物业辖区设备设施管理程序
目的通过对物业管理范围内公共设备设施的管理,确保各系统设备设施的正常运行,满足各项服务要求。
适用范围适用于公司物业管理范围的所有设备与设施管理引用文件《质量手册》 9002标准
职责
工程部负责公司所有设备的技术管理,监督、指导和检查各管理处的设备管理、运行和维护保养情况。
工程部负责审核设备设施的购置论证和选型,报公司总经理批准。
管理处工程维修部负责所管辖设备设施的运行管理,并建立设备台帐、设备档案,设备卡等。
管理处工程维修部负责所管辖范围内设备设施的小修及维护保养工作,完成工程部批准的设备设施的大修、中修检修计划及更新改造工作,并作记录。
工作程序
设备设施的购置、安装、调试与验收。
设备购置由使用部门填写《采购申请单》交工程部审核后,经总经理批准,再报总裁批准后方可实施。
设备设施到货后由工程部组织开箱验收,合格后由供应商或工程维修部进行安装调试,安装完成后由工程部与使用部门实施安装确认并详细填写设备验收报告。
验收不合格的设备设施按合同条款处理。
合格设备分类登记、编号建帐、建档。
设备正式验收后,由工程部和管理处主任、工程维修部主管一起进行清点,办理移交手续。
该设备的流水序号(01…)设备名称缩写(汉语拼音字头)部门代码
由各管理处工程维修部根据设备类别进行编号,例:如管理处1客梯编号为DM/KT-0
1
工程部和管理处工程维修部应各自保存一份《设备台帐》和重要的设备技术资料。
设备的维修保养记录和检查记录由管理处工程维修部保存。
设备运行管理
运行值班人员应严格按有关工作手册及产品使用说明书进行操作,认真填写设备运行记录。
设备的维护保养
管理处工程维修部按设备运行情况确定大、中修计划,报公司工程部批准,工程维修部实施,并做好《设备大、中修记录》报工程部存档。
管理处工程维修部按有关工作手册进行维修保养,对于简单的维护保养(如加油、除锈等)填写《维护保养记录表》,对于中修以下的维修,填写《维修日常记录》。
对于外包设备设施的维护保养,按《分承包方的选择和评审程序》执行。
管理处工程维修部定期对公共设备设施、公共使用场地进行巡检,填写《设备设施日常巡检记录表》、《工程维修巡检记录》。
设备维修管理
工程部每季度对各管理处机电设备、公共设施进行一次监督检查,并将检查情况记录在《工程部设施、设备检查记录表》上。
对于巡检和维护保养中发现的一般问题及设备故障,由工程维修部主管组织安排人员维修,并填写《维修日常记录》。
对于巡检和维护保养中发现中修以上工程由工程维修部主管写申请报告,报有关部门批准后方可实施,并由工程维修部填写《设备大、中修记录》。
对于外包设备设施的维修按《分承包方的选择和评审程序》执行。
重大设备设施故障处理
对于重大设备设施故障,工程维修部解决不了的,及因设备设施故障而停电、停水、停机等事件,管理处应及时上报工程部处理。
管理处维修部配合公司工程部进行故障原因分析,制定处理方案,报上级领导批准后实施。
需采取纠正和预防措施的按《纠正和预防措施控制程序》执行。
设备设施的更新改造
工程部经理每年第一季度组织有关专业人员根据设备设施运行状况和新技术、新产品动向,综合考虑后提出设备设施更新改造方案经总经理审批,报总裁批准后方可实施。
设备设施的报废
因淘汰或损坏无法修复,致使设备设施无法使用时,由工程维修部主管组织相关人员胡认,填写《设备设施报废申请表》由工程部审核,经总经理审批报总裁批准后才能报废并除帐。
支持性文件和记录
《给排水设备管理工作手册》
《电梯管理工作手册》
《制冷设备管理工作手册》
《供配电设备管理工作手册》
《工程维修管理工作手册》
《设备台帐》
《设备档案登记表》
《设备卡》
《设备开箱记录表》
《设备验收报告》
《维护保养记录表》
《设备设施日常巡检记录表》
《工程维修巡检记录》
《维修日常记录》
《设备大、中修记录》
《设备设施报废申请表》
《主要设备选型、论证报告》
《机电设备设施大、中修计划表》
《工程部设备、设施检查记录表》附表一:《设备台帐》治安制度
