卖房准备

• 二手房按揭贷款是什么呢？

  二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。

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• 大连二手房过户流程有哪些呢？

  1、买方要对房子的产权进行审核和调查。审定房屋产权是否具有完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者身份证姓名是否相符，有无抵押或共有人等。 2、签订二手房买卖合同。 3、找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。 4、贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。 5、按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 6、将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。 7、凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿契税完税证。 8、凭完税契证到土管部门办理国土证。 9、凭完税契证到房管部门办理房产证。 如果是全额支付房款，则可以省略第三和第四步手续。走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

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• 买新房还是买二手房好?

  一般来说，同一个小区，新房和二手房，享受的各方面的配套、服务基本都是一样的，没有什么太大的区别。如果有区别，那就是不同的期数，比如一期、二期、三期，其所处的地块位置不一样，距离地铁/公交车站的距离长短不一样；再就是小区不同的期数，其规划可能会不同，绿化率、容积率、楼栋高低、楼间距大小等，会有一些差别。在选择房源的时候，买房人可以依据自己的需求进行选择。 同一个小区内，新房、二手房各个方面相差不大，是买新房还是买二手房，最主要的矛盾在于房屋的价格。在北上广深等大城市，二手房的价格要比新房贵；而在一些二三线城市，目前还是以新房市场为主，二手房的价格相对于新房要便宜一些。具体到不同的城市，不同的楼盘，同一小区内，新房和二手房的价格，哪个高哪个低，都是说不准的，一些大品牌开发商开发的楼盘，二手房的价格比新房的要贵一些。如果确定了买某个小区的房子，可以去网上看看目前新房、二手房的售价是多少，再根据买房的税费等各方面来比较下，看新房、二手房，哪个更合适。 综合比较，首付加上各种税费，实际支付的现金，新房为32.3万，二手房为40.7万；房屋总价加上税费，新房为102.3万，二手房为103.7万。从最后的总价上看，新房和二手房的价格是差不多的。但从买房支付的现金方面来看，二手房要比新房多支出8.4万。 在买房的时候，不妨算算新房、二手房的买房费用，还有些二手房是带装修的，这些费用也要考虑进去。如果最后实际支付的现金，二手房比新房多一些，多出的这个价格在你的承受范围内，你可以接受，那么，买二手房就比较划算了，毕竟，二手房是现成的，买了就能很快装修或者入住，不必像新房那样等交房，还有一些不确定因素

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• 二手房交了首付能过户吗？

  可以。大多数二手房中介公司的指导流程都是在交完首付当日过户。 在现行的二手房交易流程中，具体的办理事项流程并不是绝对的，这是由买卖双方自由协商的，二手房中介公司的指导流程是买方按揭贷款申请通过后，凭银行的通知书办理房屋过户手续，最后新的房产证抵押给银行后，银行直接发放贷款给卖方。、 二手房过户流程 1、买卖双方无贷款：买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给卖方;并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。 2、卖方有贷款未还清：买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管;卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。 20个工作日后，领取新的房产证;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。 3、买方贷款购房：首先对买方的贷款额度、资信进行审核;审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方;买方和贷款公司或银行签订贷款协议;7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心20个工作日后，领取新的房产证;银行凭新的房产证，给卖方放款;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。 4、买卖双方均有贷款：首先对买方的贷款额度、资信进行审核;审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管;卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款;7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议;7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心20个工作日后，领取新的房产证;银行凭新的房产证，给卖方放款;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

