刚儿:你好！ 1、购买经济适用住房完全可以申请住房公积金贷款； 2、住房公积金贷款如何办理： 先到“中心”领取《住房公积金贷款申请审批表》、工资收入证明、住房公积金缴存证明。 然后提供以下资料: 一、办理新房公积金贷款需提供的资料 1、身份证；2、户口本；3、结婚证/离婚证/单身证明；4、30%首付款发票或收据；5、购房合同原件。 二、办理二手房公积金贷款需提供的资料 1、以上办理新房公积金贷款需提供的资料（1~3项）；2、所购房屋产权证3、有卖方夫妇签字并按有手印的同意出售房产的声明；4、卖方夫妇双方身份证）；5、房屋买卖契约。6、卖方户口本或婚姻证明 贷款程序 1、借款人向住房公积金管理中心提交借款申请； 2、住房公积金管理中心审查贷款资格，确定贷款额度、期限，审批贷款； 3、签定合同； 4、受托银行办理借款手续。
刚儿:你好！ 1、购买经济适用住房完全可以申请住房公积金贷款； 2、住房公积金贷款如何办理： 先到“中心”领取《住房公积金贷款申请审批表》、工资收入证明、住房公积金缴存证明。 然后提供以下资料: 一、办理新房公积金贷款需提供的资料 1、身份证；2、户口本；3、结婚证/离婚证/单身证明；4、30%首付款发票或收据；5、购房合同原件。 二、办理二手房公积金贷款需提供的资料 1、以上办理新房公积金贷款需提供的资料（1~3项）；2、所购房屋产权证3、有卖方夫妇签字并按有手印的同意出售房产的声明；4、卖方夫妇双方身份证）；5、房屋买卖契约。6、卖方户口本或婚姻证明 贷款程序 1、借款人向住房公积金管理中心提交借款申请； 2、住房公积金管理中心审查贷款资格，确定贷款额度、期限，审批贷款； 3、签定合同； 4、受托银行办理借款手续。 收起
可以．只要是买房或装璜都行，没有第几套的约束．
我觉得不对。现在个人住房公积金贷款的最高额度是40万。40万以上的要评AA和AAA的才有资格。而贷款的额度和公积金缴纳的金额和年限没有太大的关系。只是申请公积金贷款有一个前提条件就是必须连续缴纳6个月（含）或累计缴纳12个月（含）以上的职工才可以。至于能够贷多少，有很多要参考的。但是有一个公式大家可以看看 借款金额=（月缴存额/缴存比例-400基本生活费）/拟贷款年限1万元贷款的月还款额。 解释：月缴存额就是公积金帐户上的月缴存额。缴存比例可能是8%或10%。拟贷款年限就是你想申请的年限。比如5年1万的月供是183.98，10年1万的月供是103.21，15年1万的月供76.04，20年1万月供62.78。30年1万50.14。你把这些数据输入就是你能贷款的金额。 提醒，以上数据仅供参考，因为利率的变动对其有影响，以实际情况为准
不知道你在哪里，现在北京没有这样的政策。北京目前的公积金还款采用自由还款法，每个月可以自由还款三次，电话申请就可以，然后直接存款到还款帐号，不用去银行。因此不存在缴纳违约金的问题。外地的政策应该没有吧，你是不是听错了。商业银行现在收取违约金的都很少，公积金中心隶属国家政府直接管辖，不应该有这方面的政策吧
没有什么办法，根据本人的工作经验可以明确的告诉你，如果房主确实不同意贷款，那你最好的结果就是要回定金。千万不要和中介讨价还价
是9月份全还吗？你的情况很复杂，因为尼月放款，那么10月第一次还款吧。现在假设这样的话，那么你到今年9月的时候，你剩余本金194167.01元，还有一部分利息，这个利息的计算就是你上个月的扣款日到你全部还清日的利息，按天计算
公积金贷款的审核主要是和你缴存的公积金有关，所以也就是和你的收入有关，因为缴存额是和收入成一定比例的（8%或10%）。公积金审核的时候先审核你的月供，同时年限也出来了，它是有个公式的。
住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。 房公积金提取使用程序及所需材料 一、 程序 1．财政拨款单位： 申请人提供有关提取依据-------分口负责人初审------营业厅负责人核实------中心主任审批--------财务科汇总报财政局核实拨款----------财务科支付 2．非财政拨款单位： 申请人提供有关提取依据---------营业厅负责人初审-------中心主任审批-------财务科支付 二、 提取所需材料 a、 购买自住住房：个人申请，单位证明，购房合同及发票（看原件留复印件） b、 离、退休：个人申请，单位证明，离、退休批文（原件及复印件） c、 在职死亡：委托提取人身份证明，提取人单位证明，死亡证明（原件及复印件） d、 自建自住住房：个人申请，单位证明，建房审批手续（准建证原件及复印件） e、 翻建大修自住住房：个人申请，单位证明，有关审批手续原件及复印件 f、 出境定居：个人申请，单位证明，出境定居证明 g、 偿还购房贷款本息：个人申请，单位证明 公积金的支取使用： 1、 购买、建造自住住房或者翻建、大修自住住房的； 2、离休、退休的； 3、完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系的； 4、与所在单位终止劳动关系后，未重新变业满五年的； 5、出国、出境定居的； 6、户口迁出本市、县行政区域，迁入地未建立住房公积金制度的； 7、省人民政府规定的职工其他住房消费。 职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人或者受遗赠人，可以提取该职工住房公积金帐户中的储存余额。 职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得被提取人的书面同意。 职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出申请，去管理中心办理 。 （一）到房屋所在地房管部门或房屋委托代管单位出具证明，以证明其自住房的确需要大修； （二）到房屋修缮公司开具修缮预算证明，以确定所需费用； （三）借款人持上述证明、个人贷款申请、单位担保证明、借款人经济收入证明等到主管部门申办贷款； （四）主管部门对材料进行审核，提出审批意见，确定贷款额度、偿还期限和偿还方式； （五）经过银行办理有关手续。 住房公积金的缴交额如何确定 1）住房公积金的缴交额＝职工上年的月平均工资个人缴交比例＋职工上年的月平均工资单位缴交比例（个人及单位缴交额元四舍五入）。 2）住房公积金如何结息？ 资金管理中心于每年6月30日进行公积金结息，并打印结息单。 办理公积金贷款流程图 领取《贷款申请表》－＞信贷科提供贷款相关材料－＞担保公司办理抵押手续－＞与信贷科签订借款合同并填写贷款转存小票－＞中心委托银行放款－＞借款人每月按时还款． 目前，公积金贷款不仅广泛应用于新房的购买，在二手房购买方面的使用也十分普遍。由于公积金贷款年利率仅为4.41%，比现行的商贷利率5.51%低了近一个百分点，因此在大多数购房者脑海里已经形成普遍的概念：使用公积金贷款比使用商业贷款省钱。我爱我家金融理财部的专家向记者透露，公积金贷款的优势不仅仅只限于其利率优惠，还有贷款额度高、年限长、还款灵活方便等多种优势。 一、 公积金贷款利率优惠。 （1） 同样贷款金额，同样还款年限，公积金贷款与商业贷款比能节省数万元利息。以一套40万的房屋为例，贷款28万。若商业贷款年限为25年，则月均还款1721元，25年付款总额516300元，支付利息总额高达236300元。而同样是年限是25年的公积金贷款，月均还款1548元，25年总还款464400元，支付利息总额184400元，比起商业贷款而言，每月能少支付173元月供，25年共节省利息支出近51900元。 （2） 同样贷款金额，同样还款数额，公积金贷款与商业贷款比，不仅还款时间短，还款利息更少了许多。同样的，28万元贷款，若同样以1721元/月的金额还款，商业贷款还款300个月，历时25年，支付总额达516300元，支付利息236300元。而公积金贷款在还款到第251个月，即在第21年时，全部本金及利息就已经还清，支付总额430715元，支付利息仅150715元，比商业贷款节省利息支出85585元。 二、 公积金贷款的还款方式、提前还款灵活方便。 （1） 还款方式灵活：公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只需每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。 （2） 提前还款方便：公积金贷款提前还款 （3） 数额灵活，便于资金掌控。商业贷款提前还款，其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的，全部视为提前还款金额。 （4） 次数不限，可按月提前还款。商业贷款对于提前还款次数有的有明确规定，如1年仅能提前还3次款。而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。 （5） 先冲本金，降低利息总额。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。使用公积金贷款提前还款，其最终还款利息总额会远低于商业贷款同等金额提前还款后最终的利息总额。 （6） 预约方便，无需书面文件。商业银行提前还款，不仅需要提前数月电话预约，有的甚至还需要贷款人提供书面文件，非常不便。而公积金贷款提前还款，只需提前三个工作日致电预约即可，电话调整提前还款额无需书面文件。 三、 公积金贷款的其他优势。 （1） 贷款成数高，首付压力小。商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。而公积金贷款最高可贷到9.5成，购房人首付压力较小。 （2） 贷款年限长，月还款金额少。商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，月供压力较大；而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小。 （3） 房龄限制较灵活。商业贷款对于房屋年龄的限制有严格要求，大部分银行对于85年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而降低。而公积金贷款对于房龄的限制较为灵活，房龄与贷款年限相加不超过50年即可。 （4） 各区县房屋皆可贷。商业贷款一般只对北京市城八区内符合条件的房屋进行贷款，远郊区县的房产审核极为严格。而公积金贷款除对城八区房屋放贷之外，也能对北京市远郊区县的房屋进行放贷。 （5） 对借款人年龄无限制。商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。 公积金贷款使用的误区 针对许多购房者对公积金贷款使用的误区，我爱我家的金融理财专家指出，公积金贷款在还款时不会像商业贷款那样设定固定还款额，而只会要求贷款人在还款时不低于某个“最低还款额”。以28万贷款25年还清为例，公积金贷款只会要求贷款人每月还款数额不低于1344元，许多贷款人往往每月仅缴纳1344元用以还款。但这么做的结果是，贷款人偿还最后一月贷款时会发现仍有47000多元的贷款本金尚未偿还，并最终导致末期还款压力巨大。 针对公积金贷款的使用，我爱我家的金融专家建议：贷款人在使用公积金贷款时，在不低于最低还款额的情况下，若有富余支付能力，最好每期能多还款。每月多支付的金额将会直接冲抵贷款本金，对贷款人而言只会降低还款总利息，缩短还款日期，有益无害。
住房公积金是指城镇在职职工及其所在单位按照国家有关政策法规缴存的具有保障性和互助性的一种长期住房储金。 住房公积金个人是不能办理的。需要工作单位为职工办理。职工和单位每月各交一定数目的金额。 目前对用住房公积金购买住房没什么限制，不贷款的话和现金购买没什么区别。 如果要用住房公积金贷款的，只有少数的开发商的楼盘不接受住房积金贷款，大部分的楼盘都可以使用。
当然不可以。公积金的贷款申请或提取只有夫妻关系的双方可以，其他的人都不可以，所以要贷款的话，那么只有你是借款人才可以
不用，你需要的就是调入单位接受证明、在调入地新建立的住房公积金证明及转入银行帐号、开户行名称等，自己把这些资料交到新的地区公积金管理中心就可以了
和正常的一样，没有什么要求，象你情况只要满足以下条件就可以 第一，有当地的城镇户口或居留证明 第二有还款能力 第三有购房材料 第四，连续缴纳公积金6个月（含）或累计缴纳12个月（含）以上。 第五有担保 申请资料就是身份证、户口本、收入证明、购房合同、发票等
公积金只要没有销户，当然可以存和可以取的。但是提取公积金不是无限制的，要满足提取的条件，比如发生住房消费等，提取的总额不能超过你购房总金额
儿子可以作为共有人名字出现在产权证上。 现在全国房产交易信息尚未联网，即使儿子没有条件（实质已购房，属二套房），也可以。只要在上海不是第二套。 房产过户时，交易税没有提出异议，应该没问题。 上海限制规定，外地户籍人在上海不能购买二套房。
有两套以上住房者不能购买。（以家庭为单位）外地户口有一套住房，不能购买。（以家庭为单位)现在都是以家庭为单位来计算名下房产，如果您目前没有结婚登记，是不能落到没有购房资格的人得名下的。我建议您还是落一个人的名下吧，如果落两个人名下算共有财产的话就相当于您二位每人一套房产。对将来买第二套房不是很有利
房屋产权以行政登记为准，这套房子被认可的业主应该还是A. 另：房改后，房屋产权已经转移到了职工个人名下，住宅与企业没有关系；企业单位的财务，在1998年（？）后，也已经取消了福利方面有关职工住房方面的科目；单位以停止供水供电等卡调离职工转让房屋的做法是不妥的。
看看中介的信誉，有的中介拿你的资质干别的事，你自己还蒙在鼓里，出了事只能自己扛。
征跃小区，有证就可以买，，但现在不知没有没了，你可以问问
5年，月均1118.58，利息7114.87
北京国五条配套税收政策:5类房屋原值核定内容确定2013年04月02日 07:42 来源：京华时报 上周六，备受关注的楼市调控“国五条”北京细则出台，其配套的税收政策也随即发布。北京市地税局联合北京市住建委，近日颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》(以下简称《公告》)。《公告》中规定，自2013年3月31日(含)起完成网上签约的二手房交易，办理房屋转让个人所得税纳税申报时，应提供房屋原值证明，并规定了5类房屋原值核定的具体原则。 《公告》中规定，自2013年3月31日(含)起完成网签的二手房交易，办理房屋转让个人所得税纳税申报时，纳税人应提供据以证明房屋原值的相应凭证。根据房源分别为：商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房。 五类房屋原值核定内容发布 ■解读 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，不同属性房屋区别对待的做法契合市场实际情况，政策可操作性较强。 个税计算方式扣除合理费用 《公告》明确，能够确定房屋原值和有关合理费用的，个人所得税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用后的余额，按20%税率计算。 ■解读 胡景晖认为，实际交易过程中，能保留所谓合理费用证明的很少，能顺利扣除的也几乎没有。 无法核实原值按交易额1%计 但同时，《公告》中也规定，对纳税人不能提供房屋原值凭证，且主管税务机关通过房屋登记、税收征管信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。 ■解读 胡景晖认为，该政策使在一定程度上降低了整个政策权威性，实行效力也将大打折扣。 □政策影响 二手房需求透支业主报价现松动 伟业我爱我家集团胡景晖表示，一季度二手房市场的集中成交基本透支了未来半年的购房需求，其实在3月中旬，购房需求量已经显现出回落势头，随着北京细则的落地，未来6个月左右时间里，二手房交易量下滑在所难免。 目前来看，部分房源的报价出现松动，但并不普遍，一些着急售房回款置业升级人群，比购房人更着急。随着细则的出台，未来1-3个月的时间里，买卖双方或将陷入政策观望期，房价也将基本保持稳定，随后，一些着急售房回款的业主或将降价出售，房价也有望出现稳中有降的势头。 □五类房屋原值核定内容 商品房 购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费 自建住房 实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费 经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房) 原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金 已购公有住房 原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费 城镇拆迁安置住房 (1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费 (2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费 (3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额； (4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费记者桂瑰 ------ 复转
按新政策,好象是2007年以后经济适用住房不能过户给你,只能政府收购吧!之前的还要交差价的20%的政府收益.
