经典案例2010年2月18日，某县某镇A村村民黄某与邻村村民贾某签订 了房屋买卖协议，协议约定：贾某以23 600元的价格购买黄某于 1983年建在A村的三间瓦房。该协议签订后，贾某便将23 600元的 购房款给付了黄某，黄某将房屋也交给了贾某。
  贾某随后便搬进了该 房屋。2010年7月12日，黄某以贾某不是A村集体组织成员，不能 取得该房屋宅基地使用权为由，认为其与贾某签订的房屋买卖协议违 反了国家相关法律、政策，所以诉至法院，请求法院判决自己与贾某  签订的房屋买卖协议无效，且要求贾某将房屋返还给自己，自己将 23 600元的购房款返还给贾某。
  >>律师在线本案涉及的法律问题主要是：黄某与贾某签订的房屋买卖协议有效吗?目前，农村自建房屋的所有权与宅基地的所有权分属不同的权利  主体，本案中，黄某将房屋出卖给本集体经济组织成员之外的贾某的 行为违反了法律的强制性规定，同时对集体经济组织宅基地所有权经 济利益造成了侵害，因此也就导致了房屋买卖协议无效。
  况且，黄某  与贾某签订的房屋买卖协议只对诉争房屋的买卖进行了约定，并没有 对该房屋坐落的宅基地使用权进行任何约定，也就是说，黄某没有对 宅基地进行处分的权利。而且，宅基地使用权是否经过户登记并不是  房屋买卖协议的有效要件，未办理过户登记对买卖协议的效力并不会 造成影响，只要房屋买卖协议符合《中华人民共和国合同法》规定 的合同有效要件，协议即为有效。
  其理由如下：(1) 该协议内容只涉及对诉争房屋的买卖，并没有涉及宅基地 使用权的转移，该协议约定的内容并没有超出法律规定的范围。宅基 地所有权归农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员按法律规定  的条件和程序可以取得宅基地的使用权。取得宅基地使用权后，可以 在该土地上建造住房并取得房屋的所有权。
  《中华人民共和国土地管 理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其  宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。第六十二 条第四款：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批 准”。从上述规定可以看出，这是针对农村宅基地申请及建房的规  定，同时也可以看出农村集体组织成员所有的房屋是可以出卖、出 租的。
  (2) 在宅基地使用权有效期内，“地随房走”是我国现行法律的 一项基本原则，村民对自有房屋的处分并不会对宅基地所有权人的经 济利益造成损害。一旦将宅基地划拨给村民使用，集体经济组织对其  所有的土地实际上就不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，由于 村民无权对宅基地使用权进行处分，所以村民并不能通过出售房屋而 从中获得宅基地的收益，而只能获得出售房屋的利益。
  在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下并不存在对集体经济组  织的经济利益侵犯的问题。其实，通过购房取得他人宅基地使用权的 其他农村集体经济组织成员可以经宅基地的所有权人同意变更为本集 体经济组织成员或交纳一定的费用等方式后取得宅基地使用权。
  实际  上，买房人是否有资格取得房屋宅基地的使用权与房屋的出卖人没有 关系，也就不能以此作为房屋买卖协议的抗辩理由。社会实践中，农村房屋买卖合同之所以经常被房屋出卖人起诉要  求认定无效，主要是因为农村土地增值以及新农村建设改造拆迁补偿 等因素导致房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利 益驱动反悔所致。
  所以，倘若认定此类合同无效，将会对社会的公序  良俗和诚实信用的社会根基造成严重的损害。即使排除以上因素，考 虑到房屋所有权人有权处分房屋的所有权及从买卖双方意思自治原则 出发，判决买卖合同无效在城乡一体化的今天并不是最好的解决方  法，同时也不符合《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国 民法通则》关于合同无效的规定。
  根据我国相关法律规定，宅基地所有权归集体所有，不能买卖，  宅基地使用权虽然可以流转，但也只能在本集体经济组织内部的成员 之间流转，即本村的同村农民或本乡镇的农民。所以，农民在出售农  宅或宅基地使用权时，首先要了解对方的身份是否是本村或本乡镇农 民，否则，即使双方签订了农宅买卖合同也因为违反国家法律的强制 性规定而无效。
  另外，同村或同镇的农民签订了农宅或宅基地使用权买卖合同，  必须是在不存在欺骗、胁迫等情况下，合同才能生效，出卖的一方不 能因为所出售的农宅或宅基地被征收而得到大笔补偿款而违背合同的 约定要求对方返还所出售的农宅，这也是违反法律规定的，即使打官  司也不会得到法院的支持。
  此外，按照我国相关法律规定，农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。因此，农民出售自家农宅时一定要慎重，农宅出售后，如果自己还回到农村经营，那么就将无房可居，而对自  己的生活、生产造成严重影响。