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哪种还贷方式更适合我?

哪种还贷方式更适合我?

最近我买了一套房子,总价170万元,已经交30%首付,贷款118万元,正准备与银行谈还款的方式,20年还款,期间可能会提前还贷,家庭月收入税后1万5千元左右,因为孩子要高考,还要留部分钱为其所用,想请问专家象我这样情况是等额本息还款好呢还是等本还款好呢?两者利息息相差10万多呢

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  •   提前还款是一门学问,对此马虎不得。这里包含两方面内容:一是要选择好按期还贷方式;二是要选择好提前还贷方式。   1.我们先来看看哪种还款方式比较划算?   据银行的一项调查表明:在选择购房贷款的同时,90%的人都开始注重选择还款方式、合理贷款期限等问题。
      特别是一些预期较好的人,往往会提前还款。对于这部分人,选择贷款方式很重要。一般的偿还贷款方式有:按月还款法和按季还款法。具体偿还贷款又可选择“等额本息还款法”或“等额本金还款法”。   “等额本息还款法”又称“月均等额还款法”,目前较为常用,它是在你还贷期限内,以固定的数目每月还贷。
      也就是说,不仅每年每月本金保持不变,而且每年每月利息保持不变。具体的计算公式为;月还款额=本金×月均还款额系数。可以看出,其特点是每月的还款额都固定不变。  “等...全部

