小产权实质就是没产权 国家规定农村集体土地不能出让，但是一些房开商用农村的集体土地盖房子卖，就是所谓的小产权房，这种房子是不合法的，权益得不到保护 卖家肯定没有土地使用权，因为土地是集体的，国家不允许出让，自然办不了土地使用权证
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产 )所谓大产权指：从开发商手中购买的已经交纳土地出让金的房产，包括：商品房、公寓、二次交易并且已经交纳土地出让金的已购公房和经济适用房；小产权是指从原产权单位参加房改以成本价购买的已购公有住房。
大产权房与小产权房的区别就在于大产权房是国有土地，有国有土地使用证和房管证，可以上市买卖，现在还可以迁移户口到该处，而小产权房是集体土地(一般是农民自己的宅基地)，只有本社的人才有权利买卖(而且要自己没有宅基地的)，外地的人是不能买卖的，即使私下买了也不能将户口迁移到该地，更得不到法律的保护。
简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。很高兴能够为您解答，希望我的回答能够对您有所帮助
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