爱问知识人 爱问共享资料 医院库

买商品房需要注意些什么

买商品房需要注意些什么

如果是二手房呢

全部答案

  •   购买现房因有实物存在,故只要自己认准,选好中意的房屋,依法办好手续,就再无其他风险了。但在商品房买卖中,更多的是期房买卖:即消费者在按规定交付定金或首期付款时,所购房屋还不存在或正在建设之中;开发商的售房行为是一种预售行为。虽然预售商品房对活跃市场、改善居民住房条件及实现房地产的保值增值有重要的促进作用,但是显而易见,这种销售办法也极易导致投机行为,消费者为此承担着极大的风险,甚至可能出现交了钱而最终买不到房的现象。
      故消费者在预购商品房时,应当严格审查房地产开发企业的资质信用情况及其他应具备的有关手续,切实把握预购商品房应注意的几个问题。   了解预售商品房应具备的条件   根据《城市商品房预售管理办法》的规定,房地产开发经营企业预售商品房应具备如下条件:   (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; ...全部

      购买现房因有实物存在,故只要自己认准,选好中意的房屋,依法办好手续,就再无其他风险了。但在商品房买卖中,更多的是期房买卖:即消费者在按规定交付定金或首期付款时,所购房屋还不存在或正在建设之中;开发商的售房行为是一种预售行为。虽然预售商品房对活跃市场、改善居民住房条件及实现房地产的保值增值有重要的促进作用,但是显而易见,这种销售办法也极易导致投机行为,消费者为此承担着极大的风险,甚至可能出现交了钱而最终买不到房的现象。
      故消费者在预购商品房时,应当严格审查房地产开发企业的资质信用情况及其他应具备的有关手续,切实把握预购商品房应注意的几个问题。   了解预售商品房应具备的条件   根据《城市商品房预售管理办法》的规定,房地产开发经营企业预售商品房应具备如下条件:   (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;   (二)持有建设工程规划许可证;   (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确立施工进度和竣工交付日期。
         检查卖方的《商品房预售许可证》   商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售,应当向市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》后方可销售。这是防止卖方到期无房可交或不能取得产权证的关键环节,因为有关部门经过审查后,只对符合预售商品房条件的房地产开发经营企业核发《商品房预售许可证》。
      因此,没有许可证的期房是万万不可预购的。   谨慎签订预售合同   根据国家规定,买卖商品房必须签订书面合同。一个制订周密、完善的合同可以防止日后双方发生争执,签订“ 房地产预售合同”时,除需载明商品房买卖合同应当具备的内容外,至少还要注意以下两个方面的问题。
         (一)对标的物的设定要求要具体。房屋的坐向、整体结构、建筑面积、使用面积、装修要求、内部设施、门窗规格、数量、材料等等,要订得尽可能细;订得越细,买方对未来房屋印象就越具体,因不明确而产生的争执也就越少。   (二)违约责任要订好。
      一个订得公平严谨且切实可行的违约责任条款,是保证和促使双方完全、有效地履行合同的最有效的方式。要订好违约责任条款,至少有两个方面不能忽略:首先,违约责任要订得对等公平,也就是买卖双方对承担违约责任的前提条件和所承担的责任要对等公平,如:买方在什么情况下承担什么样的责任,那么卖方也应在相同的情况下,承担同等的责任;其次,违约责任要订得明确具体,易于执行。
      在违约条款中应当避免用抽象名词来对具体行为进行概括,如对可以通过重做来弥补的违约,要对重做的时间和效果做出限制,对无法弥补的违约,应写明相应的负责方式。   签订商品房预售合同后,预售方应从签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备手续。
         交纳房价款及有关税费   房价款的交纳通常是先交订金,以后分期付款,在第一期付款中减去订金部分,分期付款的限期与间隔最理想的是与楼房进度同步。   根据国家规定,商品房买卖税费由契税(按交易总额6%计,由买方缴纳,其中50%在签约后缴纳,其余在办产权证时缴纳)、印花税(由买卖双方按交易总额的0.1%,各付50 %,在办理产权证时缴纳)、交易管理费(按交易总额的1%缴纳,买卖双方各付50%)等三项组成。
         预售商品房交付使用后,承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续,领取房地产权属证书。   在办好上述一系列手续后,购买的预售商品房才真正落到实处,购房者心头的一块石头才算落了地。 如何买二手房   一 确认产权   1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一人;   2.搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用房;   3.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;   4.一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性。
         二 考察原单位是否允许转卖   1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;   2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;   3.一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
         三 查看是否有私搭私建部分   1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;   2.是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房,将一间分隔成两间;   3.阳台是否是屋主自封,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
         四 确认房屋的准确面积   1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;   2.产权证上一般标明的是建筑面积;   3.最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积;   五 观察房屋的内部结构   1.户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;   2.管线是否太多或者走线不合理;   3.天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
         六 考核房屋的市政配套   1.打开水龙头观察水的质量、水压;   2.打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;   3.确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;   4.观察户内外电线是否有老化的现象;   5.电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;   6.煤气的接通情况,是否已经换用天然气;   7.小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;   8.冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。
         七 了解装修的状况   1.原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;   2.了解住宅的内部结构,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。   八 查验物业管理的水平   1.水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;   2.观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;   3.小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;   4.小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。
         九 了解往后居住的费用   1.水、电、煤、暖的价格;   2.物业管理费的收取标准;   3.车位的费用。   十 追溯旧房的历史   1.哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;   2.哪些人住过,什么背景,是何种用途;   3.是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案;   4.是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
       。收起

