1、 房东委托他人管理房屋的，一定要仔细查看房屋租赁委托书、房产证、房东身份证、被委托人的身份证。没有房屋租赁委托书，租客签和被委托人签的租房合同可能会被房东认为无效，自己白白遭受损失。 2、 在未看房和验证证件前不要交纳任何费用。不法分子经常以不在本地为由，要求租客先付租金或定金，在骗取钱财后消失不见。所以租客在没有看到房子和房东的证件前，不要交纳任何费用，即使自己租房需求比较急切，也不要忽略安全问题。对于房东而言，房东人不在本地出租房子时也要注意保护自己的权益。委托他人的要签订委托书，并将出租的要求写清楚，避免日后纠纷。很多中介公司背着房东将房屋打隔断出租，使房东遭受损失。
一、证件确认房产证以及身份证需要核对。查看房产证，签正式合同。有房产证的房屋，才有资格签订正式的租赁合同，一般中介筛选都会核查房东的资质，而提供不出房产证、产权人不清晰时，由于与房东的责任不能明确区分，租客的合法权益难有保障。 二、提前中断合同如果合同期内可能因为工作、生活变动引起租房地点变更，租房者一定要在合同内约定。如因工作调动等原因需提前中断合同，业主应退还押金，以保障自己的权益。规定违约金的，尽量与中介协商，少支付。 三、水电煤气等费用水电煤的交接。有的房东可能冗余的帐单没结清。要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。问清屋内家具、电器、其他设施的使用是否额外收费，由谁来承担维修费用。问清楚水、电、煤气，家具、家电，物业费、卫生费、有线电视费、宽带费等等，一般除了物业和卫生费之外都是租房者付。 四、维修费合同中要讲清楚设备的维修由谁负责，维修费谁出。比如，水龙头坏了，灯泡坏了，空调坏了，有些东西在使用过程中随时间会发生老化而损毁，维修费算谁的。关注冰箱和空调会有一个加氟的问题，如果纯粹加氟，非人为漏氟都是业主来负责。房屋设施出现问题或者自然老化时由谁来承担维修费用。 五、房内物品检查确认写清房东提供的物件，看是否缺少必备生活用品：冰箱、洗衣机、空调等。检查所有东西是否可以正常使用，各种电器、热水器、暖气，燃气，插座，马桶，洗澡，水龙头，炉灶、抽油烟机、下水、门窗、床、电灯等，避免纠纷。房东昂贵的东西，如果你不需要(电视)也不要勉强留着。查看厕所有无漏水，浴室喷头是否够劲，能否出热水，厕所门是否损坏，各处水管是否漏水，房顶是否渗水，检查各个房间及家具的门和锁、房间地板及墙角是否损坏，家具是否有破损。记录所有物品的新旧程度、有无损坏。
①在尚未确认房东真实身份前（诸如房屋产权证明、户口本、身份证），不要答应任何交付订金的要求。正规交付订金，必须书面签写合法的收据单，写明收据的用途、金额和时间。这一个租房需要注意的事项尤其重要。 ②警惕一切图片美观，房屋租金价格却低于市价过多的房源。俗话说一分钱一分货，天上不会掉馅饼，这类房子就算真实存在，房东低价出租也有不为人知的理由。 ③为了区分真假房东，租房注意电话联系房东第一句话可以这样问：您的房子租出去了吗？谨记，这里不要说出是哪套房子，如果对方回答租出去了就可以挂电话了，说还有其他房子可看的可能是中介冒充，也可能是代理公司，但无论怎样，那些都不是你要找的房子。如果说没有租出，直接跟对方约定见面时间和地点，如果说出的地方不是房源页面上显示的地点，也可以挂电话了。
1、严禁公办中小学招收择校生 坚持公办不择校，择校到民办的原则，严禁公办学校招收非政策允许的外地学生、接收择校生;高中全面取消择校生招生计划。鼓励发展民办教育，为人民群众提供多样化的选择。 2、严格控制班额容量 加快学校建设步伐，合理调整学校招生范围和区域，从2016年开始学校起始年级小学班额控制在50人以内，初中班额控制在55人以内，到2020年全市全面消除“大班额”现象。 3、明确生源排序 依据“房户一致”优先原则进行学区生源排序，学校招生时按照排序顺序接收学生。个别学区生源增长容量不够、不能完全接纳本学区适龄儿童(少年)入学的，由学校进行登记，区县(市)教育行政部门按照生源排序和相对就近的原则统筹安排。 4、明确与入学挂钩的房屋产权证性质 适龄儿童(少年)本人、父母或其他法定监护人提供的房屋产权证或房屋预告登记证，其产权证性质必须为住宅。非住宅性质的房产不能作为学生入学依据。 5、明确二手房和共有房屋产权证业主的入学规定 二手房业主(含继承、赠与的业主)子女入学，自前业主享受学区指标之日起满6年后方能再次享受学区指标;持共有房屋产权证的业主，一个业主子女享受学区指标后，另一个业主子女须满6年后才能再次享受该套房的学区指标。未满6年由教育行政部门统筹安排入学。 6、明确进城务工人员随迁子女入学条件 一是在长沙城区持续合法居住一年以上(含一年)，二是须参加本市职工基本养老保险至少一年(2016年参保年限和居住年限不作要求)。 7、完善直升生政策 完全中学增设“本校直升生”。