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签约

  • 购房签约注意事项有哪些?

    1、签署合同之前必须查产权 在签署合同之前,除了前期进行初步的产权查询外,还要亲自进行产权的确认,特别是对于二手房的交易,产权确认是至关重要的一环。你应当在卖方或者中介的陪同下,亲自拿着卖方的房产证当当地房地产交易中心进行产权状况的核实。只有在你对产权状况熟悉后,才能和卖方签署正式的商品房买卖合同。新房也同样如此,一般来说,新房的查询核实主要是查询核实开发商的预售许可证、国有土地使用证等信息。 2、认真阅读任何一项交易条款 合同签署是至关重要的,你在交易过程中,必须提前对标准合同中需要约定的内容进行全面细致的学习,请你细读标准合同格式中的任何一个条款。 3、合同空格处未作约定的部分,均应划线删除 合同会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些选择性填写处可能还空着。这时,购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知这些空白处为开发商/卖房业主日后作弊提供了条件。比如,新房标准合同第十五条迟延办理产权证的,违约金每日按已付房款的万分之三计算,但您一不留神,开发商便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。 4、保留任何费用的发票 对于房产交易来说,交易过程中会有很多税费的发票,也有各种其他费用的发票,这些都是重要的交易资料的一部分,必须妥善地保存。当交易产生纠纷时,发票是重要的证明文件,并且,发票本身就是交易过程中某些环节要提供的资料,尤其是各种税费的发票,必须保留齐全。在办理房产过户时,没有完税单,是办不下来的。 买新房的时候,同样也要注意保留发票,而且要主动向开发商索取各种费用的发票,比如,交了订金,你就应当向开发商索取定金发票,至少也是盖有公章的收款收据。 5、不轻易签订委托书 委托书是一种授权书,你一旦与别人签订关于某些事情的委托书,则代表你将某些事情的权利和义务交给了被委托人。通常情况下,买房过程中,会涉及两种不同情况的委托,一是委托中介机构进行产权确认、按揭贷款申请、贷款发放进度跟进、过户手续办理等事宜,你和中介结构签署的经纪服务协议,其实就是一种委托书,等于是你委托了中介帮你办理买房的事情,而你同时支付给中介服务佣金。二是委托了开发商办理房产的按揭手续办理、房产证的办理等。对开发商的委托,通常并不需要签委托书,是一种隐性的委托。通常情况下,开发商也会主动帮你办理按揭贷款的手续,并且办理房产证。对于任何形式的委托,你都应当有所知晓,当你认为某项委托并不需要时,可以与中介或开发商具体约定,比如说,关于首期房款的支付,你最好亲自转账。 6、 购房发票丢失该如何处理 买房作为一件大事,每个人都希望可以顺利完成每个环节住进精挑细选的房子。但是总有一些意外发生。这里给您介绍一下购房发票丢失该如何处理。 首先要知道购房发票丢失了,房屋产权证还是能办理的,但是需要更长的办理时间,也会浪费您很多精力去办理手续。这种情况发生后,您首先要登报声明该发票作废,并注明房屋地址、购房者姓名和发票号码等相关要件。然后,到开发商处让其出具相关丢失情况说明,并证明购房人确实在公司购买过商品房,最后再由房产部门核实丢失的真实情况。购房者还需要到开发商处查询发票底联,开发商处会有存底,可以给购房者出具购房证据,购房者可带着购房证据前往房产部门办理相关手续。 除了收楼、房产交易过程需要购房发票外,在首次提取公积金账户中的资金也需要出具购房发票,因此提醒大家务必妥善保存好这些证明,以备不时之需。不过一些开发商在购房时不开具发票,而只是开具收据,等到收楼时持收据换取发票。如果您在这个过程中,需要提取公积金,可以拿着购房时开具的契税发票、购房收据和购房合同代替购房发票,到银行办理业务。这里还是要提醒大家,购房发票丢失后,虽然还是可以办理房产证,但是一件比较劳心劳力的事,所以买房的朋友们一定要好好保管购房相关票据,以免给自己造成不便。

  • 房屋出租合同应当包含的内容有哪些?

    1、住房具体情况住房的具体位置 合同中写明住房的确切位置,如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况等等。 2、双方当事人信息 合同中应写明出租人和承租人的姓名及就家庭住址等个人信息。 3、住房用途 住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。 4、租赁期限 由于承租人不希望频繁搬家,而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客,双方都需要有一段比较稳定的时间,所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内,如果没有特殊情况,出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后,承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房,则要提前通知出租人。经协商,出租人同意后,承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走,但是没有找到合适的新住处,出租人应酌情延长租赁期限。 5、租金及支付方式 住房租金由出租人和承租人协商确定,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租,可以和出租人讨价还价,要求给予一些优惠。 6、出租人的责任 住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人,所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。 7、转租的约定 有的承租人租房的目的并不是自住,而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益,所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租,而承租人擅自转租,出租人则有权终止租赁合同。 8、违约责任的规定 在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的惩罚办法,以免产生纠纷时不好处理。

  • 法律对房屋租赁合同有怎样的规定?

    租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种诺成合同,也就是说,合同一经签订,即对双方当事人具有法律约束力,出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋,而且交付的房屋应符合约定的使用目的。 房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人,但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人,都有权将其使用的标的物转由他人使用,成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效,拒绝支付租金,只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时,《合同法》第二百二十四条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。 承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权,说明承租人只要有出租人的合法授权,也可以行使部分出租人的权利,只是其权利的行使要受到一定的限制。 根据我国《城市房地产管理法》第五十四条,房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同,而且应向房产管理部门备案。房屋租赁中如一方系房地产经营公司,则其租赁活动应在当地房地产交易所进行。由于房屋是特定物,双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等,数量则指房屋的面积、间数等。 这是房屋租赁合同的主要条款,也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件,例如房屋面积与合同约定有误差,应视为出租方交付的标的物有瑕疵,承租人可要求追究对方的违约责任,可以采取书面形式通知对方要求解除合同,也可以双方经协商减少租金,变更合同内容。

  • 房屋租赁合同的约定解除是指什么呢?

