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谁知道卖二手房时委托中介的相关程序?

谁知道卖二手房时委托中介的相关程序?

(我已委托中介卖房),卖方的房本一定要押在中介吗?(已有买主,买方需办贷款)中介先给我定金.?这样一来,我如果那不到全款怎么办?

全部答案

  • 房本不一定押在中介手里.中介要求你押房本主要是出于此比交易的安全性考虑,毕竟他给你拿了定金,而你们双方也不是很了解,中介也担心在贷款过程中会出现意外.至于说全你担心的房款问题,你大可不比担心,因为银行贷款会要求买方将首付款支付给你,你要给银行出具首付款证明的.这样此房的尾款是由银行放给你,钱在银行那里应该比任何地方都安全,首付款是在过户之前给你的,因此这个过程中你不必太在意房款的安全性,而且你不签字过户的话,房子也交易不了.

    房本不一定押在中介手里.中介要求你押房本主要是出于此比交易的安全性考虑,毕竟他给你拿了定金,而你们双方也不是很了解,中介也担心在贷款过程中会出现意外.至于说全你担心的房款问题,你大可不比担心,因为银行贷款会要求买方将首付款支付给你,你要给银行出具首付款证明的.这样此房的尾款是由银行放给你,钱在银行那里应该比任何地方都安全,首付款是在过户之前给你的,因此这个过程中你不必太在意房款的安全性,而且你不签字过户的话,房子也交易不了.收起

    不动产顾问

    2006-04-07 16:39:20

  • 中介是要保障買賣雙方的,要是已?署買賣?f議的?,買方是要繳交定金,以防買方遺約,定金便?成你的賠??金,賣方也??把產?嘣^押在中介以防止賣方重覆收取不周買主之定金. 只要是正?中介,你是一定可以拿到房款的,因?橐琴I方?]有理行合同,你可以要求合理賠??,如果買方?]有遺約而中介?]有付房款,那麼中介便犯法了,中介便要承?凶饔? 所以要是你找的是正?中介,??可以放心的.

    中介是要保障買賣雙方的,要是已?署買賣?f議的?,買方是要繳交定金,以防買方遺約,定金便?成你的賠??金,賣方也??把產?嘣^押在中介以防止賣方重覆收取不周買主之定金. 只要是正?中介,你是一定可以拿到房款的,因?橐琴I方?]有理行合同,你可以要求合理賠??,如果買方?]有遺約而中介?]有付房款,那麼中介便犯法了,中介便要承?凶饔? 所以要是你找的是正?中介,??可以放心的.收起

    朱永基_RI...

    2006-04-16 01:11:44

  • 没有理由把你产权证押到他们那里.即使买方需要办理贷款的话,到时候也是你们双方到场的.你直接拿着你的产权证就可以了.我们要避免中介在这其中来搞鬼.

    没有理由把你产权证押到他们那里.即使买方需要办理贷款的话,到时候也是你们双方到场的.你直接拿着你的产权证就可以了.我们要避免中介在这其中来搞鬼.收起

    樊志华

    2006-04-08 00:17:40

  • 只要你找的是正规中介你就放心去办吧.

    只要你找的是正规中介你就放心去办吧.收起

    企业贤内助

    2006-04-07 18:20:01

卖房准备

  • 二手房交易有几步?

    第一步:准备买房 1、做好资金计划 确定好可以贷款的最高额度,弄清楚商业贷款和公积金贷款的区别。如果是买二手房的话,除了房款外,还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。另外,还要清点家庭可用资金,包括存款、理财资金等,看首付够不够。 2、初步划定买房区域 如果手上的首付款较少,那可能就要往郊区多找找,如果更在意住房到工作地点的距离,那公交线30 分钟以内的,一般都能满足需求。 如果家里有老人,就要考虑住房到医院的距离,如果有小孩,那就要多研究周围学校等问题。 3、看买房资质 现金不少地区都在限购,因此买房之前一定不能忘了核查一下自己是否有购房资质,以免白费力气。 第二步:看房选房 1、找房 找房源基本分为两种: 一种是通过中介门店找房,选择你意向区域的门店,告诉他们你的购房预算,让经纪人帮你查价格,看户型,现场实地考察等。 另一种是在网上选房,选房时注意检查房源图片有无漏洞、价格是否有较大的偏差,不要轻信网上报价,买之前找附近中介公司询价。 2、看房 实地考察房屋的情况,主要包括楼层、户型、朝向、采光、面积、层高、装修等情况,也包括房屋周边和小区的情况,比如位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等。

  • 二手房交易常见合同纠纷有什么?如何解决?

    常见纠纷一:一房多卖 如果买方在签订了买卖合同之后发现卖方将同一房屋也出售给了其他人该怎么办?谁才能获得房子的产权,损失方该怎么办? 根据相关规定,根据如下顺序来确定谁来履行合同:(1)已经办理房屋所有权转移登记;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买方实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素确定。而对于没能获得房屋产权的购房者可以通过法律途径维护自己的权益。 常见纠纷二:签约不过户 房屋买卖合同签订以后,买方交付了房款,并实际占有了房屋,卖方未履行办理所有权转移登记手续的,属于违反买卖合同约定义务的行为,卖方应承担相应的违约责任,同时为避免卖方另将房屋转卖他人,买方最好将房屋进行保全。如卖方表明不愿继续履行合同且要求收回房屋,买方最好将已支付给卖方的房款取回再行起诉,防止卖方因败诉而拖欠房款及违约金。 常见纠纷三:借名购房 对于没有购房资格的购房者来说,借名买房就成为一种“投机取巧”的手段,但这种情况往往也意味着风险。常见的风险有: (1)借名者没有保留足够证据说明借名购房的存在,导致钱房两失。 (2)被借名人私自出售或抵押房屋,如第三方属于善意。那么借名者无法要求取消交易或要求抵押,只能要求被借名者承担责任。 常见纠纷四:房款纠纷 如果买方采取贷款方式买房,需要签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人,买房人,卖房人的贷款银行,买房人的贷款银行、中介等多方人员,很容易出现纠纷。这里就需要买卖双方在合同签订环节将细节标注明确,如何时交首付、何时办贷款以及违约所应承担的责任。 除此之外,二手房交易过程中还可能出现因中介行为引起的纠纷;房屋买卖合同对定金性质约定不明确;因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷;因房屋质量引起的纠纷;因“阴阳合同”引起的纠纷等等。这些纠纷可以通过买卖双方严谨的合同约定来避免。

  • 买套二手房都需要准备哪些费用?

    1、房款:一般是首付,根据首套、二套、房屋状况来确定; 2、月供:先准备第一个月的,做贷款计划时要注意月供不超过家庭月收入的30%; 3、税费:不同的房屋缴纳的数额不一样; 4、中介费:买二手房通过中介交易一般都需要中介费; 5、物业管理费:入住的时候很多物业公司要求先交一年的物业费。

  • 如何判断究竟新房和二手房哪个更适合自己呢?