限售 本市户籍单身人士（成年子女）限售 单独住房情况 限售政策实施前，子女已与他人共有住房 可购套数 本市户籍单身人士 （成年子女） 无单独住房 无共有住房 1 与父母共有1套住房 1 与父母共有2套住房 1 与父母共有3套及以上 0 与父母以外的其他人共有1套住房及以上 0 本市户籍单身人士 （成年子女） 单独拥有1套及以上住房 0 单独住房 限售政策实施后，子女在未成年时与他人共有住房情况 可购套数 本市户籍单身人士 （成年子女） 无单独住房 无共有住房 1 与父母共有1套住房 1 与父母共有2套住房 1 与父母共有3套及以上 0 与父母以外的其他人共有1套住房及以上 0 本市户籍单身人士 （成年子女） 单独拥有1套及以上住房 0 单独住房 限售政策实施后，子女在成年时与他人共有住房情况 可购套数 本市户籍单身人士 （成年子女） 无单独住房 无共有住房 1 与父母共有1套住房 1 与父母共有2套住房 1 与父母共有3套及以上 0 与父母以外的其他人共有1套住房及以上 0 本市户籍单身人士 （成年子女） 单独拥有1套及以上住房 0 非本市户籍单身人士限售 拥有住房 可购套数 非本市户籍单身人士 无产权住房 0 驻沪部队的 外省市户籍现役军官 （单身） 无产权住房 0 本市学生集体户口中的 博士研究生、博士后等 （单身） 无产权住房 0 说明： 1、 单身人士包括：年满18周岁未婚；离异后单身（含抚养未成年子女）；丧偶后单身（含抚养未成年子女）。 2、 已拥有产权住房含已签订购房合同的住房。 单身限售特殊情况 1、 子女与父母共有 包括：子女与父共有；子女与母共有；子女与父母共有。 2、 子女与父母和他人共有一起共有住房也视作为是子女与父母共有的住房。 3、 夫妻离婚后未成年子女归一方抚养，该未成年子女的住房计入拥有抚养权一方住房套数。 4、 非本市户籍夫妻离婚后，一方单身并抚养未成年子女，即便该未成年子女为本市户籍，仍按非本市户籍单身人士限售口径执行（即该单身人士及未成年子女被限购） 5、 本市户籍单身人士因婚姻等需要，与他人一同购房，只要该“他人”也符合限购政策要求，可共同购房。 家庭限售 不分政策前后，夫妻及未成年子女名下的房产均计入该家庭的住房套数 可购套数 本市户籍居民家庭 家庭成员名下均无住房 2 家庭成员名下有1套住房 1 家庭成员名下有2套及以上住房 0 非本市户籍居民家庭 家庭成员名下均无住房，并能提供自购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明（补缴不予认可） 1 驻沪部队的外省市户籍现役军官 家庭成员名下均无住房，且提供军官证和驻沪部队证明 1 本市学生集体户口中的博士研究生、博士后等（含在读） 家庭成员名下均无住房，并提供户籍证明及学校证明 1 说明： 1、居民家庭：包括夫妻双方及其未成年子女 2、两个或两个以上家庭共同拥有或者购房住房的，均计入各自家庭住房套数 3、家庭成员名下住房包括家庭成员共有、独有、与家庭成员以外人员共有 4、本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭（含上海“公共户”） 家庭限售特殊情况 1、原籍为上海的现役军官，按照本市户籍居民家庭购房政策执行。 2、居民家庭成员中有一人系本市户籍，且作为购买住房的产权人，则该居民家庭就认定为本市户籍居民家庭。 如：父母外地户籍或者境外人，未成年子女是本市户籍，若未成年子女作为购买房屋的产权人，则该购房家庭是作为本市户籍居民家庭。 3、非本市户籍居民家庭成员中，有一人能够提供符合条件的个税或社保缴纳证明，且作为购房人的，即视为该居民家庭符合购房要求。 4、境外个人和中国公民组成家庭后在本市购买房屋的，按照本市或非本市户籍居民家庭住房限售规定执行。 境外限购 拥有住房 可购套数 境外个人 境内无住房，提供境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺；在沪工作超过一年的证明 1 港澳台居民和华侨 境内无住房，提供境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺；在沪工作、学习、居留的证明 1 境外机构 提供：1、有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。2、境外机构所购房屋室实际办公所需的书面承诺 办公所需 说明： 1、境外个人在本市购买住房的，按照国家和本市关于境外个人购房规定执行。 2、在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 3、境外个人（含港澳台居民和华侨）在境内只能购买一套用于自住的住房。
1、看你的表述是男方想在户籍所在地申请经济适用房。是否能够申请，可以直接咨询户籍所在地居委会，因为你没有表述是哪个地区的，所以无法给出具体的条件。 2、现把国家规定的条件说明如下： （一）具有当地城镇户口； （二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； （三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。 须同时满足上述条件，才有资格申请。并且关于低收入家庭标准、住房困难标准由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。 3、具体要求最好直接咨询当地住房保障办，看看能否申请。以北京来说，从2013年4月19日开始，北京开始实行保障性住房统一申请、审核，不再分类申请，填写的申报表也统一了，目前的基本做法是先进行公共租赁住房配租。所以现在可以说是没有申请两限房、经济适用房房这么一说了。以后具体怎么做还得等新的政策。 4、你要是注意关注的话，可以发现北京现在已经不再分类申请了，已经基本上改公共租赁住房，你在住房办、居委会领取的表格已经变了，其实质是暂停了经济适用房、两限房的申请。这是今年4月19号开始明确下文的。
大禹城邦，在繁荣路上与卫星路之间，理工大学西侧，你可以去看看，已经建成两期左右，还在建设，也许能碰到现房，还应该有期房。 还有这个地产商早期的产品—威尼斯花园，不过只有碰二手房了，在理工大学北侧，南湖南岸，也很好。 如果你计划结婚、生子的话，至少目前居住在这两个小区的话，孩子可以正常进东北师大第二附小上学，当然学费一样拿，不过你会省下人情费与为之付出的精力，这附近还有一个吉林省第二实验学校，也是孩子上学的理想选择。
现在房产买卖、租赁活动越来越频繁，在此类活动中，房产证所起的作用也越来越重要。在房产活动（买卖、租赁）中，购房人应注意识别真伪，保护自己的合法权益，不给骗子以可乘之机。 一、封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印刷，第二行字“房屋所有权证”为黑体字印刷，全部为金黄色。 二、建房注册号：在封面里页上由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号。 三、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理清晰。 四、水印：为宋体“房屋所有权证”底纹暗印。 五、发证机关盖章：法定的发证机关是各市、县房地产管理局，房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰、干净，印色均匀，某某市发证机关为某某市房地产管理局。 六、用纸：浅粉色印钞纸。 七、花边：在首页，有上下左右均等对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰、细腻。 八、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：即为房屋产权所在地区房地产管理局印章。 九、编号：在封底“注意事项”右下角，有印钞厂的印刷流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。 怎样识别真假房屋权属证书呢？1998年建设部统一设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制了新的房屋权属证书。