    房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益,根据合同自由的原则,经协商一致而解除合同。对此,我国《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”

  • 房屋租赁合同的法定解除是指什么呢?

    房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时,当事人一方依法行使解除权解除合同,终止合同的权利义务。

  • 房屋租赁合同范文是怎样的?

    出租方(以下简称甲方): 承租方(以下简称乙方): 根据《中华人民共和国合同法》规定,为明确甲方与乙方的权利义务关系,经双方协商一致,签订本合同: 第一条:租赁房屋 甲方将坐落于武汉市的合计面积为平方米的建筑物 间租予乙方作为 使用。 第二条:租赁期限 租赁期共为 年另 个月,甲方从 年 月 日起将出租房屋交付乙方使用,至 年 月 日收回。 乙方有下列情形之一的,甲方可以终止合同,收回房屋: 1、乙方擅自将房屋转租,转让或转借他人使用的; 2、乙方利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益的; 3、乙方拖欠租金累积达 个月的; 租赁期届满时,租赁关系自然终止,甲方无须另行通知乙方,若双方均有意续租,可在届满前三个月提出续租意向,并议定合理租金和续租合同。 第三条:租金 每月租金为人民币 元整,付款方式为 付。 第四条:协议事项 1、房屋内外水电费,煤气费,电话费自乙方入住之日起至租约期满迁出之日至均由方负担。 2、甲方应承担所出租房屋的修缮义务,乙方应对修缮工作予以配合。 乙方应妥善使用,管理出租房屋的内外设备,未征得甲方同意,乙方不能擅自变更,损坏房屋结构和设备。 3、乙方不得利用出租房屋进行非法活动或存放危险物品,影响公共安全。 4、租赁期满之日,在不续租情况下,乙方应无条件退租,并将房屋设备清点后归还甲方,不得向甲方请求退还租金,移转费及一切权利金。乙方应将自用家具物品搬迁清楚,不得故意留存占据,如逾期不搬视为乙方抛弃其所有权,由甲方自行处理。对逾期不迁出者,甲方可向人民法院提请诉讼,一切损失由乙方承担赔偿。 5、租赁期间双方均不得无故解除合同,但乙方因特殊情况需退房时,必须提前十五天通知甲方,并支付一个月租金作为赔偿。如甲方确需收回房屋自用,也须提前十五天通知乙方,支付一个月租金作为乙方搬迁的补偿,并退还乙方未满租期的租金。 6、甲方需对上述房产提供全部法律文件,如因房产产权等问题影响乙方在租期内对房屋的居住使用,造成的全部损失由甲方承担。 第五条:甲方与乙方的变更 1、若甲方将房产所有权转移给第三方时,合同对新的房产所有者继续有效。 2、甲方出卖房屋,须在三个月前通知乙方,在同等条件下乙方有优先购买权。 3、乙方需与第三人互换住房时,应事先征得甲方同意。 第六条:违约责任 1、甲方未按前述合同条款向乙方交付合乎要求的出租房屋的,甲方应对此向乙方予以赔偿。 2、甲方未按时按要求对房屋进行必要的修缮的,对乙方造成财务损失和人员伤害,应承但赔偿义务。 3、乙方非正常管理使用房屋及设施给甲方造成损失的,乙方应负赔偿责任。 4、乙方故意逾期未交付租金的,除应及时如数补交外,还应支付一个月租金作为赔偿。如遇特殊情况暂时未交租金的,甲,乙双方可协商解决。 5、乙方违反合同擅自将房屋转租他人使用的,甲方有权收回所租的房屋,有权将乙方交付的期满前租金扣留作为乙方的违约金赔偿甲方。如因此对出租房屋造成损坏的,乙方还应负赔偿责任。 第七条:免责条件 房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成损失的,双方互不承担责任。 第八条:争议的解决方式 1、本合同在履行中如发生争议,双方协商解决,协商调解不成时,双方均可: 1)向武汉仲裁委员会申请调解或仲裁;( ) 2)向房屋所在地人民法院提起诉讼。 ( ) 第九条、本合同未尽事宜一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定,经合同双方共同协商作出补充规定,补充规定与本合同具有同等法律效力。 第十条、本合同正本一式二份,甲,乙双方各执一份,合同签字盖章后生效。 甲方: 签章: 日期: 身份证号码: 乙方: 签章: 日期: 身份证号码:

  • 房屋租赁合同最长期限是多少年?

    《合同法》第214条规定,“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 因此,房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。

  • 房屋租赁合同未经备案是否有效?

    《房地产管理法》第54条规定,“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案”。《解释》第4条规定,“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”

  • 房屋租赁合同的法律风险有哪些?

    1房屋租赁首先应当确定房屋租赁人必须具备处分房屋的权力。即出租人具有房屋的所有权。目前,很多无权处分人擅自出租房屋。当承租人入住之后,又被正房主驱逐出去,又找不到“出租人”,只能哑巴吃黄连,有苦说不出。因此,一定要认真看待这个问题。 2合同中应当明确出租房屋的用途,如果在合同中没有明确,承租人在租赁房屋之后,改变房屋的用途,导致出租人财产利益的损失,却又不能依据合同找回自己的损失,实为得不偿失。 3房屋租赁应当明确租金的交付方式以及交付日期,这也是双方当事人应当考虑的重点问题。有的时候,承租方承受能力有限,如果一次性交纳几个月的房租困难,这时候就可以通过在合同中规定按月交纳。如果没有规定,房屋租赁后就易出现矛盾,不利于双方当事人和平共处 4 房屋的使用和修缮义务的约定。法律规定,承租人有按约定使用房屋并保护房屋的义务,如果承租人违反义务,出租人可以解除合同并要求赔偿损失;出租人在房屋出租期间,具有修缮房屋的义务,因此,在签订合同时,应注意这些内容的设定。很多出租人会将房屋的修缮义务约定给承租人,这是不合理的。 5使用房屋时,涉及水费、电费以及(北方)取暖费等费用的负担问题。这些因素承租人必须与房屋的租赁价格相结合。经过双方讨价还价后,应该将部分费用的负担情况写在合同中,以免履行中出现纠纷。 6合同期满后,双方当事人可以继续续签合同。如果不签订合同,而承租人继续使用房屋,并且支付房租,出租人收租,则视为不定期合同,双方可以随时解除合约。 7合同应对承租人是否具有转租权以及转租应当遵循的程序予以规定,这样能有效地保护房主的合法权益。通常,即使承租人具有转租权,也必须在征得房租的同意下方可进行。否则,房主可以解除出租合同。 8根据买卖不破租赁原则,在房屋承租期间,房主处分房产,承租人并不因此失去租赁权。只要租赁人在合同中作此约定,承租人可以在新房主取得房产后,继续租赁房屋至租赁合同到期为止。另外,承租人在房主处分房屋时,有优先受让权,即在同等价格条件下,有优先购买房屋的权利,此亦为法定。 9根据租赁合同相关司法解释规定,承租人经出租人同意而为装修,但未对合同期满后装修费用的补偿作出约定的,承租人也无权要求出租人对装修费用补偿。在商铺租赁中,承租人通常会对承租商铺进行装修,上策是在合同中明确约定合同期满后装修费用的承担,退一步而言,若没有明确约定,则要结合租期,评估装修成本是否符合合同期内的经营目标,不能想当然期望通过与承租人续约来分摊装修成本。

