卖房准备

• 北京二手房交易流程是怎样的？

  第1步：签订合同 买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 第2步：资质审核 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 尤其是北京地区是限购城市，要进行购房资格核检。 房屋评估也在这个阶段中，大概一周出报告。 第三步：网签 本市户籍签约需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证。 非本市户籍需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证、暂住证。 港澳台及外籍需要准备港澳居民身份证、台湾同胞来往大陆通行证、护照、护照的译本公证。 网签生成后约面签。 第四步：资金监管及贷款申请 缴税前一个工作日要做资金监管，资金监管的金额是网签价减去贷款金额。 第五步：物业交验 卖方交付房屋并结清所有物业费。 第六步：缴税过户 交税无论是本市户籍还是非本市户籍都要携带房产证、买卖双方身份证、户口本、婚姻证明、产权证、原值发票、原契税票。

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• 北京二手房交易流程的具体款项有哪些呢？

  北京二手房交易流程的具体款项如下： 1、契税 支付方：买方 征收标准：普通住宅，家庭唯一住房且为90平方米以下(含)，税率为总房款的1%;普通住宅、家庭唯一住房的90平方米以上的，税率为总房款的1.5%。 2、增值税 支付方：卖方 征收标准：营改增于2016年5月1日起全面实施，但二手房交易营改增具体实施时间尚未确定。 注：过去征税房价是含税价，营改增后是不含税价，税率维持5%不变，实际税收负担降为4.76%。 3、个人所得税 支付方：卖方 房产证(契税完税发票)日期过5年且是家庭唯一住房的免征个人所得税，否则征收相关费用。 4、工本印花税 支付方：买方 一般为5元/本。 5、产权转移登记费 支付方：买方 是办理产权证的费用，为80元/套。

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• 北京二手房交易流程是怎么样呢？

  第一步：签订合同 买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 第二步：资质审核 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 第三步：网签 本市户籍签约需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证。 非本市户籍需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证、暂住证。 港澳台及外籍需要准备港澳居民身份证、台湾同胞来往大陆通行证、护照、护照的译本公证。 网签生成后约面签。 第四步：资金监管及贷款申请 缴税前一个工作日要做资金监管，资金监管的金额是网签价减去贷款金额。 第五步：物业交验 卖方交付房屋并结清所有物业费。 第六步：缴税过户 交税无论是本市户籍还是非本市户籍都要携带房产证、买卖双方身份证、户口本、婚姻证明、产权证、原值发票、原契税票。 北京地区进行二手房交易的三大税金是营业税、个税和契税，其它税种的金额远不及这三大费用。 第七步：领房产证 第八步：有贷款的作贷款抵押登记 第九步：放款 政府资金监管过户完24小时自动放款，银行贷款他项权利证送到，银行3-4个工作日放款。

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• 北京二手房交易流程是怎样的？

  1、买卖双方将过户事宜达成一致后，确定房屋交易价格; 2、到房屋登记发证大厅进行网签，提供买卖双方身份证明原件及房屋所有权证; 3、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。例如：面积、房屋坐落等; 4、办理产权转移过户手续。买卖双方在房屋登记发证大厅办理完房屋所有权转移登记后，买方10个工作日后凭领取房屋所有权证通知单再次到房屋登记发证大厅领证。 5、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更后，银行将贷款一次性发放; 6、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。

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• 北京买二手房要交哪些税？

  二手房房屋交易： 非普通住宅契税要加倍。无论取得产权满不满两年。房本不满五年，要按规定缴纳营业税：房屋产权取得满两年的免征，未超过两年的按房价5.5%缴纳。目前我国改善性需求量还很大，如何减少政策影响呢?秦虹表示，2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