拿出一定比例的高中招生计划作为本校初中直升生的指标;省级示范性普通高中委托管理满6年的初中逐步减少对口直升生指标，从第7年开始对口直升生比例由5%下降到4%，第8年下降到3%。 8、空挂户不能作为学位分配依据 适龄儿童(少年)本人、父母或其他法定监护人户籍迁入长沙城区，但在长沙无房产且不在长沙居住和工作，小孩应回父母实际居住地或工作地接受义务教育。 9、房屋被征收居民子女入学有多种选择 棚户区改造及基础设施建设项目的被征收人自货币补偿协议签订之日起2年内，被征收人子女可凭市征收办备案的征收货币补偿协议，自愿选择在原被征收房屋的学区或新居住地的学区入学。 10、建立“长沙市义务教育阶段入学报名系统” 本地适龄儿童入读小学，进城务工人员随迁子女及外地回长生入读小学或初中，其法定监护人必须在入学前一年10—12月份期间登录报名系统，录入相关信息，申请学位。
动拆迁退税抵扣税相关政策： 1、被拆迁人重新承受土地、房屋权属必须在拆迁人取得拆迁证书或相关证明之后。 2、退税应提交的资料： （1）已交契税完税证（原件及复印件）； （2）上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（原件及复印件）； （3）购房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）； （4）户籍或权籍证明（原件及复印件）； （5）拆迁证书或相关拆迁证明； （6）购房人的身份证明（原件及复印件）； （7）填写《契税退还税款申请表》； （8）征收机关需要的其他凭证。 3、抵扣税应提交的资料： （1） 上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（原件及复印件）； （2） 购房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）； （3）户籍或权籍证明（原件及复印件）； （4）拆迁证书或相关拆迁证明； （5）购房人的身份证明（原件及复印件）； （6）征收机关需要的其他凭证。
1、继续降准降息； 2、商业贷款首付继续降低； 3、户籍改革，降低工作居住证转户难度； 4、调整普通住宅界定标准； 5、放缓房产税落地； 6、继续释放规划政策红利； 7、直接购房减免税费+补贴； 8、降低房企融资难度； 9、减少土地供应，减少保障房供应。
一、房租问题大多数学生租房首先考虑的是房租，房租的多少，支付的方式时间这些在租房合同签订前都要与中介或房东协商好，另外，逾期违约相关责任也要区分清楚。在缴纳时一定要索要收据，凭收据退押金。 二、位置问题租房尽可能靠近公司，这样既可以节省时间，又可以避免因堵车导致上班迟到。若公司周边没有合适的房子，尽量找靠近地铁站，公交站附近的房，公交最好能够直达或换乘一次。另外，房子周边的配套也很重要，医院，菜市场，购物广场最好都有。特别注意周围有无娱乐场所，施工场地等对休息影响大的场所。 三、租房陷阱目前，租房市场上良莠不齐，刚步入社会的大学生很有可能就被“套路”。对此，在确定租房之前不要缴纳任何费用。在签订合同前看好房东的产权证及身份证，若为转租，看好二房东的租赁合同。在找房时，选择正规的网站和中介，以免上当受骗。四、合租问题若要合租，合租对象最好选择同学或熟人，尤其是女生合租时一定要谨慎，千万不要在未了解合租对象时贸然合租。在合租之前，了解合租对象的工作、兴趣爱好、家庭状况等信息，互留双方的身份证复印件、工作证复印件。在财物分担上也要事前协商好，还要考虑一方中途退租的话，留下来的人房租承担问题。总之，刚毕业的大学生在租房时一定要多听，多看，多了解，多留心，定会租到满意的房子。
治安都还不错 只要你不是每天天黑还在外面瞎逛。。。<br/>house,unit,apartment都有<br/>single,double或者客厅
1、提前还款的人将减少； 2、低首付的人越来越多； 3、买高档住宅的人会越来越多； 4、刺激购房需求提高；最直接的好处就是如果房贷利息能抵扣个税，那么购房者每个月到手的收入能多一些，可以减轻房贷压力。但同时也有人认为这一提议倾向于高收入、高房贷的群体，会刺激他们用贷款买房。值得思考的是个人所得税改革是考虑长久的方向，控制房价也不是光靠个人所得税就能解决的。
租房注意事项以下几点：<br/>第一，找好中介，把自己出租房屋的要求向中介说清楚，比如房屋的用途，对租客的要求，租期的长短，租金的多少，租金和押金如何支付（按月，按季，按年）。<br/>第二，中介会根据你的要求去筛选租客，当有合适的租客时会联系你当面看房。<br/>第三，看房后要确定租客是否是按你所要求的那样理解你出租房屋的意图，
