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关于购买二手房

关于购买二手房

我打算购买一处某单位福利房,通过中介需要收取2%的手续费,感觉太贵.我们想直接与房主进行交易,应该怎样的流程?哪里有合适的合同样本?另外,此房是1999年的福利房,除了有房产证之外,还应该有土地证吗?
大家说说看好吗?谢谢!

全部答案

  •   首先你和房主直接进行交易的话。容易出现几个问题。一是怎么打款。二是违约责任怎么认定。一般的城市是有二证的。但北京除了市局外,都只有一证。 商品房买卖合同说明 1、本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。
       2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3、为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
       4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要...全部

      首先你和房主直接进行交易的话。容易出现几个问题。一是怎么打款。二是违约责任怎么认定。一般的城市是有二证的。但北京除了市局外,都只有一证。 商品房买卖合同说明 1、本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。
       2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3、为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
       4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。
       6、在签订合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。 商品房买卖合同(合同编号:) 合同双方当事人: 出卖人:_________________________________________________________ 注册地址:_______________________________________________________ 营业执照注册号:_________________________________________________ 企业资质证书号:_________________________________________________ 法定代表人:____________________联系电话:_______________________ 邮政编码:_______________________________________________________ 委托代理人:____________________地址:__________________________ 邮政编码:____________________联系电话:________________________ 委托代理机构:__________________________________________________ 注册地址:______________________________________________________ 营业执照注册号:________________________________________________ 法定代表人:____________________联系电话:______________________ 邮政编码:______________________________________________________ 买受人:________________________________________________________ 【本人】【法定代表人】姓名:__________________国籍______________ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_______________________ 地址:__________________________________________________________ 邮政编码:______________________联系电话:______________________ 【委托代理人】【】姓名:____________________国籍:_____________ 地址:__________________________________________________________ 邮政编码:______________________电话:__________________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议: 第一条项目建设依据。
       出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。
       该地块土地面积为___________,规划用途为___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。 出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】___________。
      建设工程规划许可证号为___________,施工许可证号为___________。 ________________________________________________________________________________________。
       第二条商品房销售依据。 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________,商品房预售许可证号为___________。 ________________________________________________________________________________________。
       第三条买受人所购商品房的基本情况。 买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的: 第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
       该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
       _________________________________________________________________。 _________________________________________________________________。
       第四条计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款: 1.按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米______元,总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
       2.按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________元, 总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
       3.按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。 4._____________________________________________________________。
       第五条面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的,不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
       商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第__________种方式进行处理: 1.双方自行约定: (1)____________________________________________________________; (2)____________________________________________________________; (3)____________________________________________________________; (4)____________________________________________________________。
       2.双方同意按以下原则处理: (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款; (2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。 买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。
       买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
       产权登记面积-合同约定面积 面积误差比=─────────────×100% 合同约定面积 因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。 第六条付款方式及期限。 买受人按下列第__________种方式按期付款: 1.一次性付款_____________________________________________。
       2.分期付款________________________________________________。 3.其他方式________________________________________________。 第七条买受人逾期付款的违约责任。
       买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第__________种方式处理: 1.按逾期时间,分别处理(不作累加) (1)逾期在_____日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金,合同继续履行; (2)逾期超过_____日后,出卖人有权解除合同。
      出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
       本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2.____________________________________________________________。
       第八条交付期限。 出卖人应当在_____年_____月_____日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第_____种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用: 1.该商品房经验收合格。 2.该商品房经综合验收合格。
       3.该商品房经分期综合验收合格。 4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5._____________________________________________________________。 但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期: 1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的; 2._____________________________________________________________; 3._____________________________________________________________。
       第九条出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第______种方式处理: 1.按逾期时间,分别处理(不作累加) (1)逾期不超过_____日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金,合同继续履行; (2)逾期超过_____日后,买受人有权解除合同。
      买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
       2._______________________________________________________________。 第十条规划、设计变更的约定。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人: (1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向; (2)____________________________________________________________; (3)____________________________________________________________; (4)____________________________________________________________; (5)____________________________________________________________; (6)____________________________________________________________; (7)___________________________________________________________。
       买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。 买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。
      买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。____________________________________。 第十一条交接。 商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。
      所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:_______________________________________________________。
       第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。_________________________________________________________________。
       第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理: 1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
       2.__________________________________________________________。 3.__________________________________________________________。
       第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件: 1.___________________________________________________________; 2.___________________________________________________________; 3.___________________________________________________________; 4.___________________________________________________________; 5.___________________________________________________________。
       如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理: 1.___________________________________________________________; 2.___________________________________________________________; 3.___________________________________________________________。
       第十五条关于产权登记的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后______日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第______项处理: 1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。
       2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。 3.___________________________________________________________。 第十六条保修责任。 买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。
      出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。
      因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。_____________________________________________________。 第十七条双方可以就下列事项约定: 1.该商品房所在楼宇的屋面使用权________________; 2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权_____________; 3.该商品房所在楼宇的命名权______________________; 4.该商品房所在小区的命名权______________________; 5.___________________________________________________________; 6.___________________________________________________________。
       第十八条买受人的房屋仅作__________________使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
       出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。_________________________________________。 第十九条本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第______种方式解决:1.提交____________仲裁委员会仲裁。
       2.依法向人民法院起诉。 第二十条本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四)。 第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第二十二条本合同连同附件共______页,一式______份,具有同等法律效力,合同持有情况如下: 出卖人______份,买受人______份,______份,______份。
       第二十三条本合同自双方签订之日起生效。 第二十四条商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向__________________申请登记备案。
       出卖人(签章):买受人(签章): 【法定代表人】:【法定代表人】: 【委托代理人】:【委托代理人】: (签章)(签章) ______年______月______日 ______年______ 月______日 签于 签于 (商品房买卖合同内容由建设部提供) 附件一:房屋平面图 附件二:公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明 附件三:装饰、设备标准 1.外墙: 2.内墙: 3.顶棚: 4.地面: 5.门窗: 6.厨房: 7.卫生间: 8.阳台: 9.电梯: 10.其他: 附件四:合同补充协议 。收起

