租赁收益权抵押融资6。5亿 华侨城曲线私募
3月28日，华侨城地产与中国工商银行深圳分行和中信信托投资有限公司就“华侨城租赁收益权直接融资项目”进行签约，融资金额6。5亿元。这只被认为“有望发展成为国内上市的首只房地产投资信托基金的准REIT”是截至目前融资额度最大、时间期限最长（5年）的房地产信托产品，当天下午即完成划转，被机构投资者抢购一空。
   
　　这项租赁收入财产信托显然是由华侨城主导的，“这个产品更为重要的意义在于只要具有稳定现金流的产品都可以通过这个形式进行融资，不仅仅局限于地产行业，例如旅游景点的门票收入、酒店收入等等具有稳定现金流的行业都可以参考。”华侨城地产财务总监林义德表示，“该产品与REIT已经相当接近了”。
   
　　准房地产证券化？ 
　　以商业项目的未来租金收益作为信托标的直接融资，是这项融资的重要特点。根据林义德的介绍，被纳入标的资产包的项目包括华侨城地产80％以上的租赁项目，有酒店、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益。委托中信信托发行财产信托产品，托管银行和监管银行均为工行深圳分行。
   
　　“这个产品与REITS的区别在于，REITS是上市公募，而该产品仍然以信托为载体，”林分析，“而本质的区别在于真正的REITS产品产权发生转移，但是这种产品产权仍然在开发商手中，可以这样理解，我们用未来五年的租金收益作为抵押进行融资。
  ” 
　　该资产包收益相对稳定，其融资额计算方式为参照现有的一年期或两年期的长期租单估算未来租金收入，再进行折算，“其利息率相对银行同期贷款利率要低一点。”林说。 
　　据透露，该融资方式将比直接贷款的财务费用低，而融资额度大，时间长，属于中长期负债。
   
　　此次融资的主要投向，除了支持外地公司的购置土地费用以外，还有外地的股权投资费用，以及部分用于偿还短期银行贷款。 
　　能够顺利完成租赁权的直接融资，得益于华侨城的商业模式：地产、旅游及电子信息发展商。由于该公司拥有华侨城地产、华侨城旅游、康佳、华侨城酒店、香港华侨城等五个一级子品牌，在市场上建立了波托菲诺、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、华侨城大酒店、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈等闻名全国的产品品牌，令其信托基础面较为宽广。
   
　　此外，华侨城还布局发展北京华侨城、上海华侨城、成都华侨城等大型成片综合开发项目。 
　　中信信托公司信托业务二部总经理李峰表示，证券化有两大重要特征：一个是特殊目的载体SPV（包括特殊目的公司SPC和特殊目的信托SPT），未来收益是可预期的；二是收益权是可以确定的。
  SPT在国外是资产收益证券，在国内则是收益权，“华侨城租赁收益权直接融资项目”具备了上述特征，只是未进行公开市场募集和公开市场发行而已，因此可以理解为“准房地产证券化”。 
　　“这个产品是华侨城在房地产融资方面的独特创新，适合旅游、地产联动的经营模式，将来华侨城可以通过这种模式实现自身门票收入、地产收入的证券化，实现滚动发行，降低国家产业政策和地产政策的影响。
  ”工行深圳分行行长王晓燕说。 
　　公募转私募 
　　该项目的策划由来已久，去年即开始有所尝试，但是不久便传出“被搁浅”的消息，长达两个多月不得要领。 
　　一位接近该项目的业内人士介绍，最开始的时候，华侨城非常希望能够直接做成公募，在深交所挂牌上市向公众发行。
  正在研讨的过程中，宏观调控加大力度，时机就此错过。上市渠道受阻后，研究工作转向信托计划，转换了发行渠道，发行对象也由公众转换成为机构投资者。一只真正意义上的REITS就被转成了类REITS产品。 
　　“准REITS产品的核心局限就是公募与私募的区别，公募需要监管、信息披露、专业管理等等，”业内人士孙飞分析认为，“对于发行REITS的条件，我国的硬件结构已经成熟，深沪两个交易所都具备了发REITS的能力和技术平台，主要的问题在于软件。
  法规需要有突破，另外就是税收问题需要解决。” 
　　央行酝酿房地产封闭基金 
　　更有消息透露，央行已指定联华信托和中信证券两家作为国内房地产基金候选试点机构，日前他们已分别编制完成方案，很快将上报央行金融市场司。 
　　据悉，此次试点方案内容要求以受托人、投资管理人以及托管人资格管理为主要内容，这意味着央行希望通过试点对房地产基金的发行、管理、运行、回报模式进行全面考察。
  央行研究局一位专家承认，此举就是为了给日后房地产基金领域的立法和监管积累经验。 
　　至于此次房地产基金试点的总体原则，将不采用国际通行的将若干地产项目打包成REIT（房地产投资信托基金）并公开上市发行向公众投资者直接募资的方式，而是限定由机构投资者购买的封闭方式。
   
　　据消息披露，联华国际准备提交的房地产基金方案，更像是介于信托和REIT之间的过渡产品：首先通过信托方式募集一笔资金，然后以股权投资方式收购项目做成资产包，再设置专门的管理运营机构对有关物业进行经营，产生收益后分配给投资者。 
　　“与现有信托产品相比，新方案突破了只能发行200份的政策限制，理论上能募集到更大额度的资金，”上述人士分析说，“而且现有房地产信托是以债权型信托做过桥融资为主，新方案则可以提供直接融资。
   
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