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2005-02-13 12:32:34

•   2004年，被一些媒体称为“土地风暴年”。以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿继续深入开展，土地招拍挂得到了社会前所未有的重视，成为人们耳熟能详的词语。不论某些开发商说什么“土地招拍挂抬高了房价”，或是某些媒体随声附和，国务院强力推行土地招拍挂制度的力度、广度和深度都是前所未有的。
    土地招拍挂，将作为2004年我国土地使用制度发生革命性变化的关键词载入史册。 
  “8·31”大限使经营性用地协议出让“寿终正寝” 
  经营性用地以协议方式出让，是我国土地使用制度改革过程中的一种过渡，其积极意义在于使土地由过去的无偿、无期限、无流动的“三无”状态改为“三有”状态。
    但其弊端也是明显的，那就是容易导致“暗箱操作”，低价出让国有土地，使国有土地资产流失。国务院2001年15号文件明确要求，经营性土地出让要招标拍卖。2002年7月，国土资源部又发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），其目的都是要克服协议方式出让经营性用地的弊端，发挥市场配置土地资源的基础性作用。
    然而，尽管经营性用地要求必须实行招标拍卖挂牌出让，有关的制度和原则2002年就都建立起来了。但一些地方总想拖着，借口是土地市场不发育，招拍挂搞不起来，不愿意落实或推迟落实。 
  就拿北京市来说，从2002年7月国土资源部颁发11号令到2003年底，全市经营性用地真正进入土地交易中心，通过招拍挂方式进行公开交易的仅有69宗，成交的50宗，仅占北京市全年土地出让总数的6％，大量的经营性用地都可以协议出让，开出的口子有多大，可想而知。
     
  2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号文件”），要求在8月31日前将历史遗留的经营性用地以协议方式出让问题加以界定并处理完毕，8月31日后不得再以协议方式出让。
    8月31日因此被业界称作土地协议出让“大限”。有人说，“71号文件”是继“121号文件”和“国务院18号文件”之后，各方利益主体与政府部门的又一次博弈。政府部门态度坚决，开发商认为这将直接导致地产界的重新洗牌，80％的中小企业会被合并或者淘汰；消费者则呼吁，无论是怎样的政策，希望房价不要再涨。
     
  各地国土资源部门将清理经营性用地协议出让历史遗留问题作为2004年工作的重中之重，抓紧部署和清理。截至8月31日，北京市国土资源管理局只公布了288个过关项目，砍掉了近一半的协议出让用地，而保留下来的协议出让土地，按照规划建筑面积达1。
    3亿平方米，足够北京市开发5年。 
  “8·31大限”对中国土地管理政策、对中国房地产市场的影响是明显的。至少，从8月31日这个时点往后，很少有人会去公然染指经营性用地协议出让。经营性用地必须实行招拍挂出让，这已经成为了中国房地产界共知的法理。
    国土资源部11号令终于可以通行无阻了，这是土地招拍挂制度取得的历史性突破。 
  深圳万科的老板王石说：“新制度的透明度、规范操作必然使开发商，尤其是有实力的开发商更容易进入市场。总体看，招拍挂方式取得土地的成本（资金、时间和关系成本）是最低的，也是最快捷的，项目经营效益也最好，所以，万科欢迎新制度。
    ” 
  经营性用地招拍挂局面焕然一新 
  经营性用地招拍挂出让，是对土地有偿出让制度的完善，是我们经过十多年的土地使用制度改革，摸索出来的最适合中国国情的土地出让方式，是最能体现公开、公平、公正原则的土地资源配置方式，是规范土地市场的必然选择。
     
  经营性用地出让 
  招拍挂制度，一方面可以接受社会监督，减少暗箱操作和寻租行为，使土地出让真正公开化，符合对公共资源进行公共管理的基本原理；另一方面，将市场机制引入土地出让市场，可以弥补因土地出让方唯一性而缺乏竞争形成的缺陷。只有施行经营性用地出让招拍挂制度，才能在更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用，才能充分显化土地资产的市场价值，才能有效遏制土地出让中的腐败行为，才能使房地产业走上持续稳定的发展之路。
     