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• 北京60平米老房改造要经过哪些流程？

  北京60平米老房改造流程： 1、门窗拆除 门窗老化是旧房中的一个突出问题，但如果材质坚固，而且你也喜欢其款式，一般来说只要重新涂漆即可焕然一新，但是木门窗是否起皮、变形，一定要换新的了。此外，钢制门窗表面漆膜脱落、主体锈蚀或开裂，除了不安全外，也很难恢复原状，为了不影响使用效果，也应拆掉重做。 2、墙地面拆除 墙皮如果是耐水腻子，铲掉很难，也没有必要，所以一般可以保留，重新粉刷的工艺可以用砂纸打磨后直接涂漆也可以再挂两层腻子再涂漆，如果墙面细小裂缝比较多的话，还要先粘牛皮纸甚至的确良布;墙皮如果不是耐水腻子可以铲掉重来。 砸墙砖及地面砖时，避免碎片堵塞下水道;只有表层厚度达到4毫米的实木地板、实木复合地板和竹地板才能进行翻新。此外，局部翻新还会造成地板间的新旧差异，因此，消费者不能盲目对地板进行翻新。 3、水路拆除 旧房中一般原有的水路管线都有许多不合理的布局或者被腐蚀，所以装修师傅需对水路进行彻底检查。如果原有的管线是已被淘汰的镀锌管，在施工中必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或PP-R管。 4、电路拆除 旧房普遍存在电路分配简单、电线老化、违章布线等现象，已不能适应现代家庭的用电需求，所以在装修时必须彻底改造，重新布线。由于以前的电线都是用铝线，所以就需要将其换成铜线，并且要使用PVC绝缘护线管。而对于安装空调等大功率电器的线路要单独跑线;至于插座问题，一定要多加插座，因为旧房的插座达不到现在电器应用的数量。

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• 北京60平米老房改造流程是怎样的？

  1、门窗拆除 门窗老化是旧房中的一个突出问题，但如果材质坚固，而且你也喜欢其款式，一般来说只要重新涂漆即可焕然一新，但是木门窗是否起皮、变形，一定要换新的了。此外，钢制门窗表面漆膜脱落、主体锈蚀或开裂，除了不安全外，也很难恢复原状，为了不影响使用效果，也应拆掉重做。 2、墙地面拆除 墙皮如果是耐水腻子，铲掉很难，也没有必要，所以一般可以保留，重新粉刷的工艺可以用砂纸打磨后直接涂漆也可以再挂两层腻子再涂漆，如果墙面细小裂缝比较多的话，还要先粘牛皮纸甚至的确良布;墙皮如果不是耐水腻子可以铲掉重来。 砸墙砖及地面砖时，避免碎片堵塞下水道;只有表层厚度达到4毫米的实木地板、实木复合地板和竹地板才能进行翻新。此外，局部翻新还会造成地板间的新旧差异，因此，消费者不能盲目对地板进行翻新。 3、水路拆除 旧房中一般原有的水路管线都有许多不合理的布局或者被腐蚀，所以装修师傅需对水路进行彻底检查。如果原有的管线是已被淘汰的镀锌管，在施工中必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或PP-R管。 4、电路拆除 旧房普遍存在电路分配简单、电线老化、违章布线等现象，已不能适应现代家庭的用电需求，所以在装修时必须彻底改造，重新布线。由于以前的电线都是用铝线，所以就需要将其换成铜线，并且要使用PVC绝缘护线管。而对于安装空调等大功率电器的线路要单独跑线;至于插座问题，一定要多加插座，因为旧房的插座达不到现在电器应用的数量。