毕业季过后，在刚刚就业、经济不宽裕的大学毕业生中选择租赁房屋的也多起来。毕业生租房过程中该注意哪些方面?济南市司法局12348法律专线特别选出近期接到的典型案例，给毕业生支招儿提醒。 二房东租房注意事项：租房子，记得提防“二房东” 案例：大学生小刘为赶在毕业前租到房子，今年6月在济南某小区与自称房东的梁某匆匆签了租房协议。约定租期1年，月租金900元。但刚入住了半个月，小刘就被正牌房主告知，梁某是二房东———其无权将房屋转租，租房合同无效。 12348律师：梁某确属无权转租房屋，小刘与梁某所签订的房屋租赁协议也是无效的。小刘的租金损失可通过诉讼方式要求梁某返还。毕业生在签订租赁协议之前，应对出租方的情况仔细了解，请求出租方出示相关身份证、房产证等证明。还应按有关规定办理房屋租赁登记备案。这样做，能更好地避免假房东、二房东欺骗承租人纠纷的发生。 二房东租房注意事项：多人合租需征得房主书面同意 案例：驻济某高校学生小孙打算与两个同学合租，但不知道这种形式是否合法，有哪些注意事项? 12348律师：合租形式法律是允许的，但必须事先征得房主书面同意。并且合租同伴也必须书面约定明确怎样分担房租，怎样分担水电气各项费用及其他事项。合租方式通常有两种方式：一种是两个以上的承租方同时与房主签订一份房屋租赁合同;另一种是房主授权承租人可以与他人签订合租协议，经房主同意之后，共同承租房屋。
1、房产证上的人和你签合同的人是不是一样。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件，因为现在不少骗子都使用假身份证行骗，而原件与复印件相比更容易辨别；其次请房东出示房屋权属证明原件，加产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同；第三，让房东多介绍一下房子和周边情况，从言谈间了解房主是否熟知... <br/>1、房产证上的人和你签合同的人是不是一样。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件，因为现在不少骗子都使用假身份证行骗，而原件与复印件相比更容易辨别；其次请房东出示房屋权属证明原件，加产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同；第三，让房东多介绍一下房子和周边情况，从言谈间了解房主是否熟知基本情况。<br/>2、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有<br/>3、你最好把房间里有的东西和新旧情况写清楚，租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗，家电、家具，煤气等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清，注意有没有漏水，东西有没有损坏的情况。<br/>6、租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金，造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时，双方就应当注明租约期满后多少个工作日内，在房屋及其设施无毁损的情况下，业主应退还押金。<br/>7、 要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等。<br/>8、 要对房屋维修及费用问题做出约定<br/>9、 审查合同主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件。审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋。审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证，租赁合同也要进行租赁登记方可生效。 全部
主要包括：<br/>一、房产证上的人和你签合同的人是不是一样，小心被骗哦。<br/>二、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。<br/>三、把房间里有的东西和新旧情况写清楚<br/>四、签合同的日期以及房租到期时间，还有就是交租方式和交租日期，如果房东提前终止合同该如何赔偿等。 <br/>五、要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等<br/>六、要对房屋维修及费用问题做出约定
1、限购政策 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1?套住房(含新建商品住房和二手住房)。因此，外地人在北京只能购买一套住房。 2、停售政策 对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 3、二套房首付新政策 新政策规定，各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于50%，二套房为非自住房首付不低于七成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
