1、不能履行 不能履行可能是由于债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止了债务的履行，也可能是因为某些不可抗的因素而造成的，比如在以特定物为目标的合同中，该特定物意外毁损，从而构成了不能履行。 2、延迟履行 延迟履行也是逾期履行，也就是说债务人其实能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象，比如逾期交房，逾期过户等。在这里要注意，是否构成延迟履行的行为，履行期限是个重要的指标。 3、不完全履行 不完全履行指的是债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的本旨，比如没有按照合同中约定条款去履行或者是只履行了一部分的约定，不完全履行的行为应该以履行期限届满仍未消除缺陷或者另行给付时为标准。 4、拒绝履行 拒绝履行是债务人对债权人表示不履行合同，一般为明示，也可以是默示。比如，售房者在购房者不知情的情况下将房屋售卖给第三人，这就可以视为拒绝履行。还有就是当事人一方明确表示不履行合同义务的规定，也叫作拒绝履行。
未依法取得房屋所有权证的房屋； 只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房； 鉴定为危房的房屋； 以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋； 在农村集体土地上兴建的房屋； 已经被列入拆迁公告范围的房屋； 所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋； 所有权有纠纷的房屋； 已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋； 依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋； 房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的； 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
购买二手房的交易流程比起新房来说，比较复杂，所以需要清楚地明白其步骤，不然很容易在问题发生时手足无措，而且了解了步骤之后，也可以让购房变得游刃有余。今天，小编就教教大家购房应该做好的四个步骤。 一、查看房屋情况 购买二手房，首先要看你所要买的房子是否已取得“房屋所有权证书”；其次要看房屋所有权证是否真实、完整，是否属于允许出售的房屋，建筑面积是否与产权证上标注的面积一致；其三要看房屋所有权人是否与中介机构签订委托出售的合同；最后要了解房屋所有权人是否属已年满十八周岁的有法定行为能力的自然人，房屋有无其他债权或债务纠纷。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、通风、采光条件以及物业管理等情况。 二、沟通房屋价格 买菜需要讨价还价，买房也一样，不然总不能售房者或者中介是多少就是多少吧，所以交易双方需要沟通确定房屋价格，在沟通房价的时候，购房者要在坚持自己的原则的基础上，结合当前的房价走势，提出合理的房屋价格，并与对方讨论。除了房子的价格，还别忘了沟通房屋的付款方式、装修交工标准、入住时间、物业管理费用等涉及的内容。 三、签订正式购房合同 首先你应该带着签订合同所需的身份证等资料，在约定的时间与售房者进行面签，一旦双方签订了购房合同，也就意味着开始受到法律的制约。因此，签订合同之前，购房者应该仔细阅读合同条款，熟知签订购房合同应注意的问题，详细规定双方的违约责任及违约的处理方法，并且认真履行合约。 四、办理贷款及支付房款 购房者应依据自身的财力选择一次性付款、分期付款、银行贷款等不同的付款方式之一进行付款，如果你的购房资金宽裕，那就选择一次性付款，通常还能享受最优惠的价格。如果你没有足够的资金支付房款，但却有一定的支付潜力，可选择分期付款。如果上述两种方式都不适合你，你还可以选择银行贷款，但必须保证自己具有稳定的收入且能按时还款。
一、房屋质量一目了然。 二手房都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。另外，八九十年代的房子虽然户型设计不太好，但质量通常还不错。 二、房子周边的配套设施健全，衣食住行很方便。 二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场，医院，学校，公交车什么的，日常生活很方便。 三、房子几乎没有污染源。 新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯什么的，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。 四、交易简单，不容易出纠纷。 买房前到房产部门检验卖家的土地和房屋所有权证书，不会上当受骗。 五、二手房的价格便宜。 碰到哪些急需用钱的卖家，你可以压压价，非常划算。 六、你可以选择一个拆迁风险小的地段。 买房子最大的风险之一就是拆迁，除了少数大城市，被拆迁的通常都是弊大于利，得不偿失。所以，买房子之前，就要把拆迁的风险考虑进去。至于哪些地段拆迁的风险大，这就仁者见仁智者见智了。最近，我这里在修路，一个新建的三层楼被拆了，房主从来都没住过的，好可惜。 七、用于投资的回报率二手房比新房好。 八、二手房的价格较新房更趋于多元化。 九、二手房都是现楼，不会出现“烂尾”现象。 十、你可以选择和什么样的人做邻居。 买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，你却可以先考察考察周边都住些什么人，有利于给孩子选择一个健康的环境。
1、买方咨询：即买卖双方建立信息沟通渠道，买方 整体现状以及产权状况，要求卖方提供合法的证件，不包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件； 2、签合同：卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同； 3、办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易； 4、立契：房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”； 5、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的； 6、办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证； 7、银行贷款：对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放； 8、打余款完成交易：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