  • 房屋租赁合同违约金怎么算?

    (一)如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时,约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金,那么一旦违约,出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金,作为违约赔偿; (二)约定的违约金过高或过低可以请求变更,约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高,可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元,而约定的违约金数额达到了一万元,那么违约的一方可以请求降低。 (三)房屋租赁合同中对违约金没有约定,应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。 (四)租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付,即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元,那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。 (五)租房违约金的处理:双方按照租赁合同的约定处理,赔偿约定的金额,如果协商不成,可到法院提起诉讼。 不过需要注意的是,根据“损益相抵”规则,即使一方行为被认定为违约,另一方应当仅仅选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式,在违约金或定金“收益”不足以弥补实际损失时,违约方具有补足差额的义务,因此,通过重复累加的方式,无端加重违约方的责任,违约一方大可不必理会,法院对此也是不会支持的。

  • 房屋租赁合同法律审查有哪些要点?

    合同审查要点。 租赁合同应当采用书面形式,至少一式两份,出租人与承租人各持一份。 1、出租人出租房屋的合法性 出租人有权出租房屋,这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。 1.1出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书; 1.2出租人是房屋所有人而无所有权证书,但有建设工程规划许可证,或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记; 1.3出租人为房屋的合建方,与建设工程规划许可证的持有者(即房屋的建设方、房租建成之后的房屋所有权人)之间有合作建房合同,已经获得合建方同意出租。 作为承租人,必须查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件;出租人是单位的,要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件,留存复印件。 代理人代为出租房屋的,要查看代理人的身份证件、留存复印件;查看代理人的授权委托书原件,看代理人是否有代理出租的权限,应留存代理人的授权委托书,如留存复印件,复印件上应要求代理人当面亲笔签名。 2、出租人为转租的情形 2.1转租出租人即所谓二房东与房屋所有人之间有租赁合同,合同约定允许转租; 2.2原租赁合同不允许转租或没有对转租作出明文约定,需要取得房屋所有人同意转租的书面同意书。 2.3次承租人最好能查看并持有原租赁合同 3、租赁房屋用途 3.1租赁合同应明确租赁房屋的用途,承租人未经出租人书面同意不能改变用途;改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。 3.2如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记,在签订合同之前先进行核查,如不能实现目的即不应签署合同;如初步核查可行,也应在合同中明确约定该具体用途;如是否能注册存在不确定性,合同应约定不能注册时的处理办法,如解除合同、退还预付租金、押金等。实践中因为约定不明,发生纠纷的不少。 3.3合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。 对承租人而言,如果要改变租赁用途,一定要事前取得出租人的书面许可。 根据合同法规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 4、约定租赁期间 租赁合同应明确约定租赁的起止日期; 根据合同法的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。 租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。 租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 5、租金的计算与支付 租金起算点要明确;如有装修时间,不计算租金的(所谓免租期),也应明确。 合同法第二百二十六条规定,承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定(补充协议约定或合同相关条款、交易习惯)仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。 合同法第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。 好的合同可以避免或减少纠纷的发生。如何审查房屋租赁合同,其实也似签订房屋租赁合同应当注意的事项。这次主要分析的是:租赁合同违约金;房屋装修;房屋的交接等。 6、装修与提前解约 合同宜约定,承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意;装修不应破坏房屋基本结构;对装修的其他约定。 承租人提前解除合同,不得要求退还装修费。 7、押金的支付与返还 租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人,主要用于1)担保租金的支付,防止欠租;2)对房屋的合理使用,防止对房屋及其附属设备的损害;3)防止拖欠水电费等相关费用。 对出租人而言,一定要收到押金后再交付出租房屋;交房后再收押金就难了。 在退租时,租赁双方应检查房屋状况,除房屋和设备的正常损耗外,如不存在损坏,进行费用结算后,出租人应将押金退还承租人。 8、违约金 房屋租赁合同中可以针对不同情形分别约定违约金。 迟延支付租金的违约金。 擅自改变用途的违约金。 提前解除合同的违约金。 9、房屋及附属设施的维修责任 通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用;对于一些微小的维修,双方也可以在合同中另行约定,但一定要明确范围,最好能列一个清单,避免含糊不清将来发生纠纷。 10、房屋附属设备、水电气等相关手续 租赁合同应当对房屋附属设施的情况作出明确的约定; 对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、网络、电话、有线电视等使用和缴费应作出约定。

  • 房屋租赁合同范本格是如何?