今年领到房产证的业主们，请你们对照手中的房产证，根据以下文字逐项核对真伪。与下列不符均为假证。 新的房屋权属证书共有三种：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。权证材料为进口护照面料，封面为红色（他项权证为蓝色），印有国徽；内页为粉红色印钞纸，采用护照和钞票印制工艺，增加了防伪功能，规范了发证机关和用印。 最重要的鉴别特征如下： 一、建房注册号。由于新证由建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关都进行了注册登记，并予以编号。辩认时，要看它是否有编号。编号是否是建设部公告的全国统一编号。 二、印制流水号。在权证第三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印制流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。 三、发证编号。权证首页的花边框内上端有发证机关编列的权证号码，此号码与发证机关的登记簿册、档案记载必须一致。业主可电话查询。 四、团花。权证扉页上土红、翠色两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。 五、花边。权证首页，即发证机关盖章有上下左右均等宽且对称的咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。 六、暗印、水印。权证内页纸为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”地纹暗印。将纸对着光亮处，可见高层或多层水印房屋。 七、发证机关（盖章）。从今年起，规范、有效的发证机关是市（县） 房地产管理局（房产管理局）或市（县）人民政府，任何其他单位或部门都无权发证，发放的权证也是非法和无效的；发证机关必须盖章，而所盖公章均是机器套印，印迹清晰、干净、均匀，任何手工盖章都是假的。
房子有保质期？有人说：“真逗，房子又不是大白菜，放久了会发霉，砖头瓦块的怎么还有保质期？” 答案是：有。 不同部位“保质期”不同 很多准业主在收获新家的时候，对房子的“保质期”并不清楚。其实，房子的保质期对市民的生活影响很大。 有关置业专家在此提醒广大消费者，房屋的不同“部位”都具有不同的保修期限。 根据国家有关规定，在正常使用下，房屋最低建筑工程的保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；供热供暖系统为两个采暖期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。而其它项目的保修期限则由建设单位和施工单位约定。 另外，需要注意的是，保修期从工程竣工验收合格之日计算。房屋的具体保修条款，可在房屋交付使用的时候，房地产开发企业提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中看到。 过了“保质期”自行修复 在房屋保修期内出现质量问题，直接由开发商承担保修责任。如果房子过了保修期发生质量问题，由买房人自行修复。 改变房屋结构会让“保质期”失效 很多人装修房子喜欢大改大动，不时加墙就是拆墙。建议市民在装修时，最好别作太大改动，尤其是不要拆墙。一般在装修时对房屋作较大的改动的。要求开发商维修起来较难，特别是那些改变房屋结构的。
我们的“周末看房团”即将启动了，很多读者将随我们踏上“幸福之家”的探寻之旅，可能有一部分读者已经有过买房的经历，对如何实地看房如何挑到自己心仪的“家”已经颇有心得，但还是有一些读者对怎样实地看房摸不着头脑。事实上，去楼盘看现场十分重要，因为在楼书和宣传资料里开发商对楼盘周边环境、小区内的具体规划以及每个户型的细节特性都不可能详细尽述，我们只有通过自己的一双慧眼，才能从众多房子中挑出理想的“家”。在售楼处和现场看房，总体来说应该注意看以下几点： 一、看销售。一般而言好的项目销售人员的素质也好，但这不绝对。另外，一个随便就给你这样那样承诺的销售，往往项目也不可靠，所以严谨是高素质项目的特点。 二、看配套。周边有没有超市、银行、菜场等生活基本配套设施；如果是有小孩的家庭，那么正规的小学、中学是不是在附近；如果是给老人家住的话，那周围是否有医院就非常重要了，总而言之，要根据自己和家人的生活习性选择物业。 三、看布局。这里说的布局，不仅仅是沙盘上的，还需要看项目的规划图，这要比沙盘来的靠谱。要注意住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场，看社区园林规划是否合理，住宅布局是否合理，能否保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量。 四、看区内交通。居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。“人车分流”，看汽车在小区外能否方便地从市政道路进入小区地下车库。人车混行的小区要考察区内主路是否通畅，是否留够了汽车泊位，停车位的位置是否合理。一般的原则是露天停放的汽车尽量不进居住区域，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。 五、看户型。好户型往往是一套好房子的重要指标之一，一般来说，好的户型设计应做到以下几点：1.入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无余。2.平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。3.起居厅应敞亮，厅内不能开门过多。4.厨房不宜过于狭长，应有安装配套的厨具、吊柜和放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统，最好是明卫。
在当下的楼市中,不少都是初次购房者，由于买房经验欠缺,难免会考虑不周,那么,首次置业的人应该注意哪些购房“琐事”？ 户型面积 对于一些刚参加工作的年轻白领人士来说，最好不要企图一步到位购买大户型，可以考虑购买总价低的中小户型的二手公寓。一方面，这样的户型面积虽然不大，但是各项功能齐全，生活舒适性并不会降低；另一方面，支付压力小，实用性强。将来随着收入的增加和积累，可以将此房出售或出租，再另外购买面积大一些的房子，从而保证了进退不愁。 贴心提示：理想的户型最好是厅卧分开，卧室的私密性能够得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。 小区环境 社区环境的考察可以体现在多个方面，例如物业管理的成熟，了解小区的维修保养是否及时，有没有失修失养的现象，保安是否尽职等；交通的便捷性，要看房子附近有没有地铁、公交车站等；商住有无分区，至少要保证娱乐、购物等活动影响不到居住的安静和安全；社区周围的生活配套应该比较完善，应该具备购物场所、医疗设施、银行、学校等。 贴心提示：尤其要在晚上去考察，因为这样比较容易了解到小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无无证小贩摆卖及其他情况引起的噪声干扰等。 房屋质量 最值得关注的是观察房屋的墙角是否有漏、渗水现象。因为墙角承接了上下左右结构的力量，所以墙角是体现建筑质量的关键地方，如果发生地震等灾害，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。另外，应该注意通风状况是否良好，采光是否充足等，尤其要检查房屋的窗户有无对着别家的排气孔从而影响屋内的空气质量等。 贴心提示：有的装潢可以把墙角的裂缝以及发霉、漏水等毛病遮掩，因而，看房时必须注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否有掩饰的情况出现。 注意细节 车位是否充足，房间的设计是否合理，装修是否符合自己喜好，配套设施是否适合生活所需，物业收费、取暖费用是否有理有据等各项验收细节都不可放过。 贴心提示：购房者特别要注意的是，一定要问清楚房屋产权状况，以免以后发生纠纷。 专家建议，置业者在选择二手房时，千万不要因为着急而草草地确定购买，而应该多看看，多比较。因此，您可以选择大型的专业房产中介公司，以了解更多二手公寓的价格，从而可以选择到性价比更高的二手公寓。