    一、确认购房资格 目前全国有20余个城市实行限购限贷政策,但各地限购政策大不相同。有些城市购买新房二手房的资格也有不同。例如:成都目前针对高新区南部园区、天府新区成都直管区出台了限购新政,但二手房不在限购范围内。 二、确定购房区域 观察新房二手房房源比例 购房者返乡置业需结合自身需求划定购房区域,例如购房者主要购房目的是为了孩子上学,那么就需要在学区范围内挑选房屋,许多一、二线城市名校范围内的教育地产多为二手房。如购房者家乡正好处于大城市卫星城,更看重交通便利,那么就要看该区域内的新房、二手房房源比例,挑选性价比更高的。如购房者主要目的是为了父母养老或结婚购置房屋,那么新房才是更好的选择。 三、考虑经济实力 经济能力是制约购房者选购房屋类型、面积、户型等的最大因素。 新房的主要成本主要是房价,房价由开发商制定,主要依据是地块的拿地价格、房屋施工成本、居住环境和楼盘地段未来的上升空间。除了特惠之外,价格回旋余地较小。二手房售价主要由中介和房东定价,参考依据有房屋质量、现有配套、周边新房售价和一些个人心理因素。回乡置业的购房者一般会有一定的人脉关系,因此如果挑选合适的二手房有更大的议价空间。 但除了价格之外,还要考虑税费及贷款问题。税费方面,新房仅需房屋维修基金和契税,而二手房还涉及增值税、个人所得税、契税、房屋交易税、中介费等。除此之外,由于二手房贷款多采用评估价,因此实际贷款额度相对较少,购房者需要准备更多的首付款。 四、结合自己的时间 返乡置业的购房者一般在其他城市工作,因此购房还需要考虑时间成本。 从交易流程方面来看:新房的交易涉及到开发商和购房者两方,交易流程相较简单。二手房涉及买卖双方以及中间经纪公司,流程相对较复杂所需时间较长。 从后期维护方面来看:部分新房为期房,交房时间不能保证,购房者需时常监察工程进度,后期装修也需要花时间和经历。二手房多为带装修,完成过户之后交易就结束了。 五、购房风险 无论新房还是二手房,购房者都需要对购房风险有所了解,不能盲目。购买新房容易出现的风险包括:房屋质量差、配套缺失、产权证办理困难、烂尾等。针对这种情况,购房者应该选择靠谱的开发商、确认五证二书无问题,再进行购买。二手房方面容易出现的风险包括:房屋质量问题、产权问题。房屋质量方面,购房者需要在验房时有针对性,事无巨细,必要时请专业人员陪同;在产权方面,购房者要对出售方的身份及房产信息进行核验,确认无误再进行交易。

  • 二手房过户手续有哪些?

    1、买卖双方无贷款: 买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内,买房将首付款支付给卖方;并约定一个房产进 交易中心的时间。进交易中心的当天,买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后,领取新的房产证;凭 新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户,最后在交房时,下家将尾款结清给卖方。 2、卖方有贷款未还清: 买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内,买房将首付款支付给中介公司进行监管;卖方 、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后,银行贷款审结结束,双方约定一个房产 进交易中心的时间;进交易中心的当天,买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后,领取新的房产证; 凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时,买房将尾款结清给卖方。 3、买方贷款购房: 首先对买方的贷款额度、资信进行审核;审核无误后,双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期;一般 合同签订后的三个工作日内,买方将首付款支付给卖方;买方和贷款公司或银行签订贷款协议;7个工作日贷款审核 结束后,双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心20个工作日后,领取新的房产证;银行凭新的房产证, 给卖方放款;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时,买方将尾款结清给卖方。 4、买卖双方均有贷款: 首先对买方的贷款额度、资信进行审核;审核无误后,双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期;一般 合同签订后的三个工作日内,买方将首付款支付给中介公司进行监管;卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖 方未付清的银行贷款;7个工作日后,银行贷款审结结束,买方和贷款公司或银行签订贷款协议;7个工作日贷款审 核结束后,买卖双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心20个工作日后,领取新的房产证;银行凭新的房 产证,给卖方放款;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时,买方将尾款结清给卖方

  • 农村房产交易流程是什么?

    1、买卖双方向村委会提交申请,村委会如果同意该房屋进行买卖,则开具相关证明。村委会同意买卖之后,交易双方便可以经过协商并签订买卖合同了。 2、合同签订完毕后,买卖双方携身份证明、房权证、、买卖合同、村委证明、过户确权审批表到房管部门办理网签,并到房管部门测绘公司申请测绘,出具新的测绘图。 3、交易双方携上述资料到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估,评估公司受理后按评估程序对房屋进行评估,并出具评估报告。 4、交易双方携上述资料到税务部门缴纳契税、个税、营业税等相关税费,税务部门受理后会认真审核,并出具契税单等相关凭证。交易双方携相关资料到房管部门申请办理过户,房管部门审批核准后,买方领取新的房产证。

  • 二手房交易应如何进行评估呢?

    二手房交易应如何进行评估 目前房产评估机构评估房子有三种方法。 1市场调研也叫市场比较法。同一地段新房的价格,同一地段二手房价格。 2房子收益着也叫收益法。指的是这套房子租金收益达这个地段的大概情况,收益越高,房价越高。 3房子现状,评估机构也叫这个成本法。二手房子内部装修的好坏,保养如何,是否需要花大价钱维修等等。 所以总括影响房屋评估的主要因素包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素,主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外,还有市场因素和心理因素等。

  • 买二手房要准备哪些费用?

    1、贷款费用 贷款费用包括首付、月供、印花税、律师费和公证费:印花锐按照总房价的0.5%交纳;律师费为申请贷款额的3%,不足100元的,按100元收取;如果是办理公积金贷款,则不收取此项费用;如果购房需要办理公证,那么还要收取公证费用。 公证费的标准一般为200元至400元,或按公证处收费标准收取。 2、办理房屋产权证的费用 办理房屋产权证需要交纳契税、共用部位共用设施维修基金、房屋产权登记费、房屋产权证、印花贴税。其中,购买建筑面积在120平方米以下的房屋,契税按照总房价的1.5%交纳,120平方米以上部分按照3%的比例交纳。 共用部位共用设施维修基金按照总房价的2%交纳。房屋产权登记费按照每套房屋80元的价格交纳。房屋产权证所有权证每件4元。印花贴税每件5元。 3、装修费 世面上的装修公司良莠不齐,装修费用也有高有低。购房者可根据自身情况进行选择,不过务必擦亮眼睛。选择装修公司的时候,以品牌装修公司为佳,因为品牌有时意味着口碑和实力。装修过程,也需要购房者跟进。 4、物业管理费 物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 物业公司一般会收取一年的物业管理费,提供的服务不同,收费也不同。 5、契税 购房者按照交易总额的3%缴纳,首次购买面积不足90平的普通住宅可以优惠按1%缴纳,首次购买面积超过90平(含90平)的普通住宅可以优惠按1.5%缴纳。如果购买的是非普通住宅,不管是不是首次购房,都是按3%缴纳费用。 6、个人所得税 按交易差额的20%征收(相当高的税率),卖方缴纳。满五唯一的住宅免征,所谓满五唯一就是满五年而且这个房子是卖方按家庭为单位的唯一住房,这两个条件中如果有一个不满足就得征收税费。

  • 买新房好还是买二手房好?

