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二手房交易中如何付款?

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二手房交易中如何付款?

看中了一套二手房,准备和房主去办理更名,但是在付款方式上发生了分歧,房主坚持在办完更名手续后立刻付钱,但是此时只是办完了手续,实际上我还没有拿到产权证,虽然说风险不大,但是没有看到产权证毕竟不是百分之百的安全,请问我现在应该怎么办,如果不把钱存到第三方,还有其他的办法吗?
如
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  • 2006-03-31 10:11:37
    事实上在办理产权过户之后即使房产证还没有下发那么风险系数已经是最低了。几乎没有风险,而且绝大多数的房产交易都是在这个时间交付房款的。
    没有任何一种交易是100%安全的

    178

    2006-03-31 10:11:37

其他答案

    2006-04-05 17:41:00
  •   在二手房交易中,政策法规上存在以下疑点和难点:第一,法定共有人的财产权保护;第二,房改房的同住非产权人的权益保护;第三,中介机构居间行为的规范;第四,在产权转移登记过程中对物权转移的确认;第五,房屋的户籍属性对产权交易的影响及司法救济;第六,房屋交易欺诈的罪与非罪的界限:等等。
      这些疑点和难点的形成,除了市场发展迅速和房地产交易立法相对落后这两个原因以外,还和二手房交易的自身特征有关。这包括:第一,由于房改的原因,二手房的权属状况相对复杂;第二,二手房交易通常和中介机构的居间行为密切相关,但现有的法律法规对居间行为的立法严重不足;第三,二手房交易主体通常都是自然人个体,交易者素质参差不齐,法权意识淡薄,容易引发纠纷或被不法分子趁机进行犯罪活动;第四,不动产的产权登记取得制度使得产权转移过程相对复杂并受到行政行为的影响。
      通过立法来解决这些疑点和难点,有利于规范二手房交易秩序。   法定共有人的财产权保护   房屋共有,一般有法定共有和约定共有两种。在形式上,两者最主要的区别是,约定共有人一般在产权证明上有产权登记,笔者称之为登记产权人;而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人,在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记,笔者称之为非登记产权人。
      这种情况最典型的例子,就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权,但产权证上没有对配偶予以登记。问题在于,按照法律规定,共有财产必须经所有共有人的一致意思表示,处置行为才是有效的。但在二手房交易实践中,交易管理部门为了简化交易审查手续,在受理交易登记申请时,逐渐取消或部分取消了对非登记产权人的书面审查。
      这让中介机构和经纪人在执业过程中也开始放松或忽视对非登记产权人的审查义务。而一些业主也拒绝让配偶到场,参与办理交易手续。产生的纠纷一般有两种,第一,共有人主张登记产权人与第三人签订的买卖合同无效;第二,共有人主张登记产权人与中介机构签订的居间合同无效,要求免责撤销居间委托。
      在审判实践中,审判机关的自由裁量权非常大。根据具体情况,可能支持或部分支持当事人的请求,也可能完全驳回。   建议:把登记产权人设置为房屋的完全权利人或所有权利人的法定代表人,即登记产权人有权单独处置其名下房产,其他共有人的财产权受到侵害时,应向登记产权人主张债权保护。
      这在行政机构颁发房地产权证时进行书面确认,是可以做到的。   房改房同住非产权人的权利保护   笔者所称房改房,是指基于公房房改政策而公转私的售后产权房;同住非产权人是指房改时没有登记为产权人的同住成年人。同住非产权人的特征主要是,第一,房改前是同住人,有常住户口;第二,房改时没有登记为产权人的原因一般是放弃或不知情。
      这类房屋的出售,通常会有三个争议问题,第一,同住非产权人有无处置权和收益权?第二,产权人对同住人有没有应安置义务?第三,出售后同住人拒绝迁移户口,该如何解决?   这些是房改过程中不可避免的问题,容易引发纠纷,应当通过政策立法来影响司法实践,努力解决这些问题。
         中介机构居间行为的规范   规范居间行为的法律规范目前相对不多,已经很难满足市场规范的需要。实践中有很多问题值得研究。笔者在此仅对意向金问题、商业信息保护问题和格式化条款问题进行一些探讨。   第一,意向金模式的合法性。意向金模式的基本特征包括:1.购买人对特定房屋有明确而具体的购买意向;2.购买人委托中介机构向出售方议价确认;3.购买人签署居间议价委托时,向中介机构支付一定数额意向金或诚意金,并同意在中介方议价成功时,将该意向金作为立约定金直接转付给房屋出售方,作为买卖担保(也有一些中介在意向金的处理上略有不同)。
      意向金转定金的居间议价模式,是在市场发展过程中约定俗成的,符合居间服务的自身特征,但其合法性一直受到有关部门的质疑,这和少数中介机构不顾长远利益而利用意向金条款欺诈消费者有一定的关系。笔者认为,政府部门应首先确认意向金模式的合法性,然后制定相关的约束性政策规定,通过规范意向金模式来规范中介机构的经营行为。
      首先,意向金条款并不必然违背现有法律规定,只要符合公平原则和诚实信用原则,符合意思自治的法制思想,应确认其合法性;其次,意向金模式符合居间服务行为的自身特征。居间的本质就是为促成交易而进行的斡旋服务。在斡旋过程中生效的要约和承诺,及时地用定金担保的方式确定下来,符合交易谈判的时效性原则。
         第二,居间委托信息的商业秘密特性与赔偿请求权的法律保护。中介机构的居间委托信息具有商业秘密特性。这是因为:(一),该委托信息具有经济价值;(二),该委托信息具有相对秘密性;(三),信息持有人采取了一定的合理保密措施。虽然具有这样的特性,中介服务信息是否可以被官方机构认定为商业秘密,仍有很大争议。
      中介委托的信息被泄露或利用而致损害的情形通常有两种:一,“跳单”。即少数委托人利用中介机构的前期服务获取具体交易信息后,撤销委托,跳过中介私自成交或通过第三方成交。二,“飞单”。即少数经纪人为了谋取私利,利用职务之便,将中介机构(经纪人组织)的相关信息泄露给其他中介结构或个人。
      这两种现象十分普遍,已经严重损害了中介机构的合法权益,扰乱了中介服务秩序。我们并没有相应的政策规定,来约束或防范这些现象的发生。在司法实践中,中介机构的损害赔偿请求常常难以得到支持,这是非常令人担忧的。笔者认为,无论中介服务信息是否构成商业秘密,基于公平和诚实信用原则,其损害赔偿请求权应当受到法律的保护。
         第三,格式化条款与约定赔偿请求权的合法性。格式化条款主要有两种,包括政府制定的格式合同条款(示范本)和经营者自行制定并向工商行政部门备案的格式合同条款。2003 年房地资源行政管理部门曾经推出居间合同的示范本,由于条款过于简单、可操作性不强而没有被市场普遍认同。
      但企业自行制定并经过备案的格式化合同,常常被指责加重了消费者的责任,被称为“霸王合同”。在中介行业当中,经营者鱼龙混杂,出于自身利益,不能排除加重消费者义务的格式化条款的存在,但也不能把消费者的任何义务条款或责任条款都认为是霸王条款。这需要我们对居间合同双方的权利和义务有更加明确的规定,对明显加重消费者责任和义务的条款内容应当有明确的界定。
      否则,在司法实践中,是否是霸王条款,缺乏可依照的法律标准,不利于市场秩序的维护和监督。   约定赔偿请求权条款,是大部分居间合同中的常见格式条款,也是最受争议的条款。比如,议价成功后,买方或卖方单方面撤销委托导致居间失败的,约定违约方按照或参照佣金标准支付赔偿金的条款。
      问题在于,第一,如何确定议价成功的法定标志;第二,委托人是否有权任意撤销委托;第三,撤销委托的,受托人是否有权请求赔偿;第四,赔偿标准是否可以按照或参照佣金的标准来确定。有一种意见认为,根据合同法的规定,“居间不成不得要求支付报酬”,因此,这样的约定赔偿条款加重了委托人的责任,应归于无效。
      但笔者不赞同。因为合同法的这一规定,并未排斥委托人的过错赔偿责任,而报酬请求权和过错赔偿请求权是完全不同的两个法律概念。这样的约定只要符合公平与诚实信用原则,不违背国家的法律规定,应当确认其合法性,维护意思自治原则。   在产权转移登记过程中如何确认产权的转移   这个问题的产生,主要有两大原因:第一,不动产交易,其产权交付和动产交易相比,由于产权登记取得制度和行政行为的介入,通常需要一个过程来完成;第二,从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看,我们需要不动产交易和动产交易一样,在某一时刻能确认产权的转移。
      这是一对矛盾。在房地产登记条例当中,对这个问题,已有相关的规定,但没有完全解决问题。现有的规定,主要表现为两点:第一,如果交易成功,以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻;第二,交易是否成功,以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准,如果审核没有通过,则产权并不发生转移,或者说发生交易逆转。