      提前还款是一门学问,对此马虎不得。这里包含两方面内容:一是要选择好按期还贷方式;二是要选择好提前还贷方式。   1.我们先来看看哪种还款方式比较划算?   据银行的一项调查表明:在选择购房贷款的同时,90%的人都开始注重选择还款方式、合理贷款期限等问题。
      特别是一些预期较好的人,往往会提前还款。对于这部分人,选择贷款方式很重要。一般的偿还贷款方式有:按月还款法和按季还款法。具体偿还贷款又可选择“等额本息还款法”或“等额本金还款法”。   “等额本息还款法”又称“月均等额还款法”,目前较为常用,它是在你还贷期限内,以固定的数目每月还贷。
      也就是说,不仅每年每月本金保持不变,而且每年每月利息保持不变。具体的计算公式为;月还款额=本金×月均还款额系数。可以看出,其特点是每月的还款额都固定不变。  “等额本金还款法”目前采用的不算太多,它是在你还贷期限内,以并不固定的数目每月还贷。
      也说是说,虽然每年每月本金保持不变,但每年每月利息则会由多到少不断变化。具体的计算公式为:月还款额=本金÷贷款期限(月)+(本金-已还本金)×月利率。不难发现,每月的还款额并不固定,而是随着每月利息的变化而变化的,是一个递减的过程。   2002年5月30日,王先生购买了一套40万元的房子,首付15万元后,剩余25万元进行为期20年有240个月的商业贷款。
      如果按“等额本息还款法”,每月还款额为1655.5元(25万×66.22%)。其中,月均本金为1041.67元,月均利息为613.83元。在20年当中,你每月都要还这么多,连本带息一共要还397,320元。   如果用“等额本金还款法”来计算,月均本金与前者相同为1041.67元,不过每个月的利息不同,所以每个月的还款额也不相同。
      第1个月的还款额为2091.67元(1041.67元+25万元×0.0042)。第2个月的还款额为2087.3元11041.67元+(25万元-1041.67元)×0。0042)。以后每月依次类推,到第20年亦即第240月时,一共要还清375,191.26元。
      前一还法与时间无关,每月均还1655.5元;后一还法与时间有关联,每个月还款均不相同,随着时间的推移,月还款额会越来越少。   从每月还款额来看,按月等额本息还款法,每月还款额均为1655.5元;而按月等额本金还款法则每个月还款均不相同,其中第一个月为2091.67元,第2个月为2087.3元。
      以第1个月相比较,等额本金还款法要比等额本息还款法多还436.17元;以第2个月相比较,等额本金还款法要比等额本息还款法多还421.8元。由此可见,等额本金还款法前期压力较大,但随着时间的推移,你的压力将会逐渐减小。   从每月还款利息来看,等额本息还款法,本金一直大于利息,且本金、利息都固定不变,所以,还的利息自然就多一些;等额本金还款法,一开始是利息大于本金,但大部分时间则是本金大于利息,但利息逐年减少,其结果是还的利息相对少一些。
      等额本息还款法20年还款总额为397,320元,其中利息总额为147,320元;等额本金还款法20年还款总额为375,191.26元,其中利息总额为125,191.26。   哪一种还款比较划算呢?“等额本金还款法”比较划算。为什么“等额本金还款法”要划算一些呢?因为从上述例子可以看出,一方面,等额本金还款法还贷初期的压力较大,但其本金的偿还逐月减少,以后会很轻松。
      另一方面,等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息221,287.74元。   什么样的人适合“等额本金还款法”?并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷,这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们,不妨采用“等额本金还款法”;假如你现在的资金较为雄厚,又不打算提前还款,建议你也采用“等额本金还款法”还贷。
      因为,这种还款方式虽然前期资金压力较大,但可减轻日后压力,其特点是随着时间的推移,越到后来还款越少,越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人,建议你还是选择“等额本息还款法”。   2.我们再来看看什么是提前还贷?哪种提前还贷方式比较划算?   所谓提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上,提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。
      它包括两种形式:一种是提前偿还部分个人住房贷款;另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如,谢先生申请公积金贷款30万元,贷款期限为20年,在没有逾期不还款的前提下,可以分次提前归还一部分本金,每次提前还款后,相应冲减余贷款本金。银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额,直至贷款本息全部还清。
      假设当剩余还款总额为9万元(本金是6万元,利息是3万元),谢先生决定提前还5万元,那么,本金就只剩下1万元,利息仍是3万元。根据有关规定,提前清偿的5万元本金在以后期限不再计息,银行只就尚未清偿的1万元本金及3万元利息,按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。
         提前还款并不是空穴来风,既有国家的一些规定,也有地方的一些细则。   从国家来看,1998年3月中国建设银行总行下发的《中国建设银行个人住房贷款办法》规定,借款人不必在原定的期限内逐月平均还清,只要有条件,也可以提前归还贷款。该办法还规定了提前还贷的两种方式:一种是提前还清全部贷款,一种是提前归还一部分。
      这一规定既适用于商业贷款,也适用于公积金贷款。   从地方来看,1998年5月北京市建设银行制定了《个人住房贷款操作细则》,该细则规定,北京市建设银行可办理借款人提前部分还款或提前一次性全部还清剩余贷款本息的业务。2000年4月北京建设银行又对相关业务进行了修订,并下发了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款实施细则》。
