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2017-11-01 09:19:00

•   ★方法1：转按揭
  最简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三方而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
  举个例子
  业主徐女士手中有一套贷款27万元的房屋，该房屋在A银行的贷款仍有18万元没有还清。
    赵先生欲购此房，双方通过中介签订了房屋买卖合同，同意以30万元的价格成交该套房屋。赵先生先期支付10万元作为购房首付款。
  然后业主徐女士前往A银行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。同时由中介公司担保,赵先生申请在B银行办理了20万元的二手房按揭贷款。
    然后由B银行提前放贷，支付A银行18万元用于徐女士提前还贷解除抵押。
  其后徐女士与中介公司办理房屋过户全权委托并公证，待过户成功，中介将产权证重新抵押并登记，然后将房产证明交予赵先生，并将赵先生向B银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予徐女士，至此交易完成。
    
  但一些城市暂停了二手房交易中的转按揭业务。根据了解，叫停转按揭的主要目的是在控制银行潜在风险、挤出房地产和股市泡沫成分。近年有些银行又开始办理转按揭业。所以，大家可以在卖出未还清贷款的房产之前先去当地银行碰碰运气。
  ★方法2：卖家利用银行贷款来缴清剩余贷?
  如果买家不愿意购买贷款未缴清的房产，卖家可利用银行贷款来缴纳剩余的贷款。
    但前提是卖方有银行认可的抵押物（如其他房产）。这样卖家就可通过抵押向银行借出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促进交易完成。
  这种卖家先还清贷款解抵押，然后再与买家进行过户的方法，买家就不用承担赎楼风险。
  ★方法3：用买方的首付款缴清剩余贷款 ，找第三方最安全
  这是当下二手房交易中最多应用的模式。
    这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖家可以利用买家的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
  但法律上，交首付款给卖家赎楼究竟存在哪些潜在风险呢？
  1。
     如果房屋卖家本身还有其他债务，那么在房产被赎回后，其他债权人很可能会追索起诉到法院并要求法院查封冻结该房屋。而且，卖家向买家有意隐瞒这点也是一大风险。
  2。 买方为卖方赎回楼之后，法律上产权在过户前仍属于卖家。如果此时卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人，很可能会导致买方遭受损失。
    
  3。 如果卖家在赎楼后发现近期楼价大涨，前者很可能会以各种借口推延过户，并将房子转卖给出价更高的人，待收到钱后退款给当初的意向买家。
  如果，你实在觉得房子价格合理，又想省掉赎楼贷的费用，不得不帮房东赎楼，那么最安全保险的做法是：?
  赎楼款项交给第三方最保险?
  1。
    签订买卖合同，把赎楼相关事宜写清楚，赎楼的款项不要直接打给银行，也不要直接打给房东，而是交作为定金给第三方托管办理。
  2。买家应当在交付赎楼款前查清卖方的银行按揭账号，要求卖家将该按揭账号及密码托管第三方，通过该账号支付赎楼款，尽量避免通过现金直接支付给卖家本人。
    
  3。卖家委托中介或者其他买家信任的第三方办理赎楼及过户手续，并公证授权委托书。
  尽量让卖家自行筹集赎楼款
  由于赎楼的金额往往动辄数十万元，有关专家建议，如果卖方违约或其他原因导致合同无法正常履行，买家是可以要求返还代偿的赎楼款和费用，但由于情况比较复杂，买家短期内未必能完全索偿，因此有可能会承担时间与资金的双重损失。
    
  因此，二手买家在遇到这类情况时，首先应尽量让卖方自行筹集现金赎楼，并谨慎审查买卖双方的房屋交易合同，切忌单纯口头协商。
  警告：房产证没办下来的期房不要买！
  还有一种情况：卖家是从开发商那里买的期房，尚未办理房产证，转卖给你。这种房子最好不要买。
    对于商品房的业主尚未取得房产证的情况下签订二手房房屋买卖合同，该合同的效力如何，目前尚存争议，如果在起诉前还未取得房产证，法院审判实践多认定为无效合同，因此买方应当慎重对待，最好等卖家办出房产证后再签订合同，交付赎楼款。

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  魔***

  2017-11-01 09:19:00

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