二手房违约是否双倍赔付定金
我在中介深圳家家顺房产交易有限公司的介绍下,与业主中介三方签订了,并缴了5万元定金,在中介的要求下,买卖双方和中介三方,签订了,将定金5万元托管给中介,根据合同我们要缴纳首付款时,业主说房子不卖了,定金缴给了中介,他们没有收到,所以不付违约金,我认为我已经缴了定金,虽然业主没有拿到定金,那是因为业主同意中介托管,现在业主不卖房了,违约就应该赔付违约金,请问是业主赔付违约金还是中介赔付违约金?
可以向起诉要求对方承担违约责任. 我的补充： 2015-06-04 12:04
可以向起诉要求对方承担违约责任. 我的补充： 2015-06-04 12:04收起
实际操作很简单: 1.买方带上自己的身份证、和足够的房子转让价钱。 2.卖方带上房产证、该房土地使用证、规划，建设许可证。 3.双方到达当地国土资然局办公厅要求转让； 4.办公人员就指明你一切相关程序、手续、费用等等。 特别指出：一定到国土资源局办公厅办理，不要说那很麻烦，国土资源局办公厅的相关手续就是避免各种陷阱的最好屏障。‘ 领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。 交易：买卖双方验人签字。 查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封（上午查下午出结果，下午查次日出结果）。 鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。 核价：财政部门根据《房屋买卖（置换）合同》的成交金额评估房价。 地税：缴纳卖方房产营业税（免税的地税部门开具免税确认单）和印花税，印花税买卖双方各万分之五。 第二天或第三天交件 七天后交契税：交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执 此后十个有效工作日后 领证：买方拿身份证原件取房证。
1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人 首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。 以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。 传统二手房交易银行“监管”账户二二房交易 交易费用流程交易费用流程 ●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费 ●其它费用通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费 ●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费双方达成买卖协议后直接银行办理
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1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人 首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。 以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。
如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”： 第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。 第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房地产中介事务所），并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。 第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料： 1.身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明； 2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越； 3.买卖双方签订的购房协议书；4.同意以所购房屋作抵押的证明；5.有不低于购房价款30％的自有资金；6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。而售房人须提供如下资料： 1.售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明； 2.房屋共有权人同意出售的书面文件；3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件； 4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件； 5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。 第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。 第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后，房地产交易管理所办理房屋交易手续。 第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。 第七步：借款合同生效，资金划入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。 二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。 一、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。 二、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。 三、如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。
二手房交易十项注意 <br><br _extended="true">（1.）房屋手续是否齐全 <br>房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 <br>（2.）房屋产权是否明晰 <br>有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 <br>（3.）交易房屋是否在租 <br>有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 <br>（4）.土地情况是否清晰 <br>二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 <br>（5.）市政规划是否影响 <br>有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 <br>（6）.福利房屋是否合法 <br>房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 <br>（7.）单位房屋是否侵权 <br>一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 <br>（8）物管费用是否拖欠 <br>有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 <br>（9）.中介公司是否违规 <br>有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 <br>（10.）合同约定是否明确 <br>二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 <br>2、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： <br>（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 <br>（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 <br>（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 <br>（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 <br>（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 <br>（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 <br>（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 <br>（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的
买卖双方都有税费，这里只说重头。普通住宅：卖家：营业税、个人所得税。买家：契税，（二套，大于人均面积要交房产税）如果商住2用或商铺还有土地增值税。就看你们当地政策是什么样的决定，我们这里卖家只管到手价，这些税都是由买家承担。
申请贷款业务的条件：<br/>年龄在18到65周岁的自然人；<br/>借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁；<br/>具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力；<br/>征信良好，无不良记录，贷款用途合法；<br/>银行规定的其他条件。