租房时应注意以下几点： 1、了解合租的其他住户的基本情况。 2、了解房东或包租老板的确凿信息。 3、检查出租房设施的好坏，更换门锁。 4、谨慎签合同。 最后一点要注意的是，看房时最好有两个人，这样自身安全有保障，也有个伴出谋划策。
1.契税方面，以前大多数城市契税征收主要有两个门槛，即90平方米和140平方米。新政以90平米为界的划分契税征收门槛，简化了原有的征税标准。这对于首套购买140平米以上大户型的人群和二线城市的二套购买人群提供了实质性的税费减免。 2、营业税方面，则主要体现在满两年的非普住宅营业税征收。 整体而言，新政鼓励了一、二线城市市场进行大户型改善、换房需求，以及二线城市二套房屋的购买需求。 219新政前后契税变化情况 契税部分一线二线变化点 新政后1套90平米以下1%1%一线城市首套购买140平米以上契税减免50%，二线城市购买二套契税出现最高67%的减免。 90平米以上1.50%1.50%，2套90平米以下3%1%，90平米以上2.00%，新政前1套90平米以下1%1%，90-140平米1.50%1.50%，140平米以上3%3%，2套90平米以下3%3%，90-140平米，140平米以上 219新政前后一二线城市营业税对比 营业税普通住宅非普通住宅变化点 新政后一线满两年维持原状二线城市满两年非普住宅减免全部营业税，未满两年，二线满两年免征，未满两年5.5%全额，新政前一线满两年免征5.5%差额，未满两年5.5%全额，二线满两年免征5.5%差额，未满两年5.5%全额 根据税率的调整，我们也计算了在新政前后购房者所缴纳的契税额，以一个非北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)和深圳(楼盘)的购房者为例： 若以购买150平米、总价300万元的首套住房为例，按照旧税率需要缴纳契税9万元，而按照新税率仅需缴纳4.5万元。 若是购买二套房90平米以下契税仅为原先的三分之一，90平米以上为原先的三分之二。 以80平米总价160万元住房为例，按照旧税率需要缴纳契税4.8万元，而按照新税率仅需缴纳1.6万元; 以100平米总价200万元住房为例，按照旧税率需要缴纳契税6万元，而按照新税率仅需缴纳4万元。
一、房租问题大多数学生租房首先考虑的是房租，房租的多少，支付的方式时间这些在租房合同签订前都要与中介或房东协商好，另外，逾期违约相关责任也要区分清楚。在缴纳时一定要索要收据，凭收据退押金。 二、位置问题租房尽可能靠近公司，这样既可以节省时间，又可以避免因堵车导致上班迟到。若公司周边没有合适的房子，尽量找靠近地铁站，公交站附近的房，公交最好能够直达或换乘一次。另外，房子周边的配套也很重要，医院，菜市场，购物广场最好都有。特别注意周围有无娱乐场所，施工场地等对休息影响大的场所。 三、租房陷阱目前，租房市场上良莠不齐，刚步入社会的大学生很有可能就被“套路”。对此，在确定租房之前不要缴纳任何费用。在签订合同前看好房东的产权证及身份证，若为转租，看好二房东的租赁合同。在找房时，选择正规的网站和中介，以免上当受骗。 四、合租问题若要合租，合租对象最好选择同学或熟人，尤其是女生合租时一定要谨慎，千万不要在未了解合租对象时贸然合租。在合租之前，了解合租对象的工作、兴趣爱好、家庭状况等信息，互留双方的身份证复印件、工作证复印件。在财物分担上也要事前协商好，还要考虑一方中途退租的话，留下来的人房租承担问题。总之，刚毕业的大学生在租房时一定要多听，多看，多了解，多留心，定会租到满意的房子。
春节出租房注意事项一：费用问题要思量 春节前后租房市场的差异十分明显，春节前是务工人员大量流动，租房市场也迎来淡季，此时租房需求不足，房东为了尽快将房屋出租出去，大都将房屋租金下调。这时候租房无疑是的，每月省下200元租金，一年下来也是不小的数额。但是需要注意的是，春节期间大多数人都会回家过年，那么这期间房子就会闲置，还有的人可能租期没到选择提早租房，这时就要考虑费用合不合算的问题。如果房子闲置的租金或者因提早租房而多付的租金比年后上涨的租金多，那年前租房就不合算了。具体费用问题和涉及到自己的搬家，工作调动等都需要自己思量，以免租了房浪费。 春节出租房注意事项二：安全问题不能忽视 春节期间，大多数人回家过年，租的房子中就会空置，这期间正是小偷作案的“好时机”，因此在过年期间，出租房的防盗问题要格外注意。家中不要放贵重的财务，以免有人见财起意；家中无人一定将房屋门窗关好并锁好；另外还可以找邻居帮忙照看房子。万一房屋被盗，一定保留好现场证据，及时报警。除了注意防盗，还要注意防火问题。春节期间，燃放烟花爆竹，家中煤气泄漏等都有可能酿成灾难。如果过年时出租房内没有人，应将门窗关好，并将窗帘等易燃物品远离窗口，避免烟花爆竹的火星溅射到窗帘上引起火灾；将煤气总阀门关闭，防止煤气泄漏；将电源总开关关闭，既省电，又能避免电器电线过热可能引发的火灾。 春节出租房注意事项三：租房要防骗 无论是春节前还是春节后租房，都要注意防骗问题。春节前，由于租金相对比较低，很多人忽略了查看房屋的质量状况和核实房东身份，导致交付房租后发现被骗。而春节后租房旺季，一房难求更让人在找房时匆忙而忽视了防骗。很网友租房被骗的经历大都相似，贪图小和不仔细查看房东证件、不勘察房屋状况草率租房是被骗的主要原因。因此，租房时一定要注意多了解多核实，不要被诱惑冲昏了头脑，时刻保持清醒，租房才能防止被骗。