      同时,为规范业务操作,北京市建设银行专门制定并下发了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款操作规程》,该规程第10条规定:贷款期限在1年以上的,借款人从贷款发放的次月起偿还贷款本息;借款人在正常归还某一月均还款额时,可同时归还部分贷款本金,冲减其剩余贷款本金,但归还额度必须为1万元的整数倍;贷款期间在1年以内(含1年)的,执行中国建设银行总行规定。
         如何办理提前还贷,提前还贷有何要求?一是借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后,方才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款;二是贷款机构为严肃贷款管理,对提前偿还部分贷款规定了最低限额,一般需1万元以上;三是借款人提前还贷一般需提前 10天或15天告知贷款机构,并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请,并须经其审核同意;四是借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额,同时再将需要提前偿还的贷款金额存人银行储蓄卡内。
      贷款机构经确认后,对属于是提前偿还部分住房贷款的,则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式以“先息后本,每月等额减少,缩短还款期限”的计算原理,重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限,重新打印“每月还资本金利息表”,重新与借款人签订“借款变更合同”。
         贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的。那么,怎样才能少还利息?一种办法是贷款前最好选择等额本金还款法。由于“等额本金还款法”前期还的本金多,所以,当你提前还款时,利息的损失就小。而“等额本息还款法”由于前期还的利息多,本金少,则当提前还款时就要吃些亏。
      所以,选择合情合理的还贷方式十分重要。以前述王先生购房为例:贷款年利率为5.04%,月利率为4.2‰。如果是等额本息还款法,借款人获得贷款后20年所还利息总额为147,320元;如果是等额本金还款法,借款人获得贷款后20年所还利息总额为125,191.26元。
      可以看出,随着时间的推移,到第20年,等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息22,128.74元。   另一种办法是确定提前还款的最佳时间。提前还款在何时最好?专家建议最好在5年以内。在偿还贷款过程中,随着经济实力的提升,许多人愿意提前归还部分或全部贷款。
      2002年2月21日起,银行贷款年利率5年内公积金为3.6%,商业贷款为4.77%,5年以上公积金为4.05%,商业贷款为5.04%。因此,在确定提前还贷时尽量不要跨过5年的最佳时间段。毫无疑问,只要提前还贷,王先生不管是采取等额本息还款法还是等额本金还款法,都可以少还贷款利息。
         第三种办法是确定提前还贷的具体方式。如果是采取等额本息还款法,还款总额为397,320元,借款人还款五年即第60个月还款后,剩余贷款本金变为234,990元。对于提前还款的,可以采用两种方式:一是提前全部还清贷款,将剩余贷款本金234,990元全部还清。
      二是提前还款一部分如5万元,剩余贷款本金变为184,990元,剩余贷款期限变为180个月,贷款利率为5.04%,以按月等额本息还款法的公式计算,月均还款额变为1225元,每月还款额下降430.5元。进一步计算可以发现,全部还贷,买房人少还利息为63,000元;部分还贷,买房人少还利息为27,490元。
         如果是采取等额本金还款法,还款总额为375,191.26元,借款人还款五年即第60个月还款后,剩余贷款本金为187,500元,提前还款可以采用下列两种方式:一是提前全部还清贷款,将剩余贷款本金187,500元全部还清。二是提前还款一部分如5万元,剩余贷款本金变为137,500元,剩余贷款期限变为180个月,贷款利率为5.04%,由按月等额本金还款法的计算公式可知,第一个月还款额变为572.92元,月还款额下降468.75元。
      进一步计算,我们可以发现,全部还贷,买房人少还利息为71,048.7元;部分还贷,买房人少还利息为21,241.26元。   提前偿还全部贷款后,一是您可别忘了到保险公司退还提前期内的保险费。在借款人提前偿还全部贷款后,贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。
      而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期限内的所有保险费,故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前期的保费。提前还清贷款退还保险费,须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素,其计算公式为:提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值—提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
         二是您可别忘了到税务部门退还提前期内的税。当您购买商品房时,应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同,并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请,取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后,即可取得房地产证,应在办妥房地产权利证明后的6个月内,前往税务部门办理退税手续。
         三是您可别忘了降息可以减少还贷利息。以个人住房商业性贷款10万元,期限30年采用按月等额还款方式为例,老利率月还款572.8元,采用新利率后月还款下降为539.3元,每月可减少33.5元。在整个贷款期内,原30年10万元贷款到期本息总额为206,208元,新贷款利率到期本息总额为194,148元;总计可减少12,060元的还款利息。
       。收起