应该是25楼会好一些，因为空气有个污染区，在12层以上20层以下空气是最清新的，越往上空气浊度越高，从这一点考虑还是25层好一些，空气比较清新一些
海军学校附近应该是好租房。在海军学校往南有生活区。你可以在网上邢台信息港房产频道搜索下。也可以直接到生活小区去找，有的出租房屋的房东为了早点把房出租出去，就直接在经常路过的小路或者巷子里的墙上，写着出租房的电话。这样就可以走近路找到你满意出租房屋。 我听到你刚到邢台就感觉自己被骗了下，我也替你委屈，不过天下还是好人多，不要被某个坏人，而对我们邢台人有坏的印象，最后祝愿你早日找到满意的住所。需要我帮助的话，尽请留言，我会用我的热情感动你 消除你对邢台人的看发
购房者应进行以下一系列考察： 1、配套设施的考察 住宅配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。 (1)基础设施按规范要求 (2)居住区功能的综合性 (3)商业网点设施的配套 (4)现场看楼宇环境 2、社区环境的考察 环境越来越成为一个时髦的字眼，所有的项目无不在宣称自己的环境适合于居住。其实，一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面：周边地理环境(地段)和社区内的环境。 (1)住在城里方便但不安静 (2)郊区住宅适合休闲 (3)城郊结合部升值潜力可观 (4)谨慎选择社区周边小环境 (5)考察小区环境主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距，居住密度 3、小区环境绿化的考察 根据有关规定，小区环境绿化有以下标准，购房者应基于下列标准考察： (1)小区要封闭管理，保证小区绿化环境是为小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。 (2)要有足够的绿化面积 (3)绿地应接近居民住宅，以利观赏使用 (4)绿地空间应包含一定数量的活动场地，并布置座椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散布、运动、健身的需要。 4、物业管理的考察 (1)购房者应了解未来的物业管理公司 (2)购房者应了解物业管理公司今后将提供哪些服务，服务的标准是什么 (3)购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度 (4)物业管理收费问题 5、采光条件的考察 6、对开发商的考察 (1)背景调查购房者在决定选择某个住房后，可以到有关房地产管理部门去作一番调查和咨询。 (2)现场考察为了能够彻底了解房地产开发商的情况，还可到房地产开发商已经开发的居住区去进行现场考察。 (3)态度分析购房者可以对购房过程种所受的礼遇态度进行自我分析，以此来衡量房地产开发商的优劣。
您好，虽然目前的房地产形势不是太好，但苏州的整体房价还处在平稳的阶段，就目前苏州大市范围来说，符合您要求的房源不是很多，60平米以内，单价6000内，精装修房源，365推荐位于吴中区盘蠡路的金鑫蜜蜂城，下半年开盘，均价在4000左右，但属于酒店式公寓产品。普通住宅您可以考虑吴中区尼盛青年城，有小户型房源
建议您去聊宅网去看看，里面有专业的房产专家提供服务，前两天我刚问了些问题，回答的速度还是蛮快得。 地址：
房东没有权利没收你的身份证，可以去居委会或派出所去找相关的管理员管这事，已经跟房东说过这事，他没主动给你换，这是房东的责任，
关于换锁问题： 依据物权法及相关法律规定，房屋的所有权人，享有对房屋占有、使用、收益、处分的权利，因此，你们作为房屋所有权人有权利将房屋的锁更换（除非你们签订的《房屋出租委托代理合同》有明确的相反约定）。此外，你们作为委托人，有权指示代理人（中介公司）依照你们的意愿行事，而不是中介公司（代理人）依照其自己的意愿行事； 关于违约金问题： 你们所指的是解除合同的违约金，解除合同依法须通知对方，若你们能够证明中介公司通知你方解除合同，那么通知到达你方时，合同解除，发生解除合同相关的违约金。但是，按照你们所说的2009年5月的租金仍没收到且中介公司未置可否的态度，那么该合同尚未解除，还未发生解除合同相关的违约金。至于其他违约金，如房租迟交等，依照合同规定来执行。 建议： 该合同目前处于有效履行状态，各方均应当履行合同项下法律义务，否则构成违约。中介公司仍可将房屋重新出租，并将租金支付给你们。你方可以对外出售房屋（但可能构成对委托代理合同的违约），且依据买卖不破租赁原则，房屋出售前该房屋上存在的租赁关系应当保持，即房屋买受人购买该房屋后，须将房屋出租给房客（若有）。建议你方与中介公司协商一致解除合同。因为若你方主动提出解除合同可能构成违约。 更多房地产法律文章,见：
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向阳茗筑周边环境：毗邻新市区政府，市人民广场，竞秀公园，人文气息及文化氛围浓厚； 向阳茗筑配套：水、电、气齐全，宽带、电话、有线、天然气、暖气入户，保定市统一供热，水、电一户一表，多条公交路线经过（105路、305路、19路、6路），交通便利，五分钟进入时代商圈；附近有先锋街小学、七中，市二医院，先锋街市场及惠友超市，生活便利。
有的，新浪sina.con、搜狐sohu.cn都有看房团，不过去不去嘉定我就不知道了，嘉定的话我知道的目前只有房易网fe108.com有看房团，是去江桥和花桥的。也不知道你要看嘉定哪块的？
房东不通过中介 中介怎么会知道他的房子在卖呢，你不通过中介 你又怎么会知道房东在卖的房子，如果你心里过的去 又不怕承担买卖房的风险，你就私下交易吧。 顺便我说句，我是中介的，中介工作很辛苦，每位客户的需求他们都很努力的在帮他完成，到了交易了，你跳了，那我们做中介的以前的辛苦就全都白费了！而你也能少付中介费。 前提是你能承担交易中风险，你不为自己所做的感到内疚就行。早9晚9的时间我感觉根本不够用，我刚下班 但是还是处于工作状态。为了生活。。。。
你好！ 根据规划来，经过规划批准的，可以按六层计算。
你好！ 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面： (—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。 (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
银行房款没有还清都无所谓.卖家可以提前还贷或以买家的首期为卖家还贷就可以了.这一点没有什么风险. 中介扣住房主的借款合同和购房发票只能让卖家短时间不能出售此房.这些东东卖家可以去挂失. 三个月以后过户的话.首先合同要注明规范.明确的注明过户的时间.最好做一份律师见证.以免到时候引起不必要的纠纷. 不明白的给我百度发信息.
根据法律规定，不动产的交易合同以登记备案为生效的必须条件，登记备案后，登记部门就有存档的一份，可以查阅的。未登记备案的属于无效合同，不销毁也没有效力。
只要你去办理房产证就必须带上（双方）结婚证身份证（原件和复印件）双方共同或单方委托（要去公证处公证才有效。去房产局办理 ，证上是双方的名字。（前提：已婚夫妇） 赠送答案：提醒你一下，还要办理国有土地使用证
不好说，买卖合同签署时，双方当事人均应到场亲笔签字。如有一方由于特殊原因无法到场的，可以做一个委托授权公证，费用200元/份。之后，在签署合同时，受托人应持本人身份证、授权公证委托书、以及委托人身份证（复印件）到场签字。签署合同时，应在买受人（或出卖人）一栏签署委托人名字，并在授权委托人（受托人）一栏处签署自己的名字。这样就是有效的。 否则，就算是受托人购买房屋了，到时候实际买受人想要追回房子的话是很难的。
具体问题甲乙合同是无效的.乙的转让行为无效.具体问题甲方因房屋问题可以同时起诉乙方和丙方.因殴打事情可以起诉丙方.具体案件胜诉问题不大. 你补充说明的情况也是解答同上. 具体问题最好是请律师介入帮助.
国际货物买卖合同是指不同国籍的当事人之间就买卖货物所发生的权利义务关系而达成的协议,是对还是错?. 错,是指营业地处于不同的国家.