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• 东莞东城区办理二手交易流程有哪些呢？

  一、带房地产权证复印件1份到房管所1、2、3号窗口登记办理《房地产平面图》和《房地产查丈登记表》。 二、登记上述图表3个工作日后，买卖双方带齐下列资料到房管所签订《房地产买卖合同》： 1、房地产权证 2、《房地产买卖合同》一式3份。 《房地产买卖合同》可通过以下2种方式取得： （1）可在东莞市房管局公众信息网自助打印买卖合同（一式三份，双面打印），打印后买卖双方须在房管所工作人员见证下签名，不能自行签名确认。 （2）买卖双方携带本人身份证原件和复印件2份、房地产 权证原件及复印件1份到房管所免费申请，5个工作日 后再到房管所领取合同。（可在申请第一项图表时一同 申请） 3、《住宅专项维修资金专用收据》或《商品房预售许可证》 注：请到物业管理处咨询。预售许可证发证日期在1998年10月1日到2003年8月31日期间的为开发商缴交，其余时间的均为业主缴交。由业主缴交的请复印住宅专项维修资金（业主使用）红色第二联，由开发商缴交的请复印《商品房预售许可证》（开发商盖章，注明仅限东城区××花园××号房屋过户使用,并复印1份） 4、买卖双方身份证原件及复印件 买方：本人带身份证原件及复印件2份 卖方：未婚的带身份证原件及复印件1份。已婚的，夫妻双方带身份证原件及复印件各1份，结婚证原件及复印件1份。 注：身份证需复印清晰正反面；台湾人带台胞证，港澳人士带身份证与通行证，外国人带护照。 5、若需委托他人办理的，请到公证处办理公证委托。 由委托人带齐以下资料： (1)委托人身份证复印件1份 (2)被委托人本人需带身份证原件及复印件1份 (3)公证委托书原件1份 注：甲乙双方（即买卖双方）不能公证委托同一个人。 三、签完《房地产买卖合同》后即可到东城地税分局申报打税。【具体打税流程及所需资料，请咨询东城地税分局，电话：22320590】 四、完税后买卖双方携带身份证原件将下列资料交至房管所1、2、3号窗口申请受理单： 1、《房地产买卖合同》； 2、税收转帐专用完税证（第五联）；【东城地税分局提供】 3、广东省东莞市房地产办证证明；【东城地税分局提供】 4、房地产权证原件； 5、带银联卡缴费，房管所办证收取登记费和交易费。 【住宅登记费：80元/宗，非住宅登记费：550元/宗； 交易费：买卖双方各3元/?】 五、领取受理单，等待短信通知5个工作日后领取房产证。 领证咨询电话：22382551 东城房管所二手房交易咨询电话：22331353 市房管局地址：南城袁屋边涡岭科技路蓝天大厦(26987611)

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• 东莞二手房交易流程是怎样的？

  银行放款通常在新业主房产证出证后 据行内人士介绍，当交易双方确定交易意向之后，从签订合同开始，包括评估、申请按揭贷款、缴纳相关税费、过户办证，相对于新商品房的交易流程，二手房交易流程无疑显得比较复杂。 首先从签订合同开始说起。行内人士提醒置业者，在合同中应根据买卖双方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签订居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。 在签订合同之后，便是评估期，在评估期期间，可同步申请办理银行按揭贷款。行内人士介绍，这时提到的评估期，是指缴税时依据的房价评估。在申请办理银行按揭贷款时，银行还会对交易房产进行评估，以衡定可放贷金额。 在银行确定放贷金额并与买方签订合同之后，购房者根据评估公司出具的评估房价缴纳相应的税费，缴税后，买方和房主到房管所办理过户事宜，并办理房产证。领证后，到银行办理抵押登记，抵押完毕后银行接收资料录入及发放按揭贷款。

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• 东莞新房交易流程是怎样的？

  东莞新房交易主要流程: 审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权→退房→装修 1、审查,购房的必要准备 (1)审查房地产开发企业的开发资质房地产开发企业的资质,是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的,资质越高,说明其开发能力越强,承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低,则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等,出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。 (2)审查房地产开发企业的经营范围如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围,那么开发商的销售行为就是违法经营,购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同,购房者的预期权益就始终处于不确定状态。所以在购买房屋时,一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。 (3)审查“五证”“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。 (4)审查所要购买的房屋是否已被抵押开发商为筹集建设资金,一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款,这种抵押是国家政策允许和鼓励的。但是如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押,就会使购房者承担很大的风险。这种情况下,如果开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款,而用于其他风险投资,致使其无法偿还银行的到期债权,那么银行的抵押权属于担保物权,购房者的预期房产权利属于债权,根据相关法律,担保物权优于债权受偿,银行的权利优先于购房者的权利。所以在购房前一定要弄清所购房屋和其依附的土地使用权的抵押情况。根据我国《担保法》第四十五条规定,抵押“登记部门登记的资料,应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。 (5)谨防广告及宣传的诱惑和误导购房者从开发商那里了解楼盘情况,听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱,一般不具有法律上的效力。虽然最高院的《司法解释》第三条规定了“……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房...”

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• 什么是二手房交易？

  二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

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• 新房与二手房的差别在哪?

