(1)买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同，在合同上加盖手指模。 (2)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请。买卖双方本人向房地产管理部门提出申请手续，向房管部门提供买卖双方本人身份证，房屋房产证和土地证，购房合同等资料。 (3)到地税局缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 (4)办理产权转移过户手续。到地税局缴纳完税费，凭地税局出具完税证明，回到房管部门办理过户手续。 (5)买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
使用权房屋通俗地说就是“廉租房”，住在里面的“房东”其实是租客。需要说明的是，使用权房屋不是没有产权，而是产权归某某公司或某房地局而已，即房卡上登记的是单位名字而非个人。 有使用权的房屋是不能买卖的。它只能转让。由于是地方优惠性的住房类型，所以原先“房东”的户籍是哪的，那么转让的客户的户籍也必须那里的。“买房”必须是一次性付款，买下的只是使用权，没有产权。 使用权房屋签署的不是《房地产买卖合同》，而是《公有住房承租权转让合同》，简称“白皮合同”。使用权房屋能否转让，不是客户看中的任一使用权房屋说想买就能买的，也不是“房东”说想卖就能卖的。这里要求“房东”一定要把该房转让的手续全部完成才行。即，一定要让能转让使用权房屋的物业公司在《公有住房转让物业征询函》上敲章??这是整个转让手续的开门钥匙，没有这第一步，其他免谈！ 使用权房屋的转让款项的资金监管问题?使用权房转让的款项必须接受监管。这里的监管和我们平时产权房买卖有区别。使用权房的资金监管是由该房屋所在区的房地产交易中心指定的银行账户来实施，资金监管金额必须和“白皮合同”一致，“房东”收房款的前提是：1、转让手续入交易中心当日，往前推两年，若“房东”两年内已购入商品房，不论房屋大小，就可以从监管账户中直接支取房款。2、转让手续入交易中心当日后三年内，若“房东”购入商品房不论大小，就可从监管账户直接支取房款。3、若“房东”转让手续入交易中心当日后三年了，还没有动静，那就再等三年后，才可从监管账户直接支取房款。 使用权房屋转让前，“房东”必须把所有户口转移。而买家必须在办理转让手续时确认进户的人员??因为只有这一次机会，等转让手续完成后，就不能再隔三差五地说要进户口了，大门已关。更名区房地交易中心受理后，会出具受理转让通知书(不是平时意义上的收件收据)。凭该通知书，“房东”和客户可去物业公司更名进户。
1.充分了解户籍政策。根绝政策的规定，如果需要把自己的户口迁入新买的房子，那么，原来的户主必须先迁出。一般可以通过合同约定相关违约责任，而卖房者应该积极履行。 2.若售房者强调在没有户口的情况下也这个房子的话，购房者可以亲自到房屋所在地的派出所进行核实。如果确实是真的，那么再签订二手房买卖合同也不晚，然后需要在房地产交易登记管理部门申请过户登记。 3.售房者要根据合同要求在规定的期限内将户口迁出，以免与买方出现法律纠纷。 4.如果售房者没有按照合同的规定迁走户口，需要支付给购房者一定的赔偿金。
1、买卖双方签署二手房买卖合同 如果卖方提供了房屋的合法证件，买方经核实无误后可交纳房屋定金（如果约定定金支付，那此时可以交付定金），双方可以正式签订二手房房屋买卖合同。通过协商对房屋坐落位置、房屋权属、交付时间、过户等问题达成一致，就可以确定房屋买卖合同的内容，签署合同。 2、买卖双方到房管部门交纳税费 在二手房交易过程中，需要交纳不同税费，比如契税、增值税、个人所得税等，不同性质房屋的税费也会不同，比如房改房、危改回迁房、经济适用房和一般商品房的税费就不一样。 3、房管部门审核通过，办理过户手续 买卖双方一起向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋权证通知单到发证部门申领新的产权证。 4、买卖双方交房 买方领取房屋权证、付清房款，卖方交付房屋并结清物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
