社区型购物中心概念大于实际

12日，高德汇奥体旗舰店及高德汇科学城精品店正式开业。两大购物中心主打家庭购物群体需求，号称以社区型购物中心为主打。至此，高德置地集团在广州的购物中心物业达到4家全部都定义为社区型购物中心。

随之而来，社区购物中心也成为热门话题。有人说，北上广的社区购物中心已经进入快车道；有人说，社区购物中心是未来商业发展的大趋势；有人说，社区购物中心可媲美市区大型购物中心……其实，在广州市场上，无论是模式还是发展速度，社区购物中心其实只能算是一张白纸。

背景 购物中心面临转型

上世纪90年代，购物中心这一新型商业模式开始从西方传向中国发展，并逐渐取代传统商业模式，成为最先进商业模式的代表。购物中心快速发展同时带来不少问题，比如蓬勃发展的天河商圈在繁荣的同时，也衍生出不少问题。例如天河路交通拥挤、停车位稀缺、购物中心同质化严重，等等。

广东知名房地产专家韩世同说，据有关部门的统计数据显示，在全国40余座城市中，每年新增80多家购物中心，一些人口只有20多万的城市，却建设了好几个购物中心。所以有些购物中心很难生存下去。 总量接近饱和，结构严重失衡，泡沫明显突出，潜质逐渐丧失。 中国地产协会副会长黄国雄曾经用这样四句话，来总结概括我国购物中心目前发展状况。

韩世同观点：

目前一些购物中心的经营状况和当初风风火火开发建设时有着明显的冷热对比。可以说，在房地产调控持续不减弱的情况下，中国都市型的购物中心甚至是区域型的购物中心的布局已经基本完成。在这样的情势下，其中出现的一个新特点是，很多城市开始转向老城区的改造以及郊区的开发，开始引导开发商的投资策略向郊区、社区的商业转移。

现状 高德汇在穗4店试水社区型

随着城市市中心的人口过度集中导致土地资源稀缺，不少开发商开始纷纷将战场转移到郊区，并以社区型购物中心为主要形式，地产大佬万科转型商业也是以社区型购物中心为主，而广州本土开发商高德置地则推出高德汇的品牌，今年一举推出四个项目也全部以社区型购物中心定位。

因为社区购物中心相比市中心的风险较小，效益回报快。目前广州一些大卖场，包括一些百货公司，已纷纷转向社区型购物中心。除了百货店、超市还配有儿童游乐园以及比例相当高的餐饮店，社区型购物中心的功能颇为齐全。高德汇号称在广州的4家购物中心定位均在社区消费，只是因所处地理位置的不同，其相服务的区域是有着不同消费特点的几个社区，使得这4家店虽同为社区型购物中心但又各自呈现不同特点。据介绍，此次开业的高德汇·奥体被誉为高德汇旗舰店，被外界称为华南第一Mall，总占地面积达40万平方，包含27万平方的Shopping Mall和13万平方的户外公园。

事实 购物中心社区化仅有概念

广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，购物中心向郊区化发展是城市化进程中的必然。高速公路网络、快速公路网络，正在使周边区域全部一体化，城市中心开始多元化，而就地消费、便利消费是新的要求，新的商业中心形成就水到渠成，而新的商业中心需要新的购物中心来支撑。

从老百姓消费频率上，社区型购物中心是日常生活离不开的，在中国区域性、都市型的购物中心，都已经在接近市场饱和的状态下，从2012年开始，更多的机会是来自社区型的购物中心。华亿百货总经理高建国如是说。

那么是不是形势所趋，购物中心就应该如同上世纪初始时发展那样，一步步把社区化进行到底？不过，照目前的现状来看，中国社区型购物中心真正扮演社区型购物中心的角色功能作用还非常小。

第一商业网总裁黄华军认为，严格意义上来说，此次高德汇新开业的奥体店其实并不能算是社区型购物中心，因为它的体量很大，有40万平方米，其辐射半径可以覆盖整个广州东部，所以该店是把社区型购物中心的概念泛化了，按照该店的建设设想，要把目前的七大业态逐渐调整为更多地提供居民在购物以外的休闲需求，其会按公园式打造，给居民有遛狗、耍太极的空间。这样看来，它其实更是一个区域型的购物中心！只是不在城市中心地段而已。黄华军说道。

黄华军观点：

很多社区商业并没有按照服务社区的理念做，都是按照区域型、都市型的购物中心操作理念进行的。其实在广州甚至整个广东珠三角地区，还没有严格意义上符合的社区型购物中心概念的个案。购物中心将会走向社区化是一个趋势和未来发展的主导，只是目前在这个发展过程中，社区型的购物中心的概念被用得过多，但真正成形的却没有几个。

借鉴 适合的才是最好的

在美国，购物中心的规模有三种类型：地区性的购物中心，面积在36000至180000平方米；社区型的购物中心，面积在9000至36000平方米；邻里性的购物中心，面积在1800～9000平方米。在上世纪90年代初期，地区性购物中心仅占全美购物中心总数的5%，社区性的购物中心占32%，邻里性的购物中心占63%，目前仍然保持这样的比例。很明显，有2／3的购物中心是小型化的。

虽然购物中心整个概念和模式都是西方的舶来品，但是在中国的发展必然得适应国情，走中国特色的发展之路。

黄华军观点：

中国的社区型购物中心不可能全盘照搬西方的，因为也没法照搬过来，不改良是用不了的。比如西方的社区购物中心会引进邮局、医院等，但在中国，尤其是邮局这样的国营单位完全没有可能去付租金到商业用地去经营，所以中国的社区型购物中心要发展基本业态一定是以超市为主、兼带休闲娱乐。毕竟对于居民来说，一日三餐是最重要的必需消费。

名词解释

所谓社区型购物中心是指在城市的区域商业中心建立的、建筑面积在5万平方米以内的购物中心。商圈服务半径为5－10公里，有20至40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店，停车位300至500个，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。