  这项土地使用权出让制度改革已经产生了积极的效果。首先引起了思想意识层面的深刻变化，使运用市场机制优化配置土地资源的观念深入人心，成为全社会的共识；二是通过政府供地行为的规范，推动了土地二级市场的有序发展；三是各地把实行土地收购储备，作为政府对土地一级市场有效调控的保障，促进了土地市场调控体系的完善；四是各地积极建设土地有形市场作为公开交易的载体，促进了土地市场服务体系的建立。
    各地以推行经营性土地招拍挂出让为突破口，促进了土地市场相关工作的一系列变革，推动了整个土地市场建设，加强和完善了宏观调控。比如，北京市今年1～10月经营性用地已经全部进行了公开出让，招拍挂成交宗数为71宗，成交面积约438公顷，成交价款约99亿元，都比去年有了显著的提高。
    日臻完善的经营性用地招拍挂出让制度，使湖南省长沙市土地出让年年创佳绩，岁岁上台阶。据统计，2003年长沙市招拍挂出让的土地使用权面积和价款，较2002年分别增长196％和232％，2004年1月～10月间，招拍挂出让的土地已达66宗，成交面积462。
    23公顷，成交价款29。15亿元。 
  当然，经营性土地出让制度毕竟是一个新生事物，还有一些深层次的问题有待解决，与之相配套的具体操作规范需要完善。据测算，依照法律规定，城市内的国有土地可以市场配置或有偿使用的应达到40％～50％，在有偿供地的总量中，招拍挂供地面积比例应达到30％～40％。
    而我们现在还没有实现这两项指标。这说明，经营性用地出让招拍挂虽然取得了很大的成绩，但要完善土地市场机制还有大量的工作要做。 
  2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》进一步强调，“推进土地资源的市场化配置。严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。
    运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。除现行规定必须实行招标拍卖挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标拍卖挂牌出让。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。”《决定》为我们贯彻实施和积极完善土地招拍挂制度指明了方向，那就是要充分运用价格机制调控用地。
    其实质是，必须合理确定土地价格，使之能够反映市场供求关系和土地价值，反映我国土地资源的稀缺状况。不仅经营性用地价格要由市场来决定，实行招拍挂出让，以后，工业用地和经营性基础设施用地也要逐步实行招拍挂出让。 
  展望未来，土地出让招拍挂必将作为国家经济发展和土地资源管理的一项大政方针长期坚持下去，这是历史不会更改的方向。
    
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  t***

  2005-02-13 12:32:34

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2005-02-10 17:56:23

•   首先，原建设单位必须准备齐项目建议书批复、规划批准文件等政府批准文件或市危保办、市绿隔总指挥部的意见函、土地开发成本初步测算报告及其他有关资料向市国土局提出上联审会的申请。
  第二，市国土、发展改革、规划、建设、交通、环境、园林、文物、绿隔总指挥部等部门组成的联审会将对上述项目用地就城市规划、产业政策、土地供应计划、拆迁计划、交通、古都风貌保护和环境等问题进行研究，符合现行有关政策的项目予以取消；需纳入土地储备的土地，由市或区县土地储备机构实施储备；确定可以继续开发的项目，由原建设单位继续进行前期开发。
    
  第三，联审会议确定可以继续开发的项目，由原建设单位按下列程序完成相关工作：
  对于具备有效的项目建议书批复和规划批准文件的，原建设单位可直接办理征地（农转用）、拆迁及市政手续；对于不具备有效的项目建议书批复和规划批准文件的，或者手续不全的，原建设单位可依据联审会决定的内容向有关政府主管部门继续申请办理。
    
  对于涉及办理征地（农转用）的，原建设单位按照国家和本市有关规定，提出征地（农转用）申请，经法定程序获得批准后，按照有关规定对被征地（农转用）单位进行补偿、安置和市政基础设施建设。需要对房屋进行拆迁的，由原建设单位按有关规定实施拆迁。
  对于存量国有划拨用地涉及拆迁的，由原建设单位按有关规定实施拆迁和进行市政基础设施建设。
    
  对于危改项目用地，经市危保办确认后，由原建设单位向市国土局提出用地申请并由其按有关规定继续实施拆迁和进行市政基础设施建设。
  ■“没过关项目”完成前期开发后入市
  完成前期开发的土地，在达到本通知规定的入市交易条件后，由原建设单位向市国土局提出入市交易的申请。
    原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土局会同有关部门进行审核确认。 
  招标拍卖挂牌出让土地须满足的条件：
  权属清晰，不存在纠纷，并提交以下相关文件：属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件。
    
  有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。
  有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。
    
  根据联审会议确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。
  入市公开交易的土地，需达到“三通一平”（达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整）及取得市政接用方案。
    
  入市公开交易的土地有条件的应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”）。
  对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后的入市交易。
    余美英。

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  1***

  2005-02-10 17:56:23

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