按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
二手房首付计算方式: 净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款) 二手房贷款首付： 1.售房者因素 1）全款购房或已偿清银行房贷 如果购房人手中资金不多，但资信状况良好，一般只需首付2成作为二手房贷款首付款即可。 2）尚未偿清房贷，要求购房者配合还款 视购房者资信状况，一般首付3成即可。此外建议走资金监管程序，以免因某些原因造成损失。 2.购房者因素 1）资金充裕，能一次性付清房款 当然这种情况也就不涉及首付款的问题了。 2）购房人资金不足，需要贷款。这就需要看购房人名下是否有房产？有几套房产？ ①名下无房，或不存在尚未偿清贷款的房产，则所购买的二手房就为首套房，皆以评估价为准，而非市场价。部分城市出台了限购、限贷政策的，以当地政策为准。 ②名下尚有一套尚未还清贷款的房产，则所购买的二手房即为二套房，申请贷款购买的话，首付比例不得低于30%。相应的贷款利率也会有所上浮。 ③如果购房人名下已有两套房产，且都处于正常还款中，在购买二手房时就不能申请贷款。
有房产证,但房龄超过20年还能抵押贷款，但是比较有难度，因为有的银行规定：房屋抵押贷款，并不是所有房屋都可以抵押，对房龄有一定要求，一般不能超过15年，部分银行可能放宽至25年。五大类房产不具备抵押贷款资格：1.尚未还清贷款的房屋，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款。2.房龄时间长、户型小的二手房进行房屋抵押贷款申请时，大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论。3.在经济适用房的规定章程里，主管单位明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才具备上市交易资格，产权才能完全实现转移。若经适房房东在5年内出售房屋，将违背相关条例，无法实现产权交接，更不要提抵押贷款资质了。4.小产权房或称为乡产权房，其实是一类无产权的房子，这类房产没有产权证明，只有房屋买卖合同，并未受到房管单位的认同。这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷。5.虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。例如，部分不能提 供购房合同、协议的房产。由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，所以无法抵押房产申请贷款。
面对一直居高不下的房价，为数不少的经济承担能力有限的购房者，不由将视线转移到总价都不是很高的二手房和小户型新盘上来。同时，由于都具有较高的投资回报，二手房和小户型也受到越来越多房产投资者的青睐。我是海南A房网的置业顾问，对置业投资两相宜的二手房和小户型做了对比分析。 据资料显示，二手房成交的建筑面积单价与周边一手楼盘差距较大，主要因为二手房总面积一般较小，总房价低，于是成了不少购房者的首选。同样，小户型也因为总价低、配套齐全，而受到中低收入家庭的喜爱。
无论是找中介还是担保公司，最关键的问题还是在于自己，首先要了解贷款的相关政策，确定自己情况所能贷款的额度等，另外需要清楚的了解到贷款所必须准备的所有材料，越全越真实越好，因为所有贷款基本多有固定流程，基本速度会慢的关键原因还是在于自身材料没准备齐全，导致在过程贷款审批过程中需要补材料，在补材料的过程中耽误了贷款的速度
满五年的房子交易过户不需要缴纳5.6%的营业税，如果业主出售的唯一的房子不需要缴纳1%个税。如果不是唯一的房子需要缴纳1%的个税。首套购买1.5%契税，二套缴纳3%契税。<br/>
房屋本身新房：户型方正，室内明亮，客厅的采光比较好，但是新房一般都是毛坯房和样本房，无法考量房屋后期的使用状况和房屋质量。二手房：很多二手房房间不够敞亮，客厅面积过于窄小，采光不好，但二手房大多数是现房，购房者可以直观，全面的了解情况，避免后期的各种问题。 首付新房和二手房买房首付基本无差别，不过二手房涉及到评估价，首付比例可能高一些。如果评估价高于实际成交价，贷款只能按评估价来计算，剩余差价全部需要在首付里补足。 税费新房：需缴纳契税和住宅专项维修资金。二手房：需缴纳契税、增值税、个税。由上可知：新房需要缴纳的税费种类少，税费比例的多少，只跟房子面积大小有关系。而二手房的税费种类比较多，税费比例的多少，与房屋本身的情况有很大关系。例如：是否“满五唯一”是普宅还是非普通住宅等都对二手房的税费总额产生影响。税费总金额上，新房缴纳的也比二手房少。 流程新房：买新房流程为购房资格审核-看房选房-认购签约-付款-贷款-收房验房-入住。其中，贷款-缴税等大部分手续由开发商一手办理完毕。二手房：买二手房流程为看房选房-购房资质审核-签约-付房款-贷款-缴税过户-交房放贷款-入住。买二手房交易手续、流程复杂，其中房屋核验、面签、过户等环节都需要亲自到场。 产权和年限新房：新房产权清晰，产权年限较长，住宅产权年限一般是70年。二手房：在二手房交易中，很多情况下，房子有多位共有产权人。如果有产权人不同意卖房，就算已经过户，房子也有可能被收回去。而且二手房的产权年限比新房短。 物业新房：物业配套设施相对较成熟，如绿化、车位、电梯等物管较完善。二手房：由于其建成年代较早，很多二手房不具备完善、成熟的物业服务。 交易风险新房：与开发商交易，风险较低。二手房：与个人交易，风险比较高。以上就是新房和二手房在房屋本身、首付、税费、流程、产权年限、物业等方面的优缺点。如果资金不是很充足，而且不着急入住的话，可以选择新房。反之，可以选择二手房。总而言之，大家买房还是要结合自身的需求，毕竟适合自己的才是最好的。
