通常是:找个中介,为什么呢,要不会有以下风险 1,银行拒绝放贷 2,过户后,买方就不去贷款了,银行拿不到房产抵押就不会放贷 想没有风险,办法就是和买家说,我不想和你单独交易,你委托个好中介给我办理,费用好像是1000块,自己考虑一下,不委托中介有风险是肯定的。
通常是:找个中介,为什么呢,要不会有以下风险 1,银行拒绝放贷 2,过户后,买方就不去贷款了,银行拿不到房产抵押就不会放贷 想没有风险,办法就是和买家说,我不想和你单独交易,你委托个好中介给我办理,费用好像是1000块,自己考虑一下,不委托中介有风险是肯定的。收起
你认为当初签订房产买卖合同的意义是什么?
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如果您想买二手房,考察时以下9个方面必须问清楚:
一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。
二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证...全部
如果您想买二手房,考察时以下9个方面必须问清楚:
一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。
二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。
三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。
五、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。
七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。
八、旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。
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收起
在二手房交易中,政策法规上存在以下疑点和难点:第一,法定共有人的财产权保护;第二,房改房的同住非产权人的权益保护;第三,中介机构居间行为的规范;第四,在产权转移登记过程中对物权转移的确认;第五,房屋的户籍属性对产权交易的影响及司法救济;第六,房屋交易欺诈的罪与非罪的界限:等等。
这些疑点和难点的形成,除了市场发展迅速和房地产交易立法相对...全部
在二手房交易中,政策法规上存在以下疑点和难点:第一,法定共有人的财产权保护;第二,房改房的同住非产权人的权益保护;第三,中介机构居间行为的规范;第四,在产权转移登记过程中对物权转移的确认;第五,房屋的户籍属性对产权交易的影响及司法救济;第六,房屋交易欺诈的罪与非罪的界限:等等。
这些疑点和难点的形成,除了市场发展迅速和房地产交易立法相对落后这两个原因以外,还和二手房交易的自身特征有关。这包括:第一,由于房改的原因,二手房的权属状况相对复杂;第二,二手房交易通常和中介机构的居间行为密切相关,但现有的法律法规对居间行为的立法严重不足;第三,二手房交易主体通常都是自然人个体,交易者素质参差不齐,法权意识淡薄,容易引发纠纷或被不法分子趁机进行犯罪活动;第四,不动产的产权登记取得制度使得产权转移过程相对复杂并受到行政行为的影响。
通过立法来解决这些疑点和难点,有利于规范二手房交易秩序。
法定共有人的财产权保护
房屋共有,一般有法定共有和约定共有两种。在形式上,两者最主要的区别是,约定共有人一般在产权证明上有产权登记,笔者称之为登记产权人;而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人,在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记,笔者称之为非登记产权人。
这种情况最典型的例子,就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权,但产权证上没有对配偶予以登记。问题在于,按照法律规定,共有财产必须经所有共有人的一致意思表示,处置行为才是有效的。但在二手房交易实践中,交易管理部门为了简化交易审查手续,在受理交易登记申请时,逐渐取消或部分取消了对非登记产权人的书面审查。
这让中介机构和经纪人在执业过程中也开始放松或忽视对非登记产权人的审查义务。而一些业主也拒绝让配偶到场,参与办理交易手续。产生的纠纷一般有两种,第一,共有人主张登记产权人与第三人签订的买卖合同无效;第二,共有人主张登记产权人与中介机构签订的居间合同无效,要求免责撤销居间委托。
在审判实践中,审判机关的自由裁量权非常大。根据具体情况,可能支持或部分支持当事人的请求,也可能完全驳回。
建议:把登记产权人设置为房屋的完全权利人或所有权利人的法定代表人,即登记产权人有权单独处置其名下房产,其他共有人的财产权受到侵害时,应向登记产权人主张债权保护。
这在行政机构颁发房地产权证时进行书面确认,是可以做到的。
房改房同住非产权人的权利保护
笔者所称房改房,是指基于公房房改政策而公转私的售后产权房;同住非产权人是指房改时没有登记为产权人的同住成年人。同住非产权人的特征主要是,第一,房改前是同住人,有常住户口;第二,房改时没有登记为产权人的原因一般是放弃或不知情。
这类房屋的出售,通常会有三个争议问题,第一,同住非产权人有无处置权和收益权?第二,产权人对同住人有没有应安置义务?第三,出售后同住人拒绝迁移户口,该如何解决?