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• 北京40平米老房改造流程有哪些？

  第一步、拆除 老房子一般都由自己的设计和装修，经过多年的使用，瓷砖可能会脱落，地板也变的没有从前光鲜亮丽，墙面也可能已经落满灰尘，想要重新装修，就需要把这些拆除。拆除老化的瓷砖，有些墙壁的墙皮可能开始脱落，这样就需要将墙皮完全的铲除，这样在后续的改造装修中才能有良好的效果。 第二、重新设计 老房屋由于建造时间比较长久，设计的户型分布存在一定的不合理现象，想要自己房屋更加人性化，可以选择重新设计，但是需要注意，在重新设计时如果发现有些墙壁需要拆除一定要请专业的人员来确定此墙是否为楼层的承重墙，承重墙是不可以拆除的，自行拆除后会非常危险。因此必须确定之后再进行详细的设计。 第三步、墙面地面改造 通过设计可以让房屋的布局更加合理，可以增加玄关、装饰墙，重新做天棚吊顶。对于墙面和地面的装饰，在老房子装修过程中必不可少。对于墙面，可以选择施工方便，色彩亮丽的涂料，也可以选择在视觉方面多样化、良好触感的壁纸，根据自己的需求，将内墙装饰成自己喜欢的风格。地面在选择装饰材料时可以选择耐磨防潮，花色美好大气的瓷砖或大理石砖，也可以选择温和并且可以调节室内湿度的木质地板，不同的材料有着不同的装修风格。 第四步、浴室厨房的改造 浴室和厨房豪华是现在设计家居的新风尚，可以为自己的浴室敷设美观大方的陶瓷锦砖，如果想要更有个性的设计，可以选择拼花的马赛克风格，防水防腐，而且美观大方。如果条件允许，可以更换合适的浴缸，让生活更加舒适轻松。对于厨房，可以选择整体式橱柜，不仅解决了设计上的问题，还能更高效的利用空间，在厨房更加得心应手。 第五步、家具的置换 装修往往要求更换配套的家具。整体性协调的家具也能让老房屋焕然一新。衣柜、双人床、沙发、餐桌、座椅、工作平台最好能够和谐统一。无论是现代感十足的金属元素还是古朴自然的木质原料都能让老房子的整体装修有着更好的体验。

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• 北京40平米老房改造流程是怎么样呢?

  第一步、拆除 老房子一般都由自己的设计和装修，经过多年的使用，瓷砖可能会脱落，地板也变的没有从前光鲜亮丽，墙面也可能已经落满灰尘，想要重新装修，就需要把这些拆除。拆除老化的瓷砖，有些墙壁的墙皮可能开始脱落，这样就需要将墙皮完全的铲除，这样在后续的改造装修中才能有良好的效果。 第二、重新设计 老房屋由于建造时间比较长久，设计的户型分布存在一定的不合理现象，想要自己房屋更加人性化，可以选择重新设计，但是需要注意，在重新设计时如果发现有些墙壁需要拆除一定要请专业的人员来确定此墙是否为楼层的承重墙，承重墙是不可以拆除的，自行拆除后会非常危险。因此必须确定之后再进行详细的设计。 第三步、墙面地面改造 通过设计可以让房屋的布局更加合理，可以增加玄关、装饰墙，重新做天棚吊顶。对于墙面和地面的装饰，在老房子装修过程中必不可少。对于墙面，可以选择施工方便，色彩亮丽的涂料，也可以选择在视觉方面多样化、良好触感的壁纸，根据自己的需求，将内墙装饰成自己喜欢的风格。地面在选择装饰材料时可以选择耐磨防潮，花色美好大气的瓷砖或大理石砖，也可以选择温和并且可以调节室内湿度的木质地板，不同的材料有着不同的装修风格。 第四步、浴室厨房的改造 浴室和厨房豪华是现在设计家居的新风尚，可以为自己的浴室敷设美观大方的陶瓷锦砖，如果想要更有个性的设计，可以选择拼花的马赛克风格，防水防腐，而且美观大方。如果条件允许，可以更换合适的浴缸，让生活更加舒适轻松。对于厨房，可以选择整体式橱柜，不仅解决了设计上的问题，还能更高效的利用空间，在厨房更加得心应手。 第五步、家具的置换 装修往往要求更换配套的家具。整体性协调的家具也能让老房屋焕然一新。衣柜、双人床、沙发、餐桌、座椅、工作平台最好能够和谐统一。无论是现代感十足的金属元素还是古朴自然的木质原料都能让老房子的整体装修有着更好的体验。