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    2005-02-18 18:00:08

  • 对你来说现在最主要的应该是收入和支出的稳定.所以个人认为还是用等额本息.否则的话,你这几年开销会很大的.当然,如果你有能力还的话,应该说后者较格算

    对你来说现在最主要的应该是收入和支出的稳定.所以个人认为还是用等额本息.否则的话,你这几年开销会很大的.当然,如果你有能力还的话,应该说后者较格算收起

    天平守护者

    2005-02-18 13:09:46

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签约认购

  • 退房我买了一套房,合同规定是07年12月31号交楼,当时开发商也有通知收房,但他们拿不出质量合格证,我拒收了,到现他们还是没有证。请问按合同超过180天后我可以退房吗?退房后所有费用会全部退还吗?包括按揭利息、契息、律师公证等

    符合什么样条件的业主才有权退房?结合《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,总结出可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。 约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。 根据《合同法》规定的基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立,若购房者在与开发商协商难以达成共识时,可起诉至法院要求退房。 法定条件则是根据法律规定,购房者可以退房的条件。 一般情况下,购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况: 1/延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息。 2/开发商开发手续不全导致合同无效. 开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。 如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。 3/开发商未经购房人同意擅自变更设计. 在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定,要求开发商退房。 4/房屋面积误差超过3% 如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息。 5/房屋质量不合格导致严重影响使用 根据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。 6/房子产权不清楚,如存在抵押、联建或其他经济纠纷 开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可认定购房合同无效,要求退房。此外,造成购房合同无效的常见情形还有,开发商未取得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议,司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。 7/迟延办理房屋所有权登记 根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年,由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。 8/按揭合同办理不下来 因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同,办理不下按揭贷款的。 9/在建工程转让开发商欲转让在建工程,应书面通知购房者,购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。 退房程序: 1/先找开发商协商,协商不成再诉讼 有关专家建议业主,如果满足合同约定的退房条件,最好还是先与开发商进行协商,这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意,业主可根据自身情况收回退房要求,或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。 业主未在合同中约定退房条款,但符合法定退房条件,法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求,建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼,法庭鉴定过程相对较长。 2/索要违约金及相关税费 如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。 3/首付、月供利息都可获赔 在退房款方面,采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中,都是开发商将应退购房款分成两部分,属于买家首付款的部分直接退还给买家,属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息,即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 若购房者要求退房时,已居住了一段时间,这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。 退房四步走: 第一步:购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。 第二步:督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。 第三步:督促开发商将全部购房款返还给购房人。 第四步:办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。 至此,消费者与银行解除借款合同,而在开发商退回全部房款后,购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外,在购房者办理按揭贷款时,银行一般都会要求买家为其购房上保险,保险受益人为贷款银行,所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。 所以,你可以对比一下你的情况,如果不属于上述9种法定条件退房的情况,走诉讼程序,就会比较麻烦. 你要如何维权呢? 开发商交楼都有一个交楼标准.移交给购房者的必须符合交楼标准. 你家的厨房和卫生间有油腻,卫生间顶管道有漏水痕迹,这是没有达到交楼标准的,但这些也不是"房屋质量不合格导致严重影响使用"的情况 因此,你要以"不符合交楼标准"为理由,向开发商提出退房协商. 如果开发商愿意退,就是最好了. 当退房的要求比较难实现时,就以退房为幌子,向开发商提出维权要求,就比较容易实现.例如,要求开发商对厨房/卫生间进行重新装修;卫生间管道重新铺设;赠送家用电器;清理油腻污迹;送管理费等等. 另外,取证是非常重要的,你要把污迹和漏水管道拍照片取证,预防开发商不理会你的维权要求时,可以通过法律手段,向开发商索赔.