      换句话说,受理交易登记申请,并不代表产权已转移,交易审核期也是产权转移的风险期。那么,在交易风险期内,买卖双方应各自承担什么样的风险,并未明确。这对买卖双方的付款方式和金融机构的贷款服务模式产生了重要影响。   房屋的户籍属性对房屋交易的影响   在二手房交易实践中,由于房屋的户籍属性或者说户籍管理的房屋属性而导致的户口迁移问题越来越多。
      问题的焦点主要表现在三个方面:第一,房屋产权管理和户籍管理是否可以分离;第二,法院是否可以对有关户口迁移的诉请作出强制性判决;第三,在房屋产权转让过程中,在何种条件下,购房人可以对出售人及其亲属的户口申请强迁。这些问题的存在,都有待于进一步研究和解决。
      上海市律师协会的刊物《上海律师》2004 年第5期,也曾刊文探讨过类似问题,对上海市高院把有关户口迁移的案件定性为非民事案件而不予受理,提出了商榷意见。笔者认为,问题的关键在于国家的户籍管理政策。如果存在或设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办,那么法院是完全可以对户口迁移案件作出处理的。
         违规操作与交易欺诈的罪与非罪   民事欺诈是指交易相对方故意告诉对方虚假情况或者隐瞒真实情况,诱使对方作出对自己不利的民事行为,对此一般只需承担民事责任。但近几年来,因为违规操作或交易欺诈而涉嫌犯罪的情况越来越多。在罪与非罪的问题上,有很多争议问题值得探讨。
      例如,房产被法院查封或债务抵押以后仍然进行转让,挪骗第三方钱款后暂时无法偿还的合同行为,是否构成诈骗罪?从理论上说,诈骗和普通的债务纠纷,根本的区别在于行为人是否有非法占有他人财产的主观目的,但在审判实践中,这比较难确定;另外,经纪人利用职务便利进行“飞单”,并非法收受他人财物数额较大的,是否构成公司企业人员受贿罪?“飞单受贿行为”严重损害了中介机构的合法权益,但究其实质,是属于劳动侵权纠纷还是非法受贿,值得探讨。
       决定购房之前,一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买,这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节,也是 产生购房风险的根源。   专家提示买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。
      注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。   ■签合同:确认双方合法身份   一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还要同中介公司签署《房产中介合同》。
         专家提示房产中介合同在法律上叫作居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。   要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。
         签订《房产中介合同》或《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。   ■选购:首先考察性价比   随着置业观念的悄然转变,二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。
      但是,由于中介市场鱼龙混杂,从业人员整体水准不高等原因,在二手房市场实际交易过程中也形成了很多隐患。   如何能让消费者买到称心如意的二手房?有关专家建议,消费者需首先确定自己所需房子的基本条件,包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等,然后依照步骤进行交易,可以避免一些不必要的麻烦。
         专家提示目前二手房市场大多是通过中介公司来完成交易的。中介公司房源充足,可供购房者选择的余地较大,但要选择一家有实力、有信誉的中介公司。选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资,选择自住房应考虑交通、生活是否便利,市政配套、物业管理水平是否符合相关规定,供水、供电、供气能否保证,排污、通讯是否通畅。
      了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准,拜访邻居,了解周边居住环境。   了解该住房的使用年限及土地使用期限,该房屋的用途,有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用;确认房屋的准确面积,观察房屋的内部结构。户型、管线是否合理,天花板、墙壁是否有问题;了解住宅的内部结构图,因为如果你买了房以后打算装修,一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等,以免造成不必要的麻烦。
      还要注意是否有私搭私建部分。   ■办手续:必要程序不能简化   经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。   专家提示购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;办理二手房贷款环节较多,需要时间较长,手续繁琐。
      目前,市场上出现了专门代办各类按揭贷款业务的中介机构,可提高办贷效率,承担交易风险,如果工作忙可以找他们代办;千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。   ■交房:按照合同约定执行   办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。
         专家提示买方在未取得房地产证前,不应付清全部房款。因为在审批办证的过程中,如手续有问题,就办不了房地产证。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。
         有关专家提醒广大购房者,以上步骤只是基本程序,在实际交易过程中可能会有很多特殊情况发生,因此广大购房者在购房时遇到问题应及时到有关部门咨询。作者/ 辛华怎样判断二手房价格?   买新房嫌太贵,买二手房怕操心,许多想买房的人都面临这种左右为难的处境。
      而实际上,只要拿准了价格,无论从投资还是居住的角度看,买二手房还是比较合算的。根据目前西安房产市场的现状,可从以下这几个方面判断二手房的价格。   ■区域因素最关键   房屋所处的地段等级、交通条件、小区环境以及配套设施都属于区域因素的范围。
      地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地;交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地(城)铁经过、是否紧邻主干道等;小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。
      目前西安南郊和城内的地段价格都比较高,交通也比较便利,但从绿化和配套设施上看,南郊的整体条件要比城区内好一些,再加上南郊大学云集,因此,西安南郊的二手房价格高于城区也在情理之中。城区内和平路附近的二手房价格大约在2000元/平方米,而南郊师大、外院附近的二手房价格都在2200元/平方米左右。
      东郊由于高档楼盘开发量的增加,普通二手房的价格正在逐步上涨;西郊、北郊的二手房就比较便宜了,每平方米1500、1600元的房子比比皆是。   ■根据房屋自身因素折旧   对二手房的价格影响较大的是房屋成新率、产权性质、楼层、朝向及户型格局。
      房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算,房屋竣工后即进入折旧期,一般的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%,产权状况主要分为:商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于地段相似的二手房来说,商品房住宅的价格最高,成本价住宅次之,标准价或优惠价住宅价格最低。
      在楼层方面,普通住宅以二、五层为标准,顶层最差,一层次之,三、四层最好。朝向和户型对二手房也有影响,但作用不是太大,西安市的二手房以公房和返迁房居多,大户型的房产比较少见,一般都是2室1厅或3室1厅,面积以70—80平方米较为常见。需要注意的是,有些房屋由于天然气、暖气都已经安装到位,因此价格会相对高一些。
      因此,在计算房屋价格的时候应该将均摊在住房面积上的“双气”安装费剔除,得到房产本身净价格后再与市场价进行比较。   ■计算价格时要选好参照   二手房的交易方式比较特殊,价格的透明度相对较低,因此在购买二手房的时候不仅要实地“考察”,还要根据房屋位置选择合适的参照物来计算价格。
      以西安市某小区为例,附近新建的普通商品住宅单价为2600元/平方米,那么这一地区二手房的大致价格为2600×(1-20%)=2080元。如果目标房使用年限较短,户型较好,且“双气”已通,那么每平方米的价格还会高出50—100元左右。这是商品房产权的价格,如果是公房或返迁房的话,在价格上还应该有一些调整,公房的调整比例大约为5%左右,价格应为2080×(1-5%)=1976元。
      返迁房由于户型相对差一些等原因,调整比例大约为8%,其价格为2080×(1-8%)=1913元。 修改回答 ┆ 采纳为答案 ┆ 修改回答 ┆ 采纳为答案 ┆ 。