一、协商解除 协商解除是好的方式之一。在签订合同之后，未履行或者未完全履行之前，双方达成一致和平解决，签订解约协议即可。若涉及到中介，那么需要三方需共同协商。例如双方均不打算继续交易，或有违约方，但和另一方达成了协议，补偿一定金额而另一方不继续追究责任。 二、约定解约 二手房买卖合同中如果规定了解除合同的条件，那么如果满足这些条件，当事人就可以解除合同。例如：合同中约定“买方在**年**月**日(某个特定时间)前支付房款，到期未支付，卖方可以解除合同”，达到这个条件，卖方就可提出解约。 三、法定解除 这种解除合同的方法较为复杂，主要是针对在合同中没有约定解除条件的情况，根据法律相关规定来判断是否可以解除合同。主要法律依据是《合同法》，主要内容有如下四点： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; 所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。不可抗力的范围包括自然灾害、政府行为以及社会异常事件。所谓自然灾害，是指地震、洪水、海啸、火灾等导致合同不能履行。 (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; 例如由于房价上涨造成卖方明确告知买方房屋不继续出售，买方可以提出解除合同。 (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; 如双方约定某一具体日期之前，买方支付房款。而在该日期之后的一个月之内，经过多次催告，买方仍不支付或拒绝支付的，卖方可提出解除合同。 (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 根据该条的规定一般只有在当事人一方严重违反合同约定的情况下才能使对方具有解除权，这就是理论上所称的根本违约。如卖方出售的房屋有抵押但未告知买方导致合同无法继续履行的，买方可提出解除合同。 买房解除合同需要经过一定的程序，并形成有利于自己这一方的证据，这样才能确保解除合同的效力。
(1)看房 买方了解房屋整体现状及产权状况，小区环境、价格水平、是否有议价空间、是否存在拆改、是否带租约、是否带抵押、配套设施是否齐备和完好。 (2)议价 买方必须要求卖方出示合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件、是否有共有权人，以此来确定卖方是否对该房屋享有有处分权。这是议价的基础，必须搞清楚谈判的对象。找准目标双方方才协商交易价格。 (3)签订二手房屋买卖协议 卖方提供了二手房屋相关的合法证件，买卖双方签订二手房屋买卖合同(或联系“天津代办网”签订房屋居间协议)。买卖双方就房屋坐落位置、产权状况及成交价格、定金交付金额时间、交房时间、过户时间、税费由谁支付、户口迁移时间、卖方是否同意并配合办理买房贷款、违约构成、违约赔付等等相关事项经协商达成一致意见后，买方可以向卖方缴纳定金并在协议书上签字。 (4)到房屋所在区县房地产管理局的产权交易大厅签订《天津房产买卖协议》 天津二手房买卖双方同时去房屋所在区县房地产管理局的产权交易大厅递件，携带房产证、身份证等等，天津各区产权交易大厅要求有所不同，例如武清区要求买方需要提供“个人征信报告”，到人民银行查询，北辰要求婚姻状况证明文件，河北区要求预约。 (5)房款进资金监管中心 一次性付款，签订《天津房产买卖协议》当天即可将房款存入资金监管中心、交纳相关税费并申请过户，有的区在签订《天津房产买卖协议》当天不能将房款存入资金监管中心、交纳相关税费并申请过户。这是另一个差异点。 贷款购房，签订《天津房产买卖协议》后按贷款银行要求将购房首付款存入资金监管中心，等待银行批复贷款。 (6)缴纳相关税费并办理产权转移登记，俗称过户 一次性付款交易，携带付款资金监管的凭证、已交的各项税费的发票和卖方一起向房屋所在区县房地产管理局的产权交易大厅提交转移登记申请。买卖双方向房地产管理部门提交转移登记申请后，管理部门要查验有关证件，缴费凭证，审查产权，对符合上市买卖交易条件的天津二手房屋准予办理产权转移登记手续，产权有争议、有瑕疵或被查封则不予办理产权转移登记手续。 贷款购房的，听贷款银行通知何时办理过户，除买卖双方同时到场并携带上述材料外，贷款银行需要提供贷款合同并配合办理过户手续以及他项权登记手续。 过户完毕时房管局向买方出具领件通知(领房本时所需的凭证) (7)买方领的房本、卖方收到房款，按约定交接房屋。