    ╰☆龙行だ天...

    2007-06-03 23:05:16

  •   ybnn1:你好! 一。流程 1、买卖双方(卖方如果结了婚,必须夫妻双方都到)持买卖协议、双方《身份证》(卖方夫妻双方都要,还要户口本)、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续;并申报交易价格; 2、房地产交易管理部门根据需要(实际上是必须,因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的),要求对交易的房地产进行价格评估; 3、由买方到财政部门缴纳契税,卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税(根据情况有优惠政策),任任何买卖双方(也可以在合同或协议中约定一方)到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费; 4、等待领《房屋所有权证》 5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续,工本费,领取新的《土地使用权证》。
       二、买...全部

      ybnn1:你好! 一。流程 1、买卖双方(卖方如果结了婚,必须夫妻双方都到)持买卖协议、双方《身份证》(卖方夫妻双方都要,还要户口本)、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续;并申报交易价格; 2、房地产交易管理部门根据需要(实际上是必须,因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的),要求对交易的房地产进行价格评估; 3、由买方到财政部门缴纳契税,卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税(根据情况有优惠政策),任任何买卖双方(也可以在合同或协议中约定一方)到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费; 4、等待领《房屋所有权证》 5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续,工本费,领取新的《土地使用权证》。
       二、买卖合同样本 房屋买卖合同 甲方: 乙方: 依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定,买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则,就房屋买卖有关事项,达成如下协议: 第一条:房屋基本情况 乙方购买甲方合法拥有的坐落于________市_______区_________________ ______________________,产权证第___________号,建筑面积__________平方米的房产一套。
       第二条:付款方式 1. 双方议定上述房产出售价格为________________________元整。此房价款为甲方净价,甲方不支付交易中的任何费用。 2. 甲方收到乙方定金______________________元整,待乙方申请的贷款批准后,即可为乙方准备办理过户手续。
      甲方需积极配合乙方办理贷款手续。(以收据收条为准) 3. 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款_______________________元整。(以收据收条为准) 4. 余款________________________元整,由银行直接划拨给甲方。
       5. 买卖上述房产交易过程中产生的一切费用,均由乙方承担缴纳,甲方不承担任何费用。 第三条:房屋过户 甲乙双方应积极配合办理过户手续,因甲乙任何一方不配合所造成的损失,由责任方赔偿守约方。 第四条:双方责任 1. 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定,并保证产权清晰,无抵押、查封和任何纠纷,保证所提供的材料真实有效,不含虚假内容,若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。
       2. 甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方(以银行划拨余款日为准)。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。 3. 甲方结清该房屋交接日期前的所有费用,交接后发生的费用由乙方承担。 4. 甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。
       5. 乙方贷款数额不足时,应用现金补齐,否则视为违约。 6. 房屋公共维修基金随房产转移。 第五条:合同变更 1. 在合同履行期间,任何一方不得擅自变更,若需变更合同内容,应书面通知对方,征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议,否则造成损失由责任方承担。
       2. 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。 第六条:违约责任 本合同签订后,双方不得违约,如甲方违约,双倍返还乙方定金,如乙方违约,定金不退。 第七条:合同争议的解决 本合同履行过程中,如发生争议,甲乙双方应协商解决,解决不成时,可向有关有管辖权的人民法院起诉。
       第八条:本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。 第九条:本合同共____页,一式____份,甲、乙双方各执一份,均具有同等效力。 第十条:其他约定 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 甲 方: 乙 方: 身份证号: 身份证号: 电 话: 电 话: 现 住 址: 现 住 址: 签约日期: 签约日期: 三、福利房一般只有房产证,没有土地证。
       。收起

    箭箭4819

    2007-06-04 06:20:00

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