    龙啸九天

    2006-04-05 17:41:00

  • 2006-04-05 17:18:41
  • 可以找银行做资金监管,等房产证出来再解冻,这样既保正了房主能拿到钱。买房的能拿到产权证。如果办完手续就把钱给业主,这样风险很大

    langji...

    2006-04-05 17:18:41

  • 2006-04-05 16:56:35
  • 事实上在办理产权过户之后即使房产证还没有下发那么风险系数已经是最低了。几乎没有风险,而且绝大多数的房产交易都是在这个时间交付房款的。

    liumin...

    2006-04-05 16:56:35

  • 2006-04-05 16:52:08
  • “事实上在办理产权过户之后即使房产证还没有下发那么风险系数已经是最低了。几乎没有风险,而且绝大多数的房产交易都是在这个时间交付房款的。
    没有任何一种交易是100%安全的  ”
    本人和这位仁兄的看法一致

    水天一色36...

    2006-04-05 16:52:08

  • 2006-04-05 16:23:03
  • 不要付钱!谨慎一些好

    0699su...

    2006-04-05 16:23:03

  • 2006-04-05 16:19:50
  •   在二手房交易中,政策法规上存在以下疑点和难点:第一,法定共有人的财产权保护;第二,房改房的同住非产权人的权益保护;第三,中介机构居间行为的规范;第四,在产权转移登记过程中对物权转移的确认;第五,房屋的户籍属性对产权交易的影响及司法救济;第六,房屋交易欺诈的罪与非罪的界限:等等。
      这些疑点和难点的形成,除了市场发展迅速和房地产交易立法相对落后这两个原因以外,还和二手房交易的自身特征有关。这包括:第一,由于房改的原因,二手房的权属状况相对复杂;第二,二手房交易通常和中介机构的居间行为密切相关,但现有的法律法规对居间行为的立法严重不足;第三,二手房交易主体通常都是自然人个体,交易者素质参差不齐,法权意识淡薄,容易引发纠纷或被不法分子趁机进行犯罪活动;第四,不动产的产权登记取得制度使得产权转移过程相对复杂并受到行政行为的影响。
      通过立法来解决这些疑点和难点,有利于规范二手房交易秩序。   法定共有人的财产权保护   房屋共有,一般有法定共有和约定共有两种。在形式上,两者最主要的区别是,约定共有人一般在产权证明上有产权登记,笔者称之为登记产权人;而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人,在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记,笔者称之为非登记产权人。
      这种情况最典型的例子,就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权,但产权证上没有对配偶予以登记。问题在于,按照法律规定,共有财产必须经所有共有人的一致意思表示,处置行为才是有效的。但在二手房交易实践中,交易管理部门为了简化交易审查手续,在受理交易登记申请时,逐渐取消或部分取消了对非登记产权人的书面审查。
      这让中介机构和经纪人在执业过程中也开始放松或忽视对非登记产权人的审查义务。而一些业主也拒绝让配偶到场,参与办理交易手续。产生的纠纷一般有两种,第一,共有人主张登记产权人与第三人签订的买卖合同无效;第二,共有人主张登记产权人与中介机构签订的居间合同无效,要求免责撤销居间委托。
      在审判实践中,审判机关的自由裁量权非常大。根据具体情况,可能支持或部分支持当事人的请求,也可能完全驳回。   建议:把登记产权人设置为房屋的完全权利人或所有权利人的法定代表人,即登记产权人有权单独处置其名下房产,其他共有人的财产权受到侵害时,应向登记产权人主张债权保护。
      这在行政机构颁发房地产权证时进行书面确认,是可以做到的。   房改房同住非产权人的权利保护   笔者所称房改房,是指基于公房房改政策而公转私的售后产权房;同住非产权人是指房改时没有登记为产权人的同住成年人。同住非产权人的特征主要是,第一,房改前是同住人,有常住户口;第二,房改时没有登记为产权人的原因一般是放弃或不知情。
      这类房屋的出售,通常会有三个争议问题,第一,同住非产权人有无处置权和收益权?第二,产权人对同住人有没有应安置义务?第三,出售后同住人拒绝迁移户口,该如何解决?   这些是房改过程中不可避免的问题,容易引发纠纷,应当通过政策立法来影响司法实践,努力解决这些问题。
         中介机构居间行为的规范   规范居间行为的法律规范目前相对不多,已经很难满足市场规范的需要。实践中有很多问题值得研究。笔者在此仅对意向金问题、商业信息保护问题和格式化条款问题进行一些探讨。   第一,意向金模式的合法性。意向金模式的基本特征包括:1.购买人对特定房屋有明确而具体的购买意向;2.购买人委托中介机构向出售方议价确认;3.购买人签署居间议价委托时,向中介机构支付一定数额意向金或诚意金,并同意在中介方议价成功时,将该意向金作为立约定金直接转付给房屋出售方,作为买卖担保(也有一些中介在意向金的处理上略有不同)。
      意向金转定金的居间议价模式,是在市场发展过程中约定俗成的,符合居间服务的自身特征,但其合法性一直受到有关部门的质疑,这和少数中介机构不顾长远利益而利用意向金条款欺诈消费者有一定的关系。笔者认为,政府部门应首先确认意向金模式的合法性,然后制定相关的约束性政策规定,通过规范意向金模式来规范中介机构的经营行为。
      首先,意向金条款并不必然违背现有法律规定,只要符合公平原则和诚实信用原则,符合意思自治的法制思想,应确认其合法性;其次,意向金模式符合居间服务行为的自身特征。居间的本质就是为促成交易而进行的斡旋服务。在斡旋过程中生效的要约和承诺,及时地用定金担保的方式确定下来,符合交易谈判的时效性原则。
         第二,居间委托信息的商业秘密特性与赔偿请求权的法律保护。中介机构的居间委托信息具有商业秘密特性。这是因为:(一),该委托信息具有经济价值;(二),该委托信息具有相对秘密性;(三),信息持有人采取了一定的合理保密措施。虽然具有这样的特性,中介服务信息是否可以被官方机构认定为商业秘密,仍有很大争议。
      中介委托的信息被泄露或利用而致损害的情形通常有两种:一,“跳单”。即少数委托人利用中介机构的前期服务获取具体交易信息后,撤销委托,跳过中介私自成交或通过第三方成交。二,“飞单”。即少数经纪人为了谋取私利,利用职务之便,将中介机构(经纪人组织)的相关信息泄露给其他中介结构或个人。
      这两种现象十分普遍,已经严重损害了中介机构的合法权益,扰乱了中介服务秩序。我们并没有相应的政策规定,来约束或防范这些现象的发生。在司法实践中,中介机构的损害赔偿请求常常难以得到支持,这是非常令人担忧的。笔者认为,无论中介服务信息是否构成商业秘密,基于公平和诚实信用原则,其损害赔偿请求权应当受到法律的保护。
         第三,格式化条款与约定赔偿请求权的合法性。格式化条款主要有两种,包括政府制定的格式合同条款(示范本)和经营者自行制定并向工商行政部门备案的格式合同条款。2003 年房地资源行政管理部门曾经推出居间合同的示范本,由于条款过于简单、可操作性不强而没有被市场普遍认同。
      但企业自行制定并经过备案的格式化合同,常常被指责加重了消费者的责任,被称为“霸王合同”。在中介行业当中,经营者鱼龙混杂,出于自身利益,不能排除加重消费者义务的格式化条款的存在,但也不能把消费者的任何义务条款或责任条款都认为是霸王条款。这需要我们对居间合同双方的权利和义务有更加明确的规定,对明显加重消费者责任和义务的条款内容应当有明确的界定。
      否则,在司法实践中,是否是霸王条款,缺乏可依照的法律标准,不利于市场秩序的维护和监督。   约定赔偿请求权条款,是大部分居间合同中的常见格式条款,也是最受争议的条款。比如,议价成功后,买方或卖方单方面撤销委托导致居间失败的,约定违约方按照或参照佣金标准支付赔偿金的条款。
      问题在于,第一,如何确定议价成功的法定标志;第二,委托人是否有权任意撤销委托;第三,撤销委托的,受托人是否有权请求赔偿;第四,赔偿标准是否可以按照或参照佣金的标准来确定。有一种意见认为,根据合同法的规定,“居间不成不得要求支付报酬”,因此,这样的约定赔偿条款加重了委托人的责任,应归于无效。
      但笔者不赞同。因为合同法的这一规定,并未排斥委托人的过错赔偿责任,而报酬请求权和过错赔偿请求权是完全不同的两个法律概念。这样的约定只要符合公平与诚实信用原则,不违背国家的法律规定,应当确认其合法性,维护意思自治原则。   在产权转移登记过程中如何确认产权的转移   这个问题的产生,主要有两大原因:第一,不动产交易,其产权交付和动产交易相比,由于产权登记取得制度和行政行为的介入,通常需要一个过程来完成;第二,从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看,我们需要不动产交易和动产交易一样,在某一时刻能确认产权的转移。
      这是一对矛盾。在房地产登记条例当中,对这个问题,已有相关的规定,但没有完全解决问题。现有的规定,主要表现为两点:第一,如果交易成功,以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻;第二,交易是否成功,以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准,如果审核没有通过,则产权并不发生转移,或者说发生交易逆转。
      换句话说,受理交易登记申请,并不代表产权已转移,交易审核期也是产权转移的风险期。那么,在交易风险期内,买卖双方应各自承担什么样的风险,并未明确。这对买卖双方的付款方式和金融机构的贷款服务模式产生了重要影响。   房屋的户籍属性对房屋交易的影响   在二手房交易实践中,由于房屋的户籍属性或者说户籍管理的房屋属性而导致的户口迁移问题越来越多。
      问题的焦点主要表现在三个方面:第一,房屋产权管理和户籍管理是否可以分离;第二,法院是否可以对有关户口迁移的诉请作出强制性判决;第三,在房屋产权转让过程中,在何种条件下,购房人可以对出售人及其亲属的户口申请强迁。这些问题的存在,都有待于进一步研究和解决。
      上海市律师协会的刊物《上海律师》2004 年第5期,也曾刊文探讨过类似问题,对上海市高院把有关户口迁移的案件定性为非民事案件而不予受理,提出了商榷意见。笔者认为,问题的关键在于国家的户籍管理政策。如果存在或设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办,那么法院是完全可以对户口迁移案件作出处理的。
         违规操作与交易欺诈的罪与非罪   民事欺诈是指交易相对方故意告诉对方虚假情况或者隐瞒真实情况,诱使对方作出对自己不利的民事行为,对此一般只需承担民事责任。但近几年来,因为违规操作或交易欺诈而涉嫌犯罪的情况越来越多。在罪与非罪的问题上,有很多争议问题值得探讨。
      例如,房产被法院查封或债务抵押以后仍然进行转让,挪骗第三方钱款后暂时无法偿还的合同行为,是否构成诈骗罪?从理论上说,诈骗和普通的债务纠纷,根本的区别在于行为人是否有非法占有他人财产的主观目的,但在审判实践中,这比较难确定;另外,经纪人利用职务便利进行“飞单”,并非法收受他人财物数额较大的,是否构成公司企业人员受贿罪?“飞单受贿行为”严重损害了中介机构的合法权益,但究其实质,是属于劳动侵权纠纷还是非法受贿,值得探讨。
       。