二手房交易合同，是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
购房者办理楼盘按揭的具体程序如下： (1)选择房产购房者如想获得楼盘按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容 (2)办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。 (3)签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。 (4)签订楼盘按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。 (5)办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。 (6)开立专门还款账户购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。
一、尽可能了解到卖家的实际状况 了解清楚卖家卖方的动机，是要卖方补仓？想换新房？还是想要偿还债务。只有了解清楚卖家的动机，才能规避潜在的风险。 二、购房时进行资金监管 买房前如果不能了解到卖家的实际状况，在购房时，最好实行资金监管，现在一般银行都有这项服务。资金监管的好处是可以在出现问题时立马停止资金流动，避免更大的损失。
产证不齐全的二手房不可以按揭贷款 二手房要办理银行的按揭贷款，一般是要求二手房有《房产一切证》才可以办理的。若二手房没有《房产一切证》就不能办理按揭贷款。《房屋一切权证》作为房屋权属证书，是国家对个人房屋一切权的认可。若卖房一方没有取向房产的一切权证，在银行就不能办理按揭贷款。有三类房屋产证存在不齐全的情况，包括回迁房安置房、公产房、企业产房和小产权房。 无二手房卖出声明不可以办理按揭贷款 二手房若是夫妻共有的房屋，需要有夫妻双方同意卖出的声明才可以办理按揭贷款。若没有取得这种声明，则不能办理按揭贷款。另外，在申请二手房按揭贷款前，应该确定要买的房屋没有被司法机关财产保全、查封，没有设定抵押权。 除此之外，若房子的房龄过长，房屋所处的地理位置过于偏僻也不好办理按揭贷款。具体的情况申请人可以咨询当地的贷款银行具体了解的。 违反房产抵押规定的 有不能转移记录、查封、旧城改造范围内、小产权房等，不能办理按揭贷款。可以在购买二手房前通过房产局查档的方式确认房子的状态。 违反银行规定的 不能办理按揭贷款 所要贷款的房屋面积不足55平方米，产权年限大于30年的，银行不予按揭贷款。 个人原因不能贷款 这种情况主要是指贷款人征信不良的情况。一般信用记录只在征信报告中显示近两年的情况，若您两年内保持了良好的还款习惯，两年后，崭新的信用记录会刷新、替代旧的负面记录。如果您有类似情况，可以考虑刷新记录。
1、收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料； 2、协助贷款人(买方)签订银行贷款文本、交银行初审； 3、协助买卖双方办理交易过户； 4、买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司； 5、买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批； 6、银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款； 7、贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款； 8、房屋置业担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。
买二手房按揭贷款流程： 一、实地看房人员：信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。 对房屋现场勘察：所售房屋产权是否明晰;是否设定其他抵押权利;是否对外出租;如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效;记录客户的联系电话;收取房产证复印件。 二、产权验证人员：产权人及共有权人(卖方)、居间机构。 产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。领取房屋产权转移审验查档证明，并保留发票;再验证查档，并等待查询结果;领取加盖公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。 三、签署合同人员：信贷员、居间机构、买卖双方。 认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定)，复印资料，提醒双方在该行办理帐户。 四、整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。 借款人的收入证明不足够时，需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址;如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值(即贷款额)÷原值或评估值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。 五、收取费用预审通过后，通知客户交费。 六、产权过户人员：居间机构、买卖双方。 提供资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。5个工作日左右凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。
第一步、签约 买卖双方签署建委、工商局指定的房屋买卖合同（自行成交版） 第二步、 签贷款合同 买卖双方到营业网点签署贷款合同，需要买卖双方、夫妻双方同时到场，并且带齐以上材料，买方还需备齐首付款。（1、2可在当天同时签署，暂时材料不齐、首付款不能当日交接或者买卖双方中的其中一方配偶不能同时到场，可以于合同签署日之后尽快补齐） 第三步、 评估 评估公司上门评估，业主配合即可。 第四步、 网上签约， 签约中心委派专人陪同双方到建委网签窗口网签，网签价格要保证客户贷款要求。 第五步、 审核 根据买卖双方提供材料结合评估报告和网签合同进行审核。 第六步、 批贷 审核完毕决定是否批贷，以及批贷金额，出具批贷承诺函。 第七步、 过户 签约中心安排买卖双方办理房屋产权登记过户之前，需要买卖双方对大额物业费用进行提前交验；过户当天需要先到地税局按照网签合同交易额缴纳各项税费。买方当天可以领取建委开具的领证通知单、和地税局开据的契税票。 第八步、放款 等几个工作日放款给卖方。 第九步、物业交割 过户完毕双方交接房屋，一般为过户当日，特殊情况可双方协商。 第十步、领取房屋所有权证 一般过户完毕10个工作日可以领取房屋所有权证，各区不同。 第十一步、抵押登记 过户之后买方需配合银行做抵押登记手续，办完抵押登记房本原件交予买方。