  首先是首付问题，新房和二手房买房首付基本无差别，不过二手房涉及到评估价，首付比例可能高一些。 二是税费问题，契税收取标准与二手房相同。不过相较与新房，二手房交易过程中涉及的税费很多，包括契税、增值税、个税、中介费等。 三是地段问题，目前来看，常州新房分布各处，甚至有些新房地段不怎么好；而二手房地段基本都较为成熟，交通便捷，周边配套完善，生活气息浓郁。 最后是房屋新旧问题，新房房屋结构新式，质量相对较好，户型设计也比较人性化，居住非常舒适；二手房外观陈旧，小区环境相对较差，居住品质会略微降低。

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• 常州买房交易流程是什么？

  第一步：验明产权 如果是期房首先了解开发商是不是已具备商品房预售资格，也就是查看“五证”是否齐全。五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。 如果是二手房，买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖；审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等；要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房要住满5年才能上市交易。 第二步：签合同 确认买卖双方合法身份，签署房产中介合同前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续;审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。买方交纳的购房首付款或订金，切记应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。 第三步：办手续 签完合同后，通常新房的交易手续比较简单，需要开发商尽快办理网签，在房产局形成购房合同编号，这算是正式意义上的合同，因为只有网签后才能办理银行贷款。 二手房程序相对复杂，需要进行房屋面积测绘、房屋价值评估，之后才能办理抵押贷款，并完成产权过户。提醒购房者要应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口，千万不要简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。 第四步：贷款 网签成功后，需要办理银行贷款。公积金贷款按规定连续缴纳公积金满6个月，就可以申请公积金贷款。以个人为单位，常州普通个人公积金贷款的最高限额为最低18万，最高30万，两人的为最低36万，最高60万元。 商业贷款如果符合贷款条件，银行会为你买房提供一笔贷款，贷款的详细内容可以参见各银行的具体规定。 第五步：交房 办完贷款后，现房和二手房就可以交房，期房则还要等待一段时间。 按照合同约定执行办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。买方在未取得房产证前，不应付清全部房款。

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• 二手房过户流程是怎么样的？

  一、对交易房屋产权进行调查。 购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核，在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符，是否有抵押或共有人等。 二、买卖双方签订二手房买卖合同。 无论是房产赠与还是买卖，都需要进行房产转移，转移双方当事人都必须签订书面转让合同，也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中，必须包括双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和界限，土地宗地号，土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。 三、评估房产。 正常情况下，房产评估需要找评估公司，此过程大约要5~7个工作日。 四、办理贷款。 若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合，需要同时向公积金中心和银行进行贷款申请；若只申请商业贷款（按揭贷款），只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时最长的阶段。贷款办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 五、向房地产管理部门提出过户申请。 二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，拿受理单。 六、房地产管理部门核查。 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在15日内作出是否受理申请的书面答复;受理的核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。 七、缴纳契税等二手房交易税费。2016最新二手房交易税费种类 八、房地产管理部门核发新的房屋产权证。双方当事人应凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。

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• 常州市二手房交易流程有哪些呢？

  1、二手房买卖双方和中介签订三方购房合同。 2、买卖双方和中介凭购房合同到指定银行任一网点填写申请协议，明确交易流程和房款放款时间。 3、买家把钱划入银行专用账户内，银行出具收款单据。银行再与中介定期对账。 4、买卖双方到市房地产交易中心办理交易过户手续。 5、交易过户手续办理后，买卖双方按约定到银行申请放款。

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• 二手房交易需要注意哪些？

  　1、签订合同前，如果卖方房产还有未还完的贷款，要看卖方的房产证上面除了银行抵押，是否还有其他抵押；　　2、要去交易中心咨询或者询问卖方是否是房产，千万不要听信中介一方之言；可以背着中介，留下卖方的联系方式；　　3、签订合同时，如果有税费计算单，记得要一份留存；　　4、签订合同把条款看清楚，特别是支付中介的，千万不要签多少钱全包　　的那种，这样如果后面发生我这样的情况，不好追回，法律上也不行；　　5、办理贷款时选择等额本金还是等额本息，可以下个贷款计算器对比一下两者的还款金额；另外，要让中介选择有优惠折扣的银行，我当时自己留意看到邮政储蓄有9.8折的折扣，其他银行基本是保持不变或者上浮；　　6、过户时，在交易中心买卖双方都在场，签字的时候要看清签了什么内容，其中有一张单子就是显示要交什么税种的，我因为没看，所以错了发现问题的机会；　　7、给中介的费用留一部分在最后移交时候支付，不要一次性全部付了；　　8、移交证件时，看清楚各种证件和发票是否齐全，特别是契税、个税、营业税完税凭证，可以不懂，但是要有；　　9、移交之后如果发现问题，不要慌张，自己先查询证据，比如可以打房产交易中心电话，他们也可以帮转接税局电话，必要时可以直接去当场咨询；　　10、如果发现问题，类似我们这种，中介坑人的情况，要冷静的和他们谈，最差也是追回损失，赔偿要看情况了；　　11、不走法律程序，但是要有维权意识，中介搞鬼的事情一般老板不知道，都是办理人员私自搞的，所以只要你不卑不亢，他们没有底气；　　12、协商当场搞不定的，打110 ，110不会帮忙把钱要回来，但是可以协助调解，也可以给中介一个下马威，但是一定是双方都在场才可以打110，要不他们不会来的；　　13、维权的途径还有12315消费者投诉电话，房产中介协会，电视台等等，可以在网上搜电话。