二手房交接需要结清下列费用： 1、结清水表账单：大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。只需在交房时根据买卖合同的约定，双方须进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。建议交房前询问卖方是否已付清水费，交房当日上家最好携带近期的水费账单，并拨打相关机构查询该房产以往的水费欠缴情况。 2、告知电表状况：在交房时建议买房者亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，新建商品房的电表户基本为业主本人或者开发商名字。在办理交房手续时，除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。
１．小权产房同宅基地房屋性质一样，土地由村集体，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理使用证、房产证、契税证等手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的。 ２．小产权房只可以集体内部买卖，不可以对外销售。交易小产权房时，买卖双方在合卖买条件下，带上身份证、户口本、继承公证或亲属死亡证明，到集体室办理可以了，如果买方和卖方都是本集体成员，则可以买卖；若是有两方不是本集体成员，则购买不受法律保护。居民在购买房屋之前，了解土地的性质是至关重要的，有必要对自己所要购买的房子性质要明确清楚，才能更好地保障自己的利益。如果您碰到的是小产权房，购买时更加要谨慎购买。
“双方签订买卖合同→收齐基本资料→房产实地评估→银行笔录、面签、交首付款→批准贷款→过户→放款→领新房本→抵押登记”（说明：此步担保公司提供阶段性担保）。
二手房评估费的比例如下： 评估费只产生在公产过户和私产过户贷款下才会有； 公产的评估费为50元人民币整。； 私产贷款的评估费规定为房屋评估价格的千分之五，千分之五里会反点给介绍给评估公司的中介； 一般评估公司竞争十分激烈，房屋评估价格的千分之一，一般就会出评估报告了。
⑴有合法、有效的居留身份； ⑵有稳定的经济收入，信用良好，有按期偿还借款本息的能力； ⑶所购房屋的产权明晰，符合法律、法规规定的可进入房地产二级市场流通的条件； ⑷有购买住房的合同或协议； ⑸同意以所购房屋及其权益作为抵押物； ⑹提出借款申请时，有不低于购房价款30%的自有资金。
广义的贷款指贷款、贴现、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。一.二手房贷所需条件及资料1.借款人所需条件年龄在18-60岁的自然人（港澳台及外籍亦可）具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁2.借款人应提供的材料夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份收入证明（银行指定格式）所在单位的营业执照副本复印件（加盖公章）资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。注：从2010年5月10日左右开始外地户口在京购房贷款还必须提供近一年的缴税证明或者一年的社保单等能证明在京工作满一年的材料。3.房屋卖主应提供材料夫妻双方身份证、户口本、结婚证房产证4.特殊情况外籍人士购房所需资料：台湾人-------大陆往来通行证（台胞证）、户籍藤本（可证明婚姻状况）、在京购房审批表、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证（可证明婚姻状况）、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）5.卖方为企业需提供资料：法人身份证、 营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户证明（以上资料都需要加盖公章）、房产证6.公积金申请贷款的条件借款申请人须建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态。对于经中心审批同意，处于缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户12个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上的条件下，可以申请贷款。借款申请人可为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。借款申请人夫妻双方不得有尚未还清的公积金贷款记录或是政策性贴息业务记录。7.贷款流程提供买卖双方资料，填写管理中心制式申请表，报评估，交纳评估费资料提交管理中心审批，进行初审初审通过后通知客户到管理进行中心面签，管理中心进行复审审批通过后到公积基金管理中心签担保合同，交纳担保费贷款批贷后，通知买卖双方过户拿到新房本后办理抵押登记，见抵押登记受理单管理中心放款所需资料买方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、学历证明、职称证明、公积金对账单、如外地户口需提供暂住证卖方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房本所需费用：评估费、担保费、贷款服务费贷款具体流程：1购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同；2符