在申贷人办理贷款购房时，银行为了规避房贷风险，需要借款人提供有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人的担保证明。如果申贷人能找到愿意提供担保并且有经济实力的朋友或亲人，那么可以由他们为银行出具一份愿意担保的书面文件和资信证明。如果不能，则需要到专业的担保公司那里，由他们为你提供担保，这时所支付的费用就是房贷担保费。 办理二手房贷款时需要提交房屋抵押证明，房屋抵押证明却只能在房屋过户、两证办理齐全之后方能出具，这就导致了在银行在放款前的两三个月时间里，卖方的手中仅紧握着微薄的首付款，处于一个房财两空的尴尬局面，卖方的利益将很难得到保障。 所以在买卖二手房时，卖方一般不愿意承担这样的风险。在这种情况之下，房贷担保费就应运而生了。申请人符合贷款要求的前提下，若通过担保公司办理二手房的贷款业务，银行放款的速度也会稍快一些。 目前，通过中介和担保公司办理二手房商业贷款的一般流程为： 贷款人通过中介提出申请→中介请评估公司对房价作出评估→担保公司为贷款人进行担保→银行对担保公司提交的申请进行审核→审核通过后向贷款人放款。 另一种情况是：如果卖方十分信任买方，在银行贷款部门也同意的情况下，贷款人可以不通过任何的担保，凭房产抵押证明直接向银行提出申请贷款担保费用是可以省下来的。
1.评估价与最高贷款额 评估价与最高贷款额在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。 2.竣工年代与贷款年限 房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件。银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。 例如，某房屋竣工年代为2008年，那么目前的房龄为7年，所以贷款年限最长为23年。 3.贷款银行的选择 各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。 4.还款方式的选择 银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。分别针对是不同的客户推出的。等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群，还款方式相对于前者更能节省利息。借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供不能超过家庭收入的50%为宜。 5.收入证明与还款能力 收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。 6.贷款的成数和利率 各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定， 各个地区和银行可能存在差异。如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时需结清后方可使用。 7.借款人自身相关情况 个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。信用卡消费后一定要按时还款。 借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。 8.申请贷款到放贷周期 购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。
第1步：登记。买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，并详细登记购房、售房信息。 第2步：验证。中介机构审核卖方身份证及产权证（包括产权是否共有、房屋是否抵押等），并留存证件复印件备案。同时实地考察、掌握房屋详情，初步估价，为确定售价提供参考。 第3步：签约。验证核实房屋后，买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，签订《房屋买卖合同》，同时交纳委托代理费。 第4步：交款。钱款交接时最好借助中介公司的过款平台，来保证钱款安全，如和房主自行交接需协商好过款事宜，并写到合同中。 第5步：过户。买卖双方交纳相关税费，办理过户手续。卖方将房屋腾空，将钥匙交与买方。
第一步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，具备市政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件。 第二步：选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。 第三步：买卖双方须提供的相关资料。 购房人（贷款人）须提供的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明（单位收入证明），并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，夫妻双方一寸近照各两张。以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越。 售房人须提供的资料有：身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明。 第四步：去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，交纳所购房屋价值4‰的律师费。 第五步：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书。第六步：买卖双方到房屋所在区、县的房地局房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续。 第七步：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项。 第八步：到房地局办理房屋抵押登记、保险等手续，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。
