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关于住房贷款方式及提前还贷的问题

关于住房贷款方式及提前还贷的问题

我们2004年底买了一套二手房,贷款18万.当时由于用公积金贷款不能贷这么多,所以我们在中国银行办理的商业贷款.等额本息13年还清.每月还1600左右.到今年12月,我们还剩16.9万余元.

1).  现在我们手上只有不到一万元现金,但是不出意外的话,今后每年大概可以余2万多,所以我们想要提前还款.不知道该每次满1万就去还,还是一年一还.
2)   提前还的话,是减少时间还是减少每月的还款量?
3)   另外,有人建议我们把等额本息改成等额本金,但是银行说差不多,并且告诉我们如果改了以后就再也改不回来了.请问是否该改? 能否给出具体数字解释说明.
4)   并且,我们通过电话咨询的时候,一个银行人员说只要提出申请就能改,另一个说要领导批了才能改,是这样吗?

多谢!!!!

全部答案

  • 我们也面临这些问题,花了一些时间来计算,请看上海交通银行的做法 1)提前还款的话是冲的本金,当然是每次满1万去还好,冲过本金的话下个月的还贷的利息就少了。 2)提前是不能减少时间的,因为时间13年已经定了。如果想改变时间,那就只有重新和银行签合同,还有去公积金中心担保(要重新付费),公证处公正(要付费),再到交易中心变更(历时2个月才能起用新的合同),要带上房产证所有的人的:身份证,图章,原借款合同,收入证明(一方的收入不够的话要2方的)。每个地方都要所有申请人去的。提前还贷可以退还一些保险费,但是要到贷款付清以后退回。 3)等额本息和等额本金当然是等额本金的少一些利息。你可以搜索一下贷款计算器就很清楚。 4)修改方式要具体看哪个银行,各个银行政策不一样。象交通银行不到一年提前换代要罚金的。 ——还贷款的回执上一般都有你贷款的电话,仔细问问吧。

    我们也面临这些问题,花了一些时间来计算,请看上海交通银行的做法 1)提前还款的话是冲的本金,当然是每次满1万去还好,冲过本金的话下个月的还贷的利息就少了。 2)提前是不能减少时间的,因为时间13年已经定了。如果想改变时间,那就只有重新和银行签合同,还有去公积金中心担保(要重新付费),公证处公正(要付费),再到交易中心变更(历时2个月才能起用新的合同),要带上房产证所有的人的:身份证,图章,原借款合同,收入证明(一方的收入不够的话要2方的)。每个地方都要所有申请人去的。提前还贷可以退还一些保险费,但是要到贷款付清以后退回。 3)等额本息和等额本金当然是等额本金的少一些利息。你可以搜索一下贷款计算器就很清楚。 4)修改方式要具体看哪个银行,各个银行政策不一样。象交通银行不到一年提前换代要罚金的。 ——还贷款的回执上一般都有你贷款的电话,仔细问问吧。收起

    云中漫步11...

    2005-12-28 10:46:10

  • 原则是还的越早,利息付的就越少。 1.满一万就还。 2.有能力的话减少还款月份。 3.等额比等本开始时还的少,你若是想提前还的话最好用等额,不要改了。 4.这是个手续问题,你提出申请,肯定要层层审批,最后大领导要签批的。

    原则是还的越早,利息付的就越少。 1.满一万就还。 2.有能力的话减少还款月份。 3.等额比等本开始时还的少,你若是想提前还的话最好用等额,不要改了。 4.这是个手续问题,你提出申请,肯定要层层审批,最后大领导要签批的。收起