集体签约既省钱又省时间，购房人的信息可以共享，请律师的钱可以共同承担，也能造成房地产商的心理压力，增强购房人的谈判本钱，不失为一种好方法。 但是任何事情都有正反两个方面。集体购房签约需要集体的团结，不能自说自话；也不能排除房地产商会收买集体购房的谈判代表；同时谈判代表的素质和谈判水平决定着所有参与者的命运。为了防范风险，我建议参加集体购房的购房人对代表的委托应限定权限，委托代表进行谈判，把最终决定签字权留给自己。 还想强调一点的是，对普通购房人来讲，签合同不可能面面俱到，更不要指望房地产商能同意他自己都无法解决或预测到结果的事情。买房就是买房，不要做不切合实际的幻想。要明白房地产商无权强迫购房人接受任何条款，购房人也无法强迫房地产商接受任何条款。如果房地产商不接受购房人的要求，购房人能做的只有不买这个房地产商的房。在整体房地产市场由卖方市场转变为买方市场前，很多不合理但又不违法的问题，单靠购房人个人的力量能改变的不多。 所以，无论采取何种签约方式，关键问题还是所选中的签约对象，也就是房子才是根本。
顶面漏水是家居维修中遇到的常见问题，首先要弄清 漏水的部位和水源，再依次解决。1. 楼顶漏水：住宅顶部一般都有一层隔热层，这层空 间涂刷有防水涂料.仔细检查楼顶的防水层是否有缺陷. 如果实在检查不出来就应该重点重新涂刷一边，基本可以 解决楼顶漏水问题。2. 厨房、卫生间漏水：多半是楼上住户的防水层在装 修时被破坏了，水直接渗透水泥楼板漏下来，这种漏水会 有延缓.第一天的水会在第三天才漏到楼下来。这就需要 与楼上住户商议解决，拆除瓷砖、水泥，重新检查漏水的 源头，如果是水管破裂就要更换，如果是防水层被破坏就 要重新修补。3.排水管破裂漏水：每家每户都有排水管通过. PVC材料的排水管在穿过墙体的时候受到楼板和墙体的挤 压会造成破裂，需要使用PVC填补胶，这并不麻烦。
这种情况，要想找到水源的话需要看现场。 但是，有两种方法不用看现场也能解决你家渗漏水的问题。 1、高压注浆。高压注浆主要是针对钢混结构的房屋的。楼板，一般来说，不是钢混的，就是预制板的。你家房子还没装修，那应该不会是预制板的了。(7层的房子，现在应该不会有人用预制板来搭楼板了。。。) 2、如果渗漏的范围不大，凿开进行倒置式堵漏吧。 至于判断水源，在没看现场的情况下，只能这么分析： 1、与你在一层的邻居屋面水渗到你楼上客厅中间，那里现浇板有裂缝，漏到你家; 2、你楼上卫生间靠近客厅，卫生间不是下沉式的，原先做防水时没处理好，导致水往四周渗，通过裂缝渗到你家客厅。这种情况可能性不大。卫生间漏水导致你家客厅中间滴水的话，那他家卫生间用水也太多了。。。 以上两种情况，你可以看看你楼上家的立面墙，最下方的涂料是否有起鼓、脱落或潮湿的迹象，当然，这些迹象也不是肯定就有的。 3、地热、水管等暗管漏水。 针对房屋漏水，尤其是农村平房漏水这种较为常见的问题，上文不仅为大家分析了原因，还给出了详细专业的操作步骤和应对措施。
1、通知 开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。 2、验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。 3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。 4、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
1、通知 开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。 2、验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。 3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。 4、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
1、通知 开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。 2、验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。 3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。 4、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