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• 在深圳买一套适合自己的二手房要如何入手呢？

  1、区域：买二手房应考虑自己生活和工作的区域，根据这个特定因素选择一个点，然后以这个点为中心，向四周辐射3-4个公交站的范围，这个区域是重点选择区域。 2、小区：选好了区域，装修效果图，接下来应在本区域内选一个最喜欢的小区，以及两个喜欢的小区和3-7个较喜欢的小区。这样就有了进一步的购买目标。 3、楼层：选好小区后要根据自身的情况选一个适合自己的楼层，比如：老年人应选1-3层，中年人可考虑2-5层，对于刚起步的年轻人建议买7-8层房产，因为这样的房产在价位方面会略低一些。 4、户型：选户型也要根据自身实际情况，比如：单身人群可选公寓或一室住宅，结婚人群或购房落户人群可选30米-50米的两室户型，改善环境购房或三世同堂购房可选大的户型，比如70米-90米的两室明厅。 5、格局：年限较新的房产格局会相对好些，但总价也会随之增加，而年限较老且格局一般的房产，价位也会相对便宜。除了考虑本身经济条件外，还要考虑以后是否好卖的问题。 6、装修：每个人对装修风格的见解是不同的，在买二手房时大多数房主会把装修的成本计入售房成本，一般情况下装修的折价率是以每年20%递减。

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• 二手房交易小攻略有哪些？

  一、商议房价、付定金　　在购房时，首先得对楼市进行熟悉，如不是很熟悉的话，那么最好找一个好点的中介公司，将其购房定金交于中介，签订购房意向书；然后再由中介出面与房东进行洽谈价格，则房东同意后将其交于定金，不同意的话将其退还于购房者，当然也可以将三方都在场的情况下进行洽谈。　　二、签订房屋买卖合同　　房屋买卖合同是购房之中最为关健的一部分，合同之中其包含着很多内容，如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。 签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行。 买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。 　三、房屋付款方式　房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款两种。其一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上；按揭贷款中得先交首期到指定监管账户，然后申请贷款方式，最后签贷款合同。　　四、过户及交税　　去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。 　五、房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割 交割一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。 六、银行放款给卖方 除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。 具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。 出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。 七、买方支付尾款 (如果没有签交房保证金协议)在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。 购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚

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• 已购公房上市交易流程是怎么样的呢？

  1、出售人向房屋所在地的房地产交易管理部门提出上市出售申请。 2、房地产交易管理部门对提出出售申请的房屋进行审核，并做出意见。 3、准予上市的，买卖双方向房屋所在地房产交易管理部门申请办理过户并如实申报价格。 注：房屋成交价由买卖双方协商。房地长交易管理部门需对价格进行核实，并对房屋进行评估及勘察。 4、按照规定到相关部门缴纳税费和土地收益。 5、买卖双方在完成过户手续的三十日内，向房产部门申请办理权登记，领取房屋权属证书。

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• 岳阳二手房交易流程是怎样的？

  (1)买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同，在合同上加盖手指模。 (2)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请。买卖双方本人向房地产管理部门提出申请手续，向房管部门提供买卖双方本人身份证，房屋房产证和土地证，购房合同等资料。 (3)到地税局缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 (4)办理产权转移过户手续。到地税局缴纳完税费，凭地税局出具完税证明，回到房管部门办理过户手续。 (5)买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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• 使用权房交易流程是怎么样的？