    学点儿东西

    2006-01-01 10:50:51

  • 只要提出申请就能改。我是银行职员,我办理过。

    只要提出申请就能改。我是银行职员,我办理过。 收起

    cg1228

    2005-12-29 08:39:43

  •   现在银行贷款利息比较高,如果能够一次还清的话最好。如果不能够一次还清那就和你所贷款银行协商,看如何还款比较方便而且节约利息。 (1)提前还款的话是冲的本金,当然是每次满1万去还好,冲过本金的话下个月的还贷的利息就少了。 (2)提前是不能减少时间的,因为时间13年已经定了。
      如果想改变时间,那就只有重新和银行签合同,还有去公积金...全部

      现在银行贷款利息比较高,如果能够一次还清的话最好。如果不能够一次还清那就和你所贷款银行协商,看如何还款比较方便而且节约利息。 (1)提前还款的话是冲的本金,当然是每次满1万去还好,冲过本金的话下个月的还贷的利息就少了。 (2)提前是不能减少时间的,因为时间13年已经定了。
      如果想改变时间,那就只有重新和银行签合同,还有去公积金中心担保(要重新付费),公证处公正(要付费),再到交易中心变更(历时2个月才能起用新的合同),要带上房产证所有的人的:身份证,图章,原借款合同,收入证明(一方的收入不够的话要2方的)。每个地方都要所有申请人去的。
      提前还贷可以退还一些保险费,但是要到贷款付清以后退回。 (3)等额本息和等额本金当然是等额本金的少一些利息。你可以搜索一下贷款计算器就很清楚。 (4)修改方式要具体看哪个银行,各个银行政策不一样。象交通银行不到一年提前换代要罚金的。
       央行又一次调整住房贷款利率后,提前还款的现象有所增加。事实上,在影响借款人提前还贷的众多因素中,利率因素确实是非常关键的。利率上升或下降,都可能导致借款人提前归还住房贷款。在实行固定利率的西方国家,利率下降会导致借款人再融资提前贷款行为,而在实行浮动利率的我国,借款人往往通过提前偿还剩余抵押贷款余额来避免未来利率上升带来的损失。
         所谓提前还贷,一般可以理解为借款人在某期偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额,主要包括对部分贷款余额的提前偿付和一次性清偿所有贷款余额。   在西方,提前还贷作为借款人的一项期权,在没有支付违约金等约束条件下,该权力对借款人而言是极为有利的。
      作为一个理性的借款人,总是希望未来支付现金流贴现之后的现值小于当前抵押贷款余额的本金数,实现其债务的最小化。当利率上升时,借款人一般不会执行该期权。但当利率下降时,借款人会因为将来现金流的现值大于当前的本金数而进行再融资提前贷款行为。到时借款人会执行该期权,实现债务最小化目标。
         所谓再融资提前还贷行为,主要指由于利率下降而出现的再融资动机所导致的提前还贷行为。再融资行为主要是受利率敏感性变化的影响。当现行抵押贷款利率高于原有抵押贷款利率时,贷款提前还贷可能性很小,但当现行利率不断降低,尤其是贷款人节省的现值大于再融资费用后,借款人便会产生强烈的提前还贷动机,使提前还贷数额上升明显。
         从国际上来看,固定利率抵押贷款是房贷市场的主流品种,再融资行为成为其提前还贷的主要动机。在中国,目前的抵押贷款是可变利率抵押贷款,在《个人住房贷款管理办法》中规定,对于贷款期限在1年以上的抵押贷款,当法定利率调整时,在下一年初开始,按照相应利率档次执行新的利率政策。
      中国的利率尚未实现市场化,并且由于制度方面的限制而产生的“锁住效应”使借款者通过再融资手段实现提前还贷的可能性不大,但利率作为重要经济杠杆的变动对购房者提前还贷行为仍产生极为敏感的影响。   可变利率抵押贷款成功地解决固定利率抵押贷款所具有的期限不对称问题,但它将利率风险从贷款人手中转移到了借款人手中,尤其在通货膨胀期间对借款人极为不利。
      我国利率经历了连续8次下调之后,利率持续上升的可能性不断加大,加上国内通货膨胀压力及去年年底央行宣布加息使借款人产生了强烈地再度加息预期,借款人为了避免未来利率上升给自己带来损失,会更倾向于通过提前偿还剩余抵押贷款余额来早日结清债权债务关系。
      美国法律对可变利率抵押贷款人规定了在整个贷款期间内的利率调整幅度,即在整个贷款期限内贷款利率调整不能超出某个范围,如调整“上限规定为5%一6%”。相比之下,中国的法律对此并未作出相应规定,抵押利率的调整幅度基本上取决于法定利率的调整幅度,当市场发生通货膨胀的程度远远高于预期收入增长速度时,借款人便产生了提前还贷倾向,以规避将来的不确定受损因素。
       到 。收起