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料；3买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估；4律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》；5贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款；6买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续；7购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同；8买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续；9借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金；10借款人按月还款；11.借款人还清贷款本息，解除抵押担保。
1、贷款申请 购房者购买二手房需要办理贷款的，先由申请人及共同申请人持贷款要件到缴存住房公积金的各区管理部(以下简称管理部)，个人贷款受理的窗口填写公积金贷款申请审批表。 2、贷款审核 购房者申请贷款之后，由受理人员按贷款的政策进行个人信用(含配偶)及材料审核,录入表中信息、复核合格后，系统输出的合同文本、贷款的借据及委托扣款协议等文本。 3、签字 二手房贷款申请人及共同的申请人在办理银行还款卡(折)后在上述的文本签字确认。 4、办理担保及抵押 二手房贷款申请人及共同的申请人到担保公司窗口办理担保与房产抵押登记。 5、放款 购房者在办理了以上手续之后，还需要等待担保与房产抵押的登记办理完毕后，管理部复核贷款材料后委托银行将贷款划入资金公司账户，借款人凭身份证的原件到委托银行领取相应回执。 6、还款 贷款办理下来之后，借款人每月按合同的约定的时限内偿还当月应还贷款本息，直至贷款全部的还清，还款期内可修改一次还款的方式。
二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。
1.评估价与最高贷款额评估价与最高贷款额在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。 2.竣工年代与贷款年限房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件。银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。例如，某房屋竣工年代为2008年，那么目前的房龄为7年，所以贷款年限最长为23年。 3.贷款银行的选择各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。 4.还款方式的选择银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。分别针对是不同的客户推出的。等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群，还款方式相对于前者更能节省利息。借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供不能超过家庭收入的50%为宜。 5.收入证明与还款能力收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。 6.贷款的成数和利率各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定，各个地区和银行可能存在差异。如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时需结清后方可使用。 7.借款人自身相关情况个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。信用卡消费后一定要按时还款。借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。 8.申请贷款到放贷周期购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。
1.买卖双方签订《房屋买卖合同》在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例。在这个环节，买方一般应在现场看房的同时，查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证;有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。 2.买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如20万元作为首付款;其余资金申请贷款等)，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。 3. 由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。 4. 为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此，购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。 5. 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。 6. 银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。 7. 买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续，并带旧土地证到土地局办理换证手续。 8. 买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产的抵押手续。 9. 银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。 10. 购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续。