不一定,现在很多人在交易的时候都把成交价做低,这样可以省下很多. 没有土地证的话是不能过户的.要等到土地正办好之后才能过后. 你要买的这个房子.你所要交的税费有|: 3%契税. 0.05%印花税. 其他的都是卖方交了. 5.5%营业税 1%个人所得税 1%土地增值
最佳答案 由于房地产开发企业构成因素复杂多样，所处的市场环境和社会环境变化加剧，近些年来，房地产开发企业正越来越多地遭遇危机事件的挑战，如客户投诉、媒体揭短、贷款受到限制等等。危机事件处理的好坏，结果截然相反。如果处理不好，它会导致企业与公众之间的关系恶化，企业经营受到影响，生存和发展受到威胁，甚至能给企业带来灭顶之灾；如果处理得当，企业会继续向前发展。伴随着房地产开发企业危机管理意识的提高，危机公关管理应运而生，关键时刻关键问题的解决是危机公关的集中体现，它包括危机的预防、处理和善后工作这三个方面。危机公关是危机管理解决突发性事件的有效手段之一，它对于房地产开发企业来说具有积极的现实意义。 一、危机的预防 公关危机在企业的整个生命周期中是不可避免的。对于危机，最重要的是预防它的发生，并预见可能发生的危机。企业越早认识到存在的威胁，越早采取适当的行动，越有可能控制住问题的发展。从国内外企业应对危机的成功经验和失败教训中可以得出结论，对危机进行预防是企业抵御危机侵害的有力武器。 1、树立危机意识。要培养企业全体员工的忧患意识，企业领导人首先就要具备强烈的危机意识，能把危机管理工作做到危机实际到来之 前，并为企业应对危机做好组织、人员、措施、经费上的准备。 2、设立危机管理的常设机构。它可以由以下人员组成：企业决策层负责人、公关部负责人和其他一些公司主要部门的负责人。这些成员 应保证其畅通的联系渠道。当危机发生时，该机构自然转型为危机领导核心。 3、监测企业危机前的信号。企业公关危机是企业内外环境出现问题造成的，因此，在危机爆发之前，必然要显示出一些信号。当企业经营过程中出现如下征兆时，就有必要提请决策部门注意并进一步加强监测：对企业或企业领导人形象不利的舆论越来越多；受到政府、新闻界或同行业人士的异乎寻常关注；企业的各项财务指标不断下降；组织遇到的麻烦越来越多；企业的运转效率不断降低。 4、制定危机管理方案。对于一个企业来说，有效的公关危机管理可以防止危机的出现或改变危机发生的过程。实施公关危机管理时，应考虑以下几个方面的问题：检查所有可能造成公司与社会发生摩擦的问题和趋势；确定需要考虑的具体问题；估计这些问题对公司的生存与发展的潜在问题；确定公司对各种问题的应付态度；决定对一些需要解决的问题采取的行动方针；实施具体的解决方案和行动计划；不断监控行动结果；获取反馈信息，根据需要修正具体方案。 二、危机的处理 企业在公关危机的处理过程中，既要维护、恢复和完善企业的形象，也要适应公众的心理特征、个性背景，企业公关危机的处理除按照一 定程序进行外，还必须讲究有关的原则。 1、积极主动。无论危机事件的起因何在，企业都应以积极的态度主动进行处理，为妥善处理危机创造良好的氛围，而不应推卸责任，消 极等待，贻误处理危机的最佳时机。 2、情感联络。在危机事件发生后，公众往往有着强烈的抵触和怨恨心理，企业在处理过程中不仅要解决直接的利益问题，也要根据公众 的心理反应，采用多种方式与公众进行感情联络，化解积怨，消除隔阂，增进相互了解，尽早平息危机事件。 3、如实宣传。危机发生后，企业要如实地与公众沟通，并主动与新闻媒体联系，公开事实真相。切忌弄虚作假，用一些虚假材料、行业 术语等为媒体和公众了解实情设置障碍。 4、创新精神。企业制定公关危机处理方案，要集思广益，因势利导，发扬创新精神，才有可能使企业转危为安，将坏事变好事，令危机 成契机。 5、注重长效。企业处理危机事件，不能采取头痛医头、脚痛医脚的权益之计，给企业日后的管理工作带来隐患，而应当着眼于未来，从 大局和整体的高度来处理危机事件。 危机发生后企业往往面临来自各方的压力：受害者的指责、媒介的围攻诘难、上级部门的追查及社会公众的关注等。企业必须高度重视危 机的处理，其处理一般可采取以下策略。
两种可能为给您参考 1.赚差价 因为正规的房地产经纪公司都是透明操作的，前期谈价格或许会考虑到上下家直接接触利益冲突的原因不易谈成功，而分开操作，但价格达成一致后会约定双方到场签定买卖合同，双方见面后，您自然知道上家的真实价格，作为上家在市场价是26万的情况下，他也不会轻易让中介赚两万。 但如果您买这套房子由始至终没看到业主，那么，自然是有问题的，因为一套价值24万的房子，正负一两万成交都是正常的，不会因为银行评估的原因而将价格少体现两万，即使真的评估价评不到您与上家真实成交的26万，那么，受到影响的也是被批准的贷款少于申请的贷款，只要在交易当日以现金方式补足就可以，不必要做低房价。这个理由太牵强！ 而且即使是差额部分开收据，也是由房主直接开给您的，而不是由中介开的，理由很明显，您买的是原房主的房子，而不是中介的，中介的作用是服务双方，促成交易，收入是来自于中介佣金，而不是房款差，中介是没有权利收取房款的。 2、避税 现在全国各地都有五年内的营业税及个人所得税，满五年的非普通住宅也有营业税及个税，如果房价在合同里体现低些的话，在房管局也是睁一只眼闭一只眼可以通过的，以此达到上下家少付些税的目的。但是，这做低的部分也要在上下家的合同外进行补充约定，将其体现为装修款或搬迁补偿费，在交易当日以现金方式支付，由上家开据相关收据，但这种很普遍的做法没有隐瞒的必要，既然中介公司没有说是这种原因，那么估计不是出于这种目的而体现为24万。以此推断，第一种可能性更大。 现在想要确认这件事并不复杂，客气的做法是您到中介，提出您的顾虑，要求由房主当面开据相关收据。对方如果君子坦荡荡，会把房主请来做这件事，如果他们紧张心虚，并不愿配合，那么，您可以要求把多付的钱归还，不同意就事后打12315消费者投诉热线。现在全国都在整治不规范的经纪公司，这种说法不明确的交易方式是站不住脚的。 在您未选最佳答案前，我针对HU500108回复者的以评估价课税说法，提出异议，做为每天在房地产交易中心办理业务的工作人员，我知道事实上交税是以合同价为基数，即使银行评估价低于或高于合同价，亦不影响交税，而影响交税的是政府的市场指导价。如果明显低于市场价，则交易窗口会不予受理，但如果房价较高，您的各种税费会相应提高，窗口不会干涉，这些都与银行评估价无关系。
你如果是城市市民的话，是无权到农村购买宅基地的，既是做了公证也是无效的，因为集体土地上的宅基地，只有本集体组织的村民间才能转让。
是的,要补交一定比率的出让金,置于标准就要去当地国土管理部门咨询一下啦
首先，合同是你男朋友的名字首付也付给了，就不能说是无效合同，如果你男朋友不知情的情况下，别人假借他签名的叫无效合同。那个人也一定是带你朋友签的名字 但合同上没有违约金的约定的话，在法律上讲，就是没有违约责任，你可以直接要求他退回你违约金。 你最好是拿这你的书面合同收款凭证，找一个律师咨询一下，让律师当面给你分析
首先需要知道的是你22号搬进去开始热水器露水你有没有通知房主，在维修热水器的时候有没有房主的参与或者房主进行维修。因为房屋故障致使你无法居住的如果房主知道的话你可以与房主协商提前解除合同关系。但必须在你与房主协商后才能提前解除合同关系，不然就是你单方面违约。再有一点你看一下你和房主签定的合同里面有没有提到相关条款..