    ban_tt

    2005-12-29 02:41:27

  • 我觉得应该挑一些便宜饿

    我觉得应该挑一些便宜饿收起

    jiawen...

    2005-12-29 02:29:26

  • 提前付费是要被罚讳约金的,当然如果你钱多又不同.另外可以改.

    提前付费是要被罚讳约金的,当然如果你钱多又不同.另外可以改.收起

    xiexut...

    2005-12-29 00:26:08

  •   央行又一次调整住房贷款利率后,提前还款的现象有所增加。事实上,在影响借款人提前还贷的众多因素中,利率因素确实是非常关键的。利率上升或下降,都可能导致借款人提前归还住房贷款。在实行固定利率的西方国家,利率下降会导致借款人再融资提前贷款行为,而在实行浮动利率的我国,借款人往往通过提前偿还剩余抵押贷款余额来避免未来利率上升带来的损失。
         所谓...全部

      央行又一次调整住房贷款利率后,提前还款的现象有所增加。事实上,在影响借款人提前还贷的众多因素中,利率因素确实是非常关键的。利率上升或下降,都可能导致借款人提前归还住房贷款。在实行固定利率的西方国家,利率下降会导致借款人再融资提前贷款行为,而在实行浮动利率的我国,借款人往往通过提前偿还剩余抵押贷款余额来避免未来利率上升带来的损失。
         所谓提前还贷,一般可以理解为借款人在某期偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额,主要包括对部分贷款余额的提前偿付和一次性清偿所有贷款余额。   在西方,提前还贷作为借款人的一项期权,在没有支付违约金等约束条件下,该权力对借款人而言是极为有利的。
      作为一个理性的借款人,总是希望未来支付现金流贴现之后的现值小于当前抵押贷款余额的本金数,实现其债务的最小化。当利率上升时,借款人一般不会执行该期权。但当利率下降时,借款人会因为将来现金流的现值大于当前的本金数而进行再融资提前贷款行为。到时借款人会执行该期权,实现债务最小化目标。
         所谓再融资提前还贷行为,主要指由于利率下降而出现的再融资动机所导致的提前还贷行为。再融资行为主要是受利率敏感性变化的影响。当现行抵押贷款利率高于原有抵押贷款利率时,贷款提前还贷可能性很小,但当现行利率不断降低,尤其是贷款人节省的现值大于再融资费用后,借款人便会产生强烈的提前还贷动机,使提前还贷数额上升明显。
         从国际上来看,固定利率抵押贷款是房贷市场的主流品种,再融资行为成为其提前还贷的主要动机。在中国,目前的抵押贷款是可变利率抵押贷款,在《个人住房贷款管理办法》中规定,对于贷款期限在1年以上的抵押贷款,当法定利率调整时,在下一年初开始,按照相应利率档次执行新的利率政策。
      中国的利率尚未实现市场化,并且由于制度方面的限制而产生的“锁住效应”使借款者通过再融资手段实现提前还贷的可能性不大,但利率作为重要经济杠杆的变动对购房者提前还贷行为仍产生极为敏感的影响。   可变利率抵押贷款成功地解决固定利率抵押贷款所具有的期限不对称问题,但它将利率风险从贷款人手中转移到了借款人手中,尤其在通货膨胀期间对借款人极为不利。
      我国利率经历了连续8次下调之后,利率持续上升的可能性不断加大,加上国内通货膨胀压力及去年年底央行宣布加息使借款人产生了强烈地再度加息预期,借款人为了避免未来利率上升给自己带来损失,会更倾向于通过提前偿还剩余抵押贷款余额来早日结清债权债务关系。
      美国法律对可变利率抵押贷款人规定了在整个贷款期间内的利率调整幅度,即在整个贷款期限内贷款利率调整不能超出某个范围,如调整“上限规定为5%一6%”。相比之下,中国的法律对此并未作出相应规定,抵押利率的调整幅度基本上取决于法定利率的调整幅度,当市场发生通货膨胀的程度远远高于预期收入增长速度时,借款人便产生了提前还贷倾向,以规避将来的不确定受损因素。
         当前,由于我国作为重要要素价格的资金价格利率仍受到限制,而使它的灵敏调节受到约束,但利率市场化无论对发展中国家还是发达国家而言都是一种历史必然趋势,故利率在中国对借款人的住房抵押贷款提前还贷行为会产生更为深刻、广泛的影响,值得为之探讨与研究。
         华东师范大学 沈小炜 。收起

