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夫妻一方卖房,第三方善意取得,另一方可队主张台同无效吗?

夫妻一方卖房,第三方善意取得,另一方可队主张台同无效吗?

甲乙(女)是夫妻,二人在同一企业工作。2000年8月,乙到某房屋中 介公司,准备出售登记在丈夫甲名下的一套房屋。丙获悉后欲购此房。8月7 日,中介公司派人陪同丙到乙家中看房,看房时只有乙和孩子在家,乙称其丈 夫出差了,他也同意卖房。随后乙作为甲的委托代理人,与丙签订房屋转让合 同一份,约定甲将其所有的一套房屋转让给乙。丙在同月8日交付定金2万 元,9月28日交付1. 2万元,余款在2001年1月15日交房时付清。次日, 丙向乙交付定金2万元。10月17日,乙办理了市区房改房上市交易申报手 续,该市房改办审查后确认:该房所有权人甲,配偶乙,购房年度1993年, 买方丙,申报成交价52000元,同意上市。同日,中介经办人、乙及丙到市 房产交易所办理过户时,乙带一名自称是“甲”的男子,双方按照要求使用 该所提供的格式合同文本,又签订一份《房地产买卖合同》,其内容与先前 转让合同相同。该男子在合同落款甲方处签上甲的名字。当日,乙、丙提交 了办理过户所需要的其他资料。房产交易所审查后于当日在该房处张贴卖房 公告,公告期满未有人提出异议,于是,该房产交易所于同年11月8日将 该房过户至丙的名下。
丙通知乙交房,乙以需要过渡期为由未能按合同约定交房。2001年3月9
日,乙收取丙房款15000元。5月13日,乙、丙双方又签订租房协议,约定 乙承租该房屋至6月15日。6月10日,丙再次到乙家中催促其交房,乙不在 家,家中只有一陌生男子,该男子自称是乙的丈夫甲。在确认甲的身份后,丙 恍然大悟,原来过户时乙带来的男子并非是其丈夫甲,是找人冒充的。此时乙 已经下落不明。丙要求甲交付房屋,遭到甲拒绝。于是,丙于2002年4月8 曰向法院提起诉讼,请求法院确认原、被告之间的房屋买卖协议有效,被告 甲、乙履行协议交付房屋。被告甲辩称,他对乙、丙之间买卖房屋一事毫不知 情,本人不同意卖房,也没有在合同上签字,故合同是非法的,不同意原告丙 的诉讼请求。同时甲确认公告期间其并未出差,一直在家,与乙夫妻关系正 常。乙未应诉答辩。
法院经审理认为,该房屋系甲乙双方婚姻关系存续期间所得,也未对夫妻 共有财产另有约定,因此尽管该房屋登记在甲名下,仍应推定为甲乙夫妻共有 财产。乙的一系列卖房行为,是乙在代理甲卖房。合同的卖方是甲,乙是甲的 代理人,买方是丙。在整个卖房过程中,乙未能出示甲的授权其卖房的委托 书,因此乙的代理行为是无权代理。经有关部门鉴定,两份合同中“甲”的签 名并非是甲所签。
乙的无权代理行为本应由其本人承担相应的法律后果,但本案中,丙有 理由相信乙有代理权。理由:(1)丙是通过房屋中介公司获得乙的房屋出售 信息的,房屋中介公司负有对卖方权利的审査义务;(2)在乙卖房过程中, 乙提供了涉诉房屋的产权证、土地证、甲的户口本、身份证等一系列完整 的证件,在一定程度上使丙相信甲同意卖房;(3)双方签订的是有偿合 同,丙已经交付了大部分房款,依约履行了合同义务;(4)从丙与甲的陈 述及鉴定结论可知,办理过户时的“甲”系假冒,在房管部门尚不能识别 真假“甲”的身份时,不应苛求原告丙有更高的识别能力。综上,丙主观 上为善意。
此外,甲未能妥善保管好自己的身份证,使被告乙能够有机可乘,使丙在 一定程度上相信甲已经授权给乙卖房,甲主观上存在一定的过失。甲主张在公 告期间并未出差,一直在家,与乙夫妻关系正常,由此可以推定被告甲应当看 到公告,其在法定期间内未提出异议,主观上具有过错。据此,乙的行为构成 表见代理,双方签订的房地产买卖合同有效。作为卖方,甲、乙有交付房屋的
义务。

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  •   夫妻一方卖房,第三方善意取得,另一方可以主张合同无效吗本案是一起由妻子携假丈夫卖房而引发的纠纷。一般认为,夫妻家事代 理根据其法律性质不同,可分为日常家事代理和非日常家事代理。本案中, 乙所进行的登记卖房、接待丙看房、以甲的名义签订合同等一些列出卖房屋 行为看,在未取得甲授权的情况下,乙擅自以共有人名义处分不动产,其行 为已经超出日常家事代理的范围,为无权代理。
      乙的无权代理行为构成表见 代理。从丙的行为看,丙主观上是善意的;另一方面,甲主观上存在明显过错: 因此,乙构成表见代理,甲不得以不同意或不知道卖房为由对抗丙的交房 要求。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。
      在共同共 有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财...全部

      夫妻一方卖房,第三方善意取得,另一方可以主张合同无效吗本案是一起由妻子携假丈夫卖房而引发的纠纷。一般认为,夫妻家事代 理根据其法律性质不同,可分为日常家事代理和非日常家事代理。本案中, 乙所进行的登记卖房、接待丙看房、以甲的名义签订合同等一些列出卖房屋 行为看,在未取得甲授权的情况下,乙擅自以共有人名义处分不动产,其行 为已经超出日常家事代理的范围,为无权代理。
      乙的无权代理行为构成表见 代理。从丙的行为看,丙主观上是善意的;另一方面,甲主观上存在明显过错: 因此,乙构成表见代理,甲不得以不同意或不知道卖房为由对抗丙的交房 要求。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。
      在共同共 有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人 善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损 失,由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理 人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承 担责任。
      
      相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视 为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的 方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理 人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。收起

    爱***

    2018-02-22 14:27:04

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