由于目前购房者多是刚性需求，选择新房更容易贷款。相比二手房贷款方面的各种限制，新房不存在这种麻烦，尤其对于首次置业的年轻人而言，一般最低首付审批基本没有问题。这就大大减轻了购房者的负担。此外，对于使用公积金购房的人来说，购买二手房还可能比买新房受到更多限制。综上所述，对于首次置业的刚性需求购房者而言，选择新房可能更合适。但二手房也有着自身的优势。二手房拥有较强的地理位置优势。老房子通常会处于较成熟的社区，周围的商业配套更加齐全，交通也更便利。尤其对于有孩子的家庭来说，“学区”也是考虑的重要因素。因此，对于改善型购房者，二手房不失为好的选择。
二手房商贷首付是多少2017年对于商业贷款的首付比例重新作出了一些调整，普通住宅首付35%，二套60%；非普通住宅首套40%，二套80%。二手房商业贷款首付计算方法不同于新房，二手房商业贷款首付=成交价-房屋评估值x 贷款比例，二手房可贷额度=房屋评估值x 贷款比例。 二手房商业贷款首付 ??????? 首二套 房屋性质 首套房首付款 二套房首付款 普通自住房 成交价-房屋评估值x65% 成交价-房屋评估值x ?40% 非普通自住房 成交价-房屋评估值x ?60% 成交价-房屋评估值x ?20% 注：二手房首套一般高于实际所得值，因为二手房可贷额度一般取整数。如根据公式计算得出可贷额度是659000元，则银行批贷是650000。也就是剩下的9000需要购房者加到首付里面去。 2二手房商贷首付受哪些因素影响二手房商贷首付受贷款额度和评估值两个因素的影响。 1、???????受贷款额度影响 2、???????二手房商贷的贷款额度决定了首付的多少，贷款额度=房屋评估值x 贷款比例。 二手房商业贷款额度 ?????????? ???????首二套 房屋性质 首套房贷款额度 二套房贷款额度 普通自住房 评估值x 65% 评估值x 40% 非普通自住房 评估值x 60% 评估值x 20% ?????? 注：二手房的评估值是由贷款银行认可的评估公司评估出来的，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出来的一个价格，一般为房屋市场价的80%到90%。 3、???????受成交价影响 ?????? 一套二手房的成交价除了贷款的部分，剩下的就是首付了。这里的成交价指的是房屋的实际成交价，也就是买家和卖家协商成功，最终交易的价格。 二手房商贷首付怎么算 ?????? 根据上面的知识，我们来举例看看二手房商业贷款首付究竟怎么计算。 例： ?????? 在北京的单身的李某名下无房无贷，但是在外省有一套住房且贷款未还清（征信中只显示这一次住房贷款记录），现准备买一套位于五环至六环之间的60平米、网签价370万元（评估价>网签价）、成交价为400万元的普通住宅，首付最低是多少？ 二手房最低首付计算公式 二手房最低首付=成交价-网签价x 可贷成数（评估价>网签价） 由上文可分析出： 小王有贷款记录，因此在京买房算二套，且为普通住宅。最低首付为： 400-370 x （1-60%）=252万元 二手房首付贷款不仅与首二套有关，还与普通住宅或非普通住宅有关。
一、二手房重新装修-家人的意见 ? ? 二手房重新装修，房子装修对于家里面的人来说或多或少，多多少少都会觉得是一件大事，房子里面的装修风格，款式，材料，环保，等等一系列的问题，而这些问题都关乎着家里面每个人的习惯，所以在装修房子之前，最好还是征求家里面的意见，然后把所有人的意见都结合起来，在决定怎么装修，怎样安排，毕竟人多力量大，意见也大，观点也不相同。 ? ? 二、二手房重新装修-专家的意见 ? ? 在二手房重新装修这方面来讲，专家的意见有时候也很重要，还记得有一个电视节目，那是一个专门给人装修房子的，交换空间，由著名的设计师带人，两家互相的交换装修家，就像这类节目不妨可以参考参考，因为专家的设计师他们会用他们专业的设计知识理念给你规划一个完整的装修计划，而且在这期间你如果有不同的意见也可以与设计师交流，一起商量着来，看那种效果更好，那种更能够装修出完美的房子。