  使用权房屋通俗地说就是“廉租房”，住在里面的“房东”其实是租客。需要说明的是，使用权房屋不是没有产权，而是产权归某某公司或某房地局而已，即房卡上登记的是单位名字而非个人。 有使用权的房屋是不能买卖的。它只能转让。由于是地方优惠性的住房类型，所以原先“房东”的户籍是哪的，那么转让的客户的户籍也必须那里的。“买房”必须是一次性付款，买下的只是使用权，没有产权。 使用权房屋签署的不是《房地产买卖合同》，而是《公有住房承租权转让合同》，简称“白皮合同”。使用权房屋能否转让，不是客户看中的任一使用权房屋说想买就能买的，也不是“房东”说想卖就能卖的。这里要求“房东”一定要把该房转让的手续全部完成才行。即，一定要让能转让使用权房屋的物业公司在《公有住房转让物业征询函》上敲章??这是整个转让手续的开门钥匙，没有这第一步，其他免谈！ 使用权房屋的转让款项的资金监管问题?使用权房转让的款项必须接受监管。这里的监管和我们平时产权房买卖有区别。使用权房的资金监管是由该房屋所在区的房地产交易中心指定的银行账户来实施，资金监管金额必须和“白皮合同”一致，“房东”收房款的前提是：1、转让手续入交易中心当日，往前推两年，若“房东”两年内已购入商品房，不论房屋大小，就可以从监管账户中直接支取房款。2、转让手续入交易中心当日后三年内，若“房东”购入商品房不论大小，就可从监管账户直接支取房款。3、若“房东”转让手续入交易中心当日后三年了，还没有动静，那就再等三年后，才可从监管账户直接支取房款。 使用权房屋转让前，“房东”必须把所有户口转移。而买家必须在办理转让手续时确认进户的人员??因为只有这一次机会，等转让手续完成后，就不能再隔三差五地说要进户口了，大门已关。更名区房地交易中心受理后，会出具受理转让通知书(不是平时意义上的收件收据)。凭该通知书，“房东”和客户可去物业公司更名进户。

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• 如何办好二手房过户？

  1.充分了解户籍政策。根绝政策的规定，如果需要把自己的户口迁入新买的房子，那么，原来的户主必须先迁出。一般可以通过合同约定相关违约责任，而卖房者应该积极履行。 2.若售房者强调在没有户口的情况下也这个房子的话，购房者可以亲自到房屋所在地的派出所进行核实。如果确实是真的，那么再签订二手房买卖合同也不晚，然后需要在房地产交易登记管理部门申请过户登记。 3.售房者要根据合同要求在规定的期限内将户口迁出，以免与买方出现法律纠纷。 4.如果售房者没有按照合同的规定迁走户口，需要支付给购房者一定的赔偿金。

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• 二手房过户的手续是怎样的呢？

  1、买卖双方签署二手房买卖合同 如果卖方提供了房屋的合法证件，买方经核实无误后可交纳房屋定金（如果约定定金支付，那此时可以交付定金），双方可以正式签订二手房房屋买卖合同。通过协商对房屋坐落位置、房屋权属、交付时间、过户等问题达成一致，就可以确定房屋买卖合同的内容，签署合同。 2、买卖双方到房管部门交纳税费 在二手房交易过程中，需要交纳不同税费，比如契税、增值税、个人所得税等，不同性质房屋的税费也会不同，比如房改房、危改回迁房、经济适用房和一般商品房的税费就不一样。 3、房管部门审核通过，办理过户手续 买卖双方一起向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋权证通知单到发证部门申领新的产权证。 4、买卖双方交房 买方领取房屋权证、付清房款，卖方交付房屋并结清物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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• 如何停止二手房交易?