    小瓶盖

    2006-04-05 16:19:50

  • 2006-04-05 15:54:58
  • 坚决不同意马上付钱,现在一房多卖的情况太多了

    yixine...

    2006-04-05 15:54:58

  • 2006-04-05 15:45:34
  • 可以先付一半啊,再约定违约金.

    shawdx...

    2006-04-05 15:45:34

  • 2006-04-05 15:43:35
  • 其实你最主要的是拿房产中心去验证房产证和提供的身份证是否有效,就是是否是证实有效.和你付钱的房东,房产证是否是他本人.都确认了以后.办理手续后,都付清是没有问题的.就没有必要担心,房产过户要几个月才下来的.把房产证给你和你办完手续房子就是你的了,房东肯定是要付完钱的.这个是很正常的事情.

    快乐人生

    2006-04-05 15:43:35

  • 2006-04-05 15:39:01
  • 道理很简单,就像女人没有结婚就有怀孕一样,随时有可能被甩.....

    天狼

    2006-04-05 15:39:01

  • 2006-04-05 15:21:22
  •   各位朋友好,今天我说房,我们讲的话题是二手房的买卖合同。目前我们市场上大家能够买到的房子从总体上来讲分为商品房,商品房就是从开发商那直接买,再一个是二手房,二手房和商品房有一个巨大的交易特点就是你面对的主体基本上是个人或者某一家用户,不是和买商品房一样,面对的是开发商。
      可以说,交易风险略微降低,因为大家基本上是平起平坐的。那么买二手房我们大概要说几个合同,第一个要说中介的委托伙同或者居间合同,如果有时间我们还可以说一些贷款合同。因为在大城市中,谁都不知道谁要卖房子,谁也不知道谁要买房子,就是大家难以碰对,就是想买的和想卖的有时候难以直接见面直接撮合,这时候往往是需要一个中间人,所以在北京上海广州这些大城市都有房地产经纪公司,有的叫房地产顾问公司,这种公司在房地产行政管理部门备案登记,从事房地产经济业务的,他的业务特点是什么呢?就是首先他要从一些人地方找到房源,知道谁要卖房子,然后在不断的报纸上以大量的篇幅刊登出售广告,如果你想买,你和他联系,他问你你想买什么样的房子,能够接受多少钱的价格,然后朝向户型大概什么样子,从他的数据库进行选择,选择完以后他和你签订一个合同,最后达成一个买卖交易,这是目前在中大城市中,经常常见的中介公司,在你我们和这种中介公司进行交往中,对于我们…我们先确认一下,假使你是一个买房子的人,如果你是买房子的人基本上要和中介公司签订一个中介合同,因为他不会让你直接见卖房子的人,如果你见卖房子的人,他担心你会跨过他,直接和买房子人就是出卖人达成协议了,所以买受人对于中介公司只有能和他签订一个委托合同,有的签一个定金合同,交几万块钱定金,然后他领你去看房,然后去签订买卖合同,有的时候是看房的同时就能够见到卖主,有的时候在看房的时候你见不到出卖人,有的是你付清了全款你才能看到出卖人,有的时候是你入住了,你还见不到,拿到产权证你才能见到,所以各个房地产居间公司,中介公司或者顾问公司,在操作流程上还都有差别,他的根本目的就在于保护他的私有信息的私密性。
      就是辛酉信息只要转化为共有信息就不值钱了,就是他如果让你知道谁卖这个房子,怎么联系他,他就挣不到钱了,所以他要保持这个信息始终掌握在他手里。你要和中介公司签一个合同,这个合同名称非常多,我们见到的有的叫顾问合同,有的叫中介合同,有的叫委托合同,名称不一样,但基本原理都一样,就是你要委托他来买这个房子,有的要交定金,有的交的多,有的交的少,从正常角度来讲,这个合同应该叫居间合同,这个是我的个人间接,居间是什么意思呢?按照合同法的规定,居间合同是给买卖双方提供一个交易信息,提供一个交易的机会,比如说我知道要卖房子我也知道谁要买房子,我请你们双方到我这儿一坐,我把这个信息提供完毕了,你们签订完买卖合同以后,给我居间费用,有的是按比例,有的是一个固定价格。
      但是目前可能整个社会信用相对有问题,所以大家谁都不信任谁,只信任钱,在拿到钱以前他肯定不让你见面你要签居间合同特别要注明,有几个问题要特别注意的问题,第一个力争不交任何定金,我交易完成以后,我给你房价的百分之几或者是各地不一样,按照相应的规定,或者相应的约定,假使不能够完成,这笔交易算了有的付500块钱信息费,规定500块钱的中介费,风险最大的形式就是你把所有的房款交给了中介公司,你一旦交给了他,他会有两种选择,第一个确实把房款全部付给了出卖方,然后或者方面他一定的百分比的费用,还有一种情况下是他没有废,目前在大城市出现的这种欺诈,买房欺诈就是买受人把房款给了中介公司,中介公司没有把房款给出卖人,有的是携款直接走人了,所以对于买受人来说风险巨大。
      比较安全的方式,像有的地区开发了一种新的方式,就是我采用提存,我找一家律师所,或者找一家公证处,我把房款放在公证处里,房款可以分成两部分,第一部分可以给中介公司的,第二部分给真正的出卖人的,如果我和出卖人签订了买卖合同,然后我就把中介费用直接给中介公司,这个合同最后能不能履行,中介公司义务到此完毕,有的说是中介公司必须履行全部房屋买卖合同以后,我才拿中介费,这个是双方自行约定的,但是把钱先行付到某些信用机构,相对来说比较安全。
      对于出卖让来说,他有一个风险,他一定要拿到全部以后的房款以后在过户,千万不要说只有那样到一部分房款我就过户,因为有时候他会出现什么,就是你过户了,了就意味着房屋所有权已经转移了,假设你拿不到全部房款或者没有任何人就你能够取得全部房款进行担保的话,一旦人家不付全款了,你想把他赶走吗?不可能,你只有能够再要求他主张债权。
      在你要求主张在债权的情况下,很可能这个房子又被卖走了,有一些专业人员他的操作手法是非常迅速快捷便捷的,你的官司诉他的官司没有打完,他的房子已经再卖掉了。所以最后,对于消费者来说,对于出卖方还对于买受方来说,风险都比较巨大。所以对于双方来,假设你找大一个居间公司,在签订委托合同的时候,或者在签订居间合同的时候,一定要把这些风险全部列出来,想好,怎么样来减少这种风险。
      有的只有,为了达成交易,风险难以避免,最大限度的把风险降到最低。这是委托合同或者居间合同,因为这种法律的定义,性质定型还有正义,我们姑且先这么说,以后虽然时间的不断发展,合同分类会越来越明确。除了这个合同以外,就是出卖人和买受人签订的房屋买卖合同就是二手房的房屋买卖合同,二手房的房屋买卖合同,对于买受人来说,一定要注意几个问题,第一个这个房屋所有权是不是完整的如果是公房,是不是允许转移所有权的公房,因为有的单位说这个单位你有所有权,有房改房的所有权,但是假使你要出售,一定要先卖给单位,有的房子房改拿到出售的时候,如果不经过单位许可不能卖,他的合同里有特殊条款,再一个如果说是经济适用房,一定要看各城市规定,就是这个经济适用房虽然有房屋所有权证,但是有的城市规定在几年之内不能转移所有权,或者说转移的价格有规定,不能超过哪一个价格。
      如果你在这个方面做手脚,风险比较大,合同有可能导致无效无效的合同对于付款方面来源说风险最大第三你要看出卖人是不是已经把房款付清,有的房子是用银行贷款买的,银行贷款是否已经付清,假使没有付清,你不是也要找银行贷款,贷款银行,这个贷款银行是否愿意付清这个房款,由你承担这部分债务,银行的参与至关重要,假设银行对这件事积极,不愿意他上一个出卖人提前履行全部债务,那么对目前的买受人来说比较麻烦,可能本来一个星期就交接完毕的房屋,有可能拖两三个月,甚至更长,这是房屋的买卖合同,对房屋资格的审查。
      还有一种,买受人一定要看 ,出卖人是否已经结婚,如果出卖人已经结婚,按照目前我国婚姻法的规定,房屋作为共同财产必须双方同意如果有一方不同意,这个房屋一旦卖了以后,有可能另外一方会撤销,就是把这个买卖合同撤销,比如有这种案例,夫妻双方处在分居状态,丈夫就把这个房子卖了,卖了以后,过了一段时间,房屋涨价了,丈夫又想把这个房屋收回,怎么办就跟太太说一下,说我当时卖房子没有经过你的许可,你看怎么能不能由你主张一下,因为你是房屋的共有权人,这次交易没有经过你许可,你能不能想办法通过法院来撤销这个买卖合同,那么女方就有可能向法院起诉,作为共有权人提出合同撤销权,要求撤销这个买卖合同。
      就是房屋涨价的情况。房屋如果一般贬值一般不会撤销。但是无论如何,这个房屋所有权总是有可能出现瑕疵的,要看出卖人是否已经结婚,如果结婚一定要夫妻双方来签这个合同。而且要看这个房屋是否已经被抵押,抵押给谁,如果仅仅抵押给银行,银行放弃抵押权,还是可以的。
      如果除了银行以外,其他的债权人,其他的抵押权人,风险就比较巨大了,因为房屋买卖的交易过程不是一个即时结清的过程,不是和买菜一样,我把钱给他,他把菜给我,我拿到菜就是拿到所有权了,不是,不动产交易有一个过程,你付了房款,在拿到所有权证以前是一个比较复杂过程,这个过程中,如果有其他债权人主张债权,因为在房屋所有权没有过户到买受人之前,房屋所有权始终处于出卖人的管控之下,房屋所有权使用归出卖人所有,债权人一旦行使债权,大部分情况下,买受人很难得到房屋所有权,这个时候你能做的只能是主张债权,要求原来的出卖人赔偿你的全款,但是一下时间就会拖下去,所以一定要看对方是否是共有财产,是否没有抵押权,是否有债权。
