫妻共同贷款买房离婚处理，最好是夫妻双方共同协议处理，不然就要按照法律相关政策处理。以上就是我对夫妻共同贷款买房离婚处理知识的整理，希望以上内容可以帮到你。
1.房屋所有权证； 2.他项权利证； 3.注销抵押登记申请书（其内容为：客户XXX在银行的贷款已结清，现委托_________前去办理注销抵押登记）； 注意第3的空格处填委托人的名字，委托人可以是本人也可以是第三者； 带着以上东西和一张委托人的身份证复印件到房地产管理中心抵押窗口，把所有材料交上，他会给一张回执单，两个工作日后委托人带回执单和身份证原件领取产权证，这个时候产权证已经注销抵押了，就可以交易或办理其他事项了，房子也真正属于自己的了。
１.根据规定，继承公证由继承人住地或遗产所在地的公证处管辖，涉及不动产的继承均由不动产所在地的公证处管辖。所继承的遗产不在一地时，由主要遗产所在地的公证处管辖；继承人不在一地时，应根据遗产的情况确定管辖，遗产中没有不动产且分不出主次的，由继承人协商选择由其中一个公证处管辖。 ２.继承人申办继承公证应当共同到有管辖权的公证处提出申请。共同申请有困难的，继承人可以委托其他继承人或他人代为申请。无民事行为能力或限制民事行为能力的当事人，应由他的法定代理人或法定代理人委托的代理人申办。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权或受遗赠权。
第一类：没有还清贷款的房子 应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款; 1、可以先垫资还清银行贷款，解除抵押手续，然后在银行重新申请贷款。 2、用房屋余值进行二次抵押贷款 根据个人情况来定。第一种首先要先还清银行贷款，办理速度较慢，但是利息低，适合长期使用。石家庄贷款,石家庄房产贷款,石家庄抵押贷款,石家庄中小企业贷款,石家庄贷款公司,石家庄银行贷款,无抵押贷款,房贷计算器。第二种不用还清银行贷款但是利息高点，办理速度快，适合短期周转。 第二类：尚未达到五年期的经济适用房 在经济适用房的相关规定章程里，明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才有上市交易资格，产权才能进行抵押。 第三类：小产权房 名为小产权(村证、县证、购房合同、购房协议、回迁协议)，实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬，属集体土地证或没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。而这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷; 第四类：部分已购公房（房改房） 虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。例如，部分不能提供购房合同、协议的房产;由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，所以无法抵押房产申请贷款。 第五类：房龄太久、户型太小的二手房 大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。
1、根据我国婚姻法规定，夫妻二人关系存在期间的话，若是夫妻之间一人以个人名义负债买房，那房屋的按揭贷款的负债应该由夫妻双方共同来承担。离婚了，该负债仍然需要夫妻二人共同来负债，共同偿还。但是如果夫妻双方经过协商可由其中一方进行偿还，也是可以由其中一方来进行偿还的。 2、离婚前的房屋产财产是一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。 3、房贷还清后，如果夫妻一方想要归属权，那可以协商解决，另外一方来补偿。如果双方都想要房屋的归属权的话，那么夫妻双方就要竞价，谁的竞价搞，那么房屋的归属权就归谁。 4、一般来说，房管手续只要一人(协议取得房屋产权的那一方)去办理即可，无需另一方配合。如果在离婚协议中规定一方要补偿另一方资金才能获得房屋权属的，在办理房管手续时需提供资金转账证明。
1. 信用卡连续三次（或两年内累计六次）逾期还款。 2. 房贷月供累计2至3个月逾期或不还款。 3. 车贷月供累计2至3个月逾期或不还款。 4. 贷款利率上调，仍按原金额支付月供，产生欠息逾期。 5.睡眠信用卡，激活后不使用也会产生年费，若不缴纳就会产生负面的信用记录。 6. 信用卡透支消费、按揭贷款没有及时按期还款。 7. 为第三方提供担保时，第三方没有按时偿还贷款。 8. 欠账等经济纠纷也会影响信用记录。 9. 水、电、燃气费不按时交款。 10. 个人信用卡出现套现的行为。 11. 助学贷款拖欠不还款。 12. 手机扣费与银行卡扣费挂钩，在手机停用后没有办理相关手续，因欠月租费而形成逾期。 13. 被别人冒用身份证或身份证复印件产生信用卡欠费记录。
1、 赠与人和受赠人的身份证明，比如身份证、户口薄等； 2、 被赠与房屋的产权证明； 3、 合法有效的赠与协议公证书； 4、 房屋登记表和平面图； 5、 登记申请书； 6、 契税完税或减免税凭证。
