东莞新房交易主要流程: 审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权→退房→装修 1、审查,购房的必要准备 (1)审查房地产开发企业的开发资质房地产开发企业的资质,是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的,资质越高,说明其开发能力越强,承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低,则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等,出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。 (2)审查房地产开发企业的经营范围如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围,那么开发商的销售行为就是违法经营,购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同,购房者的预期权益就始终处于不确定状态。所以在购买房屋时,一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。 (3)审查“五证”“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。 (4)审查所要购买的房屋是否已被抵押开发商为筹集建设资金,一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款,这种抵押是国家政策允许和鼓励的。但是如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押,就会使购房者承担很大的风险。这种情况下,如果开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款,而用于其他风险投资,致使其无法偿还银行的到期债权,那么银行的抵押权属于担保物权,购房者的预期房产权利属于债权,根据相关法律,担保物权优于债权受偿,银行的权利优先于购房者的权利。所以在购房前一定要弄清所购房屋和其依附的土地使用权的抵押情况。根据我国《担保法》第四十五条规定,抵押“登记部门登记的资料,应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。 (5)谨防广告及宣传的诱惑和误导购房者从开发商那里了解楼盘情况,听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱,一般不具有法律上的效力。虽然最高院的《司法解释》第三条规定了“……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房...”
首先是首付问题,新房和二手房买房首付基本无差别,不过二手房涉及到评估价,首付比例可能高一些。 二是税费问题,契税收取标准与二手房相同。不过相较与新房,二手房交易过程中涉及的税费很多,包括契税、增值税、个税、中介费等。 三是地段问题,目前来看,常州新房分布各处,甚至有些新房地段不怎么好;而二手房地段基本都较为成熟,交通便捷,周边配套完善,生活气息浓郁。 最后是房屋新旧问题,新房房屋结构新式,质量相对较好,户型设计也比较人性化,居住非常舒适;二手房外观陈旧,小区环境相对较差,居住品质会略微降低。
第一步:验明产权 如果是期房首先了解开发商是不是已具备商品房预售资格,也就是查看“五证”是否齐全。五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。 如果是二手房,买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。 第二步:签合同 确认买卖双方合法身份,签署房产中介合同前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续;审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。买方交纳的购房首付款或订金,切记应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。 第三步:办手续 签完合同后,通常新房的交易手续比较简单,需要开发商尽快办理网签,在房产局形成购房合同编号,这算是正式意义上的合同,因为只有网签后才能办理银行贷款。 二手房程序相对复杂,需要进行房屋面积测绘、房屋价值评估,之后才能办理抵押贷款,并完成产权过户。提醒购房者要应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口,千万不要简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。 第四步:贷款 网签成功后,需要办理银行贷款。公积金贷款按规定连续缴纳公积金满6个月,就可以申请公积金贷款。以个人为单位,常州普通个人公积金贷款的最高限额为最低18万,最高30万,两人的为最低36万,最高60万元。 商业贷款如果符合贷款条件,银行会为你买房提供一笔贷款,贷款的详细内容可以参见各银行的具体规定。 第五步:交房 办完贷款后,现房和二手房就可以交房,期房则还要等待一段时间。 按照合同约定执行办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。买方在未取得房产证前,不应付清全部房款。