    1、单身白领 由于家庭负担较小,因此,对于那些喜欢清净、而且平时工作不忙的白领可以选择郊区的小户型新房;而那些喜欢热闹,经常与朋友聚会的白领,以及平时工作非常忙碌,则建议选择市区的二手房以缩短交通时间。 2、已婚白领 对于已婚的白领,孩子将会成为家庭的中心,因此,为了孩子将来的入学考虑,建议选择名校周边的二手房。而那些不打算要孩子的“丁克”一族则可以考虑选择郊区的新房,温馨浪漫地过二人世界生活。 3、夹心族 夹心族最大的特点是三代同堂,上有老、下有小,因此在选择物业时不但要考虑周边配套设施是否成熟,尤其是老年人身体较弱,容易生病,因此选择附近有大型医院、社区成熟的二手房比较适宜。当然,考虑到小孩上学方便,教育配套设施也是一个比较重要的因素。 4、钻石族 所谓钻石族,是指那些已过而立之年的中青年购房者,他们购房主要处于改善居住条件的目的,因此房价的高低已不再是他们考虑的主要因素,而物业的品质、小区的整体环境,以及物业的居住舒适性倒是他们最为关心的。 因此对于这类型的购房者,推荐市中心区域内的新房,这类楼盘最大的特点是在新兴建筑技术的运用方面走在了时代的前列,符合现代居住理念。 5、夕阳族 步入老年之后,一般不大会去置业,但是也有特殊情况,如因市政建设而被动迁,或者因为考虑到养老而大房换小房等。 对于这类购房者来说,应该尽量将家安在医疗设施优良、购物环境便捷、交通设施齐备的地方,因此市中心成为首选;此外再考虑到这类购房者不能承受过高的购房负担,同时家中成员只有老两口,面积不宜过大,因此推荐购买市中心的二手房。 6、房换小房等 对于这类购房者来说,应该尽量将家安在医疗设施优良、购物环境便捷、交通设施齐备的地方,因此市中心成为首选;此外再考虑到这类购房者不能承受过高的购房负担,同时家中成员只有老两口,面积不宜过大,因此推荐购买市中心的二手房。 作为这方面的专业人员,在工作的时候有许多自己的体会与理解,希望我所提供的内容能真正帮助到你吧,谢谢!!!

  • 买二手房不通过中介的房屋交易流程是怎样的?

    1、买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。这对买家来说极为关键,否则有可能导致后面所做的一切都是无用功。 2、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间,并立约下定金。双方将过户事宜达成一致后,确定房屋交易价格。 3、签订二手房买卖合同,到房屋登记发证大厅进行网签,提供买卖双方身份证明原件及房屋所有权证。 4、缴纳税费:税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。例如:面积、房屋坐落等。 5、如果是贷款的买受人,在与卖方签订完房屋买卖合同后,由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,即贷款的房子要办理相关按揭业务,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更后,银行将贷款一次性发放;如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房过程中耗时间的阶段,通常要40个工作日左右。 6、按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。 7、将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口,拿受理单。 8、办理产权转移过户手续。买卖双方在房屋登记发证大厅办理完房屋所有权转移登记后,买方10个工作日后凭领取房屋所有权证通知单再次到房屋登记发证大厅领证。 9、凭受理单到税务机关缴纳相关税费,拿完税契证。 10、凭完税契证到房管部门办理房产证。 11、凭完税契证到土管部门办理土地证。

  • 二手房交易流程有哪些呢?不要中介的

    1、联系户主看房 自己寻找二手房房源的渠道有限,这也是自己购买二手房和中介买房的区别之一,中介的房源会多一些,不过如果自己有中意的二手房也可以联系户主看房,看到好房源时也不必过于执着原先设定的条件,看情况适当调整,因为没有满足需求的房子,应该允许多少存在一些偏差。 2、确认产权归属 看房的时候还要注意对房屋产权的查验,售房人是否为户主,如果你只是跟房屋使用权人进行交易,而没有了解到房屋的真实产权,即使你交付了全部房款,也无法办理产权过户。夫妻共有房产,正在出租的房屋,产权归单位的房子,被抵押拍卖的房子等都不能交易。 3、交定金 在以上两步都确定之后,如果对房屋比较中意,那么双方就可以商定先交一部分定金,把房源留住,并且要签订定金缴纳的收据和违约赔偿的相关事项,不管是买方还是卖方如果就签订的协议有违约,定金就不退还,卖方违约需要双倍退还定金。 4、卖家办理抵押注销手续 卖家的二手房如果还存在抵押贷款的情况,在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中,在交易时涉及向银行赎楼问题。卖房人无法自行办理抵押注销手续的,买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。 5、买方办理银行按揭 如果买房不能全款支付房款,那就还需要买房到银行去办理按揭贷款的手续,办理过户手续前办理银行贷款相关手续,等审批通过后再办理过户手续,千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续,万一贷款审批没有通过,买卖双方都将陷入很被动的局面。 6、房产过户更名 在按揭贷款手续办理之后,相应应该缴纳的税费首付款都已缴纳,那么双方就可以开始着手过户更名的手续了,双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续,办完权属转移手续后,在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件,到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋权证。

  • 购买新房有哪些交易流程?

    ①、选房 购房者需要根据自己的实际经济和家庭情况,来从房子的地段,户型,面积,周围环境以及医疗等情况,还有小区环境、绿化以及周围配套设施等多个方面综合考虑,选择适合自己的房子。 ②、签商品房买卖合同 一般而言,开发商只能在预售许可证下来之后,才能够和你签订相应的商品房买卖合同。 ③、办理贷款 认真准备好相关的材料,前往银行申请贷款。一般来说,贷款的年限越长,每个月的月供就少,可是还款总额也越多。所以,最好还是要根据你的实际经济情况来做出选择。 ④、交房,装修入住 ⑤、办理产权证书

  • 购买二手房有哪些交易流程?

    ①、买卖双方达成交易意向 我们首先要根据自己的实际情况选好你想购买的房,然后去实地考察。如果有想买的意愿的话,就可以和卖方开始谈谈就交易价格、方式以及费用划分等等方面达成初步一致意见。但是记得不要忘了,你要查验对方的房产证以及水电气费的缴纳记录等。 ②、买方向银行进行贷款申请 打算申请购房贷款,那么你最好先向银行进行相关业务的咨询,然后申请贷款的初评,这样你就可以做到对需要申请的贷款额度心中有数。一般而言,银行需要对你所要购买的二手房进行价值评估。 ③、买卖双方签署《房产买卖协议》 购房者与卖方就各种事宜达成一致意见后,就可以到相关部门去签署《房产买卖协议》了。 ④、交首付款 之后你就可以拿着签署的《房产买卖协议》以及其他的相关材料去银行正式申请贷款了。 ⑤、面签合同 银行经过一系列手续审核通过你的申请之后,就会通知你去签署《借款合同》,并交纳其他相关贷款担保手续; ⑥、办理过户及担保手续 ⑦、发放贷款 银行经过一系列手续审核之后就会开始正式向你发放相应的贷款

  • 买二手房贷款有哪些流程?

    1、提交二手房贷款所需材料 买房人需提供:身份证、户口本、结婚证或离婚证+离婚协议或法院判决书(仅限已婚或离婚人士)、收入证明、6个月内银行流水、贷款银行储蓄卡,同时也要提交购房合同,即《存量房买卖合同》。 2、银行对申请贷款房屋进行估价一般,银行会交由专业的机构进行评估。 3、银行审批 审批通过后银行会出具批贷函,向卖方证明银行同意放款给购房人,卖方可放心将房屋过户给购房人。 4、过户 在实施了不动产登记制度后,现在过户时,仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证,不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。 5、将不动产权证交给银行做抵押 到不动产登记部门办理《不动产登记证明》,用以证明此房产上有银行的抵押权,一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。 6、银行放款 经贷款行同意发放的贷款,办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

  • 买二手房最详细的费用清单有哪些呢?