    出租方(以下简称甲方): 承租方(以下简称乙方): 根据《中华人民共和国合同法》规定,为明确甲方与乙方的权利义务关系,经双方协商一致,签订本合同: 第一条:租赁房屋 甲方将坐落于武汉市的合计面积为 平方米的建筑物 间租予乙方作为 使用。 第二条:租赁期限 租赁期共为 年另 个月,甲方从 年 月 日起将出租房屋交付乙方使用,至 年 月 日收回。 乙方有下列情形之一的,甲方可以终止合同,收回房屋: 1、乙方擅自将房屋转租,转让或转借他人使用的; 2、乙方利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益的; 3、乙方拖欠租金累积达 个月的; 而当租赁期届满时,租赁关系自然终止,甲方无须另行通知乙方,若双方均有意续租,可在届满前三个月提出续租意向,并议定合理租金和续租合同。 第三条:租金 每月租金为人民币 元整,付款方式为 付。 第四条:协议事项 1、房屋内外水电费,煤气费,电话费自乙方入住之日起至租约期满迁出之日至均由 方负担。 2、甲方应承担所出租房屋的修缮义务,乙方应对修缮工作予以配合。 乙方应妥善使用,管理出租房屋的内外设备,未征得甲方同意,乙方不能擅自变更,损坏房屋结构和设备。 3、乙方不得利用出租房屋进行非法活动或存放危险物品,影响公共安全。 4、租赁期满之日,在不续租情况下,乙方应无条件退租,并将房屋设备清点后归还甲方,不得向甲方请求退还租金,移转费及一切权利金。乙方应将自用家具物品搬迁清楚,不得故意留存占据,如逾期不搬视为乙方抛弃其所有权,由甲方自行处理。对逾期不迁出者,甲方可向人民法院提请诉讼,一切损失由乙方承担赔偿。 5、租赁期间双方均不得无故解除合同,但乙方因特殊情况需退房时,必须提前十五天通知甲方,并支付一个月租金作为赔偿。如甲方确需收回房屋自用,也须提前十五天通知乙方,支付一个月租金作为乙方搬迁的补偿,并退还乙方未满租期的租金。 6、甲方需对上述房产提供全部法律文件,如因房产产权等问题影响乙方在租期内对房屋的居住使用,造成的全部损失由甲方承担。 第五条:甲方与乙方的变更 1、若甲方将房产所有权转移给第三方时,合同对新的房产所有者继续有效。 2、甲方出卖房屋,须在三个月前通知乙方,在同等条件下乙方有优先购买权。 3、乙方需与第三人互换住房时,应事先征得甲方同意。 第六条:违约责任 1、甲方未按前述合同条款向乙方交付合乎要求的出租房屋的,甲方应对此向乙方予以赔偿。 2、甲方未按时按要求对房屋进行必要的修缮的,对乙方造成财务损失和人员伤害,应承但赔偿义务。 3、乙方非正常管理使用房屋及设施给甲方造成损失的,乙方应负赔偿责任。 4、乙方故意逾期未交付租金的,除应及时如数补交外,还应支付一个月租金作为赔偿。如遇特殊情况暂时未交租金的,甲,乙双方可协商解决。 5、乙方违反合同擅自将房屋转租他人使用的,甲方有权收回所租的房屋,有权将乙方交付的期满前租金扣留作为乙方的违约金赔偿甲方。如因此对出租房屋造成损坏的,乙方还应负赔偿责任。 第七条:免责条件 房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成损失的,双方互不承担责任。 第八条:争议的解决方式 1、本合同在履行中如发生争议,双方协商解决,协商调解不成时,双方均可: 1)向烟台仲裁委员会申请调解或仲裁;( ) 2)向房屋所在地人民法院提起诉讼。 ( ) 第九条、本合同未尽事宜一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定,经合同双方共同协商作出补充规定,补充规定与本合同具有同等法律效力。 第十条、本合同正本一式二份,甲,乙双方各执一份,合同签字盖章后生效。 甲方: 签章: 日期: 身份证号码: 乙方: 签章: 日期: 身份证号码:

  • 租赁协议与租赁合同法律上等效吗?

    (一) 合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。 (二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押,未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 (三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。 (四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。在实践中,认为合同是有效的出于主流观点,这点您别担心。

  • 房屋租赁合同审需要看什么地方?

    一、审查当事人双方是否具备主体资格 (一)出租人是否具备主体资格 出租人是否具备出租房屋的主体资格,直接关系到合同的效力问题,所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查: 1、出租人为自然人的,是否具备完全民事行为能力,审查其居民身份证或户口薄;出租人系法人或其他组织的,是否依法成立,审查其营业执照,看其是否年检并进行必要的工商查询。 2、出租人是否享有出租房屋的实体权利 (1)房屋转租的:是否经出租人同意,是否有出租人同意转租的书面证实材料。 (2)共有房屋出租的:是否经其他共有人同意,是否有其他共有人同意出租的书面证实材料。 (3)委托或代办代理出租的:房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致,是否经所有权人同意或授权,是否有所有权人同意或授权出租的书面证实材料。 (4)房屋的所有权人:出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致,必要时到房屋治理部分查询。 (二)承租人是否具备主体资格 审查承租人是否具有合法的身份,如暂住人口承租房屋的,必经持有公安机关核发的暂住证;法人或其他组织的,必经持有合法有效的营业执照。 特别注意:《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定:“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用,须经县以上人民政府批准。” 二、审查房屋是否存在禁止出租的情形 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定:“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。” 根据《城市房屋租赁管理办法》第六条:“有下列情形之一的房屋不能出租: (一)未依法取得房屋所有权证的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的; (三)共有房屋未取得共有人同意的; (四)权属有争议的; (五)属于违法建筑的; (六)不符合安全标准的; (七)已抵押,未经抵押权人同意的; (八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; (九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。” 三、审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致 这点主要是看房屋的产权证,审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致,须报规划部门批准。 四、审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况 1、房屋结构 2、租赁面积的计算方法(使用面积仍是建筑面积) 3、必需写明租赁房屋实际所处的切当位置 上述1-3的审查,主要是查看与房屋产权证所做的登记是否一致。 4、假如有新装修或添设附属举措措施、设备,应审查合同是否明确租赁期满时如何处理,若合同提前解除或终止时又应做何处理。 5、审查房屋交付时附属举措措施和设备的状况(最好以制作附件的形成加以明确),对附属举措措施、设备能否拆除、改建或者添设,租赁期满交还时的详细要求。 6、审查出租人是否同意承租人对房屋进行装修或改造,假犹如意那么装修或改造的前提及装修或改造的尺度是什么。 7、合同中最好应明确现有的房屋装修状况,以免发生纠纷无据可依,同时应尽量明确房屋交还时对装修的要求。 五、审查租赁期限 《中华人民共和国合同法》第二十一条规定:“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。” 应严格仔细审查合同的起租日,同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。 应严格仔细审查合同的起租日,同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。 六、关于其他条款的审查 1、修缮条款:审查修缮责任是否明确 2、转租条款:审查是否允许承租人转租及转租的条件 3、保险条款:审查是否投保公众责任险或第三者责任险、保险费用负担 4、合同的变更与解除:审查是否对己方当事人较为有利 5、违约责任条款:审查是否显失公平,对已方会不会有较大的不利影响 6、免责条款:审查免责的范围 7、争议解决条款:审查管辖约定是否正确、有效,选择诉讼的,有无违反级别管辖、专属管辖的规定,选择仲裁的,仲裁委员会的名称是否准确无误 8、备案条款:审查由谁向房屋管理部门履行备案的义务及备案费用的负担。 七、审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限