1.购房者与售房者签订房屋买卖协议或房屋买卖合同 2.符合条件的购房者向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料 3.买卖双方到贷款银行指定的评估机构进行房屋评估 4.贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款 5.买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续 6.借款人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同 7.买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续 8.借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金 9.借款人按月还款 10.借款人还清贷款本息，解除抵押担保。
1.买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例。在这个环节，买方一般应在现场看房的同时，查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证;有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。 2. 买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如"20万元作为首付款;其余资金申请贷款"等)，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。 3. 由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。 4. 为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此，购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。 5. 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。 6. 银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。 7. 买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续，并带旧土地证到土地局办理换证手续。 8. 买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产的抵押手续。 9. 银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。 10. 购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续。 影响二手房按揭贷款的因素 评估价与最高贷款额：二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。 竣工年代与贷款年限：银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。 贷款银行的选择：各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。 还款方式的选择：银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。 收入证明与还款能力：收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。 贷款的成数和利率：目前，各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。 借款人自身相关情况：个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
第一步：房源收集 您可以从以下途径收集二手房的房源信息：专业的房地产网站、报纸媒体、中介公司。 1、专业的房地产网站：在专业网站房源信息频道的出售房源栏目中收集有大量最新的中介公司和个人自由发布的各种二手房信息，您可以在栏目中通过选择区域、价格、房型面积等条件进行快速查询，也可以选择详细条件进行更加深入的查询。您还可以在房源管理栏目中发布您的求购信息。 2、报纸媒体：晚报、每日新报的固定栏目定期会刊登很多二手房的房源信息，这也是您收集房源的重要途径。 3、中介公司：目前大多数中介公司都办理二手房买卖业务，可到中介公司查找房源信息，但奉劝您一定要找资质和证照齐全的中介公司，以免上当受骗。 第二步：交易谈判 一、确认权属： 首先您要判断一下卖方的产权是否完整和可靠，有无共有人，有无抵押以及其它产权纠纷;您最好到房管部门查询此产权证的真实性;另外对于公产房，您还要确认原产权单位是否允许出售。如果房屋的产权存在问题，建议您千万不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，引起许多麻烦。如果是公房，您要验证对方提供的房屋租赁合同。 二、现场看房 1、考察房子的基本情况您要在现场考察房屋建成的年代、土地使用期限、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的一致，房屋的布局是否合理，配套设施是否齐全完好，您要详细看看房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏的情况。 2、看看周边环境和配套设施二手房由于建造年代早，因而周边的配套设施比较完备，但环境质量较之新房可能会差距很大。购买二手房时，您要着重考察房屋周围有无工厂等噪音、有害气体的污染源，另外还有小区安全保卫、卫生清洁、绿化等方面情况。对房屋配套设施设备的考察主要有：水、电、气、暖的供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等等。 3、了解房屋的历史与邻居您要了解一下这套房子在历史上都有哪些人住过，什么背景，何种用途，是否发生过不好的事情(比如纠纷或案件)?邻居都是什么样的人?是否能融洽相处等等。 三、谈判签约 进行了以上两步工作后，您或许会找到自己满意的二手房。接下来您要与对方商谈价格、交接时间和设备、搬迁、过户费用等方面的问题。办好了这些事情，您就要与对方签订合同了。 与买卖新房不同，二手房买卖合同的签定相对比较简单，但合同并没有国家管理部门颁布的统一格式。如果您要签一个明明白白的合同，建议您应该先了解一下二手房合同的有关条款。 第三步：二手房贷款 如果您不能一次性付款，可以选择二手房公积金贷款和按揭贷款。二手房公积金贷款对象只能是缴存公积金的借款人，而按揭无此限制。办理二手房按揭贷款应经银行房贷处审查同意，到指定的房地产销售企业或房地产中介企业办理。借款人以所购的具有完全产权的二手房为抵押，由中介企业为其贷款提供保证并承担连带责任。 贷款条件;贷款额度、期限和利率;办理贷款所需资料;贷款相关费用第四步：过户手续和费用签定了买卖合同并且付清房款后，交易双方即可携带有关证件资料办理交易手续。如果您购买的二手房是涉外房产，要到市房地产产权市场管理处交易所办理。 否则，非涉外房产的二手房交易须到房屋座落区、县房地产交易管理部门办理。进件后，交易管理部门经过现场查勘等程序，确定产权无纠纷后，办理产权转移手续，买卖双方缴纳相关税费，在30日内，核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