这些是房改过程中不可避免的问题,容易引发纠纷,应当通过政策立法来影响司法实践,努力解决这些问题。
中介机构居间行为的规范
规范居间行为的法律规范目前相对不多,已经很难满足市场规范的需要。实践中有很多问题值得研究。笔者在此仅对意向金问题、商业信息保护问题和格式化条款问题进行一些探讨。
第一,意向金模式的合法性。意向金模式的基本特征包括:1.购买人对特定房屋有明确而具体的购买意向;2.购买人委托中介机构向出售方议价确认;3.购买人签署居间议价委托时,向中介机构支付一定数额意向金或诚意金,并同意在中介方议价成功时,将该意向金作为立约定金直接转付给房屋出售方,作为买卖担保(也有一些中介在意向金的处理上略有不同)。
意向金转定金的居间议价模式,是在市场发展过程中约定俗成的,符合居间服务的自身特征,但其合法性一直受到有关部门的质疑,这和少数中介机构不顾长远利益而利用意向金条款欺诈消费者有一定的关系。笔者认为,政府部门应首先确认意向金模式的合法性,然后制定相关的约束性政策规定,通过规范意向金模式来规范中介机构的经营行为。
首先,意向金条款并不必然违背现有法律规定,只要符合公平原则和诚实信用原则,符合意思自治的法制思想,应确认其合法性;其次,意向金模式符合居间服务行为的自身特征。居间的本质就是为促成交易而进行的斡旋服务。在斡旋过程中生效的要约和承诺,及时地用定金担保的方式确定下来,符合交易谈判的时效性原则。
第二,居间委托信息的商业秘密特性与赔偿请求权的法律保护。中介机构的居间委托信息具有商业秘密特性。这是因为:(一),该委托信息具有经济价值;(二),该委托信息具有相对秘密性;(三),信息持有人采取了一定的合理保密措施。虽然具有这样的特性,中介服务信息是否可以被官方机构认定为商业秘密,仍有很大争议。
中介委托的信息被泄露或利用而致损害的情形通常有两种:一,“跳单”。即少数委托人利用中介机构的前期服务获取具体交易信息后,撤销委托,跳过中介私自成交或通过第三方成交。二,“飞单”。即少数经纪人为了谋取私利,利用职务之便,将中介机构(经纪人组织)的相关信息泄露给其他中介结构或个人。
这两种现象十分普遍,已经严重损害了中介机构的合法权益,扰乱了中介服务秩序。我们并没有相应的政策规定,来约束或防范这些现象的发生。在司法实践中,中介机构的损害赔偿请求常常难以得到支持,这是非常令人担忧的。笔者认为,无论中介服务信息是否构成商业秘密,基于公平和诚实信用原则,其损害赔偿请求权应当受到法律的保护。
第三,格式化条款与约定赔偿请求权的合法性。格式化条款主要有两种,包括政府制定的格式合同条款(示范本)和经营者自行制定并向工商行政部门备案的格式合同条款。2003 年房地资源行政管理部门曾经推出居间合同的示范本,由于条款过于简单、可操作性不强而没有被市场普遍认同。
但企业自行制定并经过备案的格式化合同,常常被指责加重了消费者的责任,被称为“霸王合同”。在中介行业当中,经营者鱼龙混杂,出于自身利益,不能排除加重消费者义务的格式化条款的存在,但也不能把消费者的任何义务条款或责任条款都认为是霸王条款。这需要我们对居间合同双方的权利和义务有更加明确的规定,对明显加重消费者责任和义务的条款内容应当有明确的界定。
否则,在司法实践中,是否是霸王条款,缺乏可依照的法律标准,不利于市场秩序的维护和监督。
约定赔偿请求权条款,是大部分居间合同中的常见格式条款,也是最受争议的条款。比如,议价成功后,买方或卖方单方面撤销委托导致居间失败的,约定违约方按照或参照佣金标准支付赔偿金的条款。