第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。 第二步，签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。 第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。 第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。 第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。 第七步，凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。 第八步，凭完税契证到房管部门办理房产证。 第九步，凭完税契证到土管部门办理土地证。 走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。
第一天 领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。 交易：买卖双方验人签字。 查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果，下午查次日出结果)。 鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。 核价：财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。 地税：缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税，印花税买卖双方各万分之五。 第二天或第三天交件 七天后交契税：交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执 此后十个有效工作日后 领证：买方拿身份证原件取房证。
所谓的继承可以分为两种，一种是遗嘱继承过户，另一种则是法定继承过户。其继承过户手续首先是需要到被继承人的所在地派出所将其户籍注销，并且办理相关的死亡证明，需要是纸质的一份说明;然后在办理房产证的过户手续则到相应的市公证处进行继承权的公证，这时所需要提供的资料就是被继承人的死亡证明以及相关房屋的产权证明，能够证明与被继承人关系的证明文件，以及要继承人的身份证件等，在办理过户进要登记相关的文件，并支付一定的税收与相关的费用。
在彼此双方进行交易时，申请的过户资料首先需要在当地的房地产交易管理机构进行受理审核，审核包括所提供的资料是否合法而有效，并且房产权是否清楚与属于转让的范围，当所有的资料都符合要求时，当事人除了要交纳一定的税费之外，提供了相应的资料之后，最后进行权属的转让签订合同，即完成了二手房过户手续。 对于二手房过户手续中，除了需要提供彼此双方的资料之外，最为关键的还是要了解在二手房过户过程中，彼此双方都应当交纳哪些税费，过户过程中双方都需要交纳各自的费用，而不单单只是受买方进行交纳。 因此，了解清楚的不仅仅手续流程，更重要的是相关的税费，否则最后过户过程中所产生的各种费用将会超出之前所预算的，、将会导致比买新房的税费都会增加，反之，如果少交税，将会导致成为偷税漏税的行为一，这是属于一种犯法的行为，是法律所不允许的。
1.评估价与最高贷款额 二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，装修效果图，即为房产的最高贷款额度。 2.竣工年代与贷款年限 银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。 3.贷款银行的选择 各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。 4.还款方式的选择 银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。 5.收入证明与还款能力 收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