         除了这几种房子以外……   除了这几种房子以外,下面就是房屋买卖合同了。买卖合同大概要说几个问题,第一个,房屋的原来的所有权人是谁,就是你的上家是谁,第二房屋的面积有多大,因为你要根据这项面积交各项费用的,第三个,房屋的价格是多少,第四个,就是关于各种费用的结清,比如银行贷款怎么结清,物业管理费怎么结清,其他各项费用怎么结清,然后是房屋所有权证的办理程序,就是房屋所有权证在办理的过程中会发生一些问题,刚才我已经讲过了,会发生这些问题,一旦发生这些问题以后,钱怎么退,要不要退钱,就是如果一旦发生问题,我就不想买了,就要退钱了,怎么退,由谁退给谁,退怎么办,退不了承担什么样的责任,要把这些问题写到合同里,但是这个合同相对于开发商的合同应该简单多了,因为双方大部分情况下都是平等的自然人,我们碰到欺诈比较少,基本上就是因为家庭婚姻问题导致一些纠纷,大部分情况下都能够正常履行。
      但是也要写清楚,因为对于买受人来说,对于出卖人来说成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同,所以这个合同就比较重要,除了房屋二手房的房屋买卖合同以外还有一个合同叫银行贷款抵押合同如果是即时结清也就算了,没有什么签一个买卖合同就行了,但是二手房买卖也要银行参与,也要和买商品房一样,需要银行提供贷款,那么这个时候,你要和银行签一个抵押贷款合同,这个抵押贷款的基本情况是怎么样的,就是银行要为买受人付一笔银行贷款,银行贷款名义上给出卖人,但是有时候出卖人拿不到,真正付给谁了呢?付给了出卖人的贷款银行,可能出卖人有欠钱的时候,这个钱有可能直接付给了出卖人的贷款银行,如果是这样,一定要由出卖人的贷款银行给出卖人写一个文件,就是放弃抵押权,贷款债务全部清偿完毕,这样出卖人就获得了完整的房屋所有权。
      出卖人和买受人签一个买卖合同买受人再用这个以这个合同为基础,和贷款银行签一个抵押合同。所以,这个合同相对来说合同相对涉及内容非常多,风险就比较大了,因为你看,涉及到几方,涉及到出卖人,涉及到买受人,涉及到出卖人的贷款银行,涉及买受人的贷款银行,我实际上还可以再加三方,出卖人的贷款银行指定的保险公司,买受人贷款银行指定的保险公司还有中介公司,实际上这个贷款行为有可能涉及七方,一般来说合同涉及的主体越多合同的复杂性就越多,而且他不是一倍,他基本上是十倍,就是每多一方,这个合同的复杂性非常复杂合同方多到一定程度,交易成本太巨大了。
      所以这种情况下对于消费者来说,要想签订一个细致性的合同,除非是你经常买卖二手房,如果你不是经常买卖二手房,最好有几个方法,第一个要到当地的二手房交易的房地产市场或者房管局,去看一下,二手房是怎么样交易成功的,交易时中有什么风险,有时候你去看,你会看到别人在那儿吵架,为什么吵架,这个觉得没问题,但是一旦交易就有问题了,你认认真真的听人家为什么吵架,怎么吵架,问题怎么解决的,千万不要幻想,你买房子的时候就没有这种问题,有时候你有幻想,就有可能真正实现我们碰到的特别是知识分子在买二手房的时候,因为平时这种事情交往的比较少,非常容易上当受骗,第二个看一下当地的判例,就是当地的房地产信息会登二手房会出现什么情况你看看,你那个地方会容易出现哪一类房产纠纷。
      我发现有一个特点,不同的大城市,他们的二手房交易的特点是不一样的,北京、上海、广州、深圳有时候略有差别。差别具体形态我们不一一分析了,大概分析一个可能性,就是为什么会出现这种原因,这个现象,是有时候不同的城市存在不同的专业炒房团,这种炒房机构这一个地区的炒作方式是不一样的,因为他的炒作方式不一样,导致了二手房产生纠纷的原因也略有差别,基本有一个共性,就是最后买房子的人或者不是买房子的人就是卖房子的人,这些非专业群体受到伤害。
      专业群体会在这复杂的交易中,通过利用各种信息优势和经验优势获得极大的利润。所以第一要到房管局看看,第二去看看新闻,第三建议大家去请律师,律师相对来说知道的案例比较多,对这种防范,对合同的风险有一定的防范意识。所以这是消费者买房子的一个三个主要方法。
         在这是签订买卖合同,在签订买卖合同时候,大家一定要注意谈判技术。很多人觉得买房子不就是我到了那儿,对方给我多少钱,或者我给对方多少钱,我们怎么交易不就行了?绝对不是这样,谈判过程是一个发现问题的过程是一个讲价钱的,如果你问的全,你的房价作为买受人来说你就可能降下来,就有可能把房价降下来,对于出卖人来说,如果五对方问的不全,你就有可能把价格提上去,合同谈判的过程就是一个博弈的过程,谁有谈判技巧,谁能获得最大的利益,比如说,你去和对方签订买卖合同,一问产权证还没拿到,这个时候就可以把价格略微调整一下,一问根本拿不到产权证,那你就要想,要不要买这个房子了,或者假使最终拿不到产权证,这个房子该怎么办?一问物业管理费还没有结清,一问房子还有一大对故事,故事越多,可谈判的地方就越多,如果你不问谁都不会主动跟你说,所以二手房它需要买受人或者出卖人都有高度的耐性,一方面你要和买家谈,或者卖家谈,买卖两家要谈,另外一方面你还要和中介公司,或者顾问公司,或者经纪公司进行深刻的谈判,所以这个时候很多消费者一旦到了谈判桌上,心理定位不准确,他老是认为中介公司是和我一伙的,实际上你真正的朋友是卖你房子的那一方,中介公司是从中渔利最大的一方,你要学会同时和两个群体谈判,和两个主体谈判,需要你有足够的谈判技巧,怎么样才能培养自己的谈判技巧,我觉得比较重要的第一要学习谈判,第二要学习法律,第三要进行实践。
      你比如说谈判中经常用到的价格,风险,面积、质量、产权证,这些概念对你必须非常熟悉才行,有的时候我们要培训买房人,明天要去谈判了,今天我们的培训课教他什么,不断的读合同,他必须对这个概念一张嘴就能说出来,大部分消费者基本上是第一次买卖房子,他没有谈判口述表达能力,他到现场多说那个老是在重要概念上无法精确的描述,只要没有办法精确描述,你只要想说,那个中介公司就会怎么办呢?往往就说这个事你是不是想说什么,这个合同我们已经有了,让你一看,让你认为是有了,但实际上,往往是这个委托合同我们看到的案例就是核心条款基本上都没有,都是保护中介公司的条款,对出卖人来说,保护人来说,保护非常少,你想争取只能自己去谈,权利都是自己争取来的,如果你不说,没有人会给你说。
         合同签订完了以后,下面的过程就是付款和交房的过程,下面有三个重要内容,就是第一个是付款,第二是交付房屋,第三个是办理产权证。付款我们刚才说了,最好找一个信用机构,比如说公证处是把钱财方法在这个地方,一方出卖人把产权证放到公证处或者律师事务所,买受人把钱放在这个地方,产权证过户完毕以后,钱付给出卖人,在此之前,大家都暂时放弃一些这些权利,那么这个时候你要和公共机关签一个合同,所以我们你可能会看到,如果你要想买卖二手房,如果没有足够的房地产交易经验,没有足够的法律知识对你是非常被动的,钱付出完全了,下面一个交房,什么时候交房比较好,有人觉得必须全部房款付清了以后再交房最合适,实际上我有一个建议,比如我们经受的二手房交易都是在签定合同的时候我先入住,反正你的房子已经要卖了,也已经腾空了,我先住进去,住进去我干什么?我付房租,一个月两千、三千、五千,我按月给你付房租,如果最后达成这个交易,这个房租可以折抵房款,如果双方最后达不成交易,这个房租已经收了,对于出卖方没有太多损失,对于买受方来说风险比较小,为什么要事先入住?这个事先入住对于买受人来说有一个巨大的价值在于发现房屋的问题。
      有时候你这个房子粗略的一看你看不到问题,但是你真要住进去了,我有一个基本原则就是你买房子一定要在里面,如果是先房一定要在里面住够24小时,24小时你会发现什么,你会发现第一个,墙上有没有裂缝,这些裂缝你粗略看,当消费者怀着那个激动的心情的时候,想买一个房屋的时候他不是去看这些瑕疵的,住进去躺在床上,四处看看,你才能够看看有没有裂缝,第二,听听隔音问题,你不注进去,不知道隔壁有没有声音,不知道隔壁的声音有多大,有这种案例,入住以后才听到,原来隔壁是一个厨房,我的卧室和人家厨房是隔壁,人家厨房动勺子、动筷子的声音我全部能听到,有的案例是入住以后,我的房屋上面角上是对方的洗手间,对方的马桶一响,我的屋里就呼噜呼噜,这些是你不入住不能发现的,有的入住以后才知道这个房屋原来电梯间,电梯的声音非常响,电梯一开动我就知道,我就必须起床。
      所以必须好的方式是先租,后买。房屋交接完毕了,下面是办理产权证,办理产权证消费者最好到办理产权证具体的产权机关了解房地产二手房的产权证取得过程是怎么样来的比如委托合同交给谁,买卖合同交给谁,钱款怎么样结清,收据怎么样开,付在什么地方,契税怎么样交,其他各种税费怎么结清,每一步每一步都把它写下来,比较好的方法就是都写下来,比较好的方法都写下来,然后这样一个过程大概就能够比较完整了。
      所以,在二手房买卖中,要注意委托合同的风险,注意买卖合同的风险,注意抵押贷款合同的风险。除此以外,最好要找一个中间机构作为钱款的结清人,最后能够事先入住,事先比较的状态就是一定要知道产权证是怎么样拿到的,这样的一个过程完全下来快的大家需要一个星期,慢的需要几个月,这几个月对于消费者来说,一定要提高警惕性,过去了就过去了,过不去尽快采取措施。
      这是二手房交易中出现的一些问题以及防范的方法,希望各位朋友能够注意保护自己的权益,充分保护自己的权益,谢谢大家 。