问题在于,第一,如何确定议价成功的法定标志;第二,委托人是否有权任意撤销委托;第三,撤销委托的,受托人是否有权请求赔偿;第四,赔偿标准是否可以按照或参照佣金的标准来确定。有一种意见认为,根据合同法的规定,“居间不成不得要求支付报酬”,因此,这样的约定赔偿条款加重了委托人的责任,应归于无效。
但笔者不赞同。因为合同法的这一规定,并未排斥委托人的过错赔偿责任,而报酬请求权和过错赔偿请求权是完全不同的两个法律概念。这样的约定只要符合公平与诚实信用原则,不违背国家的法律规定,应当确认其合法性,维护意思自治原则。
在产权转移登记过程中如何确认产权的转移
这个问题的产生,主要有两大原因:第一,不动产交易,其产权交付和动产交易相比,由于产权登记取得制度和行政行为的介入,通常需要一个过程来完成;第二,从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看,我们需要不动产交易和动产交易一样,在某一时刻能确认产权的转移。
这是一对矛盾。在房地产登记条例当中,对这个问题,已有相关的规定,但没有完全解决问题。现有的规定,主要表现为两点:第一,如果交易成功,以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻;第二,交易是否成功,以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准,如果审核没有通过,则产权并不发生转移,或者说发生交易逆转。
换句话说,受理交易登记申请,并不代表产权已转移,交易审核期也是产权转移的风险期。那么,在交易风险期内,买卖双方应各自承担什么样的风险,并未明确。这对买卖双方的付款方式和金融机构的贷款服务模式产生了重要影响。
房屋的户籍属性对房屋交易的影响
在二手房交易实践中,由于房屋的户籍属性或者说户籍管理的房屋属性而导致的户口迁移问题越来越多。
问题的焦点主要表现在三个方面:第一,房屋产权管理和户籍管理是否可以分离;第二,法院是否可以对有关户口迁移的诉请作出强制性判决;第三,在房屋产权转让过程中,在何种条件下,购房人可以对出售人及其亲属的户口申请强迁。这些问题的存在,都有待于进一步研究和解决。
上海市律师协会的刊物《上海律师》2004 年第5期,也曾刊文探讨过类似问题,对上海市高院把有关户口迁移的案件定性为非民事案件而不予受理,提出了商榷意见。笔者认为,问题的关键在于国家的户籍管理政策。如果存在或设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办,那么法院是完全可以对户口迁移案件作出处理的。
违规操作与交易欺诈的罪与非罪
民事欺诈是指交易相对方故意告诉对方虚假情况或者隐瞒真实情况,诱使对方作出对自己不利的民事行为,对此一般只需承担民事责任。但近几年来,因为违规操作或交易欺诈而涉嫌犯罪的情况越来越多。在罪与非罪的问题上,有很多争议问题值得探讨。
例如,房产被法院查封或债务抵押以后仍然进行转让,挪骗第三方钱款后暂时无法偿还的合同行为,是否构成诈骗罪?从理论上说,诈骗和普通的债务纠纷,根本的区别在于行为人是否有非法占有他人财产的主观目的,但在审判实践中,这比较难确定;另外,经纪人利用职务便利进行“飞单”,并非法收受他人财物数额较大的,是否构成公司企业人员受贿罪?“飞单受贿行为”严重损害了中介机构的合法权益,但究其实质,是属于劳动侵权纠纷还是非法受贿,值得探讨。
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不会,因为房产本会在担保公司或是银行的手里,买方不办理抵押是不可能的,银行比你还害怕他不办理抵押. 而且现在的银行绝大多数是见到完税凭证(税票)就放款给你,所以是没有风险的.