一、对交易房屋产权进行调查。 购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核,在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符,是否有抵押或共有人等。 二、买卖双方签订二手房买卖合同。 无论是房产赠与还是买卖,都需要进行房产转移,转移双方当事人都必须签订书面转让合同,也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中,必须包括双方当事人的姓名或名称住所,房地产权属证书名称和编号,房地产坐落位置、面积和界限,土地宗地号,土地使用权取得的方式及年限,房地产的用途或使用性质,成交的价格及支付方式,房地产交付使用的时间,违约责任,双方约定的其他事项。 三、评估房产。 正常情况下,房产评估需要找评估公司,此过程大约要5~7个工作日。 四、办理贷款。 若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合,需要同时向公积金中心和银行进行贷款申请;若只申请商业贷款(按揭贷款),只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时最长的阶段。贷款办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。 五、向房地产管理部门提出过户申请。 二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请,并申报成交价格,拿受理单。 六、房地产管理部门核查。 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,在15日内作出是否受理申请的书面答复;受理的核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。 七、缴纳契税等二手房交易税费。2016最新二手房交易税费种类 八、房地产管理部门核发新的房屋产权证。双方当事人应凭过户手续,到房产管理部门领取房地产权证书。
1、二手房买卖双方和中介签订三方购房合同。 2、买卖双方和中介凭购房合同到指定银行任一网点填写申请协议,明确交易流程和房款放款时间。 3、买家把钱划入银行专用账户内,银行出具收款单据。银行再与中介定期对账。 4、买卖双方到市房地产交易中心办理交易过户手续。 5、交易过户手续办理后,买卖双方按约定到银行申请放款。
1、签订合同前,如果卖方房产还有未还完的贷款,要看卖方的房产证上面除了银行抵押,是否还有其他抵押; 2、要去交易中心咨询或者询问卖方是否是房产,千万不要听信中介一方之言;可以背着中介,留下卖方的联系方式; 3、签订合同时,如果有税费计算单,记得要一份留存; 4、签订合同把条款看清楚,特别是支付中介的,千万不要签多少钱全包 的那种,这样如果后面发生我这样的情况,不好追回,法律上也不行; 5、办理贷款时选择等额本金还是等额本息,可以下个贷款计算器对比一下两者的还款金额;另外,要让中介选择有优惠折扣的银行,我当时自己留意看到邮政储蓄有9.8折的折扣,其他银行基本是保持不变或者上浮; 6、过户时,在交易中心买卖双方都在场,签字的时候要看清签了什么内容,其中有一张单子就是显示要交什么税种的,我因为没看,所以错了发现问题的机会; 7、给中介的费用留一部分在最后移交时候支付,不要一次性全部付了; 8、移交证件时,看清楚各种证件和发票是否齐全,特别是契税、个税、营业税完税凭证,可以不懂,但是要有; 9、移交之后如果发现问题,不要慌张,自己先查询证据,比如可以打房产交易中心电话,他们也可以帮转接税局电话,必要时可以直接去当场咨询; 10、如果发现问题,类似我们这种,中介坑人的情况,要冷静的和他们谈,最差也是追回损失,赔偿要看情况了; 11、不走法律程序,但是要有维权意识,中介搞鬼的事情一般老板不知道,都是办理人员私自搞的,所以只要你不卑不亢,他们没有底气; 12、协商当场搞不定的,打110 ,110不会帮忙把钱要回来,但是可以协助调解,也可以给中介一个下马威,但是一定是双方都在场才可以打110,要不他们不会来的; 13、维权的途径还有12315消费者投诉电话,房产中介协会,电视台等等,可以在网上搜电话。
1、首先看开发商“五证”是否齐全,“五证”即有房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证与商品房销(预)售许可证。 2、签约时一定要注意房屋质量问题,购房者在签约时,应当认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书内容,并将质保书作为该合同的附件。 3、签订购房合同。在签订商品房买卖合同之前应该仔细调查了解开发商的基本情况。包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”等。 4、预售登记。买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 5、在接到新房后,应查看房屋基本设施是否齐全,水、电、气是否通畅,开发商在购房时答应的条件有没有做到,还有小区的物业是否得力,监管到位,以及现在买房者很看重的停车位问题。都应该得到一个妥善的处理。