  • 现在不想买这个房子,定金能否要求开发上退还?我前一段时间在北京认购了一个房子,交了20万定金,现在不想买这个房子,定金能否要求开发上退还?我前几天在北京认购了一个房子,交了20万定金,现在不想买这个房子,定金能否要求开发上退还?开发商一直吹着签署商品房预售合同,但是我这边又没法签,有什么办法能够要会定金?北京这边有没有这个规定:无论是定金还是订金,都能要回?请众位大律帮忙...

    我前几天在北京认购了一个房子,交了20万定金,现在不想买这个房子,定金能否要求开发上退还?开发商一直吹着签署商品房预售合同,但是我这边又没法签,有什么办法能够要会定金?北京这边有没有这个规定:无论是定金还是订金,都能要回? 一、根据你介绍的情况,你现在还没有签订商品房预售合同,因此,你与开发商之间还处在前合同期间,你不存在什么违约的问题,违约是在合同成立后,一方不履行合同约定的义务时情况,你们现在还没有正式签订合同,所以,说承担违约不妥.但是因为你的原因而不能签订合同,你应当承担缔约过失责任。即对方为准备与你签订商品房预售合同而付出的费用,而定金罚责这里就不适用了。 二、开发商一直吹着签署商品房预售合同,但是我这边又没法签,有什么办法能够要会定金? 可以要回定金,(法理同上) 三、北京这边有没有这个规定:无论是定金还是订金,都能要回? 这个问题设问就不太明确。但可以明确在大陆地区,如果适用定金罚则时,支付定金一方违反了定金罚责时,不论是证约定金、解约定金、立约定金、还是违约定金都不能收回了。

  • 婚前购房婚后办理房产证时的署名问题我们婚前合买一套房,但当时开发商只允许一个人签合同.之后结婚.婚后一年多开始办理入住和房产证,想把爱人的名字一起写在房产证里,不知是否可行?具体该如何操作?

    你的房屋只能按照你的购房合同上的人来署名. 而且,你在房屋上加上你爱人的名字没有什么意义.因为,这套房屋系你们婚后购买,本身就属于夫妻共同财产,不管是否加上你爱人的名字,都不会影响她对这个房屋的一半所有权

  • 二手房屋买卖定金纠纷!您好,我因为结婚急需房子,打听到单位有房转让,就去交了定金5000元把房子先占着,因为单位房不能过户,所以只能到公证处公证,后来了解到不过户只公证对第三人没有任何法律效率,所以不打算买了,结果卖主以违约为由不给退还定金,希望律师能帮我出出注意!这样的事情怎么解决?我当时交定金的时候,并没有写什么合同,他只是写了个收据,证明收到我5000元!

    不过户只公证对第三人没有任何法律效率,并不影响本次交易,如果对方把房再次卖,就要双倍返还定金. 当然,由于你没有合同,也没注明是定金,你可以不用定金的名义,就能要回这5000块.但是具体到事情上,还是很麻烦的."居家莫争讼",能协调解决的还是协调解决吧. 找个有份量的中间人,调解一下,应该可以解决吧.你不至于连对方是谁都不了解,就给人钱了吧.

  • 房屋买卖合同是否房主手中应有一份?

    我记得合同是一试四份,开发商一份,土地部门一份,如果按揭的话银行一份----它有了才能给你放款,你一份.