    明***

    2006-05-25 23:32:05

  •   买商品房注意: (1)期房: 购买期房应注意: 开发商预售是为了盘活资金。购房者则是可能在开发商提供的现房中找不到自己喜欢的楼层、朝向,又不急于进住,而选择期房。当然,有些开发商促销房打出的大折扣也吸引了一些购房者,但未实际交付的商品房存在种种不确定的因素,会影响购房者预期的权利,因此在购买期房时,以下的工作是必须要做的:   一、审查开发商的资质情况。
      一个合法的开发商预售商品房应具有《商品房预售许可证》,这是开发预售商品房必须具备的法律文件之一,此外,开发商还应具有《土地使用证》、《建设工程规划许可证和施工许可证》、《预售商品房登记备案证明》等,受委托销售的还应有委托人出具书面的委托合同。
         二、落实开发商做出的许诺。对开发商制作的美仑美奂的广告要清醒地审查,广告中必须载明预售许可证号...全部

      买商品房注意: (1)期房: 购买期房应注意: 开发商预售是为了盘活资金。购房者则是可能在开发商提供的现房中找不到自己喜欢的楼层、朝向,又不急于进住,而选择期房。当然,有些开发商促销房打出的大折扣也吸引了一些购房者,但未实际交付的商品房存在种种不确定的因素,会影响购房者预期的权利,因此在购买期房时,以下的工作是必须要做的:   一、审查开发商的资质情况。
      一个合法的开发商预售商品房应具有《商品房预售许可证》,这是开发预售商品房必须具备的法律文件之一,此外,开发商还应具有《土地使用证》、《建设工程规划许可证和施工许可证》、《预售商品房登记备案证明》等,受委托销售的还应有委托人出具书面的委托合同。
         二、落实开发商做出的许诺。对开发商制作的美仑美奂的广告要清醒地审查,广告中必须载明预售许可证号,一般都处在广告中十分不明显的位置。对广告中最吸引你之处一定要向开发商核实,最好能去实地勘察。一定要把开发商对你许诺的未来事件写入合同书,若开发商交付时不能兑现承诺,你可以凭此条款要求开发商承担违约责任。
         三、预售合同登记鉴证。购房者应在商品房预售合同签订之日起三日内,向房地产管理部门申请办理预售合同登记,并由房地产管理部门进行鉴证。经此程序,预售合同方始生效。开发商也就不能再玩一女嫁两家的把戏了。   四、转让。购房者未办理房产过户前想转让预售合同项下的房产时,转让双方到房产管理部门办理过户手续,这样原预售合同中规定的购房者的权利义务就转移到了受让方,开发商自行为受让者办理的更名手续是没有法律效力的,权利受侵害时也得不到法律的保护。
         五、过户。房屋实际交付后,由开发商和购房者共同到房地产管理部门办理过户手续。购房者交纳相关契税后就可以申请房屋产权证书了。 (2)现房: 如果是购买现房: 从了上述条款(手续方面)还是要的外,你可以更清楚的看到即将入住的房子的具体样子,可以去现场感受一下,主要注意楼宇的档次、外观、小区配套情况、物业管理、楼层、朝向、层高、户型、共有分摊比率等等。
      还可去周边楼盘了解对比一下他的性价比如何。 当然现房相对而言售价要比期房高一些。 (3)买二手房注意:   选择中介机构要慎重   许多购房者在购买二手房时,为省时省力,都会通过中介机构来查找房源,进而委托其代理购房。由于房地产交易中介市场鱼龙混杂,许多不法中介采取各种手段欺骗购房者,例如,有的中介为促成交易,故意隐瞒房屋质量方面存在的瑕疵,有的在告知购房者有关房屋面积等重要情节时含糊其辞,故意不明确使用面积、建筑面积、以及建筑面积是否包含了公用面积,从而给购房者设下陷阱,使购房者蒙受巨大损失。
      张律师提醒,购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构,必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,其一为工商部门颁发的营业执照,其二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。   全面审查最重要环节   全面审查是购买二手房最重要的环节之一。
      张律师说,所谓全面审查,主要包括以下几个方面:   1.对卖主的资格审查。要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、户口簿,查验卖房人与产权人是否为同一人,如不是同一人,须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书;   2.对房屋的产权状况的审查。
      房屋产权证须是县级以上房地产管理部门颁发的房屋产权证明,包括“房屋所有权证”和“土地使用权证”,购房者在审查上述证件时,必须查验原件,必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性。   3.对房屋其他上市交易资格的审查。   (1)如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;   (2)如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;   (3)如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件;   (4)如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。
      由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售;   (5)如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书;   (6)如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。
         4.对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。   关键性承诺应体现在合同当中   除了全面审查之外,张律师还告诉记者,交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时,或者以所购房屋进行抵押贷款时,要对所购房屋进行评估;签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。
      合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了按揭贷款的付款方式,则须按照规定办理贷款手续,在这一环节,律师会告诉购房者需要准备哪些证件。最后,购房后应及时办理过户手续,以避免节外生枝。
       详情参见 。收起

    杨***

    2006-05-25 23:19:47

看房选房

签约认购

点击加载更多
返回
顶部
帮助 意见
反馈
关注
爱问

关注爱问微信公众号,开启知识之旅,随时随地了解最新资讯。

确定举报此问题

举报原因(必选):