  • 可解除房屋租赁合同的行为有哪些?

    承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同,造成损失的,由承租人承担赔偿责任: (一)擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的; (二) 擅自改变房屋用途或结构的; (三) 利用承租房屋进行违法活动的; (四) 无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的; (五) 其他严重损害出租人权益的。

  • 购房签约是不是时要细化条?

    由于房地产开发环节的复杂性,项目延期交房极为普遍,因此签订购房合同时,关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。 商品房合同面积与实测面积存在误差,买的没有卖的精,这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时,一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题,并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。

  • 买房签约时要注意哪些事项?

    (1)要在合同上写是人为损坏的要赔偿,如果是电器老化不赔偿。 (2)签约时要查看房产证复印件及房产证上有名字的人的身份证复印,或委托书。最重要的一点,必须注意中介公司是否与原房东签署了“房屋租赁代理合同”,合同中是否有原房东允许中介代办房屋租赁手续、并代收房租的条款。 (3)最后还要注意中介与原房东的合同期限和违约责任等,这样可以在与中介签约时参考这些条款,一是可以有效避免超时承租,二是可以在原房东违约收回房屋时,拿到自己应该得到的违约赔偿金,以免承担更多无谓损失。 (4)签合同的时候应该是三方签字,中介应该盖章的。付款时要收取正规的服务业专用发票。

  • 租赁合同期满,承租人拒不迁出房屋怎么办?

    1.租赁合同期满,承租人拒不迁出房屋,出租人可以选择向人民法院起诉,要求承租人迁出房屋,并承担违约责任。 2.现实中,有的部分承租人,特别是从事经营性业务的,由于生意不好或由于其他原因,可能一走了之,走时房屋内还有部分遗留物品,很多情况下,出租人不知道承租人的去向,也无法到法院起诉。这时,出租人可以在合同到期后,自行将房屋收回,但要注意保留证据(比如拍照、录像),将屋内物品一一登记存放。

  • 买房签约认购你得注意哪些?

    签约认购流程: 1、 排号选房 确定要购买某区域的某楼盘,如果该楼盘未开盘还处于认筹阶段,售楼部通常会推出“认筹X千抵X万”的优惠活动。客户缴纳认筹金,即排个号,代表你有资格买这个楼盘的房子。待开盘时,根据认筹顺序或者摇号来依次进入选房区选择房源。如果选好了房,则缴纳的认筹金可以按照相关的优惠直接抵房款。若个人没有选择房源,则认筹金通常会在一定工作日内退还给客户。 2、 交定金 选定好房源后,缴纳定金。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。购房者支付一部分定金,用来表示购买该房屋的决心;开发商收取定金,则意味着要对购房者所选的房屋进行保留,防止其被别的客户选走。若客户选好了房源也交了定金,最后又不买该房屋了,则定金不退还。这个也好理解,因为你提前定了该房子,别的想要购买该房屋的客户就不能再购买,导致了这一套原本可以销售出去的房屋未出售,定金则作为对开发商的补偿。 定金不同于订金,定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的金额的 20%,而订金可自由约定。如果认购书中标明的是“订金”时,购房者可要回;如标明的是“定金”而购房者又未在认购书中规定的期限内进行进一步协商,要回定金就比较困难了。应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况。 3、 签订认购书 商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括:买卖双方当事人的基本情况;房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);签署正式买卖合同的期限。签订认购书要注意以下事项: ①、 规避受牵制条款,一些认购书中往往有这样的条款:购房人在规定期限内未签订合同的,开发商所收定金不予退还。如果购房人自己想签订认购的话,则要避免认购书中的受牵制条款。 ②、 购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款,这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款,购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同,不论什么原因都算购房者违约,开发商就要没收认购金,不予退还。 ③、 不使用模糊概念,在认购书对于价格条款的约定,不要使用“均价”,“优惠价”“折扣价”等,而要准确到单价的具体数额。 ④、 开发商答应为购房者保留价格或房号的,要将保留承诺写进认购书,如此价格保留10天,此房号保留10天。此时还要注意,这种保留是开发商的单方承诺,如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任,不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务。 ⑤、 注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同,对购房者的限制较多,而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜,在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。 ⑥、在签订《认购协议书》时,购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查,适当补充完善,将定金的约定范围加以调整,从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开,使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。 4、 签订购房合同 一般缴纳定金认购开发商的物业,并在签订“认购协议书”后7天内缴纳首期房款,同时签订《商品房买卖合同》,此时,认购协议作废。之后交齐按揭所需材料,即向银行申请按揭贷款,银行审批合格,且与你签订《按揭抵押贷款合同》,贷款便可放下,贷款放下后一个月即开始月供。 签订购房合同要约定好这十大事项: 贷款不成的约定、明确违约责任、 广告内容写入补充条款、面积差异咋处理、明确计价方式与价款、签约时要注意房屋质量问题、签约时明确物业管理事项、明确费用由谁出、明确公共配套设施能否按期交付使用、明确基础设施能够入住即使用。 买房签约认购时要谨慎,尤其是签订购房合同的时候,一定要事无巨细,将可能的风险都考虑到并就双方对于处理问题的方式,写进购房合同,一旦发生维权,合同就是维权的法律依据。必要时,可以选择律师陪同,签订购房合同。

  • 二手房签约要注意哪些要点呢?

