风水南高北低

一叶知秋

好评回答

房地产业内有句话“营销时流的泪，都是拿地时脑子里进的水”，可见土地的好坏对于房地产公司来讲有多重要了。

作为一直从事住宅设计的一名非著名一级注册建筑师，20多年来，从超一线的北京到六七线的乡镇，现场踏勘地块数不胜数，实际主持设计了上百个项目，每块土地对于拿到的开发商来讲，都希望是一只会下“金蛋”的鸡。但是从设计角度来说，并不是每块地都能有满满的收获。有很多地块天生就布满了陷阱，好点的就是“鸡肋”，差的就成为开发商万劫不复的“深渊”。

中国房地产高速发展的历史阶段已经过去，随着2020年12月31日，央行、银保监会出台房地产贷款集中管理的新规出台，房地产业的三大红利终结(人口红利、土地红利、金融红利)，下一阶段，房地产业将进入平稳的发展周期。

那么，在这个阶段，拿地，拿什么样的地就成为房地产公司下一步发展的最为关键的因素。一旦把地拿错了，那么公司在前20年积累的地产红利将损失殆尽，万劫不复！

在此，我愿意将20年来的总结的十几条经验分享给大家，特别是三四线资金实力不强的开发企业，拿地前，一定要充分调研，做足功课。我相信我的分享和总结会带给您更多的共鸣和信心，也欢迎各位开发商朋友提供一手的经验，共同规避购买土地中的陷阱。

第一条：净地好于拆迁地

不言而喻，各地方政府提供的土地千差万别，有的土地是地方政府已经做好“七通一平”或者“五通一平”的，但是有的地块名义上说政府负责拆迁，但实际上往往没有拆迁完。这时候如果拿了待拆迁的地块，往往乐观的开发商会被遥遥无期的拆迁进度击垮。这时候净地的开发商可能已经去开发第二块地了，这是其一。

实例一

其二、拆迁地的周边充满了现状建筑，不管是旧村还是旧城，由于是既成事实，哪怕其间距、退界不合理，只要是居住建筑，地块内建房都要满足对外大寒日三个小时的日照要求（大城市是2小时）。政府规划部门可不管你花了多少钱买地，不管你容积率还差得很远。仅此一条，笔者经手的很多地块，因为日照原因10年了都无法动工。因此千万不要让日照成为你永远的痛。

实例二

实例三

通过实例二、实例三，我们拿地的时候一定要按满足各种条件下的实际可建的面积计算收益，千万不要直接用土地面积的满容来测算。

第二条：熟地好于毛地

依托第一条，有的土地虽然是净地，但是周边的市政道路、配套设施都在政府的规划中，有些道路修起来是遥遥无期，这些地我称之为“毛地”，除非您是一级开发商，且资金实力雄厚，否则还是对此类土地敬而远之吧。有时候房子盖好了，因为市政配套不完善导致烂尾的不计其数。

第三条：方形地好于异形地

这一条对于经常做住宅小区设计的建筑师来讲，是显而易见的。因为同样的用地面积，如果政府给定的规划条件相同，表面上看，两块地的地上产出是相同的，但是，目前阶段，各地方的规划管理规定越来越精细严密，审查方案越来越细、越来越严。由于住宅的退距（道路红线、用地界线等）和间距都是严格的规定，异形地块就很难做够容积率，而且地下车库也会因为场地的原因，造成地库的外墙增长，单车面积指标增加。进而造成总的建安成本增加。

第四条：一手地好于二手地

一手地是指直接从在政府手中购买的土地，二手地是指通过收购其他地产公司或者入股而控制的土地。一般来讲，一手地的土地情况比较清晰。而二手地，对于一个陌生的开发商来讲，对这块土地的风险因素往往考虑不周，或者上一任开发商故意隐瞒。这时候便宜的地价往往会成为诱饵。一旦入局也就脱身不得了。