    一、买房首付 二手房的首付比例与新房的首付比例是一样的,但计算方法不一样。计算二手房的首付款,不得简单的用价格乘以对应的首付比例。二手房的首付比例计算方法如下: 二、买房税费 我们知道,买二手房的税费比较多,主要的税费有 契税、增值税、个税和中介费 。如果是贷款购买的,还需要缴纳贷款担保费 。另外,交易手续费 按照房屋的面积来征收,住宅一般为4-6元/平方米。权证登记费 方面,住宅80元/套,非住宅550元/套。住宅免征印花税 ,非住宅印花税为0.05%。 注: ①二手房的价格除成交价外,还有评估价、指导价、网签价、核定价,具体以哪个价格为计税价格,以当地房管局规定的为准。 ②北上广深二套房、非住宅、非普通住宅,契税为3%。 ③北上广深满2年及以上的非普通住宅、非住宅,二手房增值税及附加税为两次交易差额的5.6%。 三、二手房房产证年限长短的影响 二手房不满二、满二和满五唯一,区别比较大。满二指房产证(不动产证)或契税凭证满2年。在挑选二手房时,注意选择满2年的房子,能少缴税一些税。 以一套计税价100万的二手房为例: 以上就是二手房交易过程中,需要缴纳的费用

  • 二手房交易过户有哪些流程?

    1.签订合同,房产证过户不经过房地产中介的话,必须把合同的条款和违约条款写清楚,签合同时必须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话,则需要夫妻双方在场及签字,尽管房产证上面只有一个人的名字)。 2.卖房所需的材料,身份证原件以及身份证复印件一份。若为已婚的话需要结婚证原件及复印件一份,房产证原件,如果夫妻双方有一人无法到场,必须要一份委托书再去。公正局公证,户口本和复印件一份。 3.买房需要的材料 1)身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件,如果是单身的话,需要去市民政局开单身证明,材料都没有问题的话,须到房产局,填写一些表格和一个存量合同,存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。 2)买方和卖方准备的情况是不一样。具体不一样在哪儿,看下流程图大家就清楚了,大家可根据自身情况,参照流程图哦,流程图那么简单粗暴,还不赶快抱走~ 3)材料都交给房产局,会有一个回执单,一定要在上面说明的日期去缴纳税金,一般需要十五个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。

  • 买新房和买二手房到底有什么不同?

    1、交易条件不同 开发商将新房出售给购房者的前提条件是:开发商需要取得五证二书 二手房业主出售二手房的前提条件是,取得该房屋的不动产证,并且贷款结清了,房屋才可以上市交易。 2、买房首付、贷款额度不同 新房和二手房的首付比例是一样的,但在实际交易的过程中,由于贷款额度不同,使得买房的净首付也不同。 3、贷款年限不同 贷款年限受到很多因素的影响,常见的影响因素就是贷款人的年龄。一些二手房由于房龄过老,买房时,贷款的年限会受到限制。 4、买房税费不同 新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。 5、交易主体、流程繁简不同 新房主要是购房者与开发商进行交易,二手房是购房者、出售方、中介等三方进行交易。 新房的交易流程相对比较简单,二手房的交易流程则比较复杂。 6、房龄长短不同 房龄是至房屋竣工之日开始算起,因此,新房的房龄比较小,而二手房尤其是一些老旧二手房,房龄比较老。 7、交房时间长短不同 如果买的新房是期房,需要花较长时间等待交房;买的现房,则与二手房一样,可以很快交房。 8、买房风险不同 如果买的新房是期房,主要风险就是延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题等。 二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、出售方;比如买到凶宅,中介的操作不规范、忽悠买房,或者出售方并非真正的房屋产权所有人。 9、小区、房屋本身的不同

  • 二手房的交易流程的要注意哪些问题呢?

    一、房屋是否能上市交易 有房产证、土地证,并且贷款已经结清了,才可以上市交易。另外,下面的这些限制性的条件,买房人也要注意: ① 如果房屋为多人共有,则须卖房人提供全部共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。 ②如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见。 ③如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。 ④如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售。 ⑤如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。 ⑥已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被法院或相关的机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋,不要购买。 二、房主与房产证上的人是否一致 卖房的人必须是房主,同时,注意看房产证上的姓名与房主是否一致。有些房屋有多个共有人,那么,签订合同时,要和全部共有人签订买卖合同;避免房屋的共有人不同意出售房屋,而导致的房产纠纷。如不是同一人,须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书。另外,注意房主是否为完全民事行为能力人,因为与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同是无效的。 三、留意土地使用性质、剩余年限 国有土地证的取得方式有两种,一种是有偿取得,即以出让方式取得,以这种方式取得的土地,可依法转让。另一种是无偿取得,即以划拨方式取得,以这种方式取得的土地在转让前,必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金,变划拨土地使用权为出让土地使用权。买房的时候,要注意土地的性质,以及剩余的使用年限。 四、检查房屋自身情况和周边配套 对房屋质量及其他配套主设施的审查: 如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、室内的高度、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。 了解房屋周边状况,如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。此外,很多人买二手房害怕买到凶宅,这就需要去询问周边的居民,并在网上查询相关的资料了。 五、留意房龄大小 房龄越老,贷款的年限就越短,太老的房子,可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面,也会受到影响。由于房龄老,所以房子剩余的土地使用年限也比较短,维修费用高,持有成本增加。 六、算好买房费用 买二手房,银行会对二手房进行评估。如果是购买首套房,则评估价的70%或80%即为可贷款额,房屋总价减去可贷款额,即为个人需要准备的首付款。另外,二手房需要缴纳的税费比较多,有契税、营业税(已营改增)、个税、中介费等主要费用。 七、选择正规的中介公司 二手房交易的流程比较复杂,买卖双方可能都不清楚怎么操作,而中介,则在买卖双方之间起着服务和协调沟通的作用。现在各个城市大大小小的中介公司多,很多小中介通过一些方式骗取钱财。所以,买房一定要选择口碑好,正规的中介。 八、合同中约定好相关事项 签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等。 九、过户注意事项 买房后,一定要及时过户,只有过户了,房子才真正属于你。过户的时候,要注意房产证、土地证、水卡、电卡、燃气卡等,都是需要过户到买方的名下的。另外,注意原来的房主,有没有水电费、物业费、燃气费等未结清的。 十、注意迁移户口问题 很多人买房都是为了迁户口,如果卖家的户口没有及时迁出,我们的户口也迁不进来,就会发生纠纷。因此,买房前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是否已经迁出。

  • 二手房交易要注意什么?