递交贷款申请材料,担保公司看房评估,出具评估报告,中心五级审批,贷款合同面签及二手房交易网签,打印贷款合同,委贷银行盖章审核、产权过户,办理抵押,抵押权证领回后提交放款,放款资金划拨。目前贷款客户很多,一些办理流程面临排队等候。
陷阱一:“购买意向”实为买卖合同 【案例】 刚毕业不久的小刘手头积蓄并不宽裕,打算买一套小面积的婚房,于是去中介了解房源信息。当时,中介经纪人对他进行了一番询问,并承诺会尽快为其找到合适的房子。接着,中介要求他签一份“购买意向”以确定双方关系,小刘将信将疑。 “购买意向”签过后,小刘便收到要求缴纳中介费的通知。他一下懵了,还没确定买哪套房子,怎么就要中介费呢?中介称,当时签的所谓“购买意向”其实是《房屋买卖合同》,签字意味着同意购买房屋,而且合同规定要交付定金以及中介费。还没做好买房准备的小刘尝试和中介商量取消合同,但未果。最终,小刘被卖家和中介双双起诉。法律部门认为该买卖合同有法律效力。 【律师支招】 买家未看好房子前,千万不要和中介公司签订任何文字上的文件,如看楼书、《存量房买卖合同》《服务收费确认书》等。一旦签订就成了板上钉钉的事,因此,在没想好是否购买的情况下不要随便签订任何文件。如果对方说不签就不带你去看楼,那你可以找下一家。 陷阱二:不看条款按指引签文件 【案例】 “要签的文件有很多,其中合同是4张A3纸,带有很多条款。”购房者王女士说,当时她看到合同上的房款没有错,加之中介在一旁催促有很多材料要签,所以就按照中介的指引签字。 事后才发现,中介费一栏的约定并不是原来协商好的价格,而且合同末尾还有一行文字类似“霸王条款”:无论任何情况,买家在签订合同后,需要支付中介费用,解释权归中介公司所有。 【律师支招】 是否构成“霸王条款”,还得视具体的条约内容而定。据了解,中介公司一般有自带格式的买卖合同,多数是在官方发布的《房屋买卖合同》基础上,根据公司实际情况做出相应修改。 合同的约定内容至关重要,必须每条都看清楚,不明确的地方还可以签订补充协议。例如,虽然买卖合同已有关于中介费的条款,但为了保障中介费的合理支付,可以另起草一份中介费用确认书来补充细节,约定支付方式、时间等。
一、产权有争议的房屋 产权问题是二手房交易过程中购房者常见的问题,主要有两个表现方面:一是卖方非产权人;二是未经全部房屋共有人同意。 有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。合同无效且无法办理过户手续。如果房产有共有人,但未经共有人同意房屋买卖是无法进行交易的,二手房购房合同会被判定为无效。 二、考虑是否有房屋承租人 在二手房交易过程中,房屋承租人有优先购买房屋的权利,因此购买者在买房时一定要注意该房产的出租情况。如果卖方卖房前未通知承租人或未取得承租人放弃优先购买权的说明,承租人提出购买房屋该房产的合同可能处于无效状态,也就无法继续进行交易。另外购房者也需要注意,即便承租人放弃优先购买权,根据“买卖不破租赁”的规定,如果房屋租赁合同未到期,购房者也有可能会面临无法及时入住的尴尬情形。 三、被查封或作为抵押物的房屋 被司法机关查封及作为抵押物的房产,如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意,并取得同意出售相关证明,或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。 涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍,购买时要注意确保卖方及时还清贷款,解除抵押,通常正常操作风险还是可以避免的。 四、存在违章或已公告拆迁 存在违章建筑的房子,如果房屋的结构被更改且被政府部门限期整改,那么改房屋的质量必然存在隐患。如果卖房者在没有恢复房屋结构原装的情况下就出售房产的话,买家可以根据情况要求解除购房合同并退房。另外,房子被列入拆迁公告范围也是禁止过户的。 五、特殊产权类型的房屋 一些特殊产权类型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的,这种情况下的买卖合同多属于无效范围。常见的有:承租公房、农村集体土地上的房屋(小产权房)、部分产权的房改房、经济适用房、两限房等。类似于这样的房产,其交易条件往往受到政府和国家的限制,购房者交易前要先查清,确定能否交易,如何交易以免造成自己的损失。
1、签约 签约是指卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签《房地产买卖契约》,房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定; 2、交税 交税是指买卖双方按国家规定交纳相关税费,目前主要包括:契税、房屋交易管理费、产权登记费; 3、登记 登记指买卖双方交纳相关税费后,买入方填写房屋所有权登记表,按照要求提交所有资料办理产权登记手续; 4、取证 取证是最后一个环节,买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》,这时整个过户手续全部结束。