    一、房屋权属情况要查明 二手房交易一定要注意房屋的权属情况,这一点主要是针对房屋是否存在共有人或者有无抵押的情况。因为,根据我国相关法律法规规定,房屋如果存在共有人,那么房屋的转让和出售必须征得所有房屋共有人的书面同意才可以。此外,如果所受房屋为司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房子是不允许转让和出售的。所以,为了避免买到不能交易的房子,购房者在二手房签约时一定要查清房屋的权属情况,以确保房子没有问题可以交易。 二、协商好房屋价款 房屋的价款应该由买卖双方直接协商决定的,但是,大多数情况下,二手房买卖是通过中介来进行交易的,所以为了防止中介在中间故意提高房屋售价来谋取差价,购房者应该在签约前了解清楚卖家对房屋的出售价格。为了避免多付冤枉钱,购房者最好要求中介公司组织一下买卖双方的见面,从而协商具体的房款事宜。此外,除了房屋的价款以外,交易税费的缴纳责任也应当确定好。如果有些房屋存在附属设施的话,这部分的钱款也应当明确清楚。当然,如果通过中介进行二手房交易的话,那么中介的佣金这部分的钱款也要约定清,其中应该包括房屋委托的价格、服务内容、佣金数额等事宜。 三、付款方式要约定好 签订二手房买卖合同中最为关键的一点就是要约定清楚房款的付款方式,这一点如果不约定好的话,交易双方很可能会因为某笔款项的支付条件和支付时间不明而发生纠纷。目前,二手房交易的付款方式主要分为了两种,一种是买卖双方自行交易;另一种是由中介机构代收、代付。当然,委托中介机构代收、代付的方式能降低一些风险,购房者可以考虑通过中介来进行房款的交付。 二手房签约的合同中除了要明确好付款方式以外,对于定金、首付款和尾款的支付条件和时间也应具体说明。还有一点,购房者如果采取的是按揭购房或者是转按揭购房的方式进行交易的话,对没有申请到预期的贷款额度的解决方法则需要提前的约定清楚。 四、注意交房时的房屋情况 合同中应该有交房时的具体情况,包括交房时间、交房条件、生活费用要结清等问题。这一条款主要是为了避免卖家拖欠水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用,以免购房者入住后无故承担上家的责任。 五、违约责任条款的约定 违约责任条款的约定可以保障二手房交易过程中双方的利益不受损害,在发生违约行为时,可以得到相应的赔偿,从而减少自身的损失。因此,二手房买卖合同中应该对违约金、订金或赔偿金的计算和给付、免责情景、担保方式等方面进行一个明确的约定。

  • 签订涉外出租合同时应注意哪些事项?

    把房子出租给外籍人士,签订涉外出租合同时应注意以下几个方面: 1、合同条款的要求合同条款要具体,阐述要清晰,避免歧义。 2、 租金支付方式的约定 对于租金的支付的方式,尽量要求房客在境内付款;如果选择境外付款,银行在转账时,无论金额大小都将扣除一定金额的手续费,这笔费用由谁负担一定要在合同中事先约定。 3、 租赁保证金的约定 作为出租人,在将名下房屋出租过程中,面临的最大风险为房屋及其原有设备的损坏以及承租人不支付或不完全支付租金和其他相应费用。收取租赁保证金的作用即在于防范上述风险,保证出租人的利益。租赁保证金的收取及作用应于合同中明确约定,比如承租人有支付租赁保证金的义务,以及出租人有在承租人拖延支付任何应付费用达一定期限后,从上述租赁保证金中予以相应抵扣的权利。同时在合同中还应规定,承租人在出租人进行抵扣后,在规定期限内将租赁保证金补充完整,否则应就抵扣金额缴纳一定数量的滞纳金。 4、有关承租人提前退租或擅自解除合同条款的约定 在租赁合同中还应约定当发生类似于承租人在租赁期限内,根据合同约定中途退租(解除租赁合同),或擅自解除合同,或根据租赁合同约定转租等重大事项时,承租人对出租人有提前书面告知义务。如果租赁关系是通过中介公司建立的,承租人仅将上述决定告知中介公司的,不视为出租人也已经同时知道该项决定。

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退房须知

  • 买的商品房开发商说换一套可以吗

    商品房买卖受合同法保护,购房人和开发商根据合同协议或约定处理。

  • 开发商的商品房内没有分割墙可以吗开发商的商品房内没有分割墙可以吗?

    这就是所谓的大产权和小产权,不做实体分割,减小公摊和使用面积,现在很多综合体商业都是这么划分的(我爱铺网)

  • 房屋漏水如何申请赔偿?

    1、首先请房屋质量检验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告; 2、鉴定出来后,如果是相邻方的原因,可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补,并可向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求。如果相邻方不配合,受损一方可将争议提交到法院。其法律依据是《民法通则》第83条:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。假若相邻方不履行法院的判决,受损方可自请施工队从楼下维修,发生的费用可向法院提出要求楼上业主赔偿。如果楼上的不赔偿,可向法院申请强制执行。

  • 买完商品房开发商要给开具什么

    开具正规的房产销售发票,否则不正规的,千万要小心。

  • 我买的商品房晚交了半年,开发商该怎么补偿我

    依据合同办理本来是最合理合法的,但一般晚半年很难追赔。

  • 如何避免退房纠纷?