    准确识别虚假房源 对楼市了解不深的人一查二手房源总是盲目乐观,发现网上很多价格都比自己预期的低了不少。然而,电话一联系,看中的房屋往往都被称已卖出,而如果再想以类似价位需一套类似的房产,可能性则微乎其微。 事实上,部分中介会通过虚假房源来招揽客户,一旦获取您的购房意向和基本信息,就开始不断地进行电话销售。当然,有时候电话销售是必不可少的,但如果发现中介数次带看的房源都跟您提出的要求相差甚远,那么这家中介基本就可以PASS了。 慎交定金 对于没有在合同上标注,或者无法得到法律保护的承诺,购房者一概要谨慎对待。例如很多时候,买家看中房子,却苦于拿不出那么多的首付钱,这时,一些中介便表示能够通过私人关系抬高房子的评估价格,获得较高额的贷款;此外,对于购买不满5年的房子,中介也会以“营业税由卖家承担”的理由讨买家欢心。 然而一旦交付定金,这些承诺能否兑现很难保证,毕竟所谓的“抬高评估价格”是暗箱操作的事,买家又不能去法院起诉,只能被牵着鼻子走,要么弃定金不买,要么接受中介安排,总之吃亏的是买家。 分辨真假房东 没错,除了假房源外,二手房交易市场有事还会出现假房东。动机很简单:很多时候中介与房东达成了协议,房东报出一个低价,中介若卖出的价格高于此,差价便归中介。中介卖房经验足,知道如何“忽悠”能让购房者心动,所以他们不愿意让业主房东亲自出马。何况,每天看房的人那么多,房东也没时间亲自挨个去谈价格。 “假房东”在与购房者沟通的时候,不会自称是房东,而是说自己是房东的亲戚,受房东委托来谈。这时候,买房者除了要看房产证外,就要看看这个“亲戚”有没有委托书,如果没有,那他十有八九就是假的了。 真实房龄有猫腻 房龄,即房屋的年龄,是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房龄的长短直接关系到房子的实际使用年限以及能否顺利申请商业或公积金住房贷款等问题,房龄较新的房存在的折旧风险相对较小,而且再次进行转售也能够会比较容易。 因此,房龄是购房者判断是否入手的重要因素。在房子交易的实际操作中,中介为了抬高房价,促成交易,经常与业主联合起来虚报、隐瞒房龄,给房子“减龄”四五年是常有的事,而且这种现象在房市场上也是再熟悉不过的“潜规则”了。 对于这一点,很多购房者表示不理解:房子是哪一年的,在房产证上不都写得清清楚楚吗?这个怎么做假?事实上,无论是房产证还是土地证,都不能准确反映房屋的房龄。因为房产证上的日期只能反映房屋产权人实际取得该物业产权的日期,如果是已经转手了一两次的房,则房产证上显示的发证日期可能迟于房屋实际建成时间;而土地使用权证上显示的截止日期也无法确定房龄,因为据此只能推断出该房屋取得土地使用权的时间,并不代表开发商一经取得土地使用权便开始建房了。 那该怎么知道准确房龄呢?其实想要了解该房屋的建造年限也不难,只需去房管局查询,或向此房的邻居、街道、物业公司打听便可得知。此外,买方还可以在与业主签订的转让合同中约定,如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符,房东应承担违约责任。

  • 二手房交易都需缴哪些税呢?

      契税和土地增值税   购买普通唯一住房的减半征收,购买90平方米及以下普通唯一住房的减按1%税率征收,非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。   根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,各地规定有所不同,需视情况处理。具体的比例需根据国家相关政策、购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。   自2010年10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。   非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。144平米以上3%;二次购房都是3%,不分面积。   对于土地增值税而言,个人销售住房暂免征收,转让非住宅类房产核定征收。   个人转让非住宅类房产的“核定征收方式”由登记中心代征,其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。   核定征收公式为:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率如某市土地增值税核定征收标准为:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。   营业税及附加   销售购买不足2年的住房全额征收,销售购买2年以上非普通住房差额征收、销售购买2年以上普通住房免征营业税。   营业税及附加由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%(各地可能存在差异,需结合实际视情处理)。自2015年3月31日起,实行新的二手房销售“五改二”营业税新政策。   (一)个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税应缴营业税及附加=住房销售收入×5.6%。   (二)个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税(应缴营业税及附加=住房销售收入-购买房屋价款)×5.6%。   (三)个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。   个人所得税   转让自用5年以上唯一生活用房所得、符合条件的房屋产权无偿赠与免征,未提供房屋原值凭证核定征收,其他情形房屋产权无偿受赠所得缴纳个税,转让房产以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。   个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的,取得的所得免征个人所得税。   住房转让人未提供完整、准确的房屋原值凭证的,按住房转让收入核定征收个人所得税。核定征收方式的计算方法为:应纳个人所得税=计税价格×核定征收率如某市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为:普通住房为1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。   符合条件的房屋产权无偿赠与,转让人和受让人均不征收个人所得税:   1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;   2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;   3.房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。   其他情形下房屋产权无偿赠与他人的,受赠人按其他所得缴纳个人所得税。   除上述规定情形以外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人即受让方因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%;赠与人即转让人不征收个人所得税。   个人转让房产,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。   财产转让所得应纳税额的计算公式为:应纳个人所得税税额=(房产转让收入-财产原值-合理费用)×20%应纳个人所得税税额=应纳税所得额×20%应纳税所得额=每次转让财产收入额-财产原值-合理费用值得注意的是,对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。   对转让房产原值的确定应根据个人所转让房产的不同类型,即商品房及非住房。自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房来区别确定。   转让住房过程中缴纳的税金,是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。   可以扣除的合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。   需要重点提示纳税人的是,一是二手房交易税收优惠政策较多,且随着国家宏观调控的需求具体税政变化也较大,需要纳税人及时了解和准确把握,以尽享二手房交易税收优惠带来的经济实惠;   二是各地二手房交易税收政策可能存在一定的差异,需按照当地具体税收征管要求,并同主管税务机关有效沟通后视情况处理;三是涉及二手房交易的应缴税金,转让方承担的纳税义务是个人所得税、营业税及附加土地增值税。受让方承担的纳税义务是契税。   而实际申报纳税、缴纳税款,大多由受让方代为承担转让方纳税义务,即二手房交易的应缴税金,全部由受让方负担。

  • 遗产过户的流程是怎样的?

    流程(一)办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍,办理死亡证明;(二)办理房产证过户手续要到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证,房产继承分两种:一是遗嘱继承,二是法定继承。需要提交的材料有:1、被继承人死亡证明;2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证;3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件;有遗嘱的继承权公证另需提交的资料:被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱,其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性,因此暂不予采纳)。(三)办理房屋过户登记,申请人是继承人或者受遗赠人。申请人应当向登记机构提交下列文件:《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\ 契税完税凭证(原件)。(四)遗赠和法定继承、遗嘱继承不同,需要支付税收。费用(1)公证费 40元/平米*产权证面积(2)继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。(3)房地产价值评估费用根据房地产价格的高低不同采用差额定律累进方式来计算房地产价格总额(万元)累进计费率%100以下5101以上至1000部分2.51001以上至2000部分1.5所需材料公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

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房源核验

  • 遗嘱未曾提及的房产如何继承?

    按照国家相关法律法规的规定,被继承人以遗嘱的方式安排房产的,只要符合法定条件,就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的,那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人,仍然有权利参与法定继承的房产分配,除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。

  • 怎样写房产遗嘱怎样写房产遗嘱

    遗 嘱 <br/><br/>立遗嘱人:李××,男,××年×月×日出生,汉族,现住 * * 市××路×号×室,身份证号:××××。 <br/><br/> 我今年78岁,在立遗嘱时精神清醒,由于年事已高,并患有高血压、糖尿病等疾病,可能发生意外,故立遗嘱,由于我握笔困难,由刘应良律师代我起草本遗嘱,由湖北诚信联合律师事务所刘应良律师、陶小平律师进行见证。遗嘱内容如下: <br/><br/> 1、将我位于 * * * 市××路×号×室的房产一栋(房产证号:××××)由儿子李××继承。 <br/><br/> 2、除上述房产外,我其余的财产按照国家有关法律进行处理。 <br/><br/> 3、我指定刘应良律师作为我的遗嘱执行人。 <br/><br/> 5、本遗嘱一式三份,我本人、遗嘱执行人、湖北诚信联合律师事务所各保管一份,继承开始时由执行人负责实施。 <br/><br/>立遗嘱人:李×× <br/><br/>代书人:刘应良律师 <br/><br/>证明人:王××<br/> 在场人:张 * *<br/><br/>时 间:二00九年**月**日

  • 请问如何写房产遗嘱?怎样写好一份完整的遗嘱?应该注意哪些?

    对房产,要写明详细地点,日后归何有所有.<br/>对不动产,写明归何人所有就可以了,遗嘱的形式本身并不重要,建议进行公证,公证人员会帮助立嘱人完成,且,经公证的非经另一份公证不能撤消,其他形式的证明其是否有效是关键.