二手房按揭贷款首付计算方式: 净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)。 贷款额=二手房评估价*80%(首次贷款额度可达80%)贷款额估算方式，可用合同价*85%，预估出大致评估价格。 如果是二手房首套购房，则二手房按揭贷款首付至少30%，可贷款70%，如果是二套购房，二手房按揭贷款首付不低于70%，利率为6.55%。
买卖双方需要带齐相关的资料前往银行并提出二手房贷款的申请，填写二手房贷款的申请表，把资料交给银行审阅，双方需被初步评价，贷款的年限以及金额。而且房地产评估机构需到房子处进行对房子的评估，然后才能根据相应的情况来判定，期间耗时需几个工作日，同时需缴纳500元的评估费用。
我们在购买二手房时，可能有各种各样的原因造成银行拒贷，如果房贷办不下来违约谁承担？ ??1、购房人自身的原因谁承担？ ??在办理贷款是购房人提供了虚假材料，或是有误的虚假信息造成贷款失败，需要贷款人自己承担违约责任。 ??很多情况是贷款人的个人征信不过关，如果个人的不良信用记录是非恶意造成的，一般情况下购房人跟银行协商，或是去其他银行办理贷款即可解决贷款问题。但如果是较为严重的逾期比如信用卡连续3次或两年内累计6次逾期，且金额较大，基本可以确定贷款失败，再如，很多年轻人在大学时申请过助学贷款，没有按时还款也会影响自己的信用记录，这些都是购房者自身造成的，需要购房者自己承担相应的违约责任。 2、卖房人的原因谁承担？ ??购买二手房时由于房屋的产权、房龄等信息也有可能造成办理不了贷款的情况，这种情况下，违约责任需要卖房人来承担，在购买二手房时，除了核对房屋的详细信息以外，在签订合同时也要明确违约责任和违约后的赔付。也有一些情况是因为开放商的疏忽少提交或是提交资料有误而造成的贷款审批失败，违约责任需要开发商来承担。 ??3、银行审批贷款慢谁承担？ ??购房人提供的材料和征信都没有问题，材料交上去迟迟没有放款，因为银行的审批周期较长，在约定的期间没有放款成功，贷款人可以按照合同约定主张银行承担责任。如果遇到政府政策变动或是银行的贷款政策发生变化，银行停止了房贷业务，双方可协商解决，协商不成也只能采用法律程序解决。
①对交易房屋产权进行调查 房者是否相符，是否有抵押或共有人等。 ②买卖双方签订二手房买卖合同 无论是房产赠与还是买卖，都需要进行房产转移，转移双方当事人都必须签订书面转让合同，也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中，必须包括双方当事人的姓名和名称住所、房地产权属证书名称和编号、房地产坐落位置、面积和界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、房地产的用途或使用性质、成交的价格及支付方式、房地产交付使用的时间、违约责任、双方约定的其他事项等。 过户 ③评估房产 正常情况下，房产评估需要找评估公司，此过程大约要5~7个工作日。 ④办理贷款 若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合，需要同时向公积金和银行进行贷款申请；若只申请商业贷款（按揭贷款），只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时最长的阶段。贷款办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 ⑤向房地产管理部门提出过户申请 二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，拿受理单。 过户 ⑥房地产管理部门核查。 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在15日内作出是否受理申请的书面答复。受理的核实申报的成交价格，需要根据对转让的房屋进行现场勘查和评估。 ⑦缴纳契税等二手房交易税费 国土部门出税单,买卖方(或经纪方代)缴过户税费。 ⑧房地产管理部门核发新的房屋产权证 双方当事人应凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。