买房子要考虑到的因素就太多了：<br/>首先二手房和新房子的价格是有一定差异的<br/><br/>考虑周边的设施，环境因素。<br/>小朋友以后读书的问题，自己上班的问题，地区的问题。<br/>所以，这个事情完全不能用给一个简单的回答来给您下定论的。
您好，购买二手房可以贷款。贷款申办程序⑴购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同;⑵符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料;⑶买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估;⑷律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》;⑸贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款;⑹买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续;⑺购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同;⑻买卖双方将过户后的房屋权证送交贷款银行办理抵押登记手续;⑼借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金;⑽借款人按月还款;⑾借款人还清贷款本息，解除抵押担保。
一、购二手房可以过户的 ，只要二手房有独立的房产证，且不存在抵押的情况是可以在当地房管局办理房产过户手续的。<br/>二、依据《房屋登记办法》规定：<br/> 第四条<br/> 房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。<br/> 第十三条<br/> 共有房屋，应当由共有人共同申请登记。<br/> 共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。<br/> 第三十三条<br/> 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：<br/> （一）登记申请书；<br/> （二）申请人身份证明；<br/> （三）房屋所有权证书或者房地产权证书；<br/> （四）证明房屋所有权发生转移的材料；<br/> （五）其他必要材料。<br/> 前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。<br/>三、依据《城市房地产转让管理规定》第七条<br/>房地产转让，应当按照下列程序办理:<br/>(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;<br/>(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;<br/>(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;<br/>(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;<br/>(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;<br/>(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
不能买卖。<br/>原因；你贷款办理下来了，说明你的购房合同已经在房管和银行备案登记了，是不能变更购房合同转让住房的！你贷款没有还清，产权抵押给了银行，暂时不属于你，你是无权转让，买卖，抵押更名该住房产权的！<br/>真的要卖掉，需要你还清贷款，拿到房产证解压，注销他项权证，找到买家，和她去办理买卖过户手续，需要交纳过户税费。
北京二手房寻找该类房源的具体方式,共分为三种方式：<br/>1、网络渠道：找房网，58，赶集，当地论坛等网络寻找（优势是信息量大，成本低；劣势是虚假房源多，良莠不齐）；<br/>2、中介机构：当地品牌中介机构或直接委托一家全国连锁的正规品牌中介机构办理（优势是房源真实有效，随时看房，还免费；劣势是需要花钱）；<br/>3、个人人脉资源：自己去找，或者熟人介绍（优势是对房源绝对了解，劣势是砍价难）。
二手房办理贷款流程：<br/>贷款人需要先确定购买房屋是否获得银行支持，是否可操作按揭购买业务（房屋中介或房主都可确定或者直接去银行确定）；<br/>买房者确定房屋可申请按揭贷款后，到贷款银行填写《房屋按揭申请表》，并准备资料进行申请；<br/>买房者（贷款人）需要准备资料如下：<br/>①夫妻双方身份证、户口本（外地人需暂住证和户口本）、婚姻状况证明2份；<br/>②工作证明、收入证明（银行指定格式）；<br/>③住址证明（居委会开具的证明或近3个月缴纳的水电气缴费发票）；<br/>④资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等（提高银行信任度，更好取得贷款）；<br/>注：如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。<br/>房屋卖主应提供材料：<br/>①夫妻双方身份证、户口本、结婚证；<br/>②房产证。<br/>贷款机构接到贷款人的申请后，安排审查专员对贷款人进行审查，贷款人需要联系贷款机构的合作方评估机构，评估机构评估出房屋的评估值；<br/>贷款人通过贷款机构审查后，贷款机构联系贷款人签订相关协议，办理相关的手续；<br/>贷款机构根据贷款合同规定划款到合同指定账户，贷款人开始履行还贷义务。
（1.）房屋手续是否齐全 <br/>房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 <br/>（2.）房屋产权是否明晰 <br/>有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 <br/>（3.）交易房屋是否在租 <br/>有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 <br/>（4）.土地情况是否清晰 <br/>二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 <br/>（5.）市政规划是否影响 <br/>有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 <br/>（6）.福利房屋是否合法 <br/>房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 <br/>（7.）单位房屋是否侵权 <br/>一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 <br/>（8）物管费用是否拖欠 <br/>有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 <br/>（9）.中介公司是否违规 <br/>有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 <br/>（10.）合同约定是否明确 <br/>二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
遗 嘱 <br/><br/>立遗嘱人:李××，男，××年×月×日出生，汉族，现住 * * 市××路×号×室，身份证号:××××。 <br/><br/> 我今年78岁，在立遗嘱时精神清醒，由于年事已高，并患有高血压、糖尿病等疾病，可能发生意外，故立遗嘱，由于我握笔困难，由刘应良律师代我起草本遗嘱，由湖北诚信联合律师事务所刘应良律师、陶小平律师进行见证。遗嘱内容如下: <br/><br/> 1、将我位于 * * * 市××路×号×室的房产一栋(房产证号:××××)由儿子李××继承。 <br/><br/> 2、除上述房产外，我其余的财产按照国家有关法律进行处理。 <br/><br/> 3、我指定刘应良律师作为我的遗嘱执行人。 <br/><br/> 5、本遗嘱一式三份，我本人、遗嘱执行人、湖北诚信联合律师事务所各保管一份，继承开始时由执行人负责实施。 <br/><br/>立遗嘱人:李×× <br/><br/>代书人:刘应良律师 <br/><br/>证明人:王××<br/> 在场人:张 * *<br/><br/>时 间:二00九年**月**日
对房产,要写明详细地点,日后归何有所有.<br/>对不动产,写明归何人所有就可以了,遗嘱的形式本身并不重要,建议进行公证,公证人员会帮助立嘱人完成,且,经公证的非经另一份公证不能撤消,其他形式的证明其是否有效是关键.
依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。生前立下自书遗嘱，指定由原告一人继承涉案房屋。自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定，故该自书遗嘱依法成立，应受法律保护。现已离世，原告作为法定继承人，依据生前所立遗嘱主张继承涉案房产中所占份额的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。 告在涉案房产中所占份额较多，从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑，涉案房产归原告吴某1所有较为适宜，但应按被告应继承份额予以折价补偿，即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。