遗 嘱 <br/><br/>立遗嘱人:李××，男，××年×月×日出生，汉族，现住 * * 市××路×号×室，身份证号:××××。 <br/><br/> 我今年78岁，在立遗嘱时精神清醒，由于年事已高，并患有高血压、糖尿病等疾病，可能发生意外，故立遗嘱，由于我握笔困难，由刘应良律师代我起草本遗嘱，由湖北诚信联合律师事务所刘应良律师、陶小平律师进行见证。遗嘱内容如下: <br/><br/> 1、将我位于 * * * 市××路×号×室的房产一栋(房产证号:××××)由儿子李××继承。 <br/><br/> 2、除上述房产外，我其余的财产按照国家有关法律进行处理。 <br/><br/> 3、我指定刘应良律师作为我的遗嘱执行人。 <br/><br/> 5、本遗嘱一式三份，我本人、遗嘱执行人、湖北诚信联合律师事务所各保管一份，继承开始时由执行人负责实施。 <br/><br/>立遗嘱人:李×× <br/><br/>代书人:刘应良律师 <br/><br/>证明人:王××<br/> 在场人:张 * *<br/><br/>时 间:二00九年**月**日
对房产,要写明详细地点,日后归何有所有.<br/>对不动产,写明归何人所有就可以了,遗嘱的形式本身并不重要,建议进行公证,公证人员会帮助立嘱人完成,且,经公证的非经另一份公证不能撤消,其他形式的证明其是否有效是关键.
依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。生前立下自书遗嘱，指定由原告一人继承涉案房屋。自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定，故该自书遗嘱依法成立，应受法律保护。现已离世，原告作为法定继承人，依据生前所立遗嘱主张继承涉案房产中所占份额的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。 告在涉案房产中所占份额较多，从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑，涉案房产归原告吴某1所有较为适宜，但应按被告应继承份额予以折价补偿，即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。
如果房地产管理部门核发的房产证上的名字已经是你的名字，那你就不用管，按照法律来说，另外一个房主应该去起诉原房主，连带房地产管理部门和你，等着法院传票就可以了。如果房产证没有改成你的名字，还是原房主的名字，那就需要你腾房子，关于房子和装修的钱，你需要找到当初和你交易的人去追要或者上法院起诉他，追究他给你带来的经济损失。
屋置换流程 第一步?→?置换登记 凡需办理房屋置换登记手续的居民须携带原房屋的有效证件原件、业主有效身份证以及同住人同意置换的书面证明材料，委托置换的，还需提供委托授权书。 第二步?→?价格评估 凡置换的房屋须作价格评估，评估中的初评，必须上门实地详细勘察，再经过专业人员的认真计算，进行复评，得出需置换房屋得评估价格。房屋置换人须提供配合并告之该物业的客观情况。 第三步?→?置换委托 凡确定置换意向的居民，在得到原物业评估价格后，可正式委托置换公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议并支付一定的咨询费。 第四步?→?签订合同 房屋置换委托后，由置换公司的专人具体负责为居民服务，推荐房源或寻找下家，陪同实地看房，直至居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书，确定房屋置换委托人和房屋置换公司的权利及义务。 第五步?→?办理手续 房屋置换委托人可以自行办理或委托房屋置换公司代办。在房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理有关手续，完成房屋交割的全过程。 第六步?→?物业交割 委托置换的房屋交付下家使用或由置换公司保存时，新置换的房屋在交割验收时，必须具备三个条件：一是委托置换的房屋原有户口全部迁出;二是室内物件搬空;三是水、电、煤气、通讯等费用全部结清。
房屋维修资金该交给： 1、这个问题很简单，当然是交给开发商了!很多开发商都会有一个账户，只要你把钱打进账户里就行，并没有很多程序。一般来说，公共维修资金是业主的，理应由业主自己决定，但现在各地基本上是由房管局代管。 2、物业维修基金管理办法中规定，成立业主委员会的小区，应该由业主委员会在指定银行设立专户，将维修基金转入专户存放并按规定使用，房管局相关部门进行监管。但实际上，各地发展很不均衡，北上广地区做得好一些，其它地区则很难做到由业委会管理。 3、由于业委会是一个松散型的、完全自发的组织，组织结构不稳定，能够坚持长久并良好运行的业委会目前不多，所以把这么一大笔钱交给一个极不稳定的机构来管理确实令人担心。
房屋租赁管理流程： 1、双方签订租赁合同 2、房主查看房客身份证，(可向公安局确认身份证).并索取复印件做为合同附件. 3、房客查看房主产权证明(可向当地产交易所进行确认)，房主身份证(可向公安局确认身份证.)及两证的统一(即产权证的产权人与身份证相同).并索取复印件做为合同附件. 4、合同签字(房主方)与产权证的产权人相同.如不相同需有产权人的代理委托书. 5、办理合租合同时，需有房主方的同意出租证明. 6、如果房主要求支付定金，也需要请查看以上证件，一般定金不要超过月租金的20%。
1、将租金与水、电、气费分开 如果将这些包括在房屋租金内，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利，所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。 2、将物业费与租金分开 物业费若纳入租金总额，则房东还需缴纳各种房屋出租税费，所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。 3、将房屋租金与车库租金分开 租金单独计算，其适用纳税费部分要少，可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。