1、买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 二手房购买流程需谨慎 二手房过户问题须知 7、银行贷款 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 (2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 (7）对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
1、买房后马上办理房权证，然后带着房权证找房屋所在地居委会，让居委会出具户口准许迁入证明；之后带着该证明到房屋所在地派出所出具同意迁入证明。 2、带着办好的证明到户口所在地居委会出具准许迁出证明，之后到户口所在地派出所出具同意迁出证明。 3、带着材料到房屋所在地居委会办理迁入手续，让居委会编好户号，之后带着全部手续到房屋所在地办理迁入手续。 4、房屋所在地派出所受理后，同意迁入，把材料档案输入微机，大事告结！
买房迁户口的条件 1、申请办理买房迁户口须持有所购房屋的产权证明； 2、所购房屋用途必须为住宅，房屋产权类别必须为私有； 3、申请人是房屋产权所有人，国内常住户口居民，住房所在地落实非农业户口； 4、申请人是在房屋所在地连续缴纳社会保险一定期限以上的市外人员； 5、符合各省市的其他要求（不同地区迁户口的条件有不同）。
1、买房后应马上办理房权证，然后带着房权证找房屋所在地居委会，让居委会出具户口准许迁入证明；之后带着该证明到房屋所在地派出所出具同意迁入证明； 2、带着办好的证明到户口所在地居委会出具准许迁出证明，之后再到户口所在地派出所出具同意迁出证明； 3、带着材料前往房屋所在地居委会办理迁入手续，让居委会编好户号，之后带着全部手续到房屋所在地办理迁入手续； 4、房屋所在地派出所受理后，同意迁入，把材料档案输入保存。
求学 如果是升入大中专院校就读，需要迁移户籍到该校所在地，则凭录取通知书到户籍所在地的辖区派出所办理户籍迁移证。然后持个人身份证和户籍迁移证到该校报到，到时该校及其所在地的户籍机关就会帮忙帮里户籍等事项了。 如果毕业离校时，户籍迁移回原籍，则持报到证、户籍迁移证到原籍户口管理机关办理相关手续。由于户籍迁回需要发新身份证，而新身份证往往需要比较长时间才能发下，为了工作生活方便，新证件没有下来之前万不可给把旧身份证交回。 如果毕业后继续到异地他校深造，则持录取通知书、毕业证书、户籍迁移证等到新校报到，到时该校自会安排你办理户口迁入。 如果是毕业后到户籍和档案托管在人才市场，则需要什么证件，办理托管手续和缴费的时候，人才市场会说明和要求的。如果是户籍迁移到工作所在地，则持报到证、户籍迁移证、所签单位的证明、就业合同等到工作单位所在辖区派出所办理户口迁入，也有些公司会帮忙集中办理。 婚姻 结婚后的户籍迁移，常见有两种，一种是女方户口迁移到男方，另一种是男方户口迁移到女方，流程和所需证件都是一样的，下面以第一种为例。 （1）先到男方所在地的社区或是村委会开娶入证明，再持证明书、男女方身份证、男方户口本和结婚证，到男方派出所开户籍迁入同意书。 （2）再去女方户籍所在社区或是村委会，开嫁出证明一类的文件，持该文件到女方户籍所辖的派出所办理户籍迁移证。 （3）然后持上述证明和户籍迁移证、男女方身份证、结婚证、男方户口本等，到男方户籍所辖派出所办理户口迁入。
有的地方要求在迁入地有房产才给迁入户口，大家需要注意本地政策，先得到迁入许可，再办理迁出，不要盲目办理迁出，否则到时候无法迁入，麻烦就大了。 目前购房指南搜集的情况就这么多了，其他情况所需要的证件和流程，大家自己找户籍管理机关询问清楚直接了。
案情 买房7年后再次卖房时，房主张先生才发现老房主还没迁走户口。因户口迁出一事发生纠纷，新老房主闹至法院。张先生诉称，他在2009年和王先生签订了房屋买卖合同，约定王先生应在房屋完成过户后一定期限内，将房屋中的原有户口迁出，但直到今年他再次要卖房子时，才发现王先生并没在约定期限内将相关户口迁出，故诉至法院要求王先生按照合同约定，承担逾期迁出户口违约金30万元，并要求王先生将户口迁出。王先生则辩称，其和张先生签订房屋买卖合同的时候，曾口头约定了不需要迁出户口，而这么多年过去了，张先生也没有要求他迁出户口。 评析 法院审理后认为，因王先生没有充分证据证明双方在签订房屋买卖合同时达成了口头协议，约定王先生可以不迁出房屋的相关户口，故根据双方签订的房屋买卖合同，王先生没有按照合同约定期限迁出原有户口，故应承担违约责任。