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• 购买期房的流程是什么？

  1、首先看开发商“五证”是否齐全,“五证”即有房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证与商品房销(预)售许可证。 　　2、签约时一定要注意房屋质量问题,购房者在签约时,应当认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书内容,并将质保书作为该合同的附件。 　　3、签订购房合同。在签订商品房买卖合同之前应该仔细调查了解开发商的基本情况。包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”等。 　　4、预售登记。买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 　　5、在接到新房后,应查看房屋基本设施是否齐全,水、电、气是否通畅,开发商在购房时答应的条件有没有做到,还有小区的物业是否得力,监管到位,以及现在买房者很看重的停车位问题。都应该得到一个妥善的处理。

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• 二手房贷款的流程是什么？

  递交贷款申请材料，担保公司看房评估，出具评估报告，中心五级审批，贷款合同面签及二手房交易网签，打印贷款合同，委贷银行盖章审核、产权过户，办理抵押，抵押权证领回后提交放款，放款资金划拨。目前贷款客户很多，一些办理流程面临排队等候。

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• 二手房交易需要注意什么？

  陷阱一：“购买意向”实为买卖合同 　　【案例】 　　刚毕业不久的小刘手头积蓄并不宽裕，打算买一套小面积的婚房，于是去中介了解房源信息。当时，中介经纪人对他进行了一番询问，并承诺会尽快为其找到合适的房子。接着，中介要求他签一份“购买意向”以确定双方关系，小刘将信将疑。 　　“购买意向”签过后，小刘便收到要求缴纳中介费的通知。他一下懵了，还没确定买哪套房子，怎么就要中介费呢?中介称，当时签的所谓“购买意向”其实是《房屋买卖合同》，签字意味着同意购买房屋，而且合同规定要交付定金以及中介费。还没做好买房准备的小刘尝试和中介商量取消合同，但未果。最终，小刘被卖家和中介双双起诉。法律部门认为该买卖合同有法律效力。 　　【律师支招】 　　买家未看好房子前，千万不要和中介公司签订任何文字上的文件，如看楼书、《存量房买卖合同》《服务收费确认书》等。一旦签订就成了板上钉钉的事，因此，在没想好是否购买的情况下不要随便签订任何文件。如果对方说不签就不带你去看楼，那你可以找下一家。 　　陷阱二：不看条款按指引签文件 　　【案例】 　　“要签的文件有很多，其中合同是4张A3纸，带有很多条款。”购房者王女士说，当时她看到合同上的房款没有错，加之中介在一旁催促有很多材料要签，所以就按照中介的指引签字。 　　事后才发现，中介费一栏的约定并不是原来协商好的价格，而且合同末尾还有一行文字类似“霸王条款”：无论任何情况，买家在签订合同后，需要支付中介费用，解释权归中介公司所有。 　　【律师支招】 　　是否构成“霸王条款”，还得视具体的条约内容而定。据了解，中介公司一般有自带格式的买卖合同，多数是在官方发布的《房屋买卖合同》基础上，根据公司实际情况做出相应修改。 　　合同的约定内容至关重要，必须每条都看清楚，不明确的地方还可以签订补充协议。例如，虽然买卖合同已有关于中介费的条款，但为了保障中介费的合理支付，可以另起草一份中介费用确认书来补充细节，约定支付方式、时间等。