1.购房者与售房者签订房屋买卖协议或房屋买卖合同 2.符合条件的购房者向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料 3.买卖双方到贷款银行指定的评估机构进行房屋评估 4.贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款 5.买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续 6.借款人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同 7.买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续 8.借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金 9.借款人按月还款 10.借款人还清贷款本息，解除抵押担保。
流程： 一、把客户（买方）的房款进行资金托管，资金冻结在买卖双方托管银行的账户中。 二、办理完房产过户手续，凭借材料解冻函及新房产证复印件（契税票和受理通知书也可）办理资金解冻，房款被划到卖方账户。 三、如果交易不成功，资金返还买方账户。 另外为买卖双方提供了专业的流程服务，根据二手房交易环节，把托管资金分为定金、首付款、尾款等，可对资金实现全程托管。 房屋资金托管为房产交易双方提供了资金保障服务的平台，在保障房产交易顺利进行、资金交付安全等方面起到了重要作用。除此之外，金融还可以为交易双方提供各类垫资服务，包含赎楼贷、等产品，可全面解决资金需求
1.根据《中国人民共和国担保法规定》规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。” 2.所以，如果你已经与购买方签订了定金合同，但是又反悔不卖房的话，你就需要赔付双倍的定金给购买方，万一定金数额较大，双倍就会是一笔不小的数目。
1.根据《中华人民共和国合同法》的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2.所以说，只要你与购买方签订的买卖合同是正规有效的，房产交易也并没有受到法律法规的限制，而且购买方是具有购房资格，也具备全款支付能力或者贷款申请已经通过的，法院可能会强制你将房子过户给购买方。 3.此外，若是买卖合同中针对该情况做出了明确约定，约定违约方要向守约方支付违约金的话，你还需要向购买方支付违约金，后就可能是得不偿失了。
二手房买卖合同中的违约行为主要包括违约解除合同、逾期付款和逾期交付使用房屋三种类型。合同约定违约金数额或者计算方法的，一般以合同约定为准。 如果买方仅仅支付了定金，签订了定金协议，卖方拒绝进一步签订买卖合同的话，那么买方能追究卖方的责任往往就是要求双倍返还定金。定金分为立约定金、解约定金、违约定金（履约定金）等。在未签订房屋买卖合同前，卖方为购房支付的定金为立约定金，在双方签订正式买卖合同后转化为履约定金或者购房款。 但是，在房价的情况下，双倍返还定金根本不足以弥补买方的损失，因为买方再去寻找同等条件的房产价格就完全不一样了，其高出的价格远远超于定金金额。所以，从法理角度来讲，如果定金合同中已明确约定了房屋买卖中相应的权利义务等细节问题，买方实际上还可以尝试主张房屋差价损失。 在二手房买卖合同中，通常还会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。 约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。 因此房屋买卖双方要结合当地法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。
按照规定，买卖合同生效后，买卖双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出售方在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，购买方可要求同出售方重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 不过，房屋买卖合同的标的物拥有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋产权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。 也就是说，只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖家已经收取了房价款，将房屋交付给买家使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