  • 房屋买卖合同签定后没有公证是否有效

    合同的确立,是以双方签字为准,未经过公证,同样具有法律效力,

  • 购房发票丢了解除房屋买卖合同如何办理?买的是一手房,办了贷款。现在要解除买卖合同,开发商要求退回购房发票以便其办理退所得税手续。请问如何办理?

    没办法的,税务局的前可以胡乱减免给奸诈者,但正派人想拿回,没戏.虽然有无数证明你交了税,谁让你是交护费的来的...

  • 定下的房贷年限还能更改吗?我早两年买的楼.签左十年供款.但是现在生活物价上升.而且打算结婚生仔.生活压力大增.现在考虑加长房贷来减少每月开支.请问合同能更改吗?

    根据银行的借款合同的条款,年限一般是不能再更改的.之前有过一种叫做同名转按揭的业务,不仅可以提高年限而且可以对按揭贷款再融资.但现在此种业务已被取消.但在不提高贷款金额的情况下,部分银行是可以办理加长年限的换按揭业务的.

  • 现在又告诉我房主不想租房子了,定金能双倍赔偿吗?租房子,中介给我打了白条交了定金,现在又告诉我房主不想租房子了,定金能双倍赔偿吗?租房子,本来是已经和房主说好,房子可以打隔断,就决定交定金,中介给我打了白条交了定金,现在又告诉我房主不想租房子了,定金能双倍赔偿吗?

    “定金”指为保证合同的履行,消费者预先向家具销售者(卖方)交纳一定数额的钱款。合同上是 “ 定金 ” 的,依据《合同法》相关规定,一方违约时,双方有约定的按照约定执行;如果无约定,家具销售者违约时,“定金”双倍返还;消费者违约时,“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的 20% 。 而对“订金”,目前法律上没有明确规定,一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定,“订金”的性质主要是预付款,家具销售者违约时,应无条件退款;消费者违约时,可以与家具销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定,则按照约定执行。 定金与订金的区别,主要表现在:一、交付定金的协议是从合同,依约定应交付定金而未交付的,不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分,依约定应交付订金而未交付的,即构成对主合同的违反。二、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。三、定金的数额在法律规定上有一定限制,例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定,法律一般不作限制。四、定金具有担保性质,而订金只是单方行为,不具有担保性质。

  • 这份协议有效,有风险吗之前跟一家公司签定商品买卖合同,预付10万订金,后来因为一些原因,不能履行合同,双方经过协商,同意亏损2万元,返还8万元。于是就签了份协议书。我想问一下协议书一定要是原件才有效吗?厂商要求我们签字了邮寄给他,但我怕到时也签字给他了,也邮寄过去了,他不还钱,那我们那份协议还有效吗?

    之前跟一家公司签定商品买卖合同,预付10万订金,后来因为一些原因,不能履行合同,双方经过协商,同意亏损2万元,返还8万元。于是就签了份协议书。我想问一下协议书一定要是原件才有效吗? 当然有效.这是你们双方意思表示一致的结果,且没有违反法律行政法规的强制性规定,自双方意思表示一致时就成立生效。生效后的协议对双方当事人具有法律约束力。 厂商要求我们签字了邮寄给他,但我怕到时也签字给他了,也邮寄过去了,他不还钱,那我们那份协议还有效吗? 从你们分处两地和厂方的行为来看,如果严格地说,厂方先签字后邮寄给你们时,该协议还没有真正的生效,只有在你们签字送达到厂方后才是合同法上真正的生效。如果生效后,对方不履行你们的悔约后签订的协议内容,没有关系,因为你们基础法律关系已经解除,厂方失去了继续占有你订金的基础,你们可以以不当得利,要求其返还,拒不返还时,可以以不当得利之债向人民法院起诉。

  • 开发商以每天交房限量为由延期交房,是否应该赔付业主违约金在烟台天合城买了一套房子,合同上写好是5月30号交房,但开发上却以每天交房限量为由,延期交房,去房子看了以后,发现,房子根本没有弄好,请问,这样的话开发商应该承担什么样的责任?