1、离婚判决书或离婚协议书或离婚证; 2、房地产证(如有共有证的，包括共有证); 3、申请人的身份证明; 4、房地产登记申请书; 5、委托书。
一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍,办理死亡证明; 二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证,房产继承分两种:一是遗嘱继承,二是法定继承。 需要提交的材料有: 1、被继承人死亡证明; 2、该套房屋的产权证明或其他凭证; 3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件; 4、继承人的身份证件; 有遗嘱的继承权公证另需提交的资料:被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱,其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性,因此暂不予采纳)。 三、办理房屋过户登记,申请人是继承人或者受遗赠人。 申请人应当向登记机构提交下列文件: 《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\ 契税完税凭证(原件)。 四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同,需要支付税收。
随着房价的不断攀升，按揭贷款成为了越来越多的购房者的必需的资金来源手段之一，而房贷利率的不断走高，购房者的还贷压力持续增加，面对各家银行推出的层出不穷的按揭产品，借款人怎样选择合理的按揭贷款银行呢? 首先要考虑银行贷款利率的下浮幅度。目前各银行对首套房都按基准利率下浮30%执行，但对二套房按揭贷款认定的标准不一。 如购买过多套商品房，只要把之前的房贷结清，有部分银行也认可其为首套房。贷款时可以比较多家银行的利率政策，争取享受基准利率下浮30%的利率下限。 其次，要想获得低利率，还可以考虑利率的浮动方式即调整频率。目前大部分银行约定，如遇人民银行基准利率调整，各银行将在下一年的1月1日对贷款利率进行相应调整。也有少部分银行允许客户按借款日浮动，即遇人民银行基准利率调整，贷款利率在放款每满1年后再进行调整。由于我国目前利率处于底部区域，未来有加息的预期。利率调整的周期越长对房贷者越有利。 另外，有一个容易被贷款人忽略的地方是贷款费用。在办理商业贷款时，一般会产生贷款合同公证费、保险费、抵押登记费、贷款合同工本费、评估等费用，总金额达几千元。目前也有不少银行部分或者全额免去上述费用，因此，贷款人应多家比较后再选择。 在贷款成本方面，对于按揭贷款目前各家银行贷款利率趋同，在这种情况下在相同的贷款期限内，贷款成本主要表现为银行对提前还款及调整还款方案等方面的规定。借款人应选择在提前还款方面无违约金，提前还款金额起点低并且可以调整还款方案的银行(如可以在客户还款能力允许的情况下将等额本息的还款方式变更为等额本金的还款方式或缩短还款期限等)。 在贷款服务方面，借款人应选择手续简便，操作简单的银行。在受理贷款时可以为借款人提供周到的贷款咨询和办理服务，能够提供网上银行、短信提示服务，特别应选择可同时为借款人提供综合性的个人理财服务和增值服务的银行。 若办理按揭住房贷款，一般首次申请购买住房，可以根据个人收入等各方面条件享受人行基准利率下浮20%-30%的利率优惠。具体申请手续各个银行都有相关要求;另外，不同银行的房贷产品不尽相同，甚至同一家银行在不同时期内也会有不同的产品推出。如果新产品更划算，可以通过转按揭实现不同产品间的转换;由于公积金贷款含政策性补贴的成分，利率要比商业贷款低，且很少有波动。因此，能使用公积金贷款比商业贷款更划算。除了在选房、买房、贷款时作出正确选择外，更需要一个乐观的心态看待房子。
银行放贷学问挺多，每年都要按照固定额度来。年初额度充足，放贷容易，优惠也足；年终和年底都是结算期，额度卡的紧，用完了谁也贷不出。 能贷多少要看房子价值评估，二手房猫腻多。想多贷，申请评估价高一点。如果房子太老，不如买个远点的纯新房，贷款额都按售价算。 还贷款，要量力而行。别只盯着利息算来算去，衡量一下自己家庭收入水平和前景，取个中间值就好……
先简单介绍一下抵押贷款，抵押贷款是借款人用一定的抵押物作为物品保证，向金融机构取得的贷款。抵押物通常包括有价证券、国债券、各种股票、房产以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品作为一种补偿。 房产抵押贷款顾名思义就是指，借款人以本人或者他人名下的房产作为担保物，向金融机构申请用于合法合规用途的人民币担保贷款。 不能就是说，借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款，该贷款可用于各种消费用途，如装修、买车、出国、旅游、留学等，也可用于各种资金周转和经营性用途的。但是不能用于购买房屋。