1、通知 开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。 2、验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。 3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。 4、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
一、先验收后交房 某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。 验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如：竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等)，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(注意里面的交房日期)。特别提醒读者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。 现场验收具体内容包括： 1. 所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符; ? ? 2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符; ? ? 3.水电气等附属配套设施是否按合同到位; ? ? ?4.其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。 二、明确开发商收取的费用 交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费的收费标准，根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同(前期管理)。建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(如合法录音等)，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多。 三、警惕协议陷阱 一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。
开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。
退房有两种情况，一种是按照合同约定时间退房；一种是提前退房。 按照合同约定时间退房，当租房约定时间将要到期，需要退房时，租客需按合同规定的时间通知房东，尽可能的恢复房屋原来的面貌，主动结清各项费用，与房东协商搬出时间。租客租完房子后，在进行交接时，发现房屋内设施有损坏，房东要求赔偿，发生冲突怎么办？退租时发现屋内设施有损坏，首先应该查看设施损坏是正常使用造成的设备老旧、磨损，或者因质量问题造成的，还是因为人为因素、故意损坏。若是非故意损坏，房东理应谅解，自行修理、更换。若是租客故意损坏，是租客的原因，则应和租客协商，由租客进行赔偿。若是发生冲突，双方都应静下心来，协商解决，若是协商不了，则应按照租房合同，寻求法律帮助，维护自己的合法权益。切忌发生肢体冲突，造成严重后果。在与房东完成后的房屋交接之后，房东应将押金退还给租客，解除房屋租赁合同。 提前退房即当时间并未到达合同上约定的租赁期限，而租客需要提前退租时，需要依据租赁合同上的条款进行赔偿，合理退租。若是合同上没有提前退租相应条款，此时应分清提前退房原因。若是因工作调动、家庭原因或者有其他情理之中的理由时，租客可以自主和房东进行协商退租，双方互相谅解，请房东退还房租和押金，将房屋转租。但是，若是租客因房屋条件问题，或者其他非合理性问题，租客无法租住到合同约定期限而强行退租时，租客应寻求法律帮助，保护自己的合法权益。切忌与房东发生冲突，需理性解决问题。
方法有： (1)阀栓听音法 阀栓跌间法是用听漏棒或电子放大听漏仪直接在管道暴露点(如消火检、阀门及暴露的管道等)听测由漏水点产生的漏水声，从而确定漏水管道，缩小漏水检测范围。金属管道漏水声频率一般在300～2500Hz之间，而非金属管道漏水声频率在100～700Hz之间。听测点距漏水点位置越近，听测到漏水声越大;反之，越小。 (2)地面听音法 当通过预定位方法确定漏水管段后，用电子放大听漏仪在地面听测地下管道的漏水点，并进行精确定位。听测方式为沿着漏水管道走向以一定间距逐点听测比较，当地面拾音器靠近漏水点时，听测到的漏水声越强，在漏水点在上方达到最大。