不会,因为房产本会在担保公司或是银行的手里,买方不办理抵押是不可能的,银行比你还害怕他不办理抵押. 而且现在的银行绝大多数是见到完税凭证(税票)就放款给你,所以是没有风险的.收起
一般来说如买方已和银行签定抵押贷款合同,新出的房产证是不会过买方的手的,你可以放心。如不放心,可向中介或银行查询。也可到房产交易中心办理公证委托,他们会全程代理的。(但这应是在签定房产卖买合同时就办理)你现在已这情况也不用担心了。
一般来说如买方已和银行签定抵押贷款合同,新出的房产证是不会过买方的手的,你可以放心。如不放心,可向中介或银行查询。也可到房产交易中心办理公证委托,他们会全程代理的。(但这应是在签定房产卖买合同时就办理)你现在已这情况也不用担心了。收起
我们结婚八年了 一直和公婆住一起 矛盾也有过 但是好处也挺多的
买了二手房,可以买些比较便宜的84消毒液就很好的,在加点水,可以全面的进行消毒,开窗通风,这样就能起到消毒的作用,还不贵,
我在县里租房子,跟公婆一起住,因为公婆在城里工作,但是我真的在县里住够了,还不如在农村老家,老家空气新鲜,看那都是绿油油的一遍,心情自然就好了
家里的钱全给你,东西全归你,债务孩子全归他,在确保不吃亏的情况下可以考虑
不能教育孩子,结了婚就不要公婆,分开住要看条件
亲可以出来租房子住呀,住一起是很别扭的,生活习惯都不一样,我曾经也体验过,现在我们因为老公上班离家远,我们出来租房子住的,虽然要花房租,但很开心。但亲最好考虑孩子大一点出来,自己带孩子没经验,老人家多少知道多一些
单住挺好的,我现在也是在外上班,过年都不回去了。合不来。。。
现在孩子小,干嘛不一起住啊,自己带多累啊。要我说,这几年还一起住,等孩子大点,你们也存够钱了,就搬出去
我觉得他们这样想得也是挺好的,倒不是要公婆给大儿子盖房子,以后我跟老公没准在外面买房子。也可能一直往上盖,我心心念念就是想自己的家好看点而已
房子他们自己想办法,钱你别犯傻给了不然以后是真的麽有保障了
夫妻一方卖房,第三方善意取得,另一方可以主张合同无效吗本案是一起由妻子携假丈夫卖房而引发的纠纷。一般认为,夫妻家事代 理根据其法律性质不同,可分为日常家事代理和非日常家事代理。本案中, 乙所进行的登记卖房、接待丙看房、以甲的名义签订合同等一些列出卖房屋 行为看,在未取得甲授权的情况下,乙擅自以共有人名义处分不动产,其行 为已经超出日常家事代理的范围,为无权代理。乙的无权代理行为构成表见 代理。从丙的行为看,丙主观上是善意的;另一方面,甲主观上存在明显过错: 因此,乙构成表见代理,甲不得以不同意或不知道卖房为由对抗丙的交房 要求。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共 有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人 善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损 失,由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理 人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承 担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视 为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的 方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理 人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
本案的要点是,甲的赠与房产行为是否能够撤销。 我国《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定:“下列民事行为,一 方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销行为人对行为内容有重大 误解的;显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。” 本案甲主张被告欺诈,但因提供的证据不足以证明其主张,因此法院不予 采信。因甲乙是夫妻关系,诉争房屋虽是以甲名义婚前购买,但有部分银行按 揭是在夫妻关系存续期间偿还的,因此诉争房屋变更登记为甲乙各占50%份 额的结果,并不显失公平。 《中华人民共和国合同法》规定,赠与合同的撤销权分为任意撤销权和法 定撤销权两种。赠与合同的任意撤销权,是指赠与合同成立后,赠与人基于自 己的意思表示而撤销赠与合同的权利。但是这种任意撤销权是相对的,不是绝 对的。赠与合同任意撤销权的行使,有以下限制条件: (1) 须在赠与财产的权利转移之前行使,即标的物交付或登记之前行使。 如标的物已交付或登记,则不得撤销;如标的物部分交付或登记的,则已交付 或登记部分不得撤销; (2) 须是未经公证的赠与合同才可撤销,已经过公证的赠与合同不能 撤销; (3) 须是不为履行道德义务而为的赠与。