1.交付后一般约定开发商180天内去交易所备案，备案后就可以办房产证了。以合同为准，不可以写两人名字了。 2.不属于，婚后还款部分可作为共有财产，婚前还是属他个人的。
1、合同的生效和房屋所有权转移是不同的。 2、合同如果是按照法律的规定订立的，就会具有法律的效力。 3、而房屋所有权的取得实行的是登记制度。
购房合同中有哪些主要内容 所谓购房合同也就是房产买卖合同，是指经双方当事人约定，一方转移房产所有权于他方，同时由他方支付价款的契约。契约中出卖房产所有权的一方叫出卖人，即甲方；支付房产价款的一方叫买受人，即乙方。房产买卖合同包括以下主要内容： （一）房屋 也就是经济法律关系中所讲的“标的”，即双方当事人权利义务共同指向的对象。所售房屋必须是属于卖方所有，倘若是与他人共有房产，必须征得他人的同意才能转移产权、出售房屋。在售房条款里应包括房屋的数量和质量。在数量上应明确计量单位，在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑、或是平房，以及房屋座落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的朝向、房屋的面积等等。另外，对于房屋的环境、配套设施以及物业管理都必须明确清楚。此条款可采用以下格式：“乙方购买甲方座落于＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷号的房屋＿＿＿栋＿＿＿间，建筑面积为＿＿＿平方米。” （二）价款 价款是一方当事人以货币形式支付对方房屋的代价，是买受人最主要的义务。它既是房产买卖合同中最重要的内容之一，也是房屋面积、房屋质量的价值表现。在合同中应明确支付货币名称、单价、总价以及付款方式。例如预购房屋按暂定价先付房款40％，其中10％为定金；待房屋建成一半时再付30％；房屋竣工交付使用后按实际售价结清尾款。如是现房交易，可直接采用“乙方所购房产的交易价格为＿＿＿元”的合同形式即可。对于广告售房也要进行逐一核算，切不可轻信广告价格。 （三）履行合同的期限和方式 主要是指房屋支付的日期和交付手续，房屋价款的支付日期和支付办法等等。例如，房价是现钞支付还是支票支付，是在出卖人所在地支付，还是在买受人所在地支付，都应规定清楚明白，切忌模棱两可。此条款一般采取的格式是：“乙方应于＿年＿月＿日前向甲方付清房产款项（如是汇款，其交款日期以汇款时间为准）。乙方交给甲方现金＿＿元，其余＿＿元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。” （四）产权登记 这是买卖双方在售房过程中的过渡桥梁，也是购房最重要、必不可少的一环。如果不办理产权登记，房产转移在法律上也就没有效力，日后如发生产权纠纷，将对买受人产生不利，带来一系列不必要的麻烦。因此，在合同中应明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的时间以及有关费用等。此条款在购房合同中的格式参见《商品房购销合同》标准本文第19条。 （五）税费负担 根据有关法律的规定，确定应负担的税费。产权过户登记费、印花税、契税及其他应由买受人承担的费用，由买方承担。采取的格式为：“甲方承担房产交易中房产权应征收甲方的交易额的＿＿％的交易费；承担公证费、协议公证费。乙方承担房产交易中房产权应征收乙方的交易额的＿＿％的交易费；承担房产交易中国家征收的一切其他税费。” （六）房屋基地使用权 我国的《宪法》和《土地管理法》对此作了明确规定：房屋基地所有权属于国家或者集体，当事人无权通过房产买卖获得房屋基地所有权，房屋所有人对其基地只有使用权。同时，房屋所有人还必须服从城市建设规划的要求，按规定缴纳土地使用费。此条款可在产权登记时进行附加说明即可。 （七）违约责任 即违反合同的责任，是指合同的当事人违反合同所引起的法律后果。合同订立后，当事人应当按照订的条款履行自己的义务，但是由于主观或者客观原因，仍不可避免地存在着不履行合同义务的情况。当事人订立合同以后没有履行自己应尽的义务，叫做违约或违反合同。在购房合同中，卖方不履行合同的主要表现有：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在暇疵等等。买方违约的主要表现有：不按期支付价款；无正当理由不受领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违约所要承担的民事责任有：强制履行合同，支付违约金，赔偿损失等。此条款采取的形式为：“乙方必须按期向甲方付款，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。甲方必须按期将房产交付给甲方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。” （八）其他款项 主要还应包括合同主体，公证以及一些附加说明等。合同的主体就是指能够参加合同订立，享有权利、承担义务的合同当事人。购房合同中应对合同主体加以说明，其格式为：“甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人，委托代理人＿＿＿＿即甲方代表人。乙方是＿＿＿（某人或某单位），代表人是＿＿＿。”对于经过公证的合同在合同中以“本合同经国家公证机关＿＿＿公证处公证”的形式加以说明。最后合同中还应说明：“本合同一式＿＿份。甲方产权人各一份。乙方一份，＿＿＿＿房产管理局、公证处各一份。甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿＿（签名）＿＿、代表（乙方）＿＿、签名＿＿、地址＿＿、电话 ＿＿＿”以及年月日等。 买房人和房地产商都有权写“补充协议” 房地产商在让买房人签合同时，往往会把《合同》或《契约》与“补充协议”一起交给买房人，并告诉买房人：他们用的是政府标准合同，不能修改，这时您千万不要被唬住。印有“北京市房地产管理局制”字样的《契约》是政府统一印制的，但补充协议却是房地产商自己印的，房地产商可以写补充协议，买房人也同样有权写！ 要搞清公证和律师的作用 房地产商和买房人签合同时，经常会请公证处人员或律师在场，也有的是请律师或公证处办理公证手续。对此，没有经验的买房人往往会产生错觉，误以为经过律师或公证的合同一定是公平的。在这里，买房人没有搞清公证的是什么？房地产买卖公证的是签约人的身份、签约人的行为和签约内容是否违反法律，注意公证上写的是“合同是否符合法律”，可并没有写“合同是否公平”。 同样，买房人也没有搞清签约时房地产商请来的律师作用是什么？他们的作用仅仅是“见证”而已，签约后发生纠纷，他们可没责任替您打官司，除非您另外花钱，专门请他为您打官司。千万不要认为律师是“公正”的，他们的执业标准不是“公正”，而是“不违法”。可能有的买房人会说：律师费可是我出的，但您想没想过：律师是谁找的？换句话说：生意是谁给的？明白这个道理，将来这个“见证”律师变为房地产商的法律代表或出庭代理人，您就不会感到奇怪了！对于“见证”律师，我个人的观点同样是：如果合同上盖了“北京市房地产市场管理处”的商品房登记专用章，“见证”不“见证”是一样的。 买的什么房要明确 买房人更要明确自己买的是成品房（不装修就能用的房），还是初装修的房（须再装修后才能使用的房）。《示范文本》对此问题并没有专门条款加以明确，只在第八条“交付期限”中的交付条件有间接反映，所以就不很明确，在发生纠纷时，对买房人显然不利。因此，建议买房人一定要坚持用专门条款将自己买的是什么样的房直接表述清楚。 