对于具体违约金数额，法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度及实际损失等情况，酌定判令王先生赔偿张先生10万元。宣判后，双方当事人均未上诉。 案件难点 主办该案件的法官称，第一是户口迁出难。迁户口不属于法院审理范围，法院无法支持当事人要求迁出户口的诉求。换言之，如果老房主拒不迁出户口，或确实无法迁出户口，法院便无法通过判决强制相关户口迁出。 第二，违约金数额认定难。现行户籍政策是同一房屋可以落两户，故即便老房主不迁出户口，也不影响新房主落户，通常户籍主管单位也不会主动向新房主告知房屋的户籍情况，故很多新房主只有在再次出售房屋时，才会发现该类问题。在这个基础上，若按照双方合同常规的违约条款约定，相应违约金高达数十万甚至数百万，个别甚至会超过房屋的成交价格，对此，法院一般会根据合同法有关违约金数额进行调整，结合户口与当事人的联系程度、违约情况及相关损失，酌情判定违约金数额。 建议 建议：卖房一方应主动携房屋产权证前往相应户籍管理部门核实房屋的户籍登记情况，并如实告知买方，买方也应积极要求卖方提供户籍登记情况，不可轻信卖方及中介的口头承诺。 在了解到户口登记情况后，买卖双方应对房屋买卖、户口迁出等条款进行明确约定，必要时可将户口迁出设定为支付部分购房款的条件，以促进卖方能及时迁出户口，而对于户口无法迁出或不需要迁出的，特别要留意以书面条款专门约定，避免口头约定。 认为没有损失就无需承担违约责任是一种错误观念，即便买方没有受到实际损失，也不能免除卖方不迁户口的违约责任，正确的做法是根据合同法的规定，酌情确定违约金数额。
1、买方同意卖方不迁出 事先与买家协商是否可以不迁出户口（买方同意的概率极小）。哪怕买方同意卖方不迁户口，也需要和买方在《补充协议》里面写清楚，已经告知他户口不迁出且买受人已经同意，避免后期纠纷。 2、买方没有同意卖方不迁出 如果买方没有同意卖方不迁出户口，那么按照《房屋买卖合同》约定，卖方就涉及违约了。
办理市内户口迁入,应持下列证明证件到其户口迁入地派出所办理: (1)迁入人的居民户口簿、居民身份证及市内户口迁移证; (2)迁入户的居民户口簿; (3)新立户的要有房管部门出具的住房证明或房屋产权证明; (4)迁入人符合申领、换领居民身份证条件的,每人交本人近期正面免冠一寸光纸黑白大头照片两张,已满16周岁,已领取居民身份证的,每人交照片一张; (5)因结婚迁入的要持结婚证; (6)迁入农村地区的农业人口要有迁入地乡镇政府和村委会同意迁入的证明; (7)迁入非直系亲属户内的,应征得迁入地派出所同意后,再办理户口迁移手续。
办理市内户口迁出,应持下列证明证件到其户口所在地派出所办理: (1)迁出人的居民户口簿; (2)农业人口迁出要有迁入地乡镇政府和村委会同意入户的证明。
1、买方同意卖方不迁出 事先与买家协商是否可以不迁出户口（买方同意的概率极小）。哪怕买方同意卖方不迁户口，也需要和买方在《补充协议》里面写清楚，已经告知他户口不迁出且买受人已经同意，避免后期纠纷。 2、买方没有同意卖方不迁出 如果买方没有同意卖方不迁出户口，那么按照《房屋买卖合同》约定，卖方就涉及违约了。
土地性质实在开发商拿地的时候就已经明确定了。商用或住宅性质是随着城市规划和建设发展，政府从区域发展需要为该土地定出合理的功能性质，如新开区域的商业配套用地，是为区域居住提供的未来生活配套。 但现实却是：在新兴区域发展初期，由于房地产开发不成熟、入住人口少等原因尚不具备较好的商业氛围，如果坚持开发纯商业用房将很可能与市场脱节，销售艰难；而住宅价值明显较高，且易于销售变现。因此，开发商大多都会采取变通方式??部分项目在产品规划上不完全按照地块控规性质的限制，在功能上偏向住宅功能，结合市场效应，从而出现了综合用地、商住用地上的住宅项目，也就出现了40年产权的住宅。
土地性质实在开发商拿地的时候就已经明确定了。商用或住宅性质是随着城市规划和建设发展，政府从区域发展需要为该土地定出合理的功能性质，如新开区域的商业配套用地，是为区域居住提供的未来生活配套。 但现实却是：在新兴区域发展初期，由于房地产开发不成熟、入住人口少等原因尚不具备较好的商业氛围，如果坚持开发纯商业用房将很可能与市场脱节，销售艰难；而住宅价值明显较高，且易于销售变现。因此，开发商大多都会采取变通方式??部分项目在产品规划上不完全按照地块控规性质的限制，在功能上偏向住宅功能，结合市场效应，从而出现了综合用地、商住用地上的住宅项目，也就出现了40年产权的住宅。
