房产证上的设计用途写的住宅（综合）可以做酒店吗

通常房产证上面的用途都是明确性的，住宅、工业、商业、办公、仓储等等，很少出现“综合”或者“其他”的分类情况，遇到这种情况，最好还是到发证机关询问一下具体的情况，这里的“综合”都包含了什么？
通常情况下，一个小区内，如果既有住宅，又有商业和其他性质的开发，开发商在办理土地手续时，取得的土地使用权证上面的用途都会出现“综合”的字样，表明这里不仅仅是只有住宅。
如果您购买的房屋是住宅房屋，即使产权证上面这样写了，也不能改作商业用途的，这里的综合，很有可能不是指住宅可以变成“综合”，而是指的这个小区的总体规划中包含有其他用途的建筑。
所以，才建议您到房产部门问一下，您的这个房产证上面的综合，到底是怎么个综合法，是指的您的这个房屋，还是小区的总体土地规划？可以做酒店。
具体可参考《城市用地分类与规划建设用地标准》2013年修订版规定。本次修订将居住用地小类调整为“住宅用地”和“服务设施用地”两类；因此你房产证上的设计用途写了住宅（综合）的话是可以改造做酒店的，但是规模肯定会有限制（“服务设施用地”指居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业设施等用地，不包括中小学用地），特别指出了是居住小区及小区级以下的商业，因此具体还是得咨询当地相关管理部门。
居住用地
（1）关于居住用地的含义
按照现代居住区的规划理论和方法，将住宅和相应的服务配套设施看作一个整体，因此，居住用地包含住宅建筑用地与为基本生活需要配建的道路、小游园、服务设施等用地。
本次修订中，还考虑目前居住区配套规划的中小学往往由于建设主体不清而面临土地空置等问题，从政府发挥公共服务职能、便于实际管理等要求出发，将中小学用地划入“教育科研用地”（A3）。
（2）居住用地中类的重新划分标准
对居住用地中类的划分，目的是便于城市对不同类型的居住用地提出不同的规划设计及规划管理要求，有利于城市规划设计和规划管理水平的提高。在国际上关于居住用地的分类有很多方法，如按居住功能分，按住宅层数分，按住宅建筑质量分，按密度、容积率分，或按住宅与其他性质用地允许混杂的程度分等。总体来看，各国基本上都是根据本国国情，力求通过居住用地的分类表达土地权益和控制居住与城市的关系。本次修订结合我国的实际情况，仍按层数、布局、公共设施、公用设施、环境质量等综合因素，把居住用地分为三个中类：
“一类居住用地”是设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等。
“二类居住用地”是设施较齐全、布局较完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。
“三类居住用地”是设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住住宅为主的用地，包括的危改房、棚户区、临时住宅等。这类用地在我国大多数城市中均有一定数量，通常在现状居住用地调查分类时采用。
（3）居住用地小类的划分调整
原标准中每一居住用地中类还明确区分了住宅用地以外的公共服务设施、道路和绿地，与现行《城市居住区规划设计规范》相衔接。但是，这种小类划分已不适应市场经济下的开发模式，居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同（城市支路以下的道路）及停车场、小游园等用地，除了现状调查可以使用，在控制性详细规划等各类规划编制中很少能够明确划分。因此，本次修订将居住用地小类调整为“住宅用地”和“服务设施用地”两类：
本标准“住宅用地”的内涵发生变化，将住宅建筑用地附属的城市支路以下的道路、停车场、小游园等用地划入住宅用地，主要由于这些用地与住宅密不可分，除修建性详细规划外，其他类型规划很难也没必要分开，同时考虑到《物权法》的要求，难以确定边界的配建设施不列入用地分类。
本标准“服务设施用地”指居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地。
另外，在二类居住用地中增加“保障性住宅用地”小类，以体现国家关注中低收入群众住房问题的公共政策。
商业服务业设施用地
“商业服务业设施用地”指商业、商务、娱乐康体等设施用地，其核心内涵是以营利为主要目的商业服务设施，不包括“公共管理与公共服务用地”内的事业单位用地，但是不一定完全由市场经营，政府如有必要亦可独立投资或合资建设（如剧院、音乐厅等机构），分为5个中类：
“商业设施用地”指从事各类商业销售及餐饮、旅馆业等各类活动的用地，包括“零售商业用地”、“批发市场用地”、“餐饮用地”、“旅馆用地”4小类。其中，“零售商业用地”（B11）包括原国标的“商业用地”全部、“服务业用地”中非餐饮用地和“市场用地”中以零售为主的市场用地，“批发市场用地”（B12）包括原国标的“市场用地”中以批发为主的各类市场用地，“餐饮用地”（B13）包括原国标的“服务业用地”中饭店、餐厅、酒吧等用地，“旅馆用地”（B14）包括原国标的“旅馆业用地”和“休疗养用地”。
“商务设施用地”指金融保险、艺术传媒、技术服务等行业的写字楼或以写字楼为主的综合性办公用地，包括“金融保险用地”、“艺术传媒用地”、“其他商务设施用地”3小类。其中，“金融保险用地”（B21）基本对应原国标的“金融保险业用地”，“艺术传媒用地”（B22）包括原国标的“新闻出版用地”全部、“文化艺术团体用地”全部以及“广播电视用地”中各级广播电视台用地等，“其他商务设施”（B29）包括原国标中“贸易咨询用地”全部、“行政办公用地”中企业管理机构办公用地（如企业总部等）和“科研设计用地”中非事业单位用地等。
“娱乐康体用地”指各类娱乐、康体等设施用地，包含“娱乐用地”和“康体用地”2小类。其中，“娱乐用地”（B31）包括原国标“体育用地”中溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动陆域部分等用地，“康体用地”（B32）包括原国标“影剧院用地”和“游乐用地”中游乐场、舞厅、俱乐部等用地。
“公用设施营业网点用地”是新增加的中类，指零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地，包括“加油加气站用地”、“其他公用设施营业网点用地”2小类。在“商业服务业设施用地”中新增此中类是考虑到当前很多公用设施已经趋于市场化运作，譬如国土部门已将加油加气站作为经营性土地出让，又如独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供热、供电等经营性营业网点用地都应从公用设施中进一步剥离。
“其他服务设施用地”指业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院、汽车维修站等其他服务设施用地。包括了原国标“成人与业余学校用地”中的夜大学、业余学校、培训中心等用地以及原国标“其他交通设施用地”中的汽车维修站用地，并新增了私立学校、私人诊所、宠物医院等内容。
有的意见主张“商务设施用地”与“工业用地”合并为产业用地。但考虑到这些用地与“商业服务业设施用地”中的其他类别用地具有较多的相关性与兼容性，归为一大类，也可以更好的与上版国标相衔接。