面积差异处理宜选用《示范文本》第二种方法 第一次买房人可能不知道，买东西担心的是缺斤短两，买房却要注意交房时“建筑面积”增大，因为增大的面积绝不是房地产商好心送给您的，而是房地产商强买强卖的一种手段。有的房地产商为了吸引买家，在卖房时故意将“建筑面积”写小，来降低每套房的售价，交房时再以“误差”为借口，让买房人另付一笔“补差”款。大家要留意的是这个“误差”可能不是3％以内，而是百分之十几或更多，而且这种“误差”往往只出在“建筑面积”上，而“实用面积”却有可能反而减小，让作为上帝的您不仅要为筹集预算外的款项而犯愁，以后还要每年为并不实用的“建筑面积”负担沉重的物业管理费和供暖费或中央空调费。新版《示范文本》第五条第二种选择避免了房地产商耍滑头，我认为买房人宜做此项选择。特别需要指出的是，我们比较房子的大小，直观的是“实用面积”或“使用面积”，过去公房交房租也是按“使用面积”交的。 新的《示范文本》中没有“使用面积”、“实用面积”、“实用率”等老百姓常用的词，也许是专家们认为这些用词不严谨，而用了一个新词“套内建筑面积”。虽然“套内建筑面积”不和我们老百姓理解的“使用面积”或“实用面积”完全一致，但至少这些“建筑”是建在您买的房子里，而不受公共建筑面积（诸如大堂、电梯、楼道、会所所占面积）的影响。因此，我认为买房人选择“套内建筑面积”计价较有保障，当然，如果您能将房地产商在“售楼书”或“广告”上写的“实用率”补充到合同里更好。否则，您选了“按建筑面积计价”或“按套计价”，而没有约定“实用率”，如果交楼时赶上“实用率”缩水，您只能是欲哭无泪。 赔偿利率要确定具体数字 《示范文本》有几处提到房地产商如果违约“按____利率”付给买房人利息。过去《契约》文本上是“按XX银行固定资产贷款利率计算”，我建议买房人不要这样选。因为贷款利率不是老百姓能查得清的，不同银行、不同货币、不同时期、不同对象、不同科目，五花八门，最难的是没有一个银行接受老百姓查询，法院也不会帮您查。因此，您和房地产商签合同时最好规定一个明确的数字（如：年息8％）。 交付期限免责条款要特别小心 过去《契约》中，房地产商延期交楼惟一可以免责的是“不可抗力”，他们为了保护自己，拼命地把并不属于“不可抗力”的条款往“补充协议”里塞，例如：“天气影响”、“异常困难”、“重大技术问题不能及时解决”、“市政配套”等等。这次《示范文本》“不可抗力”免责变成了“特殊原因”免责，“不可抗力”有“法”界定还争论不休，“特殊原因”则根本无“法”界定。 在这里，买房人保护自己办法是：尽可能不让房地产商在《示范文本》第八条“特殊情况”里加条款，如果房地产商一定要加，就一定要写详细。比如：天气影响以政府向社会正式公开发布为准，不然谁能保证天不下个雪、刮个风；“异常困难”、“重大技术问题”每个工程都会出现，这是房地产商应事先估计到的；“市政配套”如是配合工程完成的一个内容，当然也不能接受为“特殊情况”。 为了多一些对自己的保护，买房人最好能在签署合同时说服房地产商在《示范文本》第九条第2款里约定：“因‘不可抗力’或‘特殊原因’，房地产商逾期交房的，最多不得超过XX日，超过时，买房人有权解除合同，合同解除自买房人书面通知房地产商之日起生效。房地产商应将买房人交付的定金、房价款及利息退还给买房人。”没有这个约定，可以说《示范文本》第九条关于房地产商“逾期交房违约责任”的条款如同虚设。能说服法官：房地产商逾期交房不属于“不可抗力”的，已经是少之又少，要想说服法官：房地产商逾期交房不属于“特殊情况”，恐怕更是难上加难。您买房后能做的只有慢慢等，有关房地产商逾期交房赔偿的条款早已与您无关。 交房条件要写清 《示范文本》第八条里规定了交房条件，但1至4项条件都不具体，我建议买房人最好自己选择填写第5项，如果您买的是成品房，要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程质量合格证书》；如果您买的是初装修房，要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程初装修质量核定单》。 自己要能监察产权登记 《示范文本》第十五条“关于产权登记的约定”比以前的《契约》对买房人更有利，但也有新的问题：如何知道房地产商是否按时去办理了备案手续？如果房地产商按时去办备案手续，但产权登记机关认为材料不全，房地产商算不算违约？产权登记机关接受备案的时间是多长？从备案到发“产权证”的时间又是多长？要解决这些问题，我建议买房人可考虑以下几个方法： 1． 最好的方法是在合同里规定买房人得到《产权证》的具体时间，但目前较难做到。 2． 规定房地产商交房时要出示自己的大《房产证》，也就是说房地产商已有了房产权，已经具备向买房人办理房屋过户手续的条件。 3． 约定共同到产权登记机关备案，直接了解房地产商是否按时做了这件事和具体了解从备案到领《房产证》所需的时间。 4． 明确在约定的时间里，房地产商提供的材料未能满足产权登记机关的要求，即属房地产商违约。 买房不像买日用品，您虽然住进房子，可房子并等于是您的，直到有了房产证，房子才真正属于您。您不信？您把房子租出去，租客不交房租，您告到法院，看您告不告得赢。需要特别告诉大家的是：房地产商说房地局办证慢，他只告诉了您一半，目前，办《房产证》是需要些时间，但可没人拦着去办手续，手续都没办，等着拿证不是白等！真正的秘密是：您把钱交给了房地产商，但房地产商却不一定向国家交了土地出让金，不交土地出让金，即使房子是房地产商盖的，但并不等于他就有房子的产权，房子还没有属于房地产商，他怎么过户给您。明白这个道理后，我劝您在签购房合同时千万不要忽视了《房产证》的重要性。 钥匙谁来给 新的《示范文本》取消了过去《契约》规定的买房人要接受房地产商指定的物业公司管理这一内容，分清了本来就不属于一个合同，不属于相同签约人的责、权、利关系。建设部虽然要求新的楼盘不再由房地产商指定物业管理公司，由社会招标产生，但在落实上还有一个过程。因为，新楼盘的物业管理工作不可能回避，《示范文本》没有的东西，不等于房地产商不写进“补充协议”里，所以，您一定要留意在您该拿钥匙时，会不会杀出一个“程咬金”。 以上是本人对《示范文本》的一些拙见，“补充协议”每个房地产商各有不同的版本，本人无法评说，但房地产商的“补充协议”有一点肯定是共同的，那就是最大限度的保护自己，作为买房人只能是见招拆招、有样学样，用自己写的“补充协议”最大限度地保护自己。好在目前房地产市场是买方市场，主动权在买房人手里，买房合同又有了选择余地，只要您谨记，买房子也要“一慢、二看、三通过”，不头脑发热、心血来潮，应该比早期买房人幸福得多。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 ：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，显而易见，超过3%的那部分就是法定由商品房开发商白送你了.3%之内的你还是要出钱买的.
正规开发商会提供商品住宅楼的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件。在这些文件中，对于包括防震抗震性在内的房屋安全性能都会有较具体的说明。而查验开发建设单位的相关验收手续，也是购房者对房屋的防震抗性能进行考察的最简单也是最有效的方法。 另外，你可以给你的房子买保险~
可能是因为中介公司的合作银行太少，所以没有办法帮你把贷款申请下来 如果想找其他银行做贷款可以找知名的贷款服务机构如伟嘉安捷，他们都有13家以上的合作银行，如果其中一家合作银行走不了贷款，可以尝试其他的合作银行。 直接让你的中介公司去找他们也成。
从来没有听过要拿预售合同去国地局备案的. 他们没有权力扣押你的合同的这是作为你预定这房子的最重要的依据之一,是不能暂停按揭的程序了.