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• 哪些二手房交易合同无效呢？

  一、产权有争议的房屋 产权问题是二手房交易过程中购房者常见的问题，主要有两个表现方面：一是卖方非产权人；二是未经全部房屋共有人同意。 有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。合同无效且无法办理过户手续。如果房产有共有人，但未经共有人同意房屋买卖是无法进行交易的，二手房购房合同会被判定为无效。 二、考虑是否有房屋承租人 在二手房交易过程中，房屋承租人有优先购买房屋的权利，因此购买者在买房时一定要注意该房产的出租情况。如果卖方卖房前未通知承租人或未取得承租人放弃优先购买权的说明，承租人提出购买房屋该房产的合同可能处于无效状态，也就无法继续进行交易。另外购房者也需要注意，即便承租人放弃优先购买权，根据“买卖不破租赁”的规定，如果房屋租赁合同未到期，购房者也有可能会面临无法及时入住的尴尬情形。 三、被查封或作为抵押物的房屋 被司法机关查封及作为抵押物的房产，如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意，并取得同意出售相关证明，或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。 涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍，购买时要注意确保卖方及时还清贷款，解除抵押，通常正常操作风险还是可以避免的。 四、存在违章或已公告拆迁 存在违章建筑的房子，如果房屋的结构被更改且被政府部门限期整改，那么改房屋的质量必然存在隐患。如果卖房者在没有恢复房屋结构原装的情况下就出售房产的话，买家可以根据情况要求解除购房合同并退房。另外，房子被列入拆迁公告范围也是禁止过户的。 五、特殊产权类型的房屋 一些特殊产权类型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的，这种情况下的买卖合同多属于无效范围。常见的有：承租公房、农村集体土地上的房屋（小产权房）、部分产权的房改房、经济适用房、两限房等。类似于这样的房产，其交易条件往往受到政府和国家的限制，购房者交易前要先查清，确定能否交易，如何交易以免造成自己的损失。

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• 二手房过户的手续流程是怎样的?

  1、签约 签约是指卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定; 2、交税 交税是指买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费; 3、登记 登记指买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续; 4、取证 取证是最后一个环节，买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》，这时整个过户手续全部结束。

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• 什么是二手房贷款?

  所谓二手房贷款，简单来说是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。具体地来说，是指 通过房屋中介公司交换住房的购房人，在符合银行个人住房商业性贷款条件且房屋中介公司愿意为购房人提供阶段性保证担保的情况下，购房人以所购住房作*押向银行申请置换的个人住房贷款。

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• 什么是二手房贷款?

  所谓二手房贷款，简单来说是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。具体地来说，是指 通过房屋中介公司交换住房的购房人，在符合银行个人住房商业性贷款条件且房屋中介公司愿意为购房人提供阶段性保证担保的情况下，购房人以所购住房作*押向银行申请置换的个人住房贷款。

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• 二手房交易有几步？

  第一步：准备买房 1、做好资金计划 确定好可以贷款的最高额度，弄清楚商业贷款和公积金贷款的区别。如果是买二手房的话，除了房款外，还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。另外，还要清点家庭可用资金，包括存款、理财资金等，看首付够不够。 2、初步划定买房区域 如果手上的首付款较少，那可能就要往郊区多找找，如果更在意住房到工作地点的距离，那公交线30 分钟以内的，一般都能满足需求。 如果家里有老人，就要考虑住房到医院的距离，如果有小孩，那就要多研究周围学校等问题。 3、看买房资质 现金不少地区都在限购，因此买房之前一定不能忘了核查一下自己是否有购房资质，以免白费力气。 第二步：看房选房 1、找房 找房源基本分为两种： 一种是通过中介门店找房，选择你意向区域的门店，告诉他们你的购房预算，让经纪人帮你查价格，看户型，现场实地考察等。 另一种是在网上选房，选房时注意检查房源图片有无漏洞、价格是否有较大的偏差，不要轻信网上报价，买之前找附近中介公司询价。 2、看房 实地考察房屋的情况，主要包括楼层、户型、朝向、采光、面积、层高、装修等情况，也包括房屋周边和小区的情况，比如位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等。 第三步：签约定房 签约前必须核实房屋产权，房子一旦被查封或抵押都无法进行交易。看看产权人身份证与房产证是否一致，如果不一致，看对方能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。 此外，记得把所有重要事项都写进合同，包括定金数、首付、尾款的金额、付款方式、首付的支付时间和条件、过户的时间和条件、户口迁移时间、房屋内的设备的处理方式等。 第四步：支付房款 如果是全款买房，这个环节则比较简单。贷款的话，又分商业贷款、公积金贷款和组合贷，一般来说商业贷款最快，组合贷款最慢。 如果是贷款，需要弄清楚贷款的条件，看对方个人征信有没有污点、收入证明够不够以及房屋年龄有没有太老等。 第五步：缴税过户 缴税之前有必要了解一下不同的房屋性质的缴税项目，二手商品房需要缴纳契税、增值税、个税，二手商住房需要缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税和土地增值税等。 房屋缴税后就可以办理过户，跟缴税一样，各地办理规定不一，有的需要预约，有的不需要，办理之前先咨询一下。 第六步：物业交割 物业交割包括水、电、燃气查验及费用结清；供暖协议变更及供暖费结清；物业协议变更及物业费结清；有线电视过户及有线电视费、电话费结清；户口迁出；屋内设施交割等。 至此，二手房交易就算完成了，希望可以帮到您。

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