    1、定金(订金或押金)阶段: 在这个阶段房屋买卖合同还没有成立,严格来说不存在退房的问题,实际上是退还定金的问题。 2、已经签订了合同但是尚未履行: 在这种情况下如果一方想退房首先与对方协商,看是否能达成一致意见,如果双方达成一致意见,要用书面形式表现出来,签订正式解除房屋买卖合同的协议。协议的内容主要包括双方同意解除房屋买卖合同、违约责任由谁来承担的问题。如果达成协议后任何一方不履行协议内容的,对方有权要求其履行,也可以通过诉讼或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中的一方违约,且达不成一致意见,那么根据《合同法》第96条的规定,主张解除合同的,应当通知对方,通知到达对方时解除。对方有异议的可以通过诉讼或者仲裁机构确认解除合同的效力(即后签订的解除协议的效力)。 3、已经签订合同并部分实际履行: 买卖合同签订后,买方已经付完房款,办理了入住手续,但是房产证还没有办理下来。在这个阶段解除合同既有买方的原因也有卖方的原因,比如卖方觉得房价在上涨,不想卖了,想反悔。或买方觉得房价在下跌,也不想卖了。这个阶段除与上述要求一致外,还涉及物业装修损失,搬离时间等问题。如果卖方违约,装修的损失应经过房地产评估机构确定装修损失,买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同,如果达不成协议买方可以向法院诉讼或仲裁机构申请仲裁。 4、房产证办理完毕阶段: 房产证办理完毕之后,房屋的所有权已经完成转移,除非合同里有约定,否则一般情况下买方不能办理退房的。如果卖方已经为买方办理完毕房产证,但是卖方垫资或中介公司垫资,且合同约定如买方不按照约定履行付款义务,卖方可以提出解除合同的,要求买方退房及承担相应的损失。

  • 房屋漏水如何申请赔偿?

    1、首先请房屋质量检验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告; 2、鉴定出来后,如果是相邻方的原因,可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补,并可向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求。如果相邻方不配合,受损一方可将争议提交到法院。其法律依据是《民法通则》第83条:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。假若相邻方不履行法院的判决,受损方可自请施工队从楼下维修,发生的费用可向法院提出要求楼上业主赔偿。如果楼上的不赔偿,可向法院申请强制执行。

  • 市新政出台各地频现退房纠纷?

    济南的宋女士和丈夫选购了一套商品房,并与开发商签了合同(商品房认购书),缴纳了2万元定金。然而,根据济南新推出的限购政策,宋女士须按二套房40%的比例缴纳首付款,大约120万元,贷款利率也要相应提高。而9月份选房时,根据当时政策首付只需20%,大约60万元。   因为无法凑齐首付款,宋女士不得不放弃购房。随后,宋女士联系开发商想要回2万元定金被拒。开发商称,宋女士无法购房,是属于她个人的原因,因此不能退还定金。而宋女士则认为,这是由于政策变动造成自己无法购房,不属于其个人原因。双方为此争执不下。   有中介支招“假离婚”  记者采访发现,新政之下,投资购房者趋于理性,但一些“刚需族”“改善族”也受到了较大影响。一些中介机构开始为购房者“支招”,为避开政策影响,假离婚、“凑”首付等产业链有重出江湖的苗头。   有一些中介机构则表示可以为购房者“凑”好首付。  “ 购房者购买新开楼盘,交付10%~20%首付即可办理过户,剩余房款可分期支付给开发商,支付周期可达半年,这段期间零利率零手续费。”中介人员表示,开发商现在着急卖房,希望绕过限购限贷政策,通过分期付款激活一些潜在交易需求。   限购:在政策出台前购房者是有购房资格的,但因为政策出台,购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人,可以向对方主张解除合同,并且不承担违约责任。   限贷:即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制,从而影响了购房者的履约能力,导致合同不能履行,此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说,购房者因为首付条件的提高,无法履行合同的,可根据上述司法解释的规定,主张解除合同,不负违约责任。

  • 究竟房屋漏水到底是谁的过错?

    其实导致房屋漏水的根本原因,是业主对防漏环节不重视所致。在购买新房时,业主就应当着手起检漏工作。房屋在交付使用时应当出具室内检验报告,然而开发商几乎无人愿意出示,这就给房屋上下排水和防漏埋下了隐患。所以,业主在房屋装修前应当先检查房屋的防漏设施是否合格。其次,入住后装修不过关也会引发渗漏问题。装修过程,砸墙、开水槽、铺线路时,很可能破坏房屋原有的防水层,导致漏水。在新建的楼房中,卫生间和厨房地面的防水层如已按规范完成,只要防水层不被破坏,一般不会出现渗漏问题。但不少房屋在装修中,往往会因增加了洗浴设施或进行水路改造,而导致原有的防水层被破坏。因此,装修后必须对防水层进行修补或重新做防水施工。尤其在更换卫生间原有地砖时,要先用水泥砂浆做地面找平工程,再将地面完全清洁干净后,做防水层,这样可避免防水层因厚薄不均而造成渗漏。

  • 新房退房注意事项有哪些呢?

    1、保险退保手续不要忘在购房者办理按揭贷款时,银行一般都会要求买家为其购房上保险,根据《保险法》相关规定,投保人要求解除合同的,保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费,剩余部分退还投保人。 2、违约金就高不就低根据《合同法》相关规定,违约金不足以弥补实际损失全部的,差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失,开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还根据《合同法》第116条,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或定金条款,不可同时适用。若是购房人的原因导致退房,开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任,购房者可获得双倍赔偿。 4、办房产证前退房更省事业主是在房产证办完之前办理退房手续,如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房,通常需要一个较长时间的鉴定过程,然后走诉讼之路,拿到胜诉证明后办理退房手续,过程较复杂。

  • 退房情形以及退房注意事项有哪些?

    退房情形以及退房注意事项: 1、开发商延期交房即合约定的交房日期已到,但是业主们却迟迟得不到开发的入住通知或者房子不具备入住条件。根据《司法解释》规定,开发商经购房人催告后在三个月合理期限内仍未履行交房的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息;实践中我们经常碰到这样的合同条款:合同中规定开发商的交房时间,每逾期一日,开发商支付已付房款万分之一的违约金,逾期超过三个月或六个月,购房人可以要求退房,开发商应承担已付房款万分之一的违约金,这种违约金约定过低,所以购买期房的购房者一定要对开发商信誉有所考量 2、开发商未经过购房人同意私自变更设计开发商在变更设计之前必须经过购房人同意,否则开发商就构成违约,购房人有权退房。 3、房屋面积误差超过3%。若交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%, 购房人可以提出退房并要求退赔利息;这里要注意,合同中如对面积误差的处理方式有相反约定的,按合同处理。 4、开发商开发手续或者资质不全导致合同无效开发商证件不全属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。 5、房屋质量导致严重影响使用也可退房依照司法解释因房屋质量问题已经达到严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失; 6、房子存在抵押或其它经济纠纷等情况若开发商出现一房两卖或一房多卖、 或者卖房前后私自将房屋抵押,造成购房者购房目的不能实现。这种情况下业主可以要求退房。

  • 房屋交房手续有哪些呢?