第一步:准备买房 1、做好资金计划 确定好可以贷款的最高额度,弄清楚商业贷款和公积金贷款的区别。如果是买二手房的话,除了房款外,还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。另外,还要清点家庭可用资金,包括存款、理财资金等,看首付够不够。 2、初步划定买房区域 如果手上的首付款较少,那可能就要往郊区多找找,如果更在意住房到工作地点的距离,那公交线30 分钟以内的,一般都能满足需求。 如果家里有老人,就要考虑住房到医院的距离,如果有小孩,那就要多研究周围学校等问题。 3、看买房资质 现金不少地区都在限购,因此买房之前一定不能忘了核查一下自己是否有购房资质,以免白费力气。 第二步:看房选房 1、找房 找房源基本分为两种: 一种是通过中介门店找房,选择你意向区域的门店,告诉他们你的购房预算,让经纪人帮你查价格,看户型,现场实地考察等。 另一种是在网上选房,选房时注意检查房源图片有无漏洞、价格是否有较大的偏差,不要轻信网上报价,买之前找附近中介公司询价。 2、看房 实地考察房屋的情况,主要包括楼层、户型、朝向、采光、面积、层高、装修等情况,也包括房屋周边和小区的情况,比如位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等。 第三步:签约定房 签约前必须核实房屋产权,房子一旦被查封或抵押都无法进行交易。看看产权人身份证与房产证是否一致,如果不一致,看对方能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。 此外,记得把所有重要事项都写进合同,包括定金数、首付、尾款的金额、付款方式、首付的支付时间和条件、过户的时间和条件、户口迁移时间、房屋内的设备的处理方式等。 第四步:支付房款 如果是全款买房,这个环节则比较简单。贷款的话,又分商业贷款、公积金贷款和组合贷,一般来说商业贷款最快,组合贷款最慢。 如果是贷款,需要弄清楚贷款的条件,看对方个人征信有没有污点、收入证明够不够以及房屋年龄有没有太老等。 第五步:缴税过户 缴税之前有必要了解一下不同的房屋性质的缴税项目,二手商品房需要缴纳契税、增值税、个税,二手商住房需要缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税和土地增值税等。 房屋缴税后就可以办理过户,跟缴税一样,各地办理规定不一,有的需要预约,有的不需要,办理之前先咨询一下。 第六步:物业交割 物业交割包括水、电、燃气查验及费用结清;供暖协议变更及供暖费结清;物业协议变更及物业费结清;有线电视过户及有线电视费、电话费结清;户口迁出;屋内设施交割等。 至此,二手房交易就算完成了,希望可以帮到您。
所谓二手房贷款,简单来说是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。具体地来说,是指 通过房屋中介公司交换住房的购房人,在符合银行个人住房商业性贷款条件且房屋中介公司愿意为购房人提供阶段性保证担保的情况下,购房人以所购住房作抵押向银行申请置换的个人住房贷款。
第一,水电煤气过户 新老房主应一同去水电煤三个公司办理过户手续,并且新房主要向老房主问清是否有欠费,如有则应要求老房主缴清费用。若欠费不缴清,在购房后易引起新老房主的纠纷。而且双方还应根据最后一次老房主缴纳费用的单据核对房屋表上的数额,确定两者的差额并算到房价中。 第二,问清物业费的情况 买二手房验房后不要急着入住,应问清楚物业费是否缴纳,若未缴纳,则应要求老房主缴清。同时还应办理物业更名手续。一般来说,交房前的物业费应由老房主缴纳,交房后则由新房主缴纳。 第三,房屋维修基金过户 在购买房屋时业主都会有房屋维修基金,而新房主一定要记得去办理房屋维修基金更名手续。 第四,有线电视、电话、宽带过户 新老房主应同时持开户卡到相关单位办理过户手续,若有欠费,同样要求老房主缴清欠款。 第五,清点钥匙 验房时,要问老房主家里所有门的钥匙是否都在,单元门、防盗门、房间门、入户门等等,要当面清点所有钥匙,并保管好。 第六,清点屋内设施 一般二手房是带装修,甚至于有部分家具、家电会一起出售,所以这就要求新房主要记清楚哪些赠送,哪些出售,都是什么价格,当在签订房屋购买合同时,设施的品牌、型号、颜色、能否正常使用都应写入合同,以方便商谈价格。 第七,户口迁移 部分人买二手房是因孩子上学,这就要老房主将户口迁出房屋所在地,新老房主应到房屋所在地的派出所办理户口,若忘记此事,新房主迁入户口时会发现名下有户口,可凭房屋购买合同追究老房主责任。
1、买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记,并交纳定金,合同办理是前提基础。 2、前面手续办理完毕后,中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格,时间多数为半个月,当然每个地区不一样。最后待银行审批后,获得同意发放后,开始办理过户手续。 3、按产权转移登记要求,到产权登记中心那里,买卖双方需准备规定的资料以备过户。 4、中介公司的人带着买卖双方及相关资料,到地税局办理核税缴税手续,地税局出具税务收据。 5、然后又回到交易中心,进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件,填写《房屋所有权转移登记申请书》,领取受理通知单,同时补齐房屋印花税。 6、在这个等待时间里基本没什么难题困扰,可以顺便了解一些费用,比如:水、电、煤气、有线电视等费用,同时对家具等进行最后查验。 7、满20个工作日后(每个地区时间可能不太一样),有专门的人会通知,前往交易中心领取房产证。这个时候,银行那边也会下达通知,买方准备开始供房了。
