“地段论”已过时？商业地产几大误区，一语点醒梦中人！

“地段、地段，还是地段！”20世纪90年代，地产大亨李嘉诚先生的一句话，道出了“房产价值的本质”，被不少人奉为金科玉律。

21世纪00年代，公共交通高速发展，交通路网日渐完善，原来的中心地段所汇聚的资源优势，逐渐被分化和取代，于是，房地产又有了“交通论”一说。“地铁一响，黄金万两”，就是对此论的最好佐证！然而，不论这20多年来，多少人试图以地段、交通抑或配套等其它要素来诠释房地产的价值本质，都不足以作为衡量某一项目价值的唯一标准！

尤其，是选择商业项目，我们必须认清一个事实，那就是“地段为王”的时代已过。

就以北京著名的SOHO为例，SOHO位于城市中心地段，然而意想不到的是，SOHO项目并没有随着市场的飞涨而涨，甚至价格一度低于北京其它同类型商业项目。

同样，位于深圳湾的某一商业，拥有绝佳的地段，却仍然出现无人接盘的尴尬！由此可见，地段不能决定一切,反而，人群、交通、发展规划等综合因素，可以改变地段的价值。

那么，真正能决定商业价值的因素究竟是什么？

答案很简单——人群！

其实，地段为王并非不对，只是随着时代发展，我们需要更加辩证的去看待。

中心地段的商业之所以价格更高，在于中心区汇集资源更集中，而更集中的资源吸引了更多的人流，人流多，才保证了中心地段商业的繁华！

当然，也有人说交通是衡量商业价值的主要因素。

其实，交通服务的对象仍然是“人”。交通好意味着更便利，当你为人群提供便利时，你的服务对象就因为获取便利而形成向你集中，这就形成了属于你的人流，人气。所以，归根节点，商业的价值，是由人群决定！

人群的数量，决定了市场有多大；人群的质量，决定了消费力有多高。人群的质量+人群的数量，就真正决定了商业的价值所在！

云街，汇聚6大消费人群

成就商业价值高地

云街，位于深圳市政府规划的大沙河创新走廊-留仙洞总部基地内核心区域，毗邻特大高铁枢纽西丽站，上游是西丽大学谷知识创新高地，中游是留仙洞核心产业创新高地，下游是深圳湾技术创新高地。

作为总部基地少有的商业，同时也是西丽片区少有高端的商业，未来将服务整个留仙洞总部基地60万的高新技术人才，西丽大学城10万在校师生；3公里内覆盖的30万科技园北区精英人群；西丽100万常住人口，以及西丽地铁站带来6000万/年的到站流动人数，同时，云街临近留仙洞地标级写字楼，地标写字楼作为总部基地、乃至南山的代表性办公建筑，将成为接待跨国企业考察团、各类高端商务人士的重要场所，而位于地标写字楼旁的云街，也将服务全国乃至全球商旅高端人群。

云街，自带总部基地庞大人群基数，便捷交通汇集千万高端人流，庞大的人群及其将产生的庞大消费，都为总部基地内的稀缺商业——云街，提供强大的消费支撑，成就云街超强的商业价值！

云街二期 · 云门

云街位于深圳市政府规划的留仙洞总部基地内核心区域，大沙河创新走廊是以大学+科研+产业的硅谷模式为样板打造的国家创新核心示范区，上游是西丽大学谷知识创新高地，中游是留仙洞核心产业创新高地，下游是深圳湾技术创新高地，汇聚清华、北大、哈工大、中科院深圳研究院等知名学府科研人才，实现产学研一体化。科研机构+独角兽企业总部云集，国际化新一代信息技术研发、转化与应用示范基地。

拥有5号线、7号线、13号线、15号线（规划中）、29号线（规划中）五条地铁，未来还将坐享特大级西丽高铁站，11台24股，是粤港澳大湾区重要综合交通枢纽，规模超越深圳北站。

配套上，云街超国际时尚的商业模式：街区+Mall+绿廊的组合式商业，构成了第三代商业的形式。同时，云城是开发商首次打造的以政府为主导，产业为基础，城市为载体的百万级产城综合体；云尚、云廊、云里、云门系列共同构成微缩版综合城市，是融商业、居住、生态、人文、产业于一体的硅谷新城。