    VIP会员

    2006-04-05 15:21:22

  • 2006-04-05 14:23:26
  • 只要不是一次付清的,风险很低度,然后可以要求过户拿土地证。

    liang

    2006-04-05 14:23:26

  • 2006-04-05 13:37:32
  • 有风险啊!要是骗子就不好办了.现在有个好办法.可以到银行办理全程托管.这样双方就全保险了.只有你拿到产权证.银行再把钱转给另一方.
  • 2006-04-05 12:30:17
  • 我想你是非可以留意一下,他为什么产权一直未办下来?是何原因呢?虽然钱付了,房子过户了,也就是你的了。但我想如果这个房子即使是你的了,但如果在以后办理产权之类的什么麻烦,那也不太好,是吗?如果能顺利的办下来,倒是也无所谓,关键就是这个问题。

    lxhpj

    2006-04-05 12:30:17

  • 2006-04-05 11:14:09
  • 从理论上说是无风险的,因为手续办完就可以证明他的房子是可以交易的,二手房中介都是这么操作的,而且你的新房产证领取材料应该在你自己的手上,所以我认为是无风险。

    zhw007...

    2006-04-05 11:14:09

  • 2006-04-05 10:32:50
  • 但风险好象有一些!!你可以和他签一个简单的协议!!说先付一定的定金,待看到了后付完所有款呀!!!!现实中骗人的绝招千奇百怪!!防人之心真的不可无!!希望你能考虑清楚才能更好的为自己!!!!!

    qfdy00

    2006-04-05 10:32:50

  • 2006-04-05 10:09:06
  • 对,我也买过,房管局的人说了,交了钱,办了手续,房子就是你的了
    怕啥子嘛

    quyong...

    2006-04-05 10:09:06

  • 2006-04-05 09:54:58
  • 实际上, 拿到证再交钱也存在一定风险。
    

    michae...

    2006-04-05 09:54:58

  • 2006-04-05 09:29:11
  • 过户过掉了,证在他手里面没关系,法律上承认是你的了,你可以付钱

    143680...

    2006-04-05 09:29:11

  • 2006-04-05 09:21:10
  • 只有把钱存在第三方,或在银行做监管也可以
    没有拿到证是付钱是存在很大的风险,因你们去办理更名,没有出证前,他是可以办理不成功的,随时名字会变回去.这样就比较危险了.
    

    oynj55...

    2006-04-05 09:21:10

  • 2006-04-02 12:11:15
  • 你当然首先要和原房主一起去建委查验产权记录,以证明房子是可以出售的状态(没抵押,没查封,包括确实是他的房子等); 然后去银行(北京的可以去建行)做二手房买卖资金托管,或去公证处做提存公证,收费大约是0.3%.(不要交给中介,或其他机构,个人!!)双方可以商量平分费用. 花这个钱同你的房产(钱款)相比是绝对值得的.千万不要轻易相信任何个人的承诺.

    lianxi...

    2006-04-02 12:11:15

  • 2006-04-01 18:48:55
  • 如果你不放心还是坚持自己的意见吧!
    安全为尚

    我是胖胖20...

    2006-04-01 18:48:55

  • 2006-03-31 12:02:20
  • 事实上在办理产权过户之后即使房产证还没有下发那么风险系数已经是最低了,当天如果办不下产权证国土局会给你一张领证通知单的,交易基本已经完成,话说会来,业主就不错了 ,答应你先过户后付款,其实这样危险性都给了业主,一旦你拿到领证通知单,不给业主打款,他也没有权利单方取消此次交易,这样你都觉得不安全那就没法买了.

