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关于商铺租赁合同

关于商铺租赁合同

我有一间店面,属于一个菜场的市场里面,前两天我把它租出去了,店面租赁合同已签好了,另外还有一份我店里物品的使用合同要到31号签(因为涉及到物品数量,所以在交房时清点后再签)。我们的合约是签一年,她房租是三个月一付。我收取她两千元押金。 不过我... 我有一间店面,属于一个菜场的市场里面,前两天我把它租出去了,店面租赁合同已签好了,另外还有一份我店里物品的使用合同要到31号签(因为涉及到物品数量,所以在交房时清点后再签)。我们的合约是签一年,她房租是三个月一付。我收取她两千元押金。
不过我昨天听说店面可能要改造,就是拆掉(也不确定)。那我是不是应该在还没有签的合同上加上“如遇商场改造拆迁等甲方不能继续履行合约的,甲方退回房租和押金,双方不作违约”?我怕这份合同刻意加上这句话人家会有疑心,但是如果我不写的话,真的店面拆迁了我算不算违约呢?
我那份合同上写了“如遇不可抗力或市政改造导致商铺损毁,灭失的,双方不作违约”。 展开

全部答案

  •   关于商铺租赁合同的签订,应该注意以下事项:
    一、调查商铺的产权
    承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认房屋的用途和土地用途,确保与房屋权利人或者其他权利人签署租赁合同。
    二、免租装修期
    商铺租赁中,由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,不能实际营业,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用。
      
    三、租赁保证金
    俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。商铺的水电费、物业管理费等费用比较高,押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用。
    三、税费承担
    按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:
    1)、出租人:
    营业税及附加租金*5。
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      关于商铺租赁合同的签订,应该注意以下事项:
    一、调查商铺的产权
    承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认房屋的用途和土地用途,确保与房屋权利人或者其他权利人签署租赁合同。
    二、免租装修期
    商铺租赁中,由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,不能实际营业,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用。
      
    三、租赁保证金
    俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。商铺的水电费、物业管理费等费用比较高,押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用。
    三、税费承担
    按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:
    1)、出租人:
    营业税及附加租金*5。
      55%
    房产税租金*12%
    个人所得税所得部分*20%
    印花税租金(总额)0。1%
    土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。
    2)、转租人:
    营业税及附加转租收入*5。
      55%
    印花税印花税转租租金(总额)0。1%
    在租赁合同中可以约定具体税费的承担人,或者按法定纳税人缴纳。
    四、装修的处置
    商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:
    1)、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚。
      
    2)、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,还应考虑承租人的装修损失。
    3)、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。
    五、租赁登记
    租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:
    1)、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;
    2)、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
      
    因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。
    六、转租问题
    商铺市场中俗称的“转租”实际涵盖了法律规定的“转租”和“承租权转让”两种变更方式,转租需要注意以下问题:
    1)、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。
      
    2)、转让补偿费,主要补偿装修损失和相关设施等,此笔费用只要双方协商同意的,也会受到法律保护。
    七、买卖与租赁
    租赁期内业主将商铺出售,法律赋予了承租人两重特殊保护:
    1)、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。
      
    2)、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。
    八、其他注意事项
    在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。
      在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。收起

    Jonas伟...

    2017-12-23 16:06:34

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