    一、通知开发商取得商品房房地产权证后,应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内,按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。 二、验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录,同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的,购房者可以拒绝验收,由开发商承担责任。 三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规,商品房交付使用时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的,购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项。 四、签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的,应做好记录,要求开发商签字,直至开发商的房屋完全符合交房标准,再签署房屋交接书。

  • 限购限贷重现引发退房纠纷权益如何保障?

    近段时间以来,各地陆续出台的房地产调控政策让许多购房者措手不及,尤其是首付比例纷纷提高或者房贷政策收紧,几十万元甚至上百万元的资金缺口让很多购房者面临着无力购买甚至面临违约的情况。新一轮政策已经引发多起毁约退房纠纷。一些开发商“定金不退”,购房者则表示,这是由于政策变动造成自己无法购房,不是个人原因,双方争执不下。凑不起首付放弃购房 定金不给退国庆假期后,多地接连传来收紧的楼市调控。北京、天津率先“鸣枪”,济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。举一个实例,济南的宋女士和丈夫在济南选购了一套商品房,并与开发商签了合同(商品房认购书),缴纳了2万元定金。然而,突然出台的楼市限购令击碎了宋女士的购房梦:根据济南新推出的相关限购政策,宋女士必须按照二套房40%的比例缴纳首付款,大约120万元,并且贷款利率也要相应提高。而在9月份选房时,置业顾问告诉她根据当时政策首付只须20%,大约60万元。因为无法凑齐首付款,宋女士不得不放弃购房。随后,宋女士联系开发商想要要回已经缴纳的2万元定金,不料却被拒绝了。开发商称,宋女士无法购房,是属于她个人的原因,因此不能退还定金。而宋女士则认为,这是由于政策变动造成自己无法购房,不属于其个人原因。双方为此争执不下。专家:因不可抗力或情势变更等调控政策 “违约”购房者无责在业内专家看来,楼市新政出台后,一些购房者因不符合购房资格或者首付款比例增加而无法继续履行房屋买卖合同,通常会出现买方想解除合同,要求返还定金,而卖方不愿解除合同,或者拒绝返还定金的纠纷。这其中涉及几个法律问题值得分析。北京易准律师事务所律师杨锦炎表示,首先要明白,无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。因此,限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房合同的效力。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同,可分为限购和限贷两种情况分析。一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的,但因为政策出台,购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人,可以向对方主张解除合同,并且不承担违约责任。另一种情况就是限贷。即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制,从而影响了购房者的履约能力,导致合同不能履行,此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说,购房者因为首付条件的提高,无法履行合同的,可根据司法解释的规定,主张解除合同,不负违约责任。政策出台之后,对于买卖双方,应按着公平的原则妥善处理。交了定金的买卖双方可以根据纸质的合同加以甄别,看是否因为不可抗力政策而无法实施房屋买卖。双方可以解除合同,视情况而定,该退的定金还是要退。

  • 具体有哪些情况导致退房纠纷呢?

    一般而言,由于以下原因常常导致购房者提出退房: (一) 广告宣传营销言过其实;很多开发商在前期销售中为了吸引购房者来看房,往往在广告宣传中会语言很华丽,比如什么几A级幼儿园入住,什么黄金海岸,什么皇家园林设计,这些往往言过其实,给购房者一个很大的虚假承诺。而一旦房屋交付使用,广告中的海景房和江景房等美好的景象却无影无踪,使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实,于是“愤而退房”。 (二)售楼员的口头承诺成为“空头支票”很多购房者购房有一定盲目性所以一般比较相信置业顾问的描述。她们因经济利益的驱动为了促使购房者尽快签订合同,以拿到高额的售房提成,对很多没有的配套进行默许或者作出口头承诺。等房屋交付后购房者肯定会很失望进而退房。 (三)房屋存在质量问题;房屋在交付使用后,有的的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时,这对于新房业主来说往往难以接受。这类问题往往不能得到开发商及时解决时,一气之下,要求退房。 (四) 物业小区管理混乱。开发商出售房屋前,根据我国有关法律规定,要先委托好物业公司进行管理。但在实践中物业公司与开发商实际上是一家人,物业公司人员的从业资格大多达不到法律规定的条件,因此前期物业管理质量普遍较差,导致业主不满意而提出退房。 (五)开发商迟延交付房屋;此类一般出现在期房中。商品房的开发建设周期较长,期间又较多地受各方面因素尤其是资金的影响,开发商往往迟延交房。而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时,很容易提出退房。 (六) 房产证迟迟办不出;房产证的办理期限是开发商无法控制的,因为这要受各种因素的影响。即使在开发商手继齐全的情况下购房人积极配合,因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况也大量存在,还有一些开发商本身因各种原因不能完成初始登记,使办理产权证的条件不具备,甚至有的购房者购买房屋产权问题导致落户不成,这样关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来,导致购房者退房。 有时,因客户自身的原因,也会导致退房纠纷的发生: (1) 购房者签订商品房买卖合同后,因工作调到外地或出国定居而提出退房; (2) 分期付款或按揭贷款的购房客户,在还款过程中,因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房; (3) 因房价下跃而提出退房。

  • 预售商品房开发商可以擅自变更设计吗?

    不可以。建设部发《商品房销售管理办法》第2十四条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买房人。买房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的,买房人有权退房;买房人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。商品房买卖合同示范文本将上述规定写入合同,并且同时规定,买受人选择退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起在双方约定的期限内将买受人已付款退还给买受人,并按双方约定的利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。

  • 交房一定要先房屋确权吗

    有一种情况,你买了房子,开发商证件不齐全,到时候你房子的房产证都办不成。

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