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二手房购买

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  •   消费者购买二手房的两大原则   对于绝大多数买房人来说,买房不仅要求熟悉房地产知识、技巧、还应了解买房的程序和市场原则。   第一环节:着手准备   买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力,并根据工作生活的需要,确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。
         第二环节:挑选房源   这一环节是准备工作的延续,可以从报纸、房展会、正规有品牌的中介机构或相关房地产网站上查询,初选房源。   第三环节:实地看房   这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在专业经纪人带领下,对要购买的房屋进行实地考察。
      要查看有关房屋的资料,如产权证,房主的身份证等,经过比较后定下该房。   第四环节:谈判签订买卖合同   确定目标后,就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这...全部

      消费者购买二手房的两大原则   对于绝大多数买房人来说,买房不仅要求熟悉房地产知识、技巧、还应了解买房的程序和市场原则。   第一环节:着手准备   买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力,并根据工作生活的需要,确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。
         第二环节:挑选房源   这一环节是准备工作的延续,可以从报纸、房展会、正规有品牌的中介机构或相关房地产网站上查询,初选房源。   第三环节:实地看房   这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在专业经纪人带领下,对要购买的房屋进行实地考察。
      要查看有关房屋的资料,如产权证,房主的身份证等,经过比较后定下该房。   第四环节:谈判签订买卖合同   确定目标后,就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节,买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上,特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。
         第五环节:办理贷款   目前二手房可以办理商业贷款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。   第六环节:办理产权过户   原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。
      要在中介公司的指导下准备齐相关的资料,然后权证人员协助办理产权过户手续。   第七环节:验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清,买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。   到此一套完整的购房手续结束。
         安家置地提醒消费者,在购买二手房时,还应该注意两大原则。   ■主要性原则   二手房有它的特殊性:位置、价格、户型、面积、楼层、朝向等。买房人通过对这些特征的对比,优先考虑对自己更重要的,也就是自己更看中的方面。比如:一套离工作地点近的两居室和一套很远的三居室总价差不多,但近的朝向好,户型一般;远的户型好,朝向好,交通却不方便,对消费者来说就要综合考虑一下,是交通重要还是面积大重要,最终的结果是选择自己认为更重要的一方面。
         ■不苟求完美   由于二手房的特性,买到一套完美的二手房是一件很困难的事,且容易陷入购房误区。所以在选择二手房时,应将注意力放在最关键、最重要的几个方面。比如:看中了同一地区的两套房,一套面积、朝向、户型、装修都很好,只是楼层高一层;另一套房子面积、户型、装修、楼层都很合适,只是朝向差一点点。
      这两套房子要选择,一定要把注意力放在最关键的几个方面,因为十全十美的房子是没有的。 。收起

    juen10...

    2006-03-19 15:34:46

  •   二手房屋交易细节指导   2006年02月05日  住在杭州网   二手房交易过程中,由于信息的不对称,购房者常常处于弱势一方。预先详细了解和掌握购房时的细节,是购房者的必备功课。   随着房地产业的发展与完善,二手房交易逐渐增多。
      但是由于二手房买卖交易标的大,程序复杂的特点,造成交易纠纷发生频率大大增加。   二手房交易过程对于购房者来说,尤显烦琐。他们不但要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题,更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者,实际操作中,二手房纠纷多集中在交易环节,因此为了防止不必要的麻烦,预先了解和掌握交易注意事项,对购房者来说是非常必要,同时也大有裨益的。
         卖方身份的真实性   买卖最怕欺诈,如果连对方是不是真实的产权人都不能确定,那么交易的安全...全部

      二手房屋交易细节指导   2006年02月05日  住在杭州网   二手房交易过程中,由于信息的不对称,购房者常常处于弱势一方。预先详细了解和掌握购房时的细节,是购房者的必备功课。   随着房地产业的发展与完善,二手房交易逐渐增多。
      但是由于二手房买卖交易标的大,程序复杂的特点,造成交易纠纷发生频率大大增加。   二手房交易过程对于购房者来说,尤显烦琐。他们不但要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题,更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者,实际操作中,二手房纠纷多集中在交易环节,因此为了防止不必要的麻烦,预先了解和掌握交易注意事项,对购房者来说是非常必要,同时也大有裨益的。
         卖方身份的真实性   买卖最怕欺诈,如果连对方是不是真实的产权人都不能确定,那么交易的安全性就堪忧了。   交易时,买方可以查看卖方的房地产权证原件,或者可以委托中介到房地产交易中心,调取该房产的《上海市房地产登记册》(简称“产调”)。
      产调上有标的房屋的基本信息,其中有几项需要特别关注:产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。   另外,在双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》时,必须验证卖方的身份证原件,并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的,那就要查看该共有人的出生证原件。
         卖方的还贷情况   若标的房产存在抵押,则卖方需要在交易过户之前,将该房屋内的抵押情况予以注销。   若卖方的抵押是在购进该套房屋时,由于抵押贷款而产生的,则他需要与银行预约还贷,并在取得抵押注销材料后,将全套材料送进房地产交易中心进行注销。
      此时,买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。   一般来说,各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等,即从预约还贷之日起,需要经过上述时间,银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。   购房贷款的审批程序   大多购房者购房需要贷款。
      因此,向银行申请贷款时,最好能够熟悉申请银行贷款的政策,从而使贷款的申请能够顺利被批准。   一般来说,向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明,或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料,可以帮助买方贷到希望的数额。   但要提请购房者注意的是,如果通过中介公司办理贷款,同样需要把好贷款关,不能轻信中介公司的贷款承诺。
      否则,延误了房产交易不说,可能还会给卖房者一个资信和诚信都不好的印象。   过户交易有新规   过户交易时很重要的一点,是缴税。对购房者来说,契税往往是最关心的。新出台的政策对二手房的契税作了最新的规定。符合普通住宅标准的仍然减半,按房屋总价的1。
      5%比例征收契税。非普通住宅则要按房屋总价的3%比例征收契税。   新政策对普通住宅的规定是:容积率在1。0以上;单套面积140平方米以下;内环单价在17500/平方米元以内,内环和外环之间单价在10000元/平方米以内,外环以外单价在7000元/平方米以内。
      同时符合以上三项标准,方能作为普通住宅缴税。   其他交易环节   此外,还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁,则需要卖方在签约当日,提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案,则需要在买卖合同中,约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。
         另外,还要注意定金、各笔房款和产证的保管情况,如果担心交易风险,可以要求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司,并由中介按照合同的约定转交定金和房款。当然,还要确认该房屋内是否有户口,如果有,则要确认卖方有没有户口迁入地,什么时候可以迁出,并在合同中进行明确的约定。
       。收起

    isizly

    2006-03-19 19:49:26

  • 你想问那方面的问题啊?

    你想问那方面的问题啊?收起

    wangha...

    2006-03-19 14:41:36

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