1.提交二手房贷款所需材料 买房人需提供:身份证、户口本、结婚证或离婚证+离婚协议或法院判决书(仅限已婚或离婚人士)、收入证明、6个月内银行流水、贷款银行储蓄卡,同时也要提交购房合同,即《存量房买卖合同》 这里需要注意的有以下3点: (1)银行会查未成年子女名下的房产情况,假如购房人户籍在北京,其未成年子女名下有1套房产,购房人名下也有1套房产,就超出了限购要求,银行将不予贷款。 (2)银行对借款人的收入也有明确要求,假如借款人名下还有其他贷款,那么月收入要求如下月收入=(原有贷款还款月供+现申请此笔贷款还款月供)X2 (3)若购房人已经离婚,其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致,需要到小区所在物业开具证明,证明为同一套住房的地址。 2.银行对申请贷款房屋进行估价,一般银行会交由专业的机构进行评估。 3.银行审批 审批通过后银行会出具批贷函,向卖方证明银行同意放款给购房人,卖方可放心将房屋过户给购房人。 4.过户 在实施了不动产登记制度后,现在过户时,仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证,不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。 5.将不动产权证交给银行做抵押 到不动产登记部门办理《不动产登记证明》,用以证明此房产上有银行的抵押权,一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。 6.银行放款 经贷款行同意发放的贷款,办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
由于房屋价格较高,采取贷款方式已成为人们购房的重要选择。但在申请贷款时,二手房和新房存在着较大区别。如果有意愿购房的朋友正在打算申请贷款买套二手房,那么先了解影响二手房贷款的七大注意事项。 一、贷款额度 无论新房还是二手房,目前一般国内商业贷款的贷款额度高达约为市场价的70%~80%(各地政策不同)。但值得注意的是,新房往往的市场价以合同价为准,因此贷款额度较容易提前计算,这也就为购房者准备首付款提供了很大的依据。而二手房贷款银行放贷,参考合同价和评估价,取两者之间的低值作为贷款基数。因此,二手房评估价往往是低于合同价(市场价)的,这样就意味着,购房者需要准备更多的首付款。 二、贷款年限 一般来说,银行个人住房贷款的最长贷款期限为30年。通常购买新房贷款年限可以达到30年,但是购买二手房贷款年限就有许多其他限制因素,例如超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”。对于二手房贷款年限,不同的银行的具体规定有所不同,但基本包括: 1、 二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年(40/50年); 2、 贷款到期日不能超过土地使用的到期年限; 3、 贷款期限与借款人年龄之和不得超过65年(70年); 三、贷款银行 不同银行的规定有所差别,购房者在选择银行的时候,不仅要考虑到贷款年限的问题,还要综合考虑银行网点数量、还款是否便利等条件。 四、还款方式 各大银行最主要的还款方式为等额本息还款法和等额本金。 等额本金:总利息较低,每月还款额不同,逐月递减;它是将贷款本金按还款的总月数均分,再加上上期剩余本金的利息,这样就形成月还款额。 等额本息:总利息较高,每月还款额相同;前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。 以商业贷款100万元,贷款年限20年,利率4.9%为例。 等额本金所需支付的还款总额(本金+利息)为1492041.67元,第一个月所需支付的还款金额为8250元,第二个月为8232.99元...,第50个月为7416.32元...,第100个月为6565.63元...,第200个月为4864.24元...,最后一个月(第240月)为4183.68元。 等额本息所需支付的还款总额(本金+利息)为1570665.72元,每个月的还款额固定为6544.44元。 除了这两常见的还款方式,有的银行也推出了按季按月还息一次性还本付息法、双周供省利息等。 五、还款能力 银行对于还款能力的一个重要判断标准为收入证明,一般由借款人所在单位开具。对于已婚人士,可以夫妻双方同时开具。当然除此之外,大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。一般银行要求的贷款月供金额占月收入的30%-50%。 六、贷款利率 个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行,但各大银行可在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上,在规定的范围内浮动。 另外需要注意首套房和二套房的贷款成数及利率不同。具体内容按照当地银行规定为准。
