买房签“双合同” 装修合同被判无效

去年8月，广州市发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，要求进一步强化商品房价格监管，对房地产项目预售、销售定价不合理的，要坚决予以调整，对不接受政府价格指导的项目，一律不办理网签、不予核发预售许可证。

今年9月19日，广州中院房地产庭审理的系列商品房预售合同逾期办证案件中，发现开发商在销售荔湾区某楼盘房屋时采用“双合同”手法，主导购房者与装修公司签订装修合同，拆分房屋交易价款，购房者因开发商逾期办证起诉给付违约金。一审宣判后，购房者认为一审法院认定违约金计算基数时，未将装修款计入房屋交易总价款，与事实不符，于是提起上诉。

二审法院认为，开发商主导购房者与某装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务，损害了社会公共利益。

依照《民法总则》“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且违反相关法律规定，应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此，购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数，依法有据，应予支持。

小明首次购买一套本市100平方的预售楼房，市场价5万元/平方，选择以商业30年等额本息方式偿付房贷。不考虑税费等费用的情况下，实际成交价为5*100=500万元。区域限价4万元/平方，开发商为应对网签审核，将网签合同中的交易价格定为4*100=400万元。其余100万元购房款约定为装修款。这种模式存在以下风险。

由于房屋网签价格400万元与实际成交价格500万元存在100万元的价差，开发商通过“双合同”模式巧妙规避了政府限价措施，导致一手住宅房价官方数据失真，扰乱市场价格信号，减弱了政策调控力度，使房价明降暗升。

“双合同”导致购房者大幅度提高购房首付比例，且在前期负担很大月供压力。如越秀、天河、白云等地，一些楼盘甚至出现房子+装修+车位“三合同”，超出限价部分无法用装修合同消化的，用车位的方式补齐。

情况A 若按照500万元申报网签，首付应付500万*30%=150万元。但由于设置了“双合同”，分拆的装修合同金额需与购房合同中的首付款一并支付，因此，小明首付需要支付：400万*30%+100万=220万元。二者相差31.8%。

情况B 多数购房者无法一次性筹措资金，由于装修不能使用住房公积金，一般会使用利率更高的信用。以某国有银行“装修贷”为例，100万元装修款，可贷30万元，按中等的4.5%年费率，5年还清，则装修月供约为6100元。加上400万元月供约为15000元，前5年月供压力高达21100元。

为保证网签通过率，“双合同”模式会尽量压低购房合同价款、提高装修合同价款，一旦出现如本案情况类似的逾期交楼、办证或其他违约情形，按购房合同价款总价为基数计算违约金较低，开发商可以此降低其违约成本。当所购房屋出现问题时，购房人需要请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿相关损失，只能依据购房合同上的金额进行主张，与实际支付金额相差较大。

在开发商交付房屋时，购房者若因其他原因要求退房，由于开发商与购房者签订的《装修合同》多属于关联装修公司的承揽合同，对于装修费用产生争议，能否全额退还存在很大风险。此外，“双合同”模式的装修标准实际由开发商主导，指定装修公司对开发楼盘批量装修，容易规避竣工验收及装修检验等多项质检程序，若出现装修工程质量差、不达标，或装修价值不符合装修价款等现象，容易引发批量性装修合同纠纷。

在常见的“双合同”模式中，常常约定开发商跳过购房者向装修公司交楼，购房者查看、检查房屋工程质量的权利无法保障，部分瑕疵房产易蒙混过关。部分开发商在购房合同会增设委托装修公司收楼条款，约定开发商在交楼日直接向指定的装修公司交楼，而购房者不能实际参与收楼行为。

按照现行税法规定，二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方式。如小明卖旧房买新房，税务部门会向小明征收房产个人所得税，即因房产交易产生的差价收入的税款，小明提供合法有效的房屋购买合同、房地产原值凭证以及合理费用相关凭证，可核实计征。应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。

因此，“双合同”模式的购房者在出售房屋时，会面临更高额的税费。小明购买房屋500万元，网签备案价格400万元，转手再次出售价格（税务部门评估价）600万元。按照卖房利润计算，单合同个人所得税为（600-500）*20=20万元，双合同个人所得税为（600-400）*20=40万元，相差一倍。