第一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买； 第二种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的； 第三种是房屋原本属于军队，在出售给非军人之后它的产权转变为一种非完全产权，也是小产权房。
1、申请办理买房迁户口须持有所购房屋的产权证明； 2、所购房屋用途必须为住宅，房屋产权类别必须为私有； 3、申请人是房屋产权人，国内常住户口居民，住房所在地落实非农业户口； 4、申请人是在房屋所在地连续缴纳社会保险一定期限以上的市外人员； 5、符合各省市的其他要求（不同地区迁户口的条件有不同）。 买房迁户口的办理流程 1、买房后应马上办理房权证，然后带着房权证找房屋所在地居委会，让居委会出具户口准许迁入证明；之后带着该证明到房屋所在地派出所出具同意迁入证明； 2、带着办好的证明到户口所在地居委会出具准许迁出证明，之后再到户口所在地派出所出具同意迁出证明； 3、带着材料前往房屋所在地居委会办理迁入手续，让居委会编好户号，之后带着全部手续到房屋所在地办理迁入手续； 4、房屋所在地派出所受理后，同意迁入，把材料档案输入保存。 外省市迁入要准备哪些资料？ 1、迁入人的户口迁移证、准予迁入证明和居民身份证；市局、分（县）局开具的入户证明；迁入户的居民户口簿； 2、18周岁以上的人口应上交本人近期正面免冠一寸光纸黑白大头照片两张；毕业分配应持报到证和接收单位局级以上组织人事部门的报户口证明和接收单位证明。
1.一房二户不会影响儿童正常。只要孩子的户口落在房屋产权名下，就没问题，主要是看房屋产权证。当然还有个前提要求，前房主不能占。 2.如果遇到前房主占用的情况，购房者可以直接向局反映。
差别1：贷款条件不同 购买50年产权的房屋，大多不能申请公积金贷款。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，贷款利用为基准利率的1.1倍。 过去这曾经是50年产权房屋的一大“硬伤”。但随着各地纷纷将第二套住宅首付比例上调为6成，正规住宅产品反而身处劣势。 差别2：未来使用费用不确定 按公建用途规定，50年产权住宅的水、电、暖等使用费用都采取商用价格，且没有天然气入户。很多开发商在前期开发中与政府部门“求情”，能按民用价格缴纳，但毕竟名不正言不顺，未来存在变数。因此购房者应该在购房时询问清楚。 差别3：相关税费的差异 普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳，增加了未来交易的难度。 但是!在北京这样执行“若不是唯一住房，无论是否满5年，都要征收卖房所得的20%个人所得税”的城市，未来住宅交易难度比商住房还要大!从投资的角度看，还是50年产权房子更合适。 按照公建相关要求，50年产权房屋的人防和消防等建设标准较高，建筑质量也比普通住宅要高。但从居住的角度将，这也需要增加大堂、通道等公共空间，因此得房率普遍比住宅要低。 《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 这就是说，正规住宅子70年到期后，房子所有者还可以踏实住在里面。但50年产权就不同了，拿地之初开发商肯定不会要求50年后的权益，到时居住权如何保障是个大问题。
（一）因读大中专院校及技工学校而“农转非”，毕业后无工作安排回原籍的毕业生； （二）夫妻一方是农业户口，非农业户口方在城镇无固定职业且在农村居住、生活的； （三）在城镇无固定职业和住所，跟随父母在农村居住、生活的未婚人员； （四）在城镇无固定职业，在农村分有住宅基地并建好房屋和编有门牌，且在农村居住、生活的本人、配偶和未婚子女； （五）原征地办理了就地“农转非”，现要求“非转农”的，如户口和人员都还在农村生活居住的； （六）已挂牌“村改居”的村委会，一律不得办理“非转农”迁入； （七）已有规划“村改居”但还未挂牌的村委会，以上（四）、（五）项不得办理“非转农”迁入。