1、首先看开发商“五证”是否齐全,“五证”即有房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证与商品房销(预)售许可证。 2、签约时一定要注意房屋质量问题,购房者在签约时,应当认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书内容,并将质保书作为该合同的附件。 3:签订购房合同。在签订商品房买卖合同之前应该仔细调查了解开发商的基本情况。包括开、发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”等。 4、预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 5:在接到新房后,应查看房屋基本设施是否齐全,水、电、气是否通畅,开发商在购房时答应的条件有没有做到,还有小区的物业是否得力,监管到位,以及现在买房者很看重的停车位问题。都应该得到一个妥善的处理。
该协议是否本来就是无效协议? 如你在协议中有规定抵押事宜(专业术语叫权利瑕疵)的处理方式,按约定,没有约定找中介公司处理 我该通过什么渠道达到退款的目的? 如果想你说的不退,通过民事诉讼解决。
所谓资金监管,就是找买卖双方之外的第三方来监管买卖资金,这个第三方可以是银行,也可以是中介。如果是中介的话,对保证资金安全是可以做到的,当然前提是这个中介是诚信的,值得依赖的,因此需要选择信誉中介。另外还要看你们的买卖合同及贷款合同是如何约定的。建议这个存折交由卖方保管,因为卖方才是真的拿不走贷款的。 如果要保证资金的彻底安全,建议还是通过银行来做资金监管,即在监管银行开设一个监管帐户,同时与银行约定,要买卖双方及中介方共同到场办理手续才能提取资金。 从你说的情况上有一点没有看明白:贷款银行是工行,贷款是放在工行存折上,可是资金监管银行又是浦发,不知道浦发如何来做监管?
1、若买方上诉法院,可能判决强制过户给买方 法律依据:根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 若买方不接受协商,可以上诉至法院要求卖方必须履行购房合同。当买方满足以下5个条件时,也可主张强制过户: a.签订的买卖合同有效; b.购房人具有购房资质; c.购房人具有全款能力,若批贷函已下发,部分法院也会支持过户; d.售房人构成根本违约,即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料; e.交易房屋未被限制,如查封等; 但是,法院是否会判决强制过户,需要根据具体的案情来定,并且如果法院支持买方诉讼,买方还可以要求卖方支付违约金,尽管违约金酌情承担,但届时真是得不偿失了。 注意事项: ①继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下,售房人已经无法实际交付房屋了,在此情况下,买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。 ②法院只可能判决强制过户,但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。 2、买方解除合同并要求卖方承担根本违约责任 一般情况下,房屋买卖合同中都会有一条补充协议:"拒绝将该房屋出售给乙方(买方)或者擅自提高房屋交易价格的,则甲方(卖方)构成根本违约,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。" 所以,如果卖方在签订定金协议以及房屋买卖合同之后违约,那么双方可自行协商违约金数额。协商不成买方可以以诉讼的方式要求售房人承担房屋总价款的20%的违约金;且违约金数额多少是根据实际损失而定。在诉讼过程中,法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额: a.守约方的实际损失(核心); b.违约方的恶意性程度; c.合同履行的程度; 此外,购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。 3、双倍返还定金 购房人可通过协商或者诉讼的方式要求售房人双倍返还定金。 法律依据:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条:"因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。" 注意事项: 若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%,那么超过部分的金额也是购房人的实际损失),那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失;否则,违约责任和赔偿损失是不能同时适用的;但违约责任和定金罚则只能二选其一,不可同时适用。
知道女方的姓名吗?快报案!找法治进行时帮你忙吧!现在是奥运期间,不上媒体没人把所谓国家的小事你的大事当回事!同情你!希望能尽快解决。祝福你!
