1。对预售开发产品中常见的问题 (1)检查《房地产预售许可证》,明确许可证发放时间。检查收取预售楼款的原始凭证及预售合同,明确款项收取时间,然后与《房地产预售许可证》取得时间比较,确定是否存在预售开发产品未取得房屋预售许可证的问题。在审计中要注意,房地产开发企业收取的预售楼款不仅仅在"预收账款"中反映,要对"应收账款""其他应收款""预收账款""其他应付款"等往来款明细账进行审查,了解各科目所核算业务中有无预收售楼款。
(2)可将收取的预售楼款与收款原始凭证及房屋预售合同核对,对挂账的非预收售楼款要明确款项的性质、金额及收款时间,判断是否存在违规收取"诚意金"等认购款的情况。 (3)检查"其他应收款"明细账时,对员工备用金借款要关注借款人职位、借款金额、借款时间及归还时间要检查相关原始单据,判断借款的合理性。
同时要检查收取购房认筹款的会计处理。如果会计处理时将收取的购房认筹款直接冲减"其他应收款"中职工借款,可能存在公司借款给内部员工参与认购的情况。 (4)检查关联企业间往来款明细账时,要明确往来款项的性质、金额及发生时间。如果存在由关联企业代收房款的情况,要取得收款原始单据、相关销售合同检查,关注房屋交付使用情况记录,尤其要注意期后是否有销售退回,判断是否存在虚假销售问题。
(5)在对往来款项详细检查的基础上,汇总各月已收取的房屋、商铺、车位等销售款或定金,测算应交税金;对已取得的各月纳税申报表进行检查,将测算的应交税金与已预交税金进行比较,确定是否存在延迟申报纳税或未足额缴纳税金的情况。 (6)对房屋销售明细表及房屋销售合同进行检查,要重点关注销售价格明显偏低的合同,要求被审计单位解释销售价格明显偏低的原因。
据被审计单位的性质,判断低价销售的合规合法性,如是国有企业,要注意低价销售是否经过相关主管部门的授权批准,是否造成国有资产流失。取得企业所得税纳税申报表,检查价格明显偏低的销售有无按当月同类房屋正常销售价格申报纳税。 (7)结合收入、成本的检查,确定房屋销售收入确认时间,检查在往来款项中挂账的预收销售款是否及时转为收入,关注有无长期挂账未支付的债务,检查入账时的原始单据,确定是否存在虚挂债务,隐匿销售收入的情况。
2。对向银行贷款及利用关联企业资金中的常见问题 (1)检查"应收账款""其他应收款"等应收债权时,关注有无长期挂账的应收售楼款;取得相关分期收款销售合同时,可将合同中约定的收款时间、收款金额与账面数核对。正常的分期收款销售中,应收售楼款挂账时间不会太长,也可以与房屋销售合同核对。
存在虚假收取首付款时,应收售楼款金额及收款时间与房屋销售合同均无法核对。 (2)检查关联企业间往来款明细账时,如果存在房地产开发企业将大额资金转至关联企业,短期内资金又由关联企业转回的情况,要检查相关原始凭证,关注转账单上注明的款项用途。可根据关联企业间经营范围、业务性质等情况,判断资金划转是否合理,是否存在虚构房屋构建业务套取银行信贷资金的行为。
(3)检查房屋销售合同时,要关注购房人中是否有本企业员工,如有本企业员工,追查首付款收取的原始凭证;要检查按揭合同内容填写是否完整(虚假按揭合同与正常按揭合同相比,合同条款的内容填写往往不完整);要检查业主入住手续签证资料,虚假销售往往没有业主入住资料;检查往来款中是否有长期挂账的异常项目,对定期等额增加的往来款要重点检查,因为可能是每月支付的银行按揭款挂账;必要时还可到所售楼盘了解房屋的使用情况;要测算应付银行借款利息金额,与财务费用中银行借款利息金额对比。
通过以上检查程序,可确定是否存在利用"内部按揭"套取银行资金情况。 (4)对银行借款合同及抵押合同、贷款信息卡等资料检查时,要关注抵押物的名称、权属人,再与房地产开发企业账面记载资产对比,可由此发现是否存在账外资产及违规抵押等问题。如是其他单位提供借款担保,要了解房地产开发企业与担保单位之间的关系,关注与担保单位间的业务往来,检查是否存在与担保事项有关的异常费用支付。
(5)对向关联企业借款的合同或协议,要检查约定利率有无超出国家相关规定,有无不合理的借款条件;测算利息计算是否正确;检查利息列支单据是否合法;对企业所得税汇算清缴资料,要检查不符合企业所得税税前扣除标准的借款费用是否已作纳税调整。 以上便是房地产开发企业筹资中的审计策略分析内容，仅供参考。
答：1.预售开发产品未取得房屋预售许可证. 依据《城市商品房预售管理办法》的规定,房地产开发企业在预售商品房时必须取得国土资源和房产管理局核发的《房地产预售许可证》...详情>>