    企业贤内助

    2006-03-31 12:02:20

  • 2006-03-29 23:21:08
  • 建议双方到公证处做提存公证!!
  • 2006-03-29 21:43:54
  •  本来通过银行或中介做交易担保第三方挺好的,但你不愿意也没法,办理买卖公正也稍微好点.
     绝不赞成什么也不做就马上付清款,就算产权没问题,以房屋名誉欠下的电费水费物管费就够你喝一壶了,正因为金额不太大,你会去起诉吗?
     

    精忠报国_

    2006-03-29 21:43:54

  • 2006-03-29 16:45:44
  • 这多人回答
    反正房产证交到 交易中心,即使你没拿到房产怔,这个房子也是您的了,不会改了

    lucy

    2006-03-29 16:45:44

  • 2006-03-29 16:20:50
  •   看房:验明产权是关键 
      决定购房之前,一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买,这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节,也是 
    产生购房风险的根源。 
      专家提示买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。
      注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。   ■签合同:确认双方合法身份   一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还要同中介公司签署《房产中介合同》。
         专家提示房产中介合同在法律上叫作居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。   要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。
         签订《房产中介合同》或《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。   ■选购:首先考察性价比   随着置业观念的悄然转变,二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。
      但是,由于中介市场鱼龙混杂,从业人员整体水准不高等原因,在二手房市场实际交易过程中也形成了很多隐患。   如何能让消费者买到称心如意的二手房?有关专家建议,消费者需首先确定自己所需房子的基本条件,包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等,然后依照步骤进行交易,可以避免一些不必要的麻烦。
         专家提示目前二手房市场大多是通过中介公司来完成交易的。中介公司房源充足,可供购房者选择的余地较大,但要选择一家有实力、有信誉的中介公司。选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资,选择自住房应考虑交通、生活是否便利,市政配套、物业管理水平是否符合相关规定,供水、供电、供气能否保证,排污、通讯是否通畅。
      了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准,拜访邻居,了解周边居住环境。   了解该住房的使用年限及土地使用期限,该房屋的用途,有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用;确认房屋的准确面积,观察房屋的内部结构。户型、管线是否合理,天花板、墙壁是否有问题;了解住宅的内部结构图,因为如果你买了房以后打算装修,一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等,以免造成不必要的麻烦。
      还要注意是否有私搭私建部分。   ■办手续:必要程序不能简化   经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。   专家提示购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;办理二手房贷款环节较多,需要时间较长,手续繁琐。
      目前,市场上出现了专门代办各类按揭贷款业务的中介机构,可提高办贷效率,承担交易风险,如果工作忙可以找他们代办;千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。   ■交房:按照合同约定执行   办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。
         专家提示买方在未取得房地产证前,不应付清全部房款。因为在审批办证的过程中,如手续有问题,就办不了房地产证。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。
         有关专家提醒广大购房者,以上步骤只是基本程序,在实际交易过程中可能会有很多特殊情况发生,因此广大购房者在购房时遇到问题应及时到有关部门咨询。作者/ 辛华怎样判断二手房价格?   买新房嫌太贵,买二手房怕操心,许多想买房的人都面临这种左右为难的处境。
      而实际上,只要拿准了价格,无论从投资还是居住的角度看,买二手房还是比较合算的。根据目前西安房产市场的现状,可从以下这几个方面判断二手房的价格。   ■区域因素最关键   房屋所处的地段等级、交通条件、小区环境以及配套设施都属于区域因素的范围。
      地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地;交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地(城)铁经过、是否紧邻主干道等;小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。
      目前西安南郊和城内的地段价格都比较高,交通也比较便利,但从绿化和配套设施上看,南郊的整体条件要比城区内好一些,再加上南郊大学云集,因此,西安南郊的二手房价格高于城区也在情理之中。城区内和平路附近的二手房价格大约在2000元/平方米,而南郊师大、外院附近的二手房价格都在2200元/平方米左右。
      东郊由于高档楼盘开发量的增加,普通二手房的价格正在逐步上涨;西郊、北郊的二手房就比较便宜了,每平方米1500、1600元的房子比比皆是。   ■根据房屋自身因素折旧   对二手房的价格影响较大的是房屋成新率、产权性质、楼层、朝向及户型格局。
      房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算,房屋竣工后即进入折旧期,一般的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%,产权状况主要分为:商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于地段相似的二手房来说,商品房住宅的价格最高,成本价住宅次之,标准价或优惠价住宅价格最低。
      在楼层方面,普通住宅以二、五层为标准,顶层最差,一层次之,三、四层最好。朝向和户型对二手房也有影响,但作用不是太大,西安市的二手房以公房和返迁房居多,大户型的房产比较少见,一般都是2室1厅或3室1厅,面积以70—80平方米较为常见。需要注意的是,有些房屋由于天然气、暖气都已经安装到位,因此价格会相对高一些。
      因此,在计算房屋价格的时候应该将均摊在住房面积上的“双气”安装费剔除,得到房产本身净价格后再与市场价进行比较。   ■计算价格时要选好参照   二手房的交易方式比较特殊,价格的透明度相对较低,因此在购买二手房的时候不仅要实地“考察”,还要根据房屋位置选择合适的参照物来计算价格。
      以西安市某小区为例,附近新建的普通商品住宅单价为2600元/平方米,那么这一地区二手房的大致价格为2600×(1-20%)=2080元。如果目标房使用年限较短,户型较好,且“双气”已通,那么每平方米的价格还会高出50—100元左右。这是商品房产权的价格,如果是公房或返迁房的话,在价格上还应该有一些调整,公房的调整比例大约为5%左右,价格应为2080×(1-5%)=1976元。
      返迁房由于户型相对差一些等原因,调整比例大约为8%,其价格为2080×(1-8%)=1913元。

    宁静夏夜

    2006-03-29 16:20:50

  • 2006-03-29 16:19:18
  • 有戒心是对的。原房产证有吗?到房管局核实过现有房产证没有。没有证最好别买。换房产证契税谁付?以前4%房价。
    付款不信任以下建议:1。找担保,双方都可以找如有实体的私人公司,大领导,教授等签字,再去200元做个公证。2。分批付:更名后付一部分,办理房产证后一部分。
    未经过房产交易所登记的交易是无效的。