房屋租赁流程 提供专业市场分析，在出租过程中，还将提供全权代理，令房屋出租更加方便快捷。 1、将租金与水、电、气费分开 如果将这些包括在房屋租金内，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利，所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。 2、将物业费与租金分开 物业费若纳入租金总额，则房东还需缴纳各种房屋出租税费，所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。 3、将房屋租金与车库租金分开 租金单独计算，其适用纳税费部分要少，可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。
房屋租赁流程： 提供专业市场分析，在出租过程中，还将提供全权代理，令房屋出租更加方便快捷。 1、将租金与水、电、气费分开 如果将这些包括在房屋租金内，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利，所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。 2、将物业费与租金分开 物业费若纳入租金总额，则房东还需缴纳各种房屋出租税费，所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。 3、将房屋租金与车库租金分开 租金单独计算，其适用纳税费部分要少，可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。
房屋按揭流程： 第一步：借款人在办理贷款前，需要查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行; 第二步：发展商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章; 第三步：贷款银行：信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批; 第四步：贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款。
房屋拆改流程如下： 第一步：成品保护 施工过程中难免不了会发生交叉污染和磕碰损坏等事情。因此施工前做好成品保护工作，显得尤为重要。 成品保护的对象可大致分为可移动对象和不可移动对象： 1、可移动对象：在正式施工前，可以拆除原有的固定设备，将他们转移到其他地方妥善保管。例如空调、橱柜、油烟机等。 2、不可移动对象：可在原地进行保护。例如地板、瓷砖、墙面和移门门框等等。 地板可铺设防潮垫和纸板，较为贵重地板可再加一层3~5mm的木板进行保护。瓷砖可铺设纸板与彩条布，接缝处用透明胶纸固定。墙面保护可利用报纸和美纹胶纸。防盗门和成品门可使用气泡膜加透明胶纸，一般需要进行双面包裹，以防止污染。还有家具、门窗、门槛、吊顶和地漏等等都需要做好成品保护的对象。 第二步：主体拆改 一、主体拆改内容 主体拆改内容主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等。主体拆改说白了，就是先把工地的框架先搭起来。在这里如果是老房子，还需要做空调移机什么的，方便以后刷漆。 拆除工程：拆旧（拆除原来所有的装修）、拆墙（拆除砖墙和混凝土墙）。 基础工程：新砌墙、砌粉管道、墙面处理、进户防盗门灌浆。 二、主体拆改的流程 1.设计图纸。在进行主体拆改前首先要做的事情就是先准备好设计图纸，按照装修设计图纸的规划进行主体拆改，没有装修图纸等于没有规划好装修内容，在这种情况下鲁莽地进行拆改是不适宜的。 2.原主体材料的留去。在拆改前期需要注意原材料是否有必要除去，比如原来的腻子如果是防水的那么就不用再铲除，可以直接使用的材料要保留下来。 3.墙体拆改。按照装修图纸指示进行拆墙、砌新墙。 墙面处理：如果原来的腻子是防水腻子，就不用铲了，不平就需要刷一层界面剂后刮一遍腻子找平。如果不是，全部铲掉重新做。腻子刮2-3遍就可以了。在墙面开槽的地方，应该用石膏封上，贴上真正的牛皮纸（扯不断的），再刮腻子。有空鼓或者裂纹一定要进行处理。 4.铲地皮，有暖气的拆掉暖气，换塑钢窗。 第三步：清理建筑垃圾 清理垃圾。拆改结束后会留下大量垃圾，这时需要施工队员清理垃圾以便进行下一步操作。 垃圾清除方式主要有装袋与散装两种方式。特别注意的是要请到具有专业证照的废弃物清洁公司到场处理清运。装袋式要注意安全，严禁从高层以抛丢的方式扔下造成巨大声响，散装垃圾则要做好捆绑的动作。
房屋抵押贷的具体流程： 1备齐资料，包括夫妻双方身份证户口本结婚证房产证购房合同或发票 个人账户最近半年的银行流水对账单 2向银行申请贷款，填写贷款申请书 3银行考核你的资料，会电话核实你的信息 4银行同意批贷，你与银行的人一起去房管局做抵押登记手续 5银行拿他项权证，放款。
第一步：成品保护 施工过程中难免不了会发生交叉污染和磕碰损坏等事情。因此施工前做好成品保护工作，显得尤为重要。 成品保护的对象可大致分为可移动对象和不可移动对象： 1、可移动对象：在正式施工前，可以拆除原有的固定设备，将他们转移到其他地方妥善保管。例如空调、橱柜、油烟机等。 2、不可移动对象：可在原地进行保护。例如地板、瓷砖、墙面和移门门框等等。 地板可铺设防潮垫和纸板，较为贵重地板可再加一层3~5mm的木板进行保护。瓷砖可铺设纸板与彩条布，接缝处用透明胶纸固定。墙面保护可利用报纸和美纹胶纸。防盗门和成品门可使用气泡膜加透明胶纸，一般需要进行双面包裹，以防止污染。还有家具、门窗、门槛、吊顶和地漏等等都需要做好成品保护的对象。 第二步：主体拆改 一、主体拆改内容 主体拆改内容主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等。主体拆改说白了，就是先把工地的框架先搭起来。在这里如果是老房子，还需要做空调移机什么的，方便以后刷漆。 拆除工程：拆旧（拆除原来所有的装修）、拆墙（拆除砖墙和混凝土墙）。 基础工程：新砌墙、砌粉管道、墙面处理、进户防盗门灌浆。 二、主体拆改的流程 1.设计图纸。在进行主体拆改前首先要做的事情就是先准备好设计图纸，按照装修设计图纸的规划进行主体拆改，没有装修图纸等于没有规划好装修内容，在这种情况下鲁莽地进行拆改是不适宜的。 2.原主体材料的留去。在拆改前期需要注意原材料是否有必要除去，比如原来的腻子如果是防水的那么就不用再铲除，可以直接使用的材料要保留下来。 3.墙体拆改。按照装修图纸指示进行拆墙、砌新墙。 墙面处理：如果原来的腻子是防水腻子，就不用铲了，不平就需要刷一层界面剂后刮一遍腻子找平。如果不是，全部铲掉重新做。腻子刮2-3遍就可以了。在墙面开槽的地方，应该用石膏封上，贴上真正的牛皮纸（扯不断的），再刮腻子。有空鼓或者裂纹一定要进行处理。 4.铲地皮，有暖气的拆掉暖气，换塑钢窗。 第三步：清理建筑垃圾 清理垃圾。拆改结束后会留下大量垃圾，这时需要施工队员清理垃圾以便进行下一步操作。 垃圾清除方式主要有装袋与散装两种方式。特别注意的是要请到具有专业证照的废弃物清洁公司到场处理清运。装袋式要注意安全，严禁从高层以抛丢的方式扔下造成巨大声响，散装垃圾则要做好捆绑的动作。 拆改顺序 拆改顺序一般来说是由上而下、由内而外、由木而土，可依照情况弹性调整顺序，拆除时多半先由天花板开始，接着再到墙壁、地面，而由于有些柜子与天花板连接，所以在拆除时要特别注意，避免塌陷的意外。 拆改时间 拆改时间点要特别注意，因为拆改工程的影响相当大，所以要尽量避开休息时间，尽量挑选在早上9点到中午、下午2点以后进行，切勿在夜间进行拆改工作，以免影响邻居安宁。 同时大楼有所谓的管理委员会，记得要签署施工切结书，载明施工时间、清洁费用、人员进出管制、相关要求保护措施。左右邻居则要先做拜访，让对方了解施工有可能造成的困扰与不便，减少后续的滋扰。