    通常开发商延期交房都会给赔偿的,按照合同约定的数额赔偿。如果不赔偿,你们可以多找些业主一起联合请律师打官司。这种官司很好打,容易胜,所以律师也很乐意接,价钱也不贵,几千元而已,大家分摊点,没多少

  • 马上就要交钱以及签买期房的合同了应该注意些什么?我已打算购买一套期房,马上就要去交钱签合同了。对于应该注意的事项非常茫然,望高手给点指点,当然是越详细越好啦

    购房合同中有哪些主要内容 所谓购房合同也就是房产买卖合同,是指经双方当事人约定,一方转移房产所有权于他方,同时由他方支付价款的契约。契约中出卖房产所有权的一方叫出卖人,即甲方;支付房产价款的一方叫买受人,即乙方。房产买卖合同包括以下主要内容: (一)房屋 也就是经济法律关系中所讲的“标的”,即双方当事人权利义务共同指向的对象。所售房屋必须是属于卖方所有,倘若是与他人共有房产,必须征得他人的同意才能转移产权、出售房屋。在售房条款里应包括房屋的数量和质量。在数量上应明确计量单位,在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑、或是平房,以及房屋座落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的朝向、房屋的面积等等。另外,对于房屋的环境、配套设施以及物业管理都必须明确清楚。此条款可采用以下格式:“乙方购买甲方座落于___市___街___巷号的房屋___栋___间,建筑面积为___平方米。” (二)价款 价款是一方当事人以货币形式支付对方房屋的代价,是买受人最主要的义务。它既是房产买卖合同中最重要的内容之一,也是房屋面积、房屋质量的价值表现。在合同中应明确支付货币名称、单价、总价以及付款方式。例如预购房屋按暂定价先付房款40%,其中10%为定金;待房屋建成一半时再付30%;房屋竣工交付使用后按实际售价结清尾款。如是现房交易,可直接采用“乙方所购房产的交易价格为___元”的合同形式即可。对于广告售房也要进行逐一核算,切不可轻信广告价格。 (三)履行合同的期限和方式 主要是指房屋支付的日期和交付手续,房屋价款的支付日期和支付办法等等。例如,房价是现钞支付还是支票支付,是在出卖人所在地支付,还是在买受人所在地支付,都应规定清楚明白,切忌模棱两可。此条款一般采取的格式是:“乙方应于_年_月_日前向甲方付清房产款项(如是汇款,其交款日期以汇款时间为准)。乙方交给甲方现金__元,其余__元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。” (四)产权登记 这是买卖双方在售房过程中的过渡桥梁,也是购房最重要、必不可少的一环。如果不办理产权登记,房产转移在法律上也就没有效力,日后如发生产权纠纷,将对买受人产生不利,带来一系列不必要的麻烦。因此,在合同中应明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的时间以及有关费用等。此条款在购房合同中的格式参见《商品房购销合同》标准本文第19条。 (五)税费负担 根据有关法律的规定,确定应负担的税费。产权过户登记费、印花税、契税及其他应由买受人承担的费用,由买方承担。采取的格式为:“甲方承担房产交易中房产权应征收甲方的交易额的__%的交易费;承担公证费、协议公证费。乙方承担房产交易中房产权应征收乙方的交易额的__%的交易费;承担房产交易中国家征收的一切其他税费。” (六)房屋基地使用权 我国的《宪法》和《土地管理法》对此作了明确规定:房屋基地所有权属于国家或者集体,当事人无权通过房产买卖获得房屋基地所有权,房屋所有人对其基地只有使用权。同时,房屋所有人还必须服从城市建设规划的要求,按规定缴纳土地使用费。此条款可在产权登记时进行附加说明即可。 (七)违约责任 即违反合同的责任,是指合同的当事人违反合同所引起的法律后果。合同订立后,当事人应当按照订的条款履行自己的义务,但是由于主观或者客观原因,仍不可避免地存在着不履行合同义务的情况。当事人订立合同以后没有履行自己应尽的义务,叫做违约或违反合同。在购房合同中,卖方不履行合同的主要表现有:逾期交割房屋;交割的房屋存在严重的质量问题;卖方出卖的房产,在产权上存在暇疵等等。买方违约的主要表现有:不按期支付价款;无正当理由不受领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违约所要承担的民事责任有:强制履行合同,支付违约金,赔偿损失等。此条款采取的形式为:“乙方必须按期向甲方付款,每逾期一天,应向甲方偿付违约部分房产款__%的违约金。甲方必须按期将房产交付给甲方使用,否则,每逾期一天,应向乙方偿付违约部分房产款__%的违约金。” (八)其他款项 主要还应包括合同主体,公证以及一些附加说明等。合同的主体就是指能够参加合同订立,享有权利、承担义务的合同当事人。购房合同中应对合同主体加以说明,其格式为:“甲方是__、__、__共__人,委托代理人____即甲方代表人。乙方是___(某人或某单位),代表人是___。”对于经过公证的合同在合同中以“本合同经国家公证机关___公证处公证”的形式加以说明。最后合同中还应说明:“本合同一式__份。甲方产权人各一份。乙方一份,____房产管理局、公证处各一份。甲方__、乙方__、代表(甲方)____(签名)__、代表(乙方)__、签名__、地址__、电话 ___”以及年月日等。 买房人和房地产商都有权写“补充协议” 房地产商在让买房人签合同时,往往会把《合同》或《契约》与“补充协议”一起交给买房人,并告诉买房人:他们用的是政府标准合同,不能修改,这时您千万不要被唬住。印有“北京市房地产管理局制”字样的《契约》是政府统一印制的,但补充协议却是房地产商自己印的,房地产商可以写补充协议,买房人也同样有权写! 要搞清公证和律师的作用 房地产商和买房人签合同时,经常会请公证处人员或律师在场,也有的是请律师或公证处办理公证手续。对此,没有经验的买房人往往会产生错觉,误以为经过律师或公证的合同一定是公平的。在这里,买房人没有搞清公证的是什么?房地产买卖公证的是签约人的身份、签约人的行为和签约内容是否违反法律,注意公证上写的是“合同是否符合法律”,可并没有写“合同是否公平”。 同样,买房人也没有搞清签约时房地产商请来的律师作用是什么?他们的作用仅仅是“见证”而已,签约后发生纠纷,他们可没责任替您打官司,除非您另外花钱,专门请他为您打官司。千万不要认为律师是“公正”的,他们的执业标准不是“公正”,而是“不违法”。可能有的买房人会说:律师费可是我出的,但您想没想过:律师是谁找的?换句话说:生意是谁给的?明白这个道理,将来这个“见证”律师变为房地产商的法律代表或出庭代理人,您就不会感到奇怪了!对于“见证”律师,我个人的观点同样是:如果合同上盖了“北京市房地产市场管理处”的商品房登记专用章,“见证”不“见证”是一样的。 买的什么房要明确 买房人更要明确自己买的是成品房(不装修就能用的房),还是初装修的房(须再装修后才能使用的房)。