全部有下列情形之一的应当返还定金：
1.因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的。
2.交付定金后开发商又拒绝出售房屋的。
3.交付定金后开发商不能开发或预售该商品房，导致购房合同无法签订的。
4.出现合同约定的退还定金的情形的。
【法律依据】
《合同法》第115条，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
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