    呼朋唤友

    2006-03-29 16:19:18

  • 2006-03-29 16:11:06
  •    在二手房交易中,政策法规上存在以下疑点和难点:第一,法定共有人的财产权保护;第二,房改房的同住非产权人的权益保护;第三,中介机构居间行为的规范;第四,在产权转移登记过程中对物权转移的确认;第五,房屋的户籍属性对产权交易的影响及司法救济;第六,房屋交易欺诈的罪与非罪的界限:等等。
      这些疑点和难点的形成,除了市场发展迅速和房地产交易立法相对落后这两个原因以外,还和二手房交易的自身特征有关。这包括:第一,由于房改的原因,二手房的权属状况相对复杂;第二,二手房交易通常和中介机构的居间行为密切相关,但现有的法律法规对居间行为的立法严重不足;第三,二手房交易主体通常都是自然人个体,交易者素质参差不齐,法权意识淡薄,容易引发纠纷或被不法分子趁机进行犯罪活动;第四,不动产的产权登记取得制度使得产权转移过程相对复杂并受到行政行为的影响。
      通过立法来解决这些疑点和难点,有利于规范二手房交易秩序。   法定共有人的财产权保护   房屋共有,一般有法定共有和约定共有两种。在形式上,两者最主要的区别是,约定共有人一般在产权证明上有产权登记,笔者称之为登记产权人;而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人,在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记,笔者称之为非登记产权人。
      这种情况最典型的例子,就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权,但产权证上没有对配偶予以登记。问题在于,按照法律规定,共有财产必须经所有共有人的一致意思表示,处置行为才是有效的。但在二手房交易实践中,交易管理部门为了简化交易审查手续,在受理交易登记申请时,逐渐取消或部分取消了对非登记产权人的书面审查。
      这让中介机构和经纪人在执业过程中也开始放松或忽视对非登记产权人的审查义务。而一些业主也拒绝让配偶到场,参与办理交易手续。产生的纠纷一般有两种,第一,共有人主张登记产权人与第三人签订的买卖合同无效;第二,共有人主张登记产权人与中介机构签订的居间合同无效,要求免责撤销居间委托。
      在审判实践中,审判机关的自由裁量权非常大。根据具体情况,可能支持或部分支持当事人的请求,也可能完全驳回。   建议:把登记产权人设置为房屋的完全权利人或所有权利人的法定代表人,即登记产权人有权单独处置其名下房产,其他共有人的财产权受到侵害时,应向登记产权人主张债权保护。
      这在行政机构颁发房地产权证时进行书面确认,是可以做到的。   房改房同住非产权人的权利保护   笔者所称房改房,是指基于公房房改政策而公转私的售后产权房;同住非产权人是指房改时没有登记为产权人的同住成年人。同住非产权人的特征主要是,第一,房改前是同住人,有常住户口;第二,房改时没有登记为产权人的原因一般是放弃或不知情。
      这类房屋的出售,通常会有三个争议问题,第一,同住非产权人有无处置权和收益权?第二,产权人对同住人有没有应安置义务?第三,出售后同住人拒绝迁移户口,该如何解决?   这些是房改过程中不可避免的问题,容易引发纠纷,应当通过政策立法来影响司法实践,努力解决这些问题。
         中介机构居间行为的规范   规范居间行为的法律规范目前相对不多,已经很难满足市场规范的需要。实践中有很多问题值得研究。笔者在此仅对意向金问题、商业信息保护问题和格式化条款问题进行一些探讨。   第一,意向金模式的合法性。意向金模式的基本特征包括:1.购买人对特定房屋有明确而具体的购买意向;2.购买人委托中介机构向出售方议价确认;3.购买人签署居间议价委托时,向中介机构支付一定数额意向金或诚意金,并同意在中介方议价成功时,将该意向金作为立约定金直接转付给房屋出售方,作为买卖担保(也有一些中介在意向金的处理上略有不同)。
      意向金转定金的居间议价模式,是在市场发展过程中约定俗成的,符合居间服务的自身特征,但其合法性一直受到有关部门的质疑,这和少数中介机构不顾长远利益而利用意向金条款欺诈消费者有一定的关系。笔者认为,政府部门应首先确认意向金模式的合法性,然后制定相关的约束性政策规定,通过规范意向金模式来规范中介机构的经营行为。
      首先,意向金条款并不必然违背现有法律规定,只要符合公平原则和诚实信用原则,符合意思自治的法制思想,应确认其合法性;其次,意向金模式符合居间服务行为的自身特征。居间的本质就是为促成交易而进行的斡旋服务。在斡旋过程中生效的要约和承诺,及时地用定金担保的方式确定下来,符合交易谈判的时效性原则。
         第二,居间委托信息的商业秘密特性与赔偿请求权的法律保护。中介机构的居间委托信息具有商业秘密特性。这是因为:(一),该委托信息具有经济价值;(二),该委托信息具有相对秘密性;(三),信息持有人采取了一定的合理保密措施。虽然具有这样的特性,中介服务信息是否可以被官方机构认定为商业秘密,仍有很大争议。
      中介委托的信息被泄露或利用而致损害的情形通常有两种:一,“跳单”。即少数委托人利用中介机构的前期服务获取具体交易信息后,撤销委托,跳过中介私自成交或通过第三方成交。二,“飞单”。即少数经纪人为了谋取私利,利用职务之便,将中介机构(经纪人组织)的相关信息泄露给其他中介结构或个人。
      这两种现象十分普遍,已经严重损害了中介机构的合法权益,扰乱了中介服务秩序。我们并没有相应的政策规定,来约束或防范这些现象的发生。在司法实践中,中介机构的损害赔偿请求常常难以得到支持,这是非常令人担忧的。笔者认为,无论中介服务信息是否构成商业秘密,基于公平和诚实信用原则,其损害赔偿请求权应当受到法律的保护。
         第三,格式化条款与约定赔偿请求权的合法性。格式化条款主要有两种,包括政府制定的格式合同条款(示范本)和经营者自行制定并向工商行政部门备案的格式合同条款。2003 年房地资源行政管理部门曾经推出居间合同的示范本,由于条款过于简单、可操作性不强而没有被市场普遍认同。
      但企业自行制定并经过备案的格式化合同,常常被指责加重了消费者的责任,被称为“霸王合同”。在中介行业当中,经营者鱼龙混杂,出于自身利益,不能排除加重消费者义务的格式化条款的存在,但也不能把消费者的任何义务条款或责任条款都认为是霸王条款。这需要我们对居间合同双方的权利和义务有更加明确的规定,对明显加重消费者责任和义务的条款内容应当有明确的界定。
      否则,在司法实践中,是否是霸王条款,缺乏可依照的法律标准,不利于市场秩序的维护和监督。   约定赔偿请求权条款,是大部分居间合同中的常见格式条款,也是最受争议的条款。比如,议价成功后,买方或卖方单方面撤销委托导致居间失败的,约定违约方按照或参照佣金标准支付赔偿金的条款。
      问题在于,第一,如何确定议价成功的法定标志;第二,委托人是否有权任意撤销委托;第三,撤销委托的,受托人是否有权请求赔偿;第四,赔偿标准是否可以按照或参照佣金的标准来确定。有一种意见认为,根据合同法的规定,“居间不成不得要求支付报酬”,因此,这样的约定赔偿条款加重了委托人的责任,应归于无效。
      但笔者不赞同。因为合同法的这一规定,并未排斥委托人的过错赔偿责任,而报酬请求权和过错赔偿请求权是完全不同的两个法律概念。这样的约定只要符合公平与诚实信用原则,不违背国家的法律规定,应当确认其合法性,维护意思自治原则。   在产权转移登记过程中如何确认产权的转移   这个问题的产生,主要有两大原因:第一,不动产交易,其产权交付和动产交易相比,由于产权登记取得制度和行政行为的介入,通常需要一个过程来完成;第二,从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看,我们需要不动产交易和动产交易一样,在某一时刻能确认产权的转移。
      这是一对矛盾。在房地产登记条例当中,对这个问题,已有相关的规定,但没有完全解决问题。现有的规定,主要表现为两点:第一,如果交易成功,以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻;第二,交易是否成功,以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准,如果审核没有通过,则产权并不发生转移,或者说发生交易逆转。
      换句话说,受理交易登记申请,并不代表产权已转移,交易审核期也是产权转移的风险期。那么,在交易风险期内,买卖双方应各自承担什么样的风险,并未明确。这对买卖双方的付款方式和金融机构的贷款服务模式产生了重要影响。   房屋的户籍属性对房屋交易的影响   在二手房交易实践中,由于房屋的户籍属性或者说户籍管理的房屋属性而导致的户口迁移问题越来越多。
      问题的焦点主要表现在三个方面:第一,房屋产权管理和户籍管理是否可以分离;第二,法院是否可以对有关户口迁移的诉请作出强制性判决;第三,在房屋产权转让过程中,在何种条件下,购房人可以对出售人及其亲属的户口申请强迁。这些问题的存在,都有待于进一步研究和解决。
      上海市律师协会的刊物《上海律师》2004 年第5期,也曾刊文探讨过类似问题,对上海市高院把有关户口迁移的案件定性为非民事案件而不予受理,提出了商榷意见。笔者认为,问题的关键在于国家的户籍管理政策。如果存在或设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办,那么法院是完全可以对户口迁移案件作出处理的。
         违规操作与交易欺诈的罪与非罪   民事欺诈是指交易相对方故意告诉对方虚假情况或者隐瞒真实情况,诱使对方作出对自己不利的民事行为,对此一般只需承担民事责任。但近几年来,因为违规操作或交易欺诈而涉嫌犯罪的情况越来越多。在罪与非罪的问题上,有很多争议问题值得探讨。
      例如,房产被法院查封或债务抵押以后仍然进行转让,挪骗第三方钱款后暂时无法偿还的合同行为,是否构成诈骗罪?从理论上说,诈骗和普通的债务纠纷,根本的区别在于行为人是否有非法占有他人财产的主观目的,但在审判实践中,这比较难确定;另外,经纪人利用职务便利进行“飞单”,并非法收受他人财物数额较大的,是否构成公司企业人员受贿罪?“飞单受贿行为”严重损害了中介机构的合法权益,但究其实质,是属于劳动侵权纠纷还是非法受贿,值得探讨。
      

    闫去病

    2006-03-29 16:11:06

  • 2006-03-29 15:58:50
  • 可以先付一半啊,再约定违约金.一般情况下,只要房屋管理部门受理了房产权证办理的申请(已按要求提供了相应的材料),就不会有问题了.如果在付款上有分歧,又不愿存到第三方,可以考虑:1,担保的方式(最好是保证,要求一方提供一名公职人员作为担保人)啊,2,将钱用你的名字存入银行,存折交对方,密码暂不告诉他,等拿到房再告诉他(在这期间可得要保护好你的身份证哦)马上付款的最大风险就是房屋在以前被设定抵押,或者存在其他所有权上的瑕疵,而你付给他的钱又被他用了,和他打官司你是赢了官司拿不到钱,钱财两空.

    法海缠丝

    2006-03-29 15:58:50

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