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大家帮忙看看,房产买卖纠纷!

大家帮忙看看,房产买卖纠纷!

我父亲2001年去世,遗留下一处房产,按照继承关系来说,我妈,我,我奶奶为第一继承人,2006年我妈和我打算把房子卖了,和买方签订了一份房屋转让协议,我妈签的字,但是后来咨询了一下,如果买卖这处房产的话,必须所有第一继承人同意,且公证过户,而我奶奶年事已高,父亲去世的事情一直向她隐瞒的,(奶奶眼睛失明,身体也不好,只是告诉她父亲常年在外地看病),所以公证无法进行,因此我和妈妈打算解除房屋转让协议,退回订金,但是中介不同意,坚持要按照协议买房子,或者要求按协议所写的房款的20%做为违约金。并且阻挠我们与买方直接面对面协商,声称不履行协议的话买方就要起诉,现已知道中介公司为无证经营。
我想问一下,1,在没有所以第一继承人都同意的
               情况下,该协议成不成立?
            2,这种情况下,我可否解除协议书?
            3,我需不需要赔付违约金?

全部答案

  •   协议不能成立。就我所知,你父亲过世之后并没有进行遗产分割(因为你说你奶奶并不知道你父亲已经过世,她就当然不知道自己享有遗产的1/3),在没有进行遗产分割的情况下,你母亲不能在未经同为第一遗产继承人的你和你奶奶同意的情况下将房子出售(你同意当然例外),而合同有个法律特征就是:合同是两方以上当事人的意思表示一致的民事法律行为。
      合同的成立必须有两方以上的当事人,他们相互为意思表示,并且意思表示相一致。在你奶奶这个当事人(第一遗产继承人)未同意的情况下,合同不能成立。 就算合同成立,你也可以依据合同履行中的情事变更原则(是指合同有效成立后,履行前,因不可归责与双方当事人的原因使合同成立的基础发生变化,如继续履行合同将会造成显失公平的后果。
      在这种情况下,法律允许当事人变更合同的内容或解除合同,以消不公平的后...全部

      协议不能成立。就我所知,你父亲过世之后并没有进行遗产分割(因为你说你奶奶并不知道你父亲已经过世,她就当然不知道自己享有遗产的1/3),在没有进行遗产分割的情况下,你母亲不能在未经同为第一遗产继承人的你和你奶奶同意的情况下将房子出售(你同意当然例外),而合同有个法律特征就是:合同是两方以上当事人的意思表示一致的民事法律行为。
      合同的成立必须有两方以上的当事人,他们相互为意思表示,并且意思表示相一致。在你奶奶这个当事人(第一遗产继承人)未同意的情况下,合同不能成立。 就算合同成立,你也可以依据合同履行中的情事变更原则(是指合同有效成立后,履行前,因不可归责与双方当事人的原因使合同成立的基础发生变化,如继续履行合同将会造成显失公平的后果。
      在这种情况下,法律允许当事人变更合同的内容或解除合同,以消不公平的后果。)在你奶奶这个变化上为由,将合同解除。 合同不成立和合同解除的情况下你都不用赔偿违约金,并且中介机构并不属于合同的权利人,没资格要你们赔偿违约金,更不用说他是个无证经营的公司,你们可以以其阻挠你们与买房方进行正常合同协商(或有足够证据证明中介误导你们,将你们欺骗)为由将其起诉。
       以上只是就个人所知所做回答,具体你们需向专业人士(如律师)咨询较保险。有专业人士的法律知识导引,相信你们会将此事解决。收起

    夜***

    2006-05-03 14:47:30

  • 在?]有所有第一繼承人同意的?,房子是可以不賣的,基本上買方是不能??制買你的房子. 但根?贤?只要你?署了合同,便有?任去履行合同,如果你不賣的?,便必?按合同作出賠??. 除非你有足?蜃C明你出售房子的?r候是中介誤?愕?那麼你可以向法院申?取消合同,或者有特?e原因,法院認?檫@合同不成立的?,那麼合同自取消,你只要退回定金,不需要賠??.

    在?]有所有第一繼承人同意的?,房子是可以不賣的,基本上買方是不能??制買你的房子. 但根?贤?只要你?署了合同,便有?任去履行合同,如果你不賣的?,便必?按合同作出賠??. 除非你有足?蜃C明你出售房子的?r候是中介誤?愕?那麼你可以向法院申?取消合同,或者有特?e原因,法院認?檫@合同不成立的?,那麼合同自取消,你只要退回定金,不需要賠??.收起

    朱***

    2006-05-02 17:07:15

看房选房

签约认购

  • 商品房买卖合同签订前商品房买卖合同签订前,购房者和发展商签订认购合同,合同中要求购房者交付一定的保证金这种保证金的性质是什么?是定金抑或是预约款?

    给你提供一个案例,你看一下,你的合同里是怎么说的. 蔡女士与开发商在双方签订的《19号楼定位保证金协议书》中约定,“蔡女士定位19号楼2201号房屋,建筑面积104.2平方米,总房款441516元。开发商保证定位房屋自2001年5月26日至2001年10月31日以内由蔡女士购买。蔡女士定位上述房屋,自愿支付定位保证金2万元。该定位保证金自双方签署正式购房合同之日起转为购房款项。若开发商在2001年10月31日前不能五证齐全,承诺将2万元定金全部退还。若开发商在此时间内提前取得五证,蔡女士必须在七个工作日内签署正式购房契约。”蔡女士于签约当日支付2万元定位保证金。开发商则没有按约定时间将五证办理齐全。蔡女士要求双被反环保保证金. 开发商辩称:蔡女士与开发商约定的是定位保证金而不是定金,且协议亦未约定要双倍返还定位保证金。开发商采取自愿原则收取定位保证金,而蔡女士为提前订房保证房号,主动要求交纳定位保证金,并约定相关买房事宜要等签订正式合同时再定。开发商表示,不同意双倍返还定金。 法院认为:双方在协议书中已作出约定,若开发商不能在2001年10月31日前办齐五证,要退还2万元定金。由于未能按约定办齐五证,理应退还2万元定金。而蔡女士要求开发商双倍返还定金,被法院认定为理由不充分。法院一审判决:开发商向购房人蔡女士支付定位保证金2万元及按同期银行贷款利率计算的利息。 所以,要区分好你叫的到底是什么样的钱,合同里面应该有明确的说明.

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