  　一、协商解除 　　协商解除是好的方式之一。在签订合同之后，未履行或者未完全履行之前，双方达成一致和平解决，签订解约协议即可。若涉及到中介，那么需要三方需共同协商。例如双方均不打算继续交易，或有违约方，但和另一方达成了协议，补偿一定金额而另一方不继续追究责任。 　　二、约定解约 　　二手房买卖合同中如果规定了解除合同的条件，那么如果满足这些条件，当事人就可以解除合同。例如：合同中约定“买方在**年**月**日(某个特定时间)前支付房款，到期未支付，卖方可以解除合同”，达到这个条件，卖方就可提出解约。 　　三、法定解除 　　这种解除合同的方法较为复杂，主要是针对在合同中没有约定解除条件的情况，根据法律相关规定来判断是否可以解除合同。主要法律依据是《合同法》，主要内容有如下四点： 　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的; 　　所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。不可抗力的范围包括自然灾害、政府行为以及社会异常事件。所谓自然灾害，是指地震、洪水、海啸、火灾等导致合同不能履行。 　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; 　　例如由于房价上涨造成卖方明确告知买方房屋不继续出售，买方可以提出解除合同。 　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; 　　如双方约定某一具体日期之前，买方支付房款。而在该日期之后的一个月之内，经过多次催告，买方仍不支付或拒绝支付的，卖方可提出解除合同。 　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 　　根据该条的规定一般只有在当事人一方严重违反合同约定的情况下才能使对方具有解除权，这就是理论上所称的根本违约。如卖方出售的房屋有抵押但未告知买方导致合同无法继续履行的，买方可提出解除合同。 　　买房解除合同需要经过一定的程序，并形成有利于自己这一方的证据，这样才能确保解除合同的效力。

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• 天津二手房交易流程是怎样的？

  (1)看房 买方了解房屋整体现状及产权状况，小区环境、价格水平、是否有议价空间、是否存在拆改、是否带租约、是否带抵押、配套设施是否齐备和完好。 (2)议价 买方必须要求卖方出示合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件、是否有共有权人，以此来确定卖方是否对该房屋享有有处分权。这是议价的基础，必须搞清楚谈判的对象。找准目标双方方才协商交易价格。 (3)签订二手房屋买卖协议 卖方提供了二手房屋相关的合法证件，买卖双方签订二手房屋买卖合同(或联系“天津代办网”签订房屋居间协议)。买卖双方就房屋坐落位置、产权状况及成交价格、定金交付金额时间、交房时间、过户时间、税费由谁支付、户口迁移时间、卖方是否同意并配合办理买房贷款、违约构成、违约赔付等等相关事项经协商达成一致意见后，买方可以向卖方缴纳定金并在协议书上签字。 (4)到房屋所在区县房地产管理局的产权交易大厅签订《天津房产买卖协议》 天津二手房买卖双方同时去房屋所在区县房地产管理局的产权交易大厅递件，携带房产证、身份证等等，天津各区产权交易大厅要求有所不同，例如武清区要求买方需要提供“个人征信报告”，到人民银行查询，北辰要求婚姻状况证明文件，河北区要求预约。 (5)房款进资金监管中心 一次性付款，签订《天津房产买卖协议》当天即可将房款存入资金监管中心、交纳相关税费并申请过户，有的区在签订《天津房产买卖协议》当天不能将房款存入资金监管中心、交纳相关税费并申请过户。这是另一个差异点。 贷款购房，签订《天津房产买卖协议》后按贷款银行要求将购房首付款存入资金监管中心，等待银行批复贷款。 (6)缴纳相关税费并办理产权转移登记，俗称过户 一次性付款交易，携带付款资金监管的凭证、已交的各项税费的发票和卖方一起向房屋所在区县房地产管理局的产权交易大厅提交转移登记申请。买卖双方向房地产管理部门提交转移登记申请后，管理部门要查验有关证件，缴费凭证，审查产权，对符合上市买卖交易条件的天津二手房屋准予办理产权转移登记手续，产权有争议、有瑕疵或被查封则不予办理产权转移登记手续。 贷款购房的，听贷款银行通知何时办理过户，除买卖双方同时到场并携带上述材料外，贷款银行需要提供贷款合同并配合办理过户手续以及他项权登记手续。 过户完毕时房管局向买方出具领件通知(领房本时所需的凭证) (7)买方领的房本、卖方收到房款，按约定交接房屋。

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• 新房和二手房该选哪个？

  由于目前购房者多是刚性需求，选择新房更容易贷款。相比二手房贷款方面的各种限制，新房不存在这种麻烦，尤其对于首次置业的年轻人而言，一般最低首付审批基本没有问题。这就大大减轻了购房者的负担。此外，对于使用公积金购房的人来说，购买二手房还可能比买新房受到更多限制。综上所述，对于首次置业的刚性需求购房者而言，选择新房可能更合适。但二手房也有着自身的优势。二手房拥有较强的地理位置优势。老房子通常会处于较成熟的社区，周围的商业配套更加齐全，交通也更便利。尤其对于有孩子的家庭来说，“学区”也是考虑的重要因素。因此，对于改善型购房者，二手房不失为好的选择。