  • 为何房产分配不能完全按照遗嘱执行呢?

    依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定,公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。生前立下自书遗嘱,指定由原告一人继承涉案房屋。自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定,故该自书遗嘱依法成立,应受法律保护。现已离世,原告作为法定继承人,依据生前所立遗嘱主张继承涉案房产中所占份额的诉讼请求,理由充分,法院予以支持。 告在涉案房产中所占份额较多,从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑,涉案房产归原告吴某1所有较为适宜,但应按被告应继承份额予以折价补偿,即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。

签订合同

  • 沈阳买卖房子合同怎么写?

    甲、乙双方就房屋商品房买卖合同法,经协商一致,达成以下合同条款: 一、甲方自愿将坐落在 重庆市九龙坡区 渝州路 2小区3号楼 4单元 405室(建筑面积120平方米,储藏室40 平方米,产权证号st1002105420 )房地产出卖给乙方,并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)。 二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写壹佰万零二千元整 ;即人民币小写100XX元 。 三、乙方在签订本合同时,支付定金三十万元整 ,即小写300000元 。 四、乙方支付定金之日起 2个月内,向甲方支付首付款(定金从中扣除),首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)。 五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。 六、办理房产证手续所产生的有关税费由 甲方承担。 七、乙方支付首付款后,甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续,待房产过户到乙方名下之时,乙方应向甲方付清全部房款余额。 八、甲方应在1个月 前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵,无人租住、使用;无欠账,如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。 九、本合同签订后,如一方违反本合同条款,该方应向对方支付五十万 元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款,每逾期一日,应向对方支付五十元罚金,逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定,本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除,不适用本条款。 十、交付该房产,甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件,并将抽风机一台(型号:1005648485 ),空调两台(型号:0152468549 ),热水器(型号:1095874554),浴霸(型号:1025456985 ),饮水机(型号:1084759264 ),音响两台(型号:258695 ),凉衣架,房内灯具,前后门窗窗帘、电脑桌一张,橱卫设施, 等让与乙方(含在房屋价值内)。 十一、沈阳商品房买卖合同法协议一式两份,具有同等法律效力,自双方签字之日生效。 十二、附加条 款: 1、转让过后,甲方不的以任何借口干涉乙方对房屋的修改。 甲方(卖方):xx (印) 身份证号: 住址:重庆市九龙坡区歇台子长石村24号 电话: 乙方(买方):xx (印)身份证号: 住址: 电话:

  • 改建房屋手续批了.由于现在缺乏资金.以后还可以重新批手续吗

    当然可以的,但会因政策规定而调整审批手续……!祝你好运!

  • 夫妻一方反对卖房购房合同还能有效吗?

    情形一,合同仅有夫或妻一方签署,另外一方未签署合同。在产权人登记为夫妻两人的情形下,此时出售方当事人应为两人,而其中的一人未签字同意出售房屋,基于物权的公示原则及部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在房屋产权人明确登记为两人的情形下,即便买受人以合理的价格购买,此时买受人亦不能认为系善意购买人,而所签署的合同由于另外一方权利人事后拒绝签字同意的情况下,应认定买卖合同无效。 情形二,合同仅有夫或妻一方签署,并代理另一方签署合同。当房屋产权登记在夫妻双方名下,在房屋买卖中,夫妻一方代另外一方签字的情形非常多,实践中也常常遇到未签字的一方拒绝承认授权夫或妻对外出售房屋,要求确认合同无效。针对这种情形,买卖合同到底是有效还是无效,关键看是否构成表见代理,即买受人是否有足够的理由相信夫或妻的一方有代理权。若构成表见代理,则合同合法有效,若不构成表见代理,则合同无效。 由于房屋买卖属于夫妻间的重大财产处置,根据《婚姻法》规定,不能仅因夫妻间的特殊身份就认定作出出售行为的一方具有代理权,还应从看房的过程、签署合同的过程及细节来综合判断买受人的主观善意且无过失。

  • 夫妻一方擅自卖房,合同有效吗?

    卖家夫妻中一方擅自卖房,签订的合同是无效的。根据法律规定,夫妻双方对于夫妻共同财产的处理应当有平等的权利,夫妻双方非因生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商后,取得共同意见。 参考法律依据: ①、《婚姻法》第十七条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权; ②、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效; ③、《城市房地产管理法》第三十八条中更是明确规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的不得转让。

  • 资金托管流程是怎样的?

    1. 买卖双方签订买卖合同。首先办理资金托管需要买卖双方签订好二手房交易合同,办理时需要携带的。 2. 线上申请托管。资金委托服务可以在线上进行申请,方便节省了各位购房者的业务办理时间。 3. 签署托管协议。申请资金托管业务时,需要签署一个托管协议,根据签订的协议进行下一步的办理流程。 4. 买房打款到托管账户。开具了托管账户后,购房者即可将房款打入托管的账户内,即可保障资金的安全。 5. 账户冻结,保障资金的安全。 6. 满足解冻条件,申请支取。二手房交易完成后,也就是过户手续办理完毕之后,账户被解冻,房款即可被卖家领取。

  • 房屋认购有哪些流程?

    1、携带相关资料前往售楼部,具体包括身份证、认筹单或诚意金的收据等等; 2、选房,并签订《选房确认单》; 3、缴纳定金,一般来说不会超过总房款的20%; 4、签订《商品房认购协议书》; 这里需要注意的是如果提前交了诚意金转定金手续,若办理按揭贷款,需签署《征信授权书》。

  • 卖房合同怎么写?