1. 买卖双方签订买卖合同。首先办理房天下资金托管需要买卖双方签订好二手房交易合同，办理时需要携带的。 2. 线上申请房天下托管。房天下的资金委托服务可以在线上进行申请，方便节省了各位购房者的业务办理时间。 3. 签署托管协议。申请房天下资金托管业务时，需要签署一个托管协议，根据签订的协议进行下一步的办理流程。 4. 买房打款到托管账户。开具了托管账户后，购房者即可将房款打入托管的账户内，即可保障资金的安全。 5. 账户冻结，保障资金的安全。 6. 满足解冻条件，申请支取。二手房交易完成后，也就是过户手续办理完毕之后，账户被解冻，房款即可被卖家领取。
房天下资金托管流程： 1.首先买卖双方需要提供已经签订的买卖合同。（在签订居间合同时，就可做房天下托管，并约定托管资金解冻节点及解冻凭证，提交所需资料，快当天就可以办理好托管申请。） 2. 通过房天下线上平台申请房天下托管。 3. 双方签署托管协议，根据协议进行下一步流程。 4. 买房将房款转到托管账户。该账户是银行的专用账户，可保障资金的安全。 5. 为保障资金的安全，房款进入到账户即被冻结。 6. 二手房交易完成后，如满足解冻条件，卖家即可申请支取。 7. 房款被卖家支取完成后，托管流程结束。（满足解冻条件以后，提交解冻凭证，凭借协议里的资金划转条件即可申请资金解冻。下午16:00之前发起解冻申请，可以在当日收到冻结款；在下午16:00之后发起终止申请，可以在下一个工作日收到冻结款。）注：如果提交资料有误，时间会延长。
情况一：私下交易的风险 很多业主在收到买方的首付款之后进行了房屋过户，买方承诺可以进行银行贷款进行后续房款的支付，然而由于贷款批准没有通过或没有贷款资格导致业主只能拿到一部分房款。虽然业主可以进行维权，但是产生时间和金钱的损失却必须考虑其中。 情况二：非法“黑中介” 由于市场上存在不正规甚至是非法中介，买家稍候不慎就会掉入陷阱。如该中介先让买家交首付款，之后以种种理由推诿购买事宜，乃至集体“跑路”，买家不仅无法拿到房产，首付款也无从追查。这也正是由于资金托管不到位，才导致了房产交易中各种诈骗行为的发生。
房天下资金托管服务主要涉及到四方：买方、卖方、托管银行、房天下托管。 流程： 一、把客户（买方）的房款进行资金托管，资金冻结在买卖双方托管银行的账户中。 二、办理完房产过户手续，凭借材料解冻函及新房产证复印件（契税票和受理通知书也可）办理资金解冻，房款被划到卖方账户。 三、如果交易不成功，资金返还买方账户。 另外房天下为买卖双方提供了专业的流程服务，根据二手房交易环节，把托管资金分为定金、首付款、尾款等，可对资金实现全程托管。
建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2005第3.0.18条规定建筑物阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。
你被房东给涮了，你们买的时候房子就有问题，他现在就是不处理你拿他也没办法。合同也没有保修义务的约定，你吃了个暗亏。
1、将租金与水、电、气费分开如果将这些包括在房屋租金内，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利，所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。 2、将物业费与租金分开物业费若纳入租金总额，则房东还需缴纳各种房屋出租税费，所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。 3、将房屋租金与车库租金分开租金单独计算，其适用纳税费部分要少，可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。
第一、买卖双方信息，包括名称，住址，联系方式，邮政编码，如果还有委托人的话，还需要委托人的相关信息以及授权委托书; 第二，是买卖物品的具体信息，也就是房屋的具体信息，房屋的位置在哪里，它的结构是什么样的，是剪力墙还是砖混，建筑面积有多少，这个建筑面积一定要是经过权威部门认证的，这样才不会对买卖双方产生纠纷。 第三，是房屋的价格标准和付款时间的约定，价格的计算一般是按照当前房屋所在城市的经济水平以及房屋本身的地段综合确定的，一般是以平方米为计价单位，平米数乘以单价就是总价了，当然，优惠的幅度也要在里面标示清楚。还有房屋的支付期限，是一次付清，还是先付一定定金，然后分期付清，如果是房地产公司开发的期房，那么合同中还要注明交房的期限，以及质量的标准。
提供专业市场分析，在出租过程中，还将提供全权代理，令房屋出租更加方便快捷。 1、将租金与水、电、气费分开 如果将这些包括在房屋租金内，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利，所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。 2、将物业费与租金分开 物业费若纳入租金总额，则房东还需缴纳各种房屋出租税费，所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。 3、将房屋租金与车库租金分开 租金单独计算，其适用纳税费部分要少，可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。