具有救灾、扶贫等为社会公益、 道德义务性质的赠与合同不得撤销。 根据(1)的规定,本案中甲在办理了产权登记后,是不能够行使任意撤 销权的。 赠与合同的法定撤销权,是指赠与人基于法律规定的事由,撤销赠与合同 的权利。只要出现了法律规定的事由,不论赠与合同是否经过公证,是何种性 质,也不论赠与财产的权利是否转移,赠与人均可以撤销赠与合同。 根据《中华人民共和国合同法》规定,受赠人有下列情形之一的,赠与人 可以撤销赠与合同: (1) 严重侵害赠与人或赠与人的近亲属; (2) 对赠与人有扶养义务而不履行; (3) 不履行赠与合同约定的义务。 本案中甲请求撤销赠与合同不符合《中华人民共和国合同法》规定的法定 撤销权的要求。 《中华人民共和国民法通则》 第五十九条下列民事行为,一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变 更或者撤销: (一) 行为人对行为内容有重大误解的; (二) 显失公平的。 被撤销的民事行为从行为开始起无效。 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行)
乙认为甲低价转让房屋对其债权造成了损害,于是提起诉讼,请求撤销甲 将涉案房屋出售给丙的行为。法院经审理认为,甲在尚未偿还乙债务的情况下,将自己的房屋转让给 丙,涉案房屋在甲转让时的评估价为50万元,该价格应视为交易时交易地的 市场交易价。而甲将涉案房屋出售给丙的交易价格为25万元,只有市场交易 价的50%,应属明显不合理的低价。甲在明知对乙的债务尚未清偿的情况下, 仍将其名下的房屋以不合理的低价转让给丙,该行为导致乙的债权无法实现, 对债权人乙造成损害。丙以明显不合理的低价受让讼争房屋,对乙的债权造成 损害。根据《中华人民共和国合同法》的规定,判决撤销甲将涉案房屋转让给 丙的行为。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定:“因债务人放弃其到期债 权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤 销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损 害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的 行为。”债务人转让财产的行为如果是有偿行为,且是以相当的对价转让的,债务 人的积极财产将不因转让行为而减少。在此情况下,债务人的行为不构成诈害 行为,即并未损及债权人的债权,无撤销权适用的余地。但如果债务人是以明 显不合理的低价转让财产,其性质就发生了变化:因转让财产与其对价明显不 具有相当性,导致债务人积极财产明显减少,陷于无资力即支付不能,且对该 明显不合理的低价及其导致支付不能的事实债务人及受益人在主观上均认知, 该转让行为就构成诈害行为,债权人可得行使撤销权。如何理解“明显不合理的低价”?根据合同法司法解释(二)第十九条的 解释,“债务人逾期未偿还债务,转让价格达不到交易时交易地的指导价或者 市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价”。本案中,涉案 房屋在甲转让时的评估价为50万元,该价格应视为交易时交易地的市场交易 价。而甲将涉案房屋出售给丙的交易价格为25万元,只有市场交易价的 50%,应属明显不合理的低价。《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成 损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的 低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以 请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用, 由债务人负担。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法 院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导 价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一 般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百 分之三十的,一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产,人民法院可以根据债权人的申 请,参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
回迁房要建好好几年才会有房产证的,我家的房子是回迁的,都住了两年了也没房产证,就是商品房也是建好交房才会有房产证的