    根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买商品房,甲乙双方达成如下协议: 第一条 甲方用地依据及商品房坐落位置 甲方以_________方式取得位于_________、编号为_________的地块的土地使用权。 〔土地使用权出让合同号/土地使用权划拨批准文件号〕为_________。 划拨土地使用权转让批准文件号为_________。 土地使用权证号为_________,土地面积为_________。地块规划用途为_________,土地使用权年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。 甲方经批准,在上述地块上建设商品房,〔现定名/暂定名〕_________,主体建筑物的性质为_________,属_________结构,建筑层数为_________层。工程建设规划许可证号为_________。 本房屋位于_________市_________区(县)_________路_________号_________楼_________层_________室,施工进度情况参照由甲方提供的照片;房屋所在楼房共有_________单元_________层,乙方所购房屋以自然习惯计数处于_________单元_________层,朝向为_________,房屋结构为_________,房屋用途为_________。 第二条 面积确认及面积差异处理 根据当事人选择的计价方式,本条规定以〔建筑面积〕〔套内建筑面积〕(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的,不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。 商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_________种方式进行处理: 1.双方自行约定:_________。 2.双方同意按以下原则处理: (1)面积误差比在3%以内(含3%)的,据实结算房价款; (2)面积误差比超出3%时,乙方有权退房。 乙方退房的,甲方在乙方提出退房之日起30天内将乙方已付款退还给乙方,并按_________利率付给利息。 乙方不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由乙方补足;超出3%部分的房价款由甲方承担,产权归乙方。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由甲方返还乙方;值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。 第三条 甲方出售的楼宇须经_________市建筑质量检验部门验审合格,如质量不合格时,乙方有权提出退房,退房后甲方应将乙方付款在三十天内退回。 第四条 价格与费用 甲方与乙方约定按下述第_________种方式计算该商品房价款: 1.按建筑面积计算,该商品房单位为(_________币)每平方米_________元,总金额(_________币)_________元整。 2.按套内建筑面积计算,该商品房单价为(_________币)每平方米_________元,总金额(_________币)_________元整。 3.按套(单元)计算,该商品房总价款为(_________币)_________元整。 4._________。 除上述房价款外,甲方依据有关规定收取下列税费: 1.代收_________,计(币)_________元整; 2.代收_________,计(币)_________元整; 3._________。 上述代收税费合计(币)_________元整。 第五条 价格与费用调整的特殊约定 该商品房出现下列情况之一时,房价款和代政府收取的税费可作相应调整: 1.由于该商品房属于政府定价的预售商品房,有权批准单位最后核定的价格与本合同第四条规定的价格不一致,按政府有关部门最后核定的每平方米价格调整。 2.预售商品房开发建设过程中,甲方代政府收取的税费标准调整时,按实际发生额调整。 3._________。 第六条 付款时间约定 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(_________币)_________元整,并按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的_________银行(帐户名称:_________,帐号:_________); 1._________年_________月_________日前支付全部房价款的_________%,计(币)_________元; 2._________年_________月_________日前支付全部房价款的_________%,计(币)_________元; 3._________。 第七条 交接商品房时的付款额约定 在双方交接该商品房时,乙方累计支付的款额应当占全部房价款的_________%,计(币)_________元。其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起_________天内付清。 第八条 乙方逾期付款的违约责任 乙方如未按本合同第六条规定的时间付款,甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天至实际付款之日止,月利息按_________计算。逾期超过_________天后,即视为乙方履行本合同。届时,甲方有权按下述第_________种约定,追究乙方的违约责任: 1.终止合同,乙方按累计应付款的_________%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。 2.乙方按累计应付款的_________%向甲方支付违约金,合同继续履行。 3._________。 第九条 交付期限 甲方应当在_________年_________月_________日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第_________种条件,并符合本合同约定的商品房交付乙方使用: 1.该商品房经验收合格。 2.该商品房经综合验收合格。 3.该商品房经分期综合验收合格。 4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5._________。 除房地产交易管理机构依法作出不予过户决定外,上述房地产权利转移日期以_________(市/区/县)房地产交易管理机构受理该房地产转让过户申请之日为准。

  • 开发商五证不全卖房签过合同还能退房吗?

    王女士在2015年7月份买了一套三室一厅的房子,开发商迟延交房已近一个月。由于购房时王女士未严格审查开发商的相关证件,现在才知道开发商的开发资质是临时的,现已过期。还有开发商的五证中现缺两证。对此,王女士准备退掉此房屋,但不知自己发现的证据是否能够退掉此房屋,而且理由是否充分? 【律师解答】 王女士所掌握的开发商临时资质过期以及楼盘五证现缺两证,这两点如果属实,王女士是完全可以退掉此房屋的。 因为开发商没有开发资质以及楼盘的相关五证不齐全,这就属于开发商出售楼盘主体上的缺陷,也就是说开发商在相关证件不齐全的情况下,其就没有售楼资格,从法律角度来说该开发商就没有售房的行为能力。 这时开发商与买受人所签的商品房买卖合同就属于无效合同。对于无效合同,在法律上是自始无效的,据此王女士就可以退掉房屋,要回自己的购房款。 但是对于此类开发商主体资格欠缺的问题,买受人若想退房就应当尽早行动。因为法律上规定主体能力的缺陷是一种效力待定,在效力待定期间内买受人主张合同无效,法院是支持的。若开发商在一定期限内补办了相关证件,买受人与开发商之间的购房合同就会成为有效合同,而且自始有效。

  • 签完卖房合同后如果反悔了会怎么样?

    1、若买方上诉法院,可能判决强制过户给买方 法律依据:根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 若买方不接受协商,可以上诉至法院要求卖方必须履行购房合同。当买方满足以下5个条件时,也可主张强制过户: a.签订的买卖合同有效; b.购房人具有购房资质; c.购房人具有全款能力,若批贷函已下发,部分法院也会支持过户; d.售房人构成根本违约,即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料; e.交易房屋未被限制,如查封等; 但是,法院是否会判决强制过户,需要根据具体的案情来定,并且如果法院支持买方诉讼,买方还可以要求卖方支付违约金,尽管违约金酌情承担,但届时真是得不偿失了。 注意事项: ①继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下,售房人已经无法实际交付房屋了,在此情况下,买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。 ②法院只可能判决强制过户,但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。 2、买方解除合同并要求卖方承担根本违约责任 一般情况下,房屋买卖合同中都会有一条补充协议:"拒绝将该房屋出售给乙方(买方)或者擅自提高房屋交易价格的,则甲方(卖方)构成根本违约,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。" 所以,如果卖方在签订定金协议以及房屋买卖合同之后违约,那么双方可自行协商违约金数额。协商不成买方可以以诉讼的方式要求售房人承担房屋总价款的20%的违约金;且违约金数额多少是根据实际损失而定。在诉讼过程中,法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额: a.守约方的实际损失(核心); b.违约方的恶意性程度; c.合同履行的程度; 此外,购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。 3、双倍返还定金 购房人可通过协商或者诉讼的方式要求售房人双倍返还定金。 法律依据:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条:"因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。" 注意事项: 若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%,那么超过部分的金额也是购房人的实际损失),那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失;否则,违约责任和赔偿损失是不能同时适用的;但违约责任和定金罚则只能二选其一,不可同时适用。

  • 房屋“先卖再买”具体流程是什么?

    1、房源核验 卖掉旧房最先要做的就是房源核验,如果是自己卖房,你就需要拿着房产证和身份证到房管局服务窗口办理。如果你是委托中介公司代理出售房子的,你就可以签一份《存量房核验(公示)委托书》,让中介帮你在网上申请核验。 2、收定金 购买方表达出购买意愿,双方针对合同以及交易细节进行商议,协商一致之后,你可以向购买方收取一定数额的钱款作为定金,并与之签订定金合同。 3、与买方网签 定金合同签完,下一步就可以签订正式的房屋买卖合同了,当然网签也是必不可少的。 4、缴税过户 带好买卖合同、房产证、身份证等资料,前往房产交易中心缴纳相应税费,比如营业税、个税等。税费缴纳完之后,则可以办理过户手续了。 5、收尾款 过户完毕,你就可以向购买方收取尾款了。 6、资质审查 截止上一步,卖房子的流程就差不多走完了,接着你就可以购入新房了。拿着身份证、户口薄等资料到房屋所在地建委网签窗口,办理个人购房资质审核手续。 7、付定金 资质审核通过后,你就可以为心仪的房子支付定金了,然后与卖方签订定金合同。 8、与卖方网签 签完定金合同,下一步就可以与卖方签订房屋买卖合同了,不过签完买卖合同后别忘了办理网签。 9、缴税过户 签完了合同,你就可以前往房产交易中心缴纳相应的税费了,如契税、印花税等,缴完税费后就可以办理过户手续了。 10、领取新房本 最后,你只需要在指定时间领取新房的房本即可。

  • 委托卖房合同是怎么定的?

    合同是确立双方权利义务关系的依据,依法成立即具有法律效力,双方均应遵照合同约定履行,否则将承担违约责任。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其权利的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。 本案中,王女士与中介公司自愿签订了协议,明确约定王女士负有在委托期限内不得擅自终止协议或委托他人代理出售房屋之义务,并明确约定了违约责任,上述义务中介公司均以加重字体打印提示,足以引起王女士的注意,公司尽到了相应的提示义务,该格式条款应属有效。王女士应当承担相应的违约责任。就违约金的数额而言,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。故法院依据王女士的请求,并综合考虑中介公司的实际损失,最终酌定违约金数额为15000元。

  • 卖房签了合同还能反悔吗?有什么后果?