第五条：

实力开发商，大块地好于小块地

成长型开发商，小块地好于大块地

对于资金实力雄厚的开发企业，一般拿地最好是大地块，上百亩甚至几百亩，这样可以分期开发，利用品牌和实力给予土地更多溢价，前期投入资金建设的示范区、售楼处、会所可以长期使用，从而取得更好更多的收益。资金实力一般的开发企业则更应拿小地块，地上总的住宅面积控制在10万平方米以下，一方面不用配建更多的配套；另一方面土地资金和建安投入都处于可控状态，便于控制开发节奏。

第六条：路南地块好于路北地块

相对来讲，路南地块最北侧的建筑由于北侧道路的存在，可以把高度和面宽用足，更容易做足容积率。而路北地块由于北地界外有现状住宅或者同为居住用地，用地最北侧的一排住宅就要考虑对北侧用地的影响，同时最南侧的一排住宅日照阴影基本全部位于自己的地块内。有这两个因素，加上目前阶段，各地规划管理部门都对日照分析严格把关。因此路北地块差于路南地块。

第七条：路西地块好于路东地块

同一条南北向道路，路东和路西的地块相差不多。路西地块，小区的大门开向正东，在中国传统文化里，大门朝东开，古人称之为“紫气东来”。所谓“紫气”，即堪舆学所谓“南离九紫之气”，因离卦之象为太阳，所以太阳也代表“九紫之气”。古人认为，早上“紫气”进门，是吉祥的迹象，象征家景蒸蒸日上，充满生气。住在这样小区的业主，也会蒸蒸日上，充满生气。有时候仅此一点，在购房者内心的天平上，就给项目增加了必胜的砝码。

第八条：容积率低的地块好于容积率高的地块

在三、四线城市，有时候开发商是可以和当地政府就某一地块的容积率，讨价还价的。一般来说，高容积率对应着高地价，因为总的住宅面积增多了。当下无论是中央还是地方为了保房价，都在出台降低容积率的政策。对于开发商来讲，高容积率对应着小区高层住宅必然占比要大，而低容积率则对应着住宅产品辗转腾挪的空间增大。更有利于后期开发。

第九条：住宅用地好于商业用地

由于电商的冲击，无论是沿街商铺还是大型的商业综合体，都经营很困难。三四线城市的写字楼和公寓更是买者了了。而住宅无论是刚需产品还是改善产品，总能找到买家。

第十条：配套多的地块好于配套少的地块

这条我想大家一看就明白，各种城市的配套齐全，无形中增加了购房业主的便利性。特别是幼儿园、小学、初中等教育配套。如果业主不用过红绿灯就能送孩子上小学，那更是绝佳的地块了。

第十一条：临街面长的地块好于临街面短的地块

两块面积相同的开发用地，一块临街面长，一块临街面短。一般情况下临街面增多对于开发者来说会多付出一些征地费用，不过很多情况下会有所补偿；作为设计者，临街面越长带来的增益是很多的，首先是之前讲过的缓冲距离，临街面多对比临街面少，对于布局更加有益，而且项目的形象展示面更多，更舒展，不会被相邻用地的建筑包裹起来；另外是出入口位置会更加灵活，产生更多的可能性，不会因为与城市接驳面太小而挤作一团。

第十二条：风水好的地块好于风水差的地块

住宅小区用地的风水也很重要，这个理念很玄，有时候确是拿地的关键因素，某个地块看着并无多大问题，但是换了好几个开发商都干不下去，那么很可能就是风水的问题了。下面总结了几条住宅小区项目用地选址的风水要求供大家参考：

1、宜藏风聚气，忌风恶气散；

2、宜平地或北高南低，忌南高北低（结合理气综合参评）；

3、宜砂环水抱，忌砂飞斜边；

4、宜龙稍强虎稍弱、忌龙太强虎太弱、更忌虎太强龙太弱；

5、宜地基干净，忌坟场、刑场凶地、亦忌神前庙后，衙门直冲；

6、宜四周安静，忌路冲水冲屋角冲；

7、宜水向、路向弯曲有情，忌反弓无情，更忌立交桥反弓或遮蔽；

8、宜四周邻居屋高低有情，忌独高孤阳、独矮孤阴；

9、宜山水形势与运盘能有机配合，能收山出煞；忌山颠水倒。

如今，投资拿地