房屋漏水是很多家庭的烦恼，要解决烦恼，最直接的肯定是补漏了，找人来补漏或是自己补漏在技术上都不难。但在实际操作上，各种漏水的楼房情况不一样，有的是商品房，有的是单位福利房，有的是自建住房，有的是租来的房子，如果擅自作主张修缮，很可能导致后续的费用负担、分摊和收取上出现扯皮，因此，发现顶楼漏水后，一定要考虑周全，不可盲目去修补。 对于商品房，楼顶防水层的质保期是5年，因此，商品房的楼盘顶层如果在防水保质期内漏水，那就是开发商的责任了，开发商有义务免费维修，一定要尽快跟开发商联系，要求他们立即修补，防止被开发商拖延超出保质期，导致自己承担维修费用。如果在质保期内房屋漏水，而开发商不履行义务，那就到消协、住建部门和质监部门等处投诉，如果投诉后对方还是履行义务，就找新闻媒体曝光他们，同时准备走司法途径解决。
当方向房屋漏水，那么首先要检查是什么原因的漏水。房屋漏水基本原因有以下几种，一是墙体材料质量问题，让雨水从外部浸透到内墙;二是楼板机构问题，从楼板缝隙中渗漏;三是楼上房屋在装修过程中破坏了防水层，导致楼下住户遭殃;四是输水管道破损，大量水从墙体中溢流而出。以上四个原因中，后两个原因是最为常见的。 判断出了房屋漏水的原因之后，我们就可以知道应该找谁来承担解决。如果是墙纸质量或者楼板结构问题，那么属于工程质量问题，在房屋的保修期内，开发商要全部承担责任，负责施工整改;如果超过保修期，那么开发商和业主一人一半。如果是家装造成防水层被破坏，或者是水管破损，那么谁家造成的，就由谁家来承担。 如果漏水是发生在公共区域，物业还要承担一部分责任。漏水的主因虽然和物业无关，但是公共区域的漏水如果没有及时处理，那么物业要承担管理责任。
在交房时，开发商需有专人陪同业主验房，并且有一份《住户验房交接表》供业主在验房过程中记录发现的问题，如果开发商未提供这类表格，那业主可自己拿纸进行记录，记录后一式两份，都要由开发商盖章，一份交给开发商，一份业主自己保存。交房要具备哪些条件?按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。三、办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称‘大产证‘。实际上只要取得‘大产证‘，就必须具备一、二条所列条件。大产证‘的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。
1、对该区域重新设置适宜于外露使用的防水层。防水材料如果是选用的防水卷材，建议采用国标3mm聚酯胎铝膜SBS，并对卷材搭接处进行密封处理，实现无缝防水。 2、对热水器根部、出屋面管道、阴阳角等部位进行附加增强处理。 3、不管是何种原因顶楼漏水我们都的要修复，首先就得要找到漏水的位置，如果是有裂缝，那么就把水泥沙凿开，成v形，后用防水材料刷，刷完再过一层水泥沙不过面积要大，厚度要高。还有在水泥沙的边缘用界机界一条槽，这样会粘得牢固。 4、如果是从水管处漏水下来，那么可能在安装过程中出现问题，也可能是水管材质问题，这个就要详细地检查了。 5、不能找到漏水点的屋顶，建议重做防水选用防水浆料。可进行多次涂刷，多道设防。完整的防水层涂刷次数为两次，总厚度不能超过2mm，然后涂刷水泥砂浆做保护层。保护层干固后，再进行一次完整的防水层涂刷，再用水泥砂浆做保护层。然后再涂刷柔韧型防水浆料。如此可反复3-4次，已保障防水效果。但是，基面一定要处理好，且最外面一定要用水泥砂浆做保护层。
1、完整的防水层涂刷次数为两次，总厚度不能超过2mm，然后涂刷水泥砂浆做保护层。保护层干固后，再进行一次完整的防水层涂刷，再用水泥砂浆做保护层。然后再涂刷柔韧型防水浆料。如此可反复3-4次，已保障防水效果。但是，基面一定要处理好，且外面一定要用水泥砂浆做保护层。 2、对该区域重新设置适宜于外露使用的防水层。防水材料如果是选用的防水卷材，建议采用国标3mm聚酯胎铝膜SBS，并对卷材搭接处进行密封处理，实现无缝防水。对热水器根部、出屋面管道、阴阳角等部位进行附加增强处理。如果是从水管处漏水下来，那么可能在安装过程中出现问题，也可能是水管材质问题，这个就要详细地检查了。不能找到漏水点的屋顶，建议重做防水选用防水浆料。可进行多次涂刷，多道设防。
1、通知 开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。 2、验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。 3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。 4、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