《示范文本》对此问题并没有专门条款加以明确,只在第八条“交付期限”中的交付条件有间接反映,所以就不很明确,在发生纠纷时,对买房人显然不利。因此,建议买房人一定要坚持用专门条款将自己买的是什么样的房直接表述清楚。 面积差异处理宜选用《示范文本》第二种方法 第一次买房人可能不知道,买东西担心的是缺斤短两,买房却要注意交房时“建筑面积”增大,因为增大的面积绝不是房地产商好心送给您的,而是房地产商强买强卖的一种手段。有的房地产商为了吸引买家,在卖房时故意将“建筑面积”写小,来降低每套房的售价,交房时再以“误差”为借口,让买房人另付一笔“补差”款。大家要留意的是这个“误差”可能不是3%以内,而是百分之十几或更多,而且这种“误差”往往只出在“建筑面积”上,而“实用面积”却有可能反而减小,让作为上帝的您不仅要为筹集预算外的款项而犯愁,以后还要每年为并不实用的“建筑面积”负担沉重的物业管理费和供暖费或中央空调费。新版《示范文本》第五条第二种选择避免了房地产商耍滑头,我认为买房人宜做此项选择。特别需要指出的是,我们比较房子的大小,直观的是“实用面积”或“使用面积”,过去公房交房租也是按“使用面积”交的。 新的《示范文本》中没有“使用面积”、“实用面积”、“实用率”等老百姓常用的词,也许是专家们认为这些用词不严谨,而用了一个新词“套内建筑面积”。虽然“套内建筑面积”不和我们老百姓理解的“使用面积”或“实用面积”完全一致,但至少这些“建筑”是建在您买的房子里,而不受公共建筑面积(诸如大堂、电梯、楼道、会所所占面积)的影响。因此,我认为买房人选择“套内建筑面积”计价较有保障,当然,如果您能将房地产商在“售楼书”或“广告”上写的“实用率”补充到合同里更好。否则,您选了“按建筑面积计价”或“按套计价”,而没有约定“实用率”,如果交楼时赶上“实用率”缩水,您只能是欲哭无泪。 赔偿利率要确定具体数字 《示范文本》有几处提到房地产商如果违约“按____利率”付给买房人利息。过去《契约》文本上是“按XX银行固定资产贷款利率计算”,我建议买房人不要这样选。因为贷款利率不是老百姓能查得清的,不同银行、不同货币、不同时期、不同对象、不同科目,五花八门,最难的是没有一个银行接受老百姓查询,法院也不会帮您查。因此,您和房地产商签合同时最好规定一个明确的数字(如:年息8%)。 交付期限免责条款要特别小心 过去《契约》中,房地产商延期交楼惟一可以免责的是“不可抗力”,他们为了保护自己,拼命地把并不属于“不可抗力”的条款往“补充协议”里塞,例如:“天气影响”、“异常困难”、“重大技术问题不能及时解决”、“市政配套”等等。这次《示范文本》“不可抗力”免责变成了“特殊原因”免责,“不可抗力”有“法”界定还争论不休,“特殊原因”则根本无“法”界定。 在这里,买房人保护自己办法是:尽可能不让房地产商在《示范文本》第八条“特殊情况”里加条款,如果房地产商一定要加,就一定要写详细。比如:天气影响以政府向社会正式公开发布为准,不然谁能保证天不下个雪、刮个风;“异常困难”、“重大技术问题”每个工程都会出现,这是房地产商应事先估计到的;“市政配套”如是配合工程完成的一个内容,当然也不能接受为“特殊情况”。 为了多一些对自己的保护,买房人最好能在签署合同时说服房地产商在《示范文本》第九条第2款里约定:“因‘不可抗力’或‘特殊原因’,房地产商逾期交房的,最多不得超过XX日,超过时,买房人有权解除合同,合同解除自买房人书面通知房地产商之日起生效。房地产商应将买房人交付的定金、房价款及利息退还给买房人。”没有这个约定,可以说《示范文本》第九条关于房地产商“逾期交房违约责任”的条款如同虚设。能说服法官:房地产商逾期交房不属于“不可抗力”的,已经是少之又少,要想说服法官:房地产商逾期交房不属于“特殊情况”,恐怕更是难上加难。您买房后能做的只有慢慢等,有关房地产商逾期交房赔偿的条款早已与您无关。 交房条件要写清 《示范文本》第八条里规定了交房条件,但1至4项条件都不具体,我建议买房人最好自己选择填写第5项,如果您买的是成品房,要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程质量合格证书》;如果您买的是初装修房,要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程初装修质量核定单》。 自己要能监察产权登记 《示范文本》第十五条“关于产权登记的约定”比以前的《契约》对买房人更有利,但也有新的问题:如何知道房地产商是否按时去办理了备案手续?如果房地产商按时去办备案手续,但产权登记机关认为材料不全,房地产商算不算违约?产权登记机关接受备案的时间是多长?从备案到发“产权证”的时间又是多长?要解决这些问题,我建议买房人可考虑以下几个方法: 1. 最好的方法是在合同里规定买房人得到《产权证》的具体时间,但目前较难做到。 2. 规定房地产商交房时要出示自己的大《房产证》,也就是说房地产商已有了房产权,已经具备向买房人办理房屋过户手续的条件。 3. 约定共同到产权登记机关备案,直接了解房地产商是否按时做了这件事和具体了解从备案到领《房产证》所需的时间。 4. 明确在约定的时间里,房地产商提供的材料未能满足产权登记机关的要求,即属房地产商违约。 买房不像买日用品,您虽然住进房子,可房子并等于是您的,直到有了房产证,房子才真正属于您。您不信?您把房子租出去,租客不交房租,您告到法院,看您告不告得赢。需要特别告诉大家的是:房地产商说房地局办证慢,他只告诉了您一半,目前,办《房产证》是需要些时间,但可没人拦着去办手续,手续都没办,等着拿证不是白等!真正的秘密是:您把钱交给了房地产商,但房地产商却不一定向国家交了土地出让金,不交土地出让金,即使房子是房地产商盖的,但并不等于他就有房子的产权,房子还没有属于房地产商,他怎么过户给您。明白这个道理后,我劝您在签购房合同时千万不要忽视了《房产证》的重要性。 钥匙谁来给 新的《示范文本》取消了过去《契约》规定的买房人要接受房地产商指定的物业公司管理这一内容,分清了本来就不属于一个合同,不属于相同签约人的责、权、利关系。建设部虽然要求新的楼盘不再由房地产商指定物业管理公司,由社会招标产生,但在落实上还有一个过程。因为,新楼盘的物业管理工作不可能回避,《示范文本》没有的东西,不等于房地产商不写进“补充协议”里,所以,您一定要留意在您该拿钥匙时,会不会杀出一个“程咬金”。 以上是本人对《示范文本》的一些拙见,“补充协议”每个房地产商各有不同的版本,本人无法评说,但房地产商的“补充协议”有一点肯定是共同的,那就是最大限度的保护自己,作为买房人只能是见招拆招、有样学样,用自己写的“补充协议”最大限度地保护自己。好在目前房地产市场是买方市场,主动权在买房人手里,买房合同又有了选择余地,只要您谨记,买房子也要“一慢、二看、三通过”,不头脑发热、心血来潮,应该比早期买房人幸福得多

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