立法旨在终止合同,一方履行法定的基础上,根据合同,以避免严重损失的实现合同提供法律救济,而违约方不应适合合同终止的利益。合同终止最重要的法律后果是合同的权利和义务的终止。 商品房买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种： 1.协议解除; 2.根本违约; 3.迟延履行; 4.法律规定的其他情形。 特别是最高人民法院对《商品房买卖合同纠纷案件适用法律》的解释应在以下三类中明确列举。基本违约:合同签订后，卖方未告知买方将房屋抵押给第三人;合同签订后，卖方将把房子卖给第三者。故意隐瞒商品房预售许可证未取得或者提供虚假商品房预售许可证的事实。 故意隐瞒房屋抵押的事实;故意隐瞒出售的房屋已卖给第三者或赔偿房屋被拆的事实;房屋主体结构质量不合格;住宅质量问题严重影响正常住宅使用。迟延履行:卖方延迟交付房屋，或买方延迟支付购买房屋，在通知发出后的三个月内未履行;在房屋所有权登记期满后，由于卖方原因，买方未能登记房屋所有权。其他溶解情况:面积误差超过3%的绝对值;商品房买卖合同，买受人以贷款担保的，因当事人未签订商品房抵押贷款合同和商品房业务合同的原因不能继续履行的。 我国《合同法》第93条规定:“当事人可以协商一致解除合同”。当事人可以约定解除合同的当事人。当合同终止的条件得到履行时，被剥夺权利的人有权终止合同。因此，只要双方在协议上达成一致，即使已经通过了合同，也可以终止合同。 法律未规定或者当事人没有约定的，解除权的合理期限为另一方所称对方的三个月。另一方不要求通知的，自撤销权之日起一年内行使撤销权;逾期不行使的，解除终止权。可以看到，房子的买主推迟了房子的交付。卖方可以通知买方履行合同，并支付购买房屋的费用。
房屋赠与的具体流程 一、申请登记程序： 咨询-准备资料-配图-递交资料-等待结果-交费领证 二、收件内容： 1、房屋权属登记申请书（交易类） 2、房屋测绘成果图 3、原房屋权属证书 4、个人身份证件（查验原件，交复印件） 5、家庭成员之间的房产赠与，采用规范性赠与合同文本。赠与合同可以不公证
办理房屋置换，主要有下面六个基本的程序： （一）置换登记：居民须要携带原来房屋有效权证的原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。 （二）价格评估：初评须上门进行实地的详细的勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。 （三）置换委托：确定置换意向后，可正式委托置换公司（也就是房屋中介公司）进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。 （四）签订合同：房屋委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。 （五）办理手续：在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。 （六）交割物业：交割验收时，必须符合以下几个条件：委托置换的房屋原有户口全部迁出；室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。
如果双方已经签了协议，房东是在协议未到期的情况下卖房，是需要根据协议的规定支付违约金，如果协议没有规定，那就双方协商一下吧。
按照建设部、财政部1998年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。 一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。 住房维修基金（房屋维修基金）实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
办理流程： 1)双方签订房屋赠与合同。 2)将赠与合同拿到公证处进行赠与公证(有城市仅需提供亲属关系公证，如北京)。 3)双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局，申请变更登记，房管局对房屋重新评估，之后按规定缴费、加名。 缴费情况：直系亲属间赠与只需缴纳契税、公证费，如父母子女加名、兄弟姐妹加名。非直系亲属的赠与要交契税、个税、增值税(以前是营业税)，如无血缘关系人加名。 需要注意的是，有些城市赠与受政策影响，比如接受赠与的人没有当地户籍，或者名下住房套数已经超过限定数量时，无法办理赠与、加名。
网签流程大致可以分为以下几步： 1.若购买二手房，买卖双方要协商合同的相关条款内容。 2.操作人员登录网上签约系统，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容。 3.打印网签合同。
房屋赠与一般要先到公证处办理赠与合同公证，再到交易中心办理产权过户。值得注意的是，目前大多数区县已经取消了强制赠与公证。 1.房屋赠与双方签署赠与合同； 2.持赠与合同至公证处办理赠与合同公证； 3.领取公证文书； 4.持公证文书至房屋所在地交易中心办理契税完税； 5.持公证文书和完税证明办理产权过户。
1. 买卖双方签订买卖合同以及资金托管协议； 2. 买方客户首付款存入资金监管账户； 3. 买卖双方到交易中心办理交易； 4. 银行凭收件收据将贷款存入资金托管账户； 5. 交易中心完成过户，发放新产证和其他证明； 6. 托管的资金划付给卖家。
1. 买卖双方签订买卖合同及资金监管协议； 2. 买方客户首付款存入资金监管账户； 3. 买卖双方到交易中心办理交易； 4. 交易中心完成过户，银行凭收件收据将贷款划转资金监管账户； 5. 领取产证与《不动产登记证明》； 6. 监管资金划付至卖家账户。