房屋检验的流程： 验房过程中需带一些小工具，相当于检测“仪器” 塑料盆、小榔头、塞尺、1只5米卷尺、万用表、计算器、签字笔、扫帚、小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳。 1检查墙面 检查墙面有没有裂缝，没个房间的每个角落都要仔细勘察。 检查墙面是否有空鼓，检查方式是用小锤轻轻的敲打墙面，有空响则有问题，可以用笔做一个记录。 检查墙面的接触线，是否是防水腻子，可以带瓶矿泉水，往墙上泼水，用手去摸，看手上是否有泥浆，没有的话证明墙面的耐水腻子合格。 2检查屋顶 检查屋顶天花板是否有开裂。 检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线，如果不是，在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。 3检查地面 检查地面是否平整。 检查是否有开裂和反砂：地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。 大面检查完，就开始检查细节了。每个房子的建筑施工单位不一样，质量和设计方面也有所不同，监理的专业性在这些方面就起到了很明显的作用。细节很重要哦，很多地方是我们看不到的，或是后期装修摆放家具会出现问题的。 4检查门窗 检查门窗的强度，以及门窗安装牢固与否。 检查窗的功能： a.门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象。 b.五金配件：必须齐全，位置正确，牢固 c.密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露。 d.门窗框，扇垂直，不弯曲 e.玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀。 f.窗子排水孔是否打通了，未打通积水会流入型材里。 5检查电路 检查插座和开关是否设置的合理，电路在装修中是否需要改造，一是看个人的需求，二是看房屋中插座和开关设置的是否合理，方便使用。 检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用，带个手机座充、或电笔插上就可检验电源插座是否通电，当然专业人员会采用专用插座检查。 房屋检验的流程 6检查水路 水路主要是体现厨房、卫生间中。卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管，看设置是否合理，再根据自己装修的需要来决定是否可更改，但具体改造的方案就要听专家的意见了。 出现问题最多的是，很多人都想改动座便器的下水管，已获得更多的空间，但改造座便器下水管需在楼下顶部的下水管路道进行改造，容易引起很多麻烦，为防止以后出问题楼下业主很难同意做这样的改动，所以不建议自己擅自改动（采用垫高地面的做法容易出现排水不畅），要听专业人士的意见。 7验燃气管路 燃气表是个很占空间的小东西，这个表的位置如何调整也要听专业人士的意见，必须由燃气公司改造，非常重要。 8验防水 这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。 验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(大于2cm)。然后约好楼下的物业和业主在24小时后查看其家厕卫的天花有无渗漏。 9验管道 这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。 还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有开发商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。
一首先需到你原来的按揭银行去询问一下能否办理转按揭手续,如行就比较方便,否则就有点麻烦. 如能转按你只需要到房屋中介机构去发布一个售房信息(免费),中介机构就会想尽一切办法帮你卖房,谈好买家后双方到银行办理转按手续就行了,或者买家愿意一次购买,经过公证处公证一下,让他帮你把未还的款归还银行,取出产权证变更成买家的名字就完了,但注意收完款. 如果不能办理转按手续,你就必须把以前你未还完的按揭款全部归还完后,取出产权证方可卖房
看前期签定的什么协议吧，这样的事了好合解！！！国家的税收是不可能改的！！！
每个地方可能会有稍微差异，但一般买卖房屋过户时，个人的需要提供本人身份证、户口本及房产证。已婚的须夫妻双方均到场，并携带身份证、及结婚证、户口本、房产证。
对于土地性质为“出让”的土地证更名，收取更名费为0.5元/平方米，面积以房屋所占土地面积为准;对于土地性质为“划拨”的土地证更名，除了收取0.5元/平方米的更名费外，还需缴纳土地出让金，土地出让金按地段和房屋所占土地面积计算，一般1级地段为50元/平方米，具体收取标准由评估所评估而定，地段不同，价格也不同。以上费用均在领取更名后的新土地证时收取。
先不要急着相信网上的各种传言，等待杭州的细则出台吧。
可以公证给其他人，不能公证给你，否则，他还要出面。如果解决了你的问题，请点好评，谢谢
原则上是卖房子的出这个钱！但是，也可以协商双方各付一半！ 国家对于公证费怎么计算有统一的规定，公证机关在办理房产公证时会按国家标准进行收费，以下是较常见的几种公证收费标准： 1、证明出生、死亡、身份、经历、国籍、委托书、亲属关系、婚姻状况、是否受过刑事处分，收费10元。 2、证明遗赠抚养协议，收费10～50元。 3、证明印鉴属实，证明副本、节本、译本与原本相符、证明影印件与原件相符，收费5元。4、证明遗嘱、遗赠、证明产权、证明查无档案记载，收费10元。 5、证明法人资格、收养、财产分割、证明产品抽样检测，收费10～30元。 6、证明担保书、证明公司章程、资信情况等有关文书，收费50～200元。 7、证明商标注册，收费50元。 8、证明劳动保险金、养老金、子女助学金的，每件收费5元。 9、证明招标、拍卖、开奖、收费100～150元。 10、证明劳务合同，收费5元。 11、起草、修改合同文本，收费5～20元。 12、证明股票、房屋转让、买卖、土地使用权有偿转让的，按股票面额或房价的千分之三收费，但最低收费不得低于10元。 13、证明财产继承、赠与，接受益人收金额总数收费：(1)不满1万元的，按1%收费，但最低收费10元 (2)1万元以上的，按2%收费。 14、证明债权文书有强制执行效力的，按债务总金额的千分之三收费，原债权文书经过公证的，按千分之一收费，最低收费10元。 15、翻译，每千字15元，不足千字的按千字计：外文打字，每千字2元；外文校对，每千字5元。 16、保管遗嘱或其他文件、证据保全，收费5～10元。 17、证明经济合同、企业承包、经营合同：(1)标的总额不满10万元的，收费10～50元；(2)10万元以上不满50万元的，收费100元； (3)50万元以上不满100万元的，收费300元；(4)100万元以上不满200万元的，收费600元。 以上是对“房产公证怎么办理，房产公证费怎么计算”这个问题的解答。房产公证确实在我们的生活中发挥越来越重要的作用，可以有效证明房产交易等行为的真实性和合法性，甚至在遗产继承中等法律行为中公证是必备的程序。房产公证的费用不高，现实生活中有很多人为了避免交过多的房产过户费（比如不足5年二手房转让全额征收营业税）而选择进行房产公证，特别是在房产过户中，房产证是可以挂失的，如果和卖房人之间没有非常好的信任关系时，选择用房产公证来保证将来的过户是否安全，会不会得不偿失？面临这种问题时请务必要咨询相关房地产专业的律师，以保障自己的权益。
