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案情甲欲出卖自家的房屋

案情甲欲出卖自家的房屋

案情:甲欲出卖自家的房屋,但其房屋现已出租给张某,租赁期还剩余1年。甲将此事告知张某,张某明确表示,[问答题]案情:甲欲出卖自家的房屋,但其房屋现已出租给张某,租赁期还剩余1年。甲将此事告知张某,张某明确表示,以目前的房价自己无力购买。  甲的同事乙听说后,提出购买。甲表示愿意但需再考虑细节。乙担心甲将房屋卖与他人,提出草签书面合同,保证甲将房屋卖与自己,甲同意。甲、乙一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下,且所有权人一栏中只有甲的名字,双方草签了房屋预购合同。  后双方签订正式房屋买卖合同约定:乙在合同签订后的5日内将购房款的三分之二通过银行转账给甲,但甲须提供保证人和他人房屋作为担保;双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。  甲找到丙作为保证人,并用丁的房屋抵押。丁与乙签订了抵押合同并办理了抵押登记,但并没有约定担保范围。甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记,但甲忘记告诉乙房屋出租情况。  此外,甲的房屋实际上为夫妻共同财产,甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房,事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但甲还是瞒着李某与乙办理了房屋所有权转移登记。  2年后,甲与李某离婚,李某认为当年甲擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失,要求赔偿。甲抗辩说,赔偿请求权已过诉讼时效。  问题:  1.在本案中,如甲不履行房屋预购合同,乙能否请求法院强制其履行?为什么?  2.甲未告知乙有租赁的事实,应对乙承担什么责任?  3.如甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权,预告登记将对乙产生何种保护效果?  4.如甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同,该合同是否有效?为什么?  5.如甲不履行合同义务,在担保权的实现上乙可以行使什么样的权利?担保权实现后,甲、丙、丁的关系如何?  6.甲擅自处分共有财产,其妻李某能否主张买卖合同无效?是否可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记?为什么?  7.甲对其妻李某的请求所提出的时效抗辩是否成立?为什么?[国家司法考试》试卷四]

全部答案

  •   【答案】  参考答案:  1。不能。理由是预约虽是合同,其目的在于订立主合同。按照最高法院买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释,当事人签订认购书、备忘录等预约合同,约定将来订立买卖合同,一方不履行的,对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。
      但是,法院不能强制当事人签订正式合同。乙可以按照《合同法》第113条请求赔偿,也可以根据第94条请求解除合同并请求赔偿。  2。甲应对丙承担违约责任。甲应说明买卖标的物上有负担的事实而未说明,违反了法律规定的义务,在合同有效的情况下,应该纳入到违约责任中。
        3。按照我国《物权法》第21条的规定,预告登记后,甲再处分房屋的,不产生物权效力。即丙对房屋的交付请求权具有物权性优先权,可以对抗所有的未登记的购买人。  4。预告登记后,甲与第...全部

      【答案】  参考答案:  1。不能。理由是预约虽是合同,其目的在于订立主合同。按照最高法院买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释,当事人签订认购书、备忘录等预约合同,约定将来订立买卖合同,一方不履行的,对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。
      但是,法院不能强制当事人签订正式合同。乙可以按照《合同法》第113条请求赔偿,也可以根据第94条请求解除合同并请求赔偿。  2。甲应对丙承担违约责任。甲应说明买卖标的物上有负担的事实而未说明,违反了法律规定的义务,在合同有效的情况下,应该纳入到违约责任中。
        3。按照我国《物权法》第21条的规定,预告登记后,甲再处分房屋的,不产生物权效力。即丙对房屋的交付请求权具有物权性优先权,可以对抗所有的未登记的购买人。  4。预告登记后,甲与第三人签订的房屋买卖合同有效,只是不发生物权变动的效力,如果甲不履行,将对第三人承担违约责任。
        5。如果甲不履行合同义务,丙可以选择实现抵押权或者向保证人丁主张保证责任。无论丁还是戊履行担保责任后,都有权向甲追偿。(或:丁、戊可向甲追偿,也可以要求对方(丁或者戊)承担一半的份额)  6。不得主张无效。即使没有处分权,也不影响合同效力。
      不可以主张房屋登记过户为无效,对于善意的丙不得主张无效。  7。不成立。由于双方为夫妻共同财产制,夫妻关系存续是诉讼时效期间中止的法定事由。收起

    何***

    2017-12-23 09:39:29

缴税过户

房源核验

  • 遗嘱未曾提及的房产如何继承?

    按照国家相关法律法规的规定,被继承人以遗嘱的方式安排房产的,只要符合法定条件,就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的,那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人,仍然有权利参与法定继承的房产分配,除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。

  • 怎样写房产遗嘱怎样写房产遗嘱

    遗 嘱 <br/><br/>立遗嘱人:李××,男,××年×月×日出生,汉族,现住 * * 市××路×号×室,身份证号:××××。 <br/><br/> 我今年78岁,在立遗嘱时精神清醒,由于年事已高,并患有高血压、糖尿病等疾病,可能发生意外,故立遗嘱,由于我握笔困难,由刘应良律师代我起草本遗嘱,由湖北诚信联合律师事务所刘应良律师、陶小平律师进行见证。遗嘱内容如下: <br/><br/> 1、将我位于 * * * 市××路×号×室的房产一栋(房产证号:××××)由儿子李××继承。 <br/><br/> 2、除上述房产外,我其余的财产按照国家有关法律进行处理。 <br/><br/> 3、我指定刘应良律师作为我的遗嘱执行人。 <br/><br/> 5、本遗嘱一式三份,我本人、遗嘱执行人、湖北诚信联合律师事务所各保管一份,继承开始时由执行人负责实施。 <br/><br/>立遗嘱人:李×× <br/><br/>代书人:刘应良律师 <br/><br/>证明人:王××<br/> 在场人:张 * *<br/><br/>时 间:二00九年**月**日

  • 请问如何写房产遗嘱?怎样写好一份完整的遗嘱?应该注意哪些?

    对房产,要写明详细地点,日后归何有所有.<br/>对不动产,写明归何人所有就可以了,遗嘱的形式本身并不重要,建议进行公证,公证人员会帮助立嘱人完成,且,经公证的非经另一份公证不能撤消,其他形式的证明其是否有效是关键.

  • 为何房产分配不能完全按照遗嘱执行呢?

    依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定,公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。生前立下自书遗嘱,指定由原告一人继承涉案房屋。自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定,故该自书遗嘱依法成立,应受法律保护。现已离世,原告作为法定继承人,依据生前所立遗嘱主张继承涉案房产中所占份额的诉讼请求,理由充分,法院予以支持。 告在涉案房产中所占份额较多,从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑,涉案房产归原告吴某1所有较为适宜,但应按被告应继承份额予以折价补偿,即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。

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