你好,不需要,甲方只需要承担买卖双方交易过户所产生的费用即可,谢谢
1.根据《中华人民共和国合同法》的规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2.所以说,只要你与购买方签订的买卖合同是正规有效的,房产交易也并没有受到法律法规的限制,而且购买方是具有购房资格,也具备全款支付能力或者贷款申请已经通过的,法院可能会强制你将房子过户给购买方。 3.此外,若是买卖合同中针对该情况做出了明确约定,约定违约方要向守约方支付违约金的话,你还需要向购买方支付违约金,后就可能是得不偿失了。
这样做风险比较大的,最好还是去作个公证吧,虽然也不是很稳妥,但总比没有强.他指的单子,也就是购房合同,如果有交过契税的话,是契税发票等等一切单据.恩,真伪的话看是看不出来的,去物业问问吧,只能这样了
根据《诉讼费用交纳办法》规定,申请人申请人民法院强制执行,不需要向人民法院交纳申请费,而是由人民法院在执行中直接从被执行人处扣除。 缴费标准一般为执行金额或价额在1万元以下的,每件交纳50元;一万元至50万元的,按执行金额或价额的千分之五交纳;50万元以上的,按执行金额或价额的千分之一再加2000元交纳,但不同地区规定不同,具体的还是以当地法院的缴费标准为准。
(1)买卖双方的地址、联系办法等,并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。 (2)房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况产权归属,房屋是否属于抵押房,是否有私搭乱建部分。 (3)房屋总价款、付款方式、付款条件等。 (4)交房时间和条件各种税费和其他费用的分摊方式。 (5)违约责任及违约金、免责等事宜。 (6)约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。 (7)合同生效时间,生效或失效条件,生效或失效期限,致使合同无效的情形,几种无效的免责条款,当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后,财产如何进行返还。 (8)合同中止、终止或解除的条件。 (9)约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款 (10)中介保证不吃差价,及不做手脚的条款,如事前,事中,事后发现的违约责任和赔偿方式
<p>在签好二手房买卖合同后,卖方又反悔的,就是实际违反合同约定了。如果买卖合同中对违约责任有明确的约定,买方可以选择按照约定要求卖方承担违约责任。一般来说,双方在签合同的时候,就已经说好谁不交房需要承担什么责任,不过,通常就是退回房款,然后再要求一些赔偿等。如双方协商不成,买方可以到法院提起诉讼。可以要求卖方继续履行合同,并赔偿损失,或者要求解除合同,退还已付房款及利息,并赔偿损失。签订二手房买卖合同时就要注意下面几个问题:1、列明基本情况:包括买卖双方的姓名、住所、联系方法等。2、明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售。3、涉及价款的问题:写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件。4、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用。5、明确违约责任。6、写明合同生效、中止、终止或解除条款。7、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。</p>
一般开发商所指的这种内部认购就是预售许可证没有办理之前的一种认购,这时交钱可以先把你喜欢的房子定下来,而且这钱应当是可以退的。等预售许可和面积审核下来后,再签定正式的房屋买卖合同就可以了。
无责终止合同做什么啊?因为买方自身原因造成合同无法正常交易,买方是要全款支付卖方房款的,如果买方无能力支付的话即为违约。要按合同中的规定赔付违约金的。在这种情况下卖方想无责任的终止合同还不简单啊! 另个现在的标准二手房买卖合同的有效期只有90天,如到了90天还没有交易完毕的话,合同是自动终止的。
最大的不确定性是未来房价的波动风险。不管你是否签了合同,你已经交了首付,房子又不在你的名下,如果房价下跌,开发商会逼着你赶紧买,上涨,也会逼着你办商贷,你的手里一点筹码都没有。 所以,最好坚持现在退房,或者接受商贷避免更多风险。
一首先需到你原来的按揭银行去询问一下能否办理转按揭手续,如行就比较方便,否则就有点麻烦. 如能转按你只需要到房屋中介机构去发布一个售房信息(免费),中介机构就会想尽一切办法帮你卖房,谈好买家后双方到银行办理转按手续就行了,或者买家愿意一次购买,经过公证处公证一下,让他帮你把未还的款归还银行,取出产权证变更成买家的名字就完了,但注意收完款. 如果不能办理转按手续,你就必须把以前你未还完的按揭款全部归还完后,取出产权证方可卖房