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• 二手房的首付贷款是多少？

  二手房商贷首付是多少2017年对于商业贷款的首付比例重新作出了一些调整，普通住宅首付35%，二套60%；非普通住宅首套40%，二套80%。二手房商业贷款首付计算方法不同于新房，二手房商业贷款首付=成交价-房屋评估值x 贷款比例，二手房可贷额度=房屋评估值x 贷款比例。 二手房商业贷款首付 ??????? 首二套 房屋性质 首套房首付款 二套房首付款 普通自住房 成交价-房屋评估值x65% 成交价-房屋评估值x ?40% 非普通自住房 成交价-房屋评估值x ?60% 成交价-房屋评估值x ?20% 注：二手房首套一般高于实际所得值，因为二手房可贷额度一般取整数。如根据公式计算得出可贷额度是659000元，则银行批贷是650000。也就是剩下的9000需要购房者加到首付里面去。 2二手房商贷首付受哪些因素影响二手房商贷首付受贷款额度和评估值两个因素的影响。 1、???????受贷款额度影响 2、???????二手房商贷的贷款额度决定了首付的多少，贷款额度=房屋评估值x 贷款比例。 二手房商业贷款额度 ?????????? ???????首二套 房屋性质 首套房贷款额度 二套房贷款额度 普通自住房 评估值x 65% 评估值x 40% 非普通自住房 评估值x 60% 评估值x 20% ?????? 注：二手房的评估值是由贷款银行认可的评估公司评估出来的，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出来的一个价格，一般为房屋市场价的80%到90%。 3、???????受成交价影响 ?????? 一套二手房的成交价除了贷款的部分，剩下的就是首付了。这里的成交价指的是房屋的实际成交价，也就是买家和卖家协商成功，最终交易的价格。 二手房商贷首付怎么算 ?????? 根据上面的知识，我们来举例看看二手房商业贷款首付究竟怎么计算。 例： ?????? 在北京的单身的李某名下无房无贷，但是在外省有一套住房且贷款未还清（征信中只显示这一次住房贷款记录），现准备买一套位于五环至六环之间的60平米、网签价370万元（评估价>网签价）、成交价为400万元的普通住宅，首付最低是多少？ 二手房最低首付计算公式 二手房最低首付=成交价-网签价x 可贷成数（评估价>网签价） 由上文可分析出： 小王有贷款记录，因此在京买房算二套，且为普通住宅。最低首付为： 400-370 x （1-60%）=252万元 二手房首付贷款不仅与首二套有关，还与普通住宅或非普通住宅有关。

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• 怎样让二手房变成新房？

  一、二手房重新装修-家人的意见 ? ? 二手房重新装修，房子装修对于家里面的人来说或多或少，多多少少都会觉得是一件大事，房子里面的装修风格，款式，材料，环保，等等一系列的问题，而这些问题都关乎着家里面每个人的习惯，所以在装修房子之前，最好还是征求家里面的意见，然后把所有人的意见都结合起来，在决定怎么装修，怎样安排，毕竟人多力量大，意见也大，观点也不相同。 ? ? 二、二手房重新装修-专家的意见 ? ? 在二手房重新装修这方面来讲，专家的意见有时候也很重要，还记得有一个电视节目，那是一个专门给人装修房子的，交换空间，由著名的设计师带人，两家互相的交换装修家，就像这类节目不妨可以参考参考，因为专家的设计师他们会用他们专业的设计知识理念给你规划一个完整的装修计划，而且在这期间你如果有不同的意见也可以与设计师交流，一起商量着来，看那种效果更好，那种更能够装修出完美的房子。

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