    合同签了后房价上涨,不卖了行吗? 2015年10月11日,南京周女士与买家以及中介公司签订了《房地产买卖中介合同》,约定甲方(卖主)将其名下位于鼓楼区的房屋出售给乙方(买主),总价款为370万元。如果一方无正当理由不履行合同或毁约的,违约方应承担违约金20万元。 合同签订之日,买家向周女士支付录入定金5万元,并于10月18日前再追加定金5万元。10月19日,买家又向周女士支付70万元购房款,用于周女士还清银行贷款,办理解押手续。 然而,当买家依约支付了80万元购房款后,周女士反悔,要求对方至少加价10万元才肯卖房,理由是房价上涨。 双方经多次协商无果后,买家向法院提起诉讼,要求被告周女士继续履行《房地产买卖中介合同》,并支付违约金20万元,且本案诉讼费、保全费由被告承担。 经判决,法院认为,《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示,该合同依法成立并生效。依照合同法、民事诉讼法及最高人民法院的相关司法解释的有关条款,判决周女士继续履行《房地产买卖中介合同》,并于判决生效之日起十日内一次性向买家支付违约金20万元,案件受理费4300元,减半收取2150元,保全费5000元,合计7150元,由被告负担。 那么,房子卖了之后究竟还能反悔吗? 按照规定,买卖合同生效后,买卖双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出售方在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的,购买方可要求同出售方重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。 不过,房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果,即使房屋已实际交付也属无效。 也就是说,只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖家已经收取了房价款,将房屋交付给买家使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

  • 卖房中签了合同买方却不愿付房款怎么办呢?

    实,你只要申请法院强制执行即可。 法院强制执行是法院根据法律判决结果对被告人采取的强制行为。一般来说,依照案件的实际情况,法院可以强制执行被告人的存款、收入、房产等其他财产。

  • 卖房中签了合同买方却不愿付房款申请法院强制执行需要交钱吗?

    根据《诉讼费用交纳办法》规定,申请人申请人民法院强制执行,不需要向人民法院交纳申请费,而是由人民法院在执行中直接从被执行人处扣除。 缴费标准一般为执行金额或价额在1万元以下的,每件交纳50元;一万元至50万元的,按执行金额或价额的千分之五交纳;50万元以上的,按执行金额或价额的千分之一再加2000元交纳,但不同地区规定不同,具体的还是以当地法院的缴费标准为准。

  • 卖房中签合同买方不愿付房款申请法院强制执行需提交哪些资料呢?

    1、 申请人的身份证明; 2、 申请执行书,申请书必须载明申请人和被执行人的基本情况以及请求执行的事项; 3、 作为执行根据的生效法律文书,文书中须载明给付内容,执行标的和明确的被执行人; 4、 如果是作为继承人或者权利承受人申请执行,还应提交继承或者承受权利的证明文件。

  • 夫妻一方擅自卖房,房屋买卖合同有效吗?

    卖家夫妻中一方擅自卖房,签订的合同是无效的。根据法律规定,夫妻双方对于夫妻共同财产的处理应当有平等的权利,夫妻双方非因生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商后,取得共同意见。 参考法律依据: ①、《婚姻法》第十七条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权; ②、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效; ③、《城市房地产管理法》第三十八条中更是明确规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的不得转让。

  • 资金监管的具体流程是怎样的呢?

    向银行提出申请;银行审核资格;填写申请书,买卖双方确认签字;提交贷款申请所需资料;银行审核资料;开立个人结算账户和保障金账户;买卖双方签署资金监管协议;资金存入监管账户,审批后的贷款也会直接划入该账户,账户冻结;买卖双方到房管局办理过户手续;双方提交资金划转申请书,经审批解除冻结并划转监管资金;卖家收款后填写监管资金收款收据。

  • 二手房签约注意事项有哪些?

    1、选择中介公司保证其具有真实的资质与中介公司签订房产经纪合同前需要严明中介公司的是否是真实合法的。详细了解中介公司的营业执照和房地产经纪机构备案证书,同时也要看原房主的委托证明,避免被欺诈。 2、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否完全一致,一个字的差别原则上都是不可以的,产权证上是否有共有人,如果有共有人,还需要共有人出具书面同意证明,即使是夫妻共有的情况,也需要另一方出具证明,以避免纠纷。检查房屋的土地证,看两证是否齐全(有些房本是两证合一的);还要看清楚产权证是否已经被抵押和土地证上的土地使用年限; 3、合同中注明各种设施交验时间和费用承担时间 需要在合同中详细列明各种设施和附属设施的交接时间,以及水电媒体费的划定承担时间。 4、约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额 在签订二手房买卖合同时需约定违约赔偿责任和赔偿金额。二手房买卖中违约条款比较重要,因为价格的变动可能出现卖家决定不履行合同的,违约条款可以对买卖双方进行约束,如果出现违约也可作为一种经济救济的法律依据。 5、购房者付款和双方过户的准确时间 购房合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限,以及过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合,必须事先确定并在合同中写清楚。 6、对于贷款无法办理下来的约定 对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意,这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定,可以设立一个期限,如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款,双方的解决办法。

  • 房屋短租流程是怎样的?

    1.客人需提前电联出租人,并告知大约什么时候可以入住,然后再于所约定的时间到达房子所处在的小区位置,此时需要以电话形式来确认。 2.入住时,需准备好租房费用与押金,如果已经预先支付了定金,则出租人会从房费中将定金扣除。不接受退房时才缴费,且入住前还需要填写入住单。 3.出租人需向承租人交代相关的适宜,并查验其身份证等有关的有效证件。 4.承租人需对房内所有的配置、设施进行查验,并从出租人手中领取钥匙。 5.对于短租公寓的报价,不包括发票钱在内,如果需要发票,则需在房费总额上加收8%的税点费。

  • 我卖房子在房管局出过网签合同了现在我不想卖了怎么办,我卖房子在房管局出过网签合同了现在我不想卖了怎么办,关键现在买房不愿意解除

    已经签好的房产合同,如果你已经支付了定金或部分房款,如要解约,需经对方的同意,不同意的,强制解约,你要承担合同规定的经济损失。

  • 房屋抵押流程是怎样的?

    第一步:提交所需证件 抵押借款人(自然人)需提供的证件: 房地产权证或房屋所有权证,土地使用权证; 借款人身份证,户口簿; 还需下列证件(借款人根据自身情况准备相应证件 ) 单身证明 户籍所在地民政局出具至今未婚的证明 共1份 结婚证明 结婚证、配偶的身份证、户口簿 共3份 离婚证明 户籍所在地民政局出具离婚后至今未婚的证明 共1份 第二步:看房评估 根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等预估其大约价值。我公司将以预估价值作为贷款依据,并以抵押物的二分之一为贷款金额。 第三步:签署抵押借款合同 借款人与贷款人必须共同到场,共同签署抵押借款合同。请您在签字之前,仔细阅读合同中的每一个条款,不要漏过任何一个细节。以后若有任何纠纷,此合同都会作为法律依据。 第四步:公证 借款人与放贷人必须共同到公证处进行公证。 第五步:办理房屋抵押权证(他项权利证) 第六步:借贷、放款 在一切手续都办理妥当之后,放贷人将把现款打入借款人的户头。至此贷款过程即告完成。 新房贷款的贷款期限最长不超过30年,二手房不超过20年;贷款额度是房屋评估值的70%;贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行,基准年利率是5.94%。

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解抵押

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