一 . 第一步 房屋出赠人和受赠人订立的书面合同，即赠与书。根据规定,房屋赠与一定要采用书面规范形式。可以向当地房管部门进行索取。 二 . 第二部 办理公证和房权证。根据国家的有关规定,房屋赠与必须办理公证手续，然后用公证书来办理房权证。 三 . 第三步 房子的赠与的双方当事人凭借房屋所有权证、赠与合同等材料,按规定交有关的税费。 四 . 第四步 办理房子的所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房屋所在地的房地产交易中心申请转移过户登记,并提交下列材料:过户申请书、身份证件、房地产权证、赠与书及公证书、有关税费的收据。
一 . 先去公证处 首先，继承人在办理继承过户的时候要先去房屋所在地的区公证处办理继承权的公正，如果房子的属性还是外销商品房的话还需要去市公证处办理公证。 二 . 后去房地产管理中心 办理完继承权公证之后就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书、继承人的身份证、房地产权原件、房屋平面图、契税完税证以及契税完税贴花、被继承人的死亡证明等到房地产中心进行继承登记。
1、携带相关资料前往售楼部，具体包括身份证、认筹单或诚意金的收据等等； 2、选房，并签订《选房确认单》； 3、缴纳定金，一般来说不会超过总房款的20%； 4、签订《商品房认购协议书》； 这里需要注意的是如果提前交了诚意金转定金手续，若办理按揭贷款，需签署《征信授权书》。
? ?房屋登记，由房屋所在地的直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构办理。国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。房屋登记机关办理房屋登记的基本程序是: ? ?1.提出房屋登记申请。 ? ?依申请登记是《物权法》、《房屋登记办法》确立的房屋登记的基本原则。也就是说，房屋登记机构应当根据申请人的申请决定是否登记，如何登记。在法律没有特别规定的情况下，登记机构是不能够依职权自行办理房屋登记的。 ? ?因此，房屋申请人首先应当根据房屋登记机关公示的申请房屋登记时需要提交的材料目录准备申请登记材料，有原件的需要提交原件，没有原件的应当提交有关部门确认与原件一致的复印件。 ? ?2.房屋登记机构受理。 ? ? 房屋登记机构认为申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，房屋登记机构应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。 ? ?3.缴纳房屋登记相关登记费用。 ? ?申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，房屋登记费按件收取，不按房屋的面积、体积或者价款的比例收取。住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。
①打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等； ②去贷款银行申请提前还款，申请还款时务必带好资料证件，包括相关资料、身份证、还月供的卡、银行借款合同，其它的具体事项可以咨询银行； ③还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）； ④还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单； ⑤到银行贷后管理中心取解押材料； ⑥到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款当时没签担保协议的不用去）； ⑦到不动产登记中心解押； ⑧归档，完成解押； 注意：不同地区银行有不同的规定，具体以所贷款银行规定为准。
一首先需到你原来的按揭银行去询问一下能否办理转按揭手续,如行就比较方便,否则就有点麻烦. 如能转按你只需要到房屋中介机构去发布一个售房信息(免费),中介机构就会想尽一切办法帮你卖房,谈好买家后双方到银行办理转按手续就行了,或者买家愿意一次购买,经过公证处公证一下,让他帮你把未还的款归还银行,取出产权证变更成买家的名字就完了,但注意收完款. 如果不能办理转按手续,你就必须把以前你未还完的按揭款全部归还完后,取出产权证方可卖房
当然可以，在法律上他属于你父亲，只看你继父愿不愿意给你房子<br/>没有，因为你继父是直接受益人，至于怎么分配他说了算
公积金贷款到过户大概要20天左右，得等担保的电话。过户后还要十五个工作日才能拿到不动产权证。
对于户口问题目前没有有效的解决办法，法院对户口问题是不受理的。
答：没有产权的房子不能买卖，必须取得所有权才能对房子进行处分，而产权是获得所有权最主要的公示方式。<br/> 依据：《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
迁户口是有条件的，不是有房产证都可以迁，还要看迁入地是否接收。
拿着购房合同！自己写一份报告要求迁入，在房屋地点的居委会签字盖章，去派出所签字盖章，去县公安局户籍办公室审批，公安局户籍办公室会发给你准迁证，你拿着准迁证去你老家户籍派出所迁移户籍，拿着迁移证去现在购买房屋的地址派出所登记户籍。。
木有房产证有集体户口也可以，迁完了再转自己的就可以了。我上次花了一周的时间
小产权房未经士地处理部分赞同而运用团体土地的涉嫌违法用地;小产权房无缔造用地规划许可证、缔造工程规划许可证的涉嫌违法缔造;小产权房没有获得产品房出售许可证，因而不能处理《房子权证书》。关于小产权房，无论是国家土地有关部门仍是国务院，处理历来强硬。 市民购买小产权房是不受法令维护的。小产权房在手续全的状况下，也只能算是合格的村民房。现在的小产权方是不能够在销售流通的，一些中介也只是在暗中兜销。严峻含义上说，销售小产权房是违法行为，小产权房也是禁止销售流通的。市民购买小产权房利益遭到损害时，也得不到法令维护。