目前银行和其他金融机构的能接受抵押的房产包括： 商品房、公寓、二次交易并已交纳土地出让金的已购公房、满五年的经济适用房和可上市交易的央产房等。 如果简单归纳成一句话就是“能够顺利上市交易买卖过户的房产，都可以向银行申请抵押贷款。”但需要注意的就是也会有一些情况导致你的房子不能办理抵押贷款，比如房产的房龄，如果房龄太老，比如在1980年以前建造的房产，银行和其他金融机构可能会不接受。 办理房产抵押消费贷款，先保证你家房子不是以下几类： 第一类：经适房未满五年 回迁房按经济适用房管理的，或者是纯经济适用房，根据国家的政策，未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，所以不能办理抵押消费。 第二类：没有房产证的小产权房 对于小产权房产而言，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权，而没有所有权，即不能对房产进行处置，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。 第三类：无购房合同的已购公房 已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，其中一种便是无法提供购房合同或购房协议的已购公房。因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行就无法操作抵押消费贷款。 第四类：无上市证明的央产房 已购公房中无法办理抵押消费贷款的另一种是不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，银行无法取得他项权利，即银行没有了抵押权，所以无法操作这项业务。 第五类：房龄过老的二手房 房龄太久、户型太小的二手房，往往不具备抵押贷款资质。大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。 第六类：产权关系不清的房产 如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。银行在对于产权关系不明的房地产申请抵押时，首先会查清权属关系，涉及共同共有或共同开发的房地产，办理抵押登记时，不但要求权属确定，并且必须征得全体权利人或共同开发人的书面同意，并将所有权利人的书面同意存档、同时报抵押登记管理部门。 第七类：未结清贷款的商品房
根据协议约定，“e拍贷”目前支持住房、商铺及商住两用房。协议签订后，市三中院在淘宝网司法拍卖平台上拍卖房产时，对于工行可提供贷款的房产，在拍卖页面上特别标注“可贷款”。有贷款需要的竞买人可在竞拍前至银行进行贷款预申请，竞拍成功后按照银行贷款要求向法院支付首付款并提出正式贷款申请。经银行贷款审批同意后，由法院、银行及买受人共同办理房产过户、抵押、放贷手续。此外，贷款网拍信息也将在人民法院诉讼资产网、北京法院网、北京法院审判信息网、三中院官方微博、法官个人实名微博等一并发布。 根据“e拍贷”的操作流程，有贷款需要的竞买人可在竞拍前至银行进行贷款预申请，竞拍成功后按银行贷款要求向法院支付首付款并提出正式贷款申请。经银行贷款审批同意后，由法院、银行及买受人共同办理房产过户、抵押、放贷手续。
1、 要了解房屋的产权是否合法，并且要保证五证齐全； 2、 首先要进行房屋评估，这个环节需要专业的评估公司来进行； 3、 去房屋所在地办理继承公证，如果通过会领取到继承公证书； 4、 接下来要进行房屋测绘，测绘完成后会领取到测绘成果及房屋测绘图； 5、 继承人需要带着上述资料去办理继承登记手续，这个由当地的房地产交易中心负责； 6、 补交其他需要的资料。
是指赠与人把属于其所有的房产无偿的赠送给受赠人，受赠人愿意接受的行为。一般来讲，房屋赠与民事行为的确定，应当由公证机关予以公证。即房屋赠与合同或房屋赠与书、受赠书须进行公证，房屋赠与当事人（赠与人、受赠人）申请办理房屋转移登记过户手续。按照国家财政部、国家税务总局的相关规定，房屋所有权人将房屋产权无偿赠与给直系亲属或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，对当事双方不征收个人所得税。
1、包括与原来贷款银行之间签订的商业性购房贷款《借款合同》原件； 2、当地房地产登记部门出具的房屋所有权证； 3、 贷款余额证明或原贷款还款清单，此证明需要原贷款银行盖章方可生效。 4、 材料齐备后，即可到当地住房公积金管理机构提出商转公贷款的申请。
诸如权属有争议的，共有房产未经其他共有人书面同意的等等，大致有七种。 1、权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)； 2、根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的； 3、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5、权属有争议的； 6、法律、法规或市政府规定禁止抵押的； 7、除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。