    教授

    2005-12-28 22:13:58

  • 到你贷款的银行咨询!!!!!!!!!!!!!

    到你贷款的银行咨询!!!!!!!!!!!!! 收起

    wsdzhh...

    2005-12-28 21:59:56

  • 提前还贷计算器 : 提前还贷指南: 以上两个网址你自己看一看。

    提前还贷计算器 : 提前还贷指南: 以上两个网址你自己看一看。收起

    145557...

    2005-12-28 21:31:59

  • 问银行理财人员,一般情况下会告诉实话的!!

    问银行理财人员,一般情况下会告诉实话的!!收起

    lyg618...

    2005-12-28 20:51:48

  • 一年一还

    一年一还 收起

    milk

    2005-12-28 20:47:11

  • 看你资金如何安排了

    看你资金如何安排了收起

    小肥肥的信箱

    2005-12-28 20:39:16

  • 1)提前还款的话是冲的本金,当然是每次满1万去还好,冲过本金的话下个月的还贷的利息就少了。 2)提前是不能减少时间的,因为时间13年已经定了。如果想改变时间,那就只有重新和银行签合同,还有去公积金中心担保(要重新付费),公证处公正(要付费),再到交易中心变更(历时2个月才能起用新的合同),要带上房产证所有的人的:身份证,图章,原借款合同,收入证明(一方的收入不够的话要2方的)。每个地方都要所有申...全部

    1)提前还款的话是冲的本金,当然是每次满1万去还好,冲过本金的话下个月的还贷的利息就少了。 2)提前是不能减少时间的,因为时间13年已经定了。如果想改变时间,那就只有重新和银行签合同,还有去公积金中心担保(要重新付费),公证处公正(要付费),再到交易中心变更(历时2个月才能起用新的合同),要带上房产证所有的人的:身份证,图章,原借款合同,收入证明(一方的收入不够的话要2方的)。每个地方都要所有申请人去的。提前还贷可以退还一些保险费,但是要到贷款付清以后退回。 3)等额本息和等额本金当然是等额本金的少一些利息。你可以搜索一下贷款计算器就很清楚。 4)修改方式要具体看哪个银行,各个银行政策不一样。象交通银行不到一年提前换代要罚金的。 收起

    mrbaon...

    2005-12-28 20:36:31

  •   1、如何提前还贷才划算   提前还贷就是为了省利息,要做到既划算又适合自己的经济能力,当然就不是件很随意的事,消费者要有笔预期的账算。   选择哪种提前还贷方式更省利息   记者查阅了多家银行的资料,发现对提前还款方式的名称尽管有别,但实质相同,总的来说分为全部提前还款、部分提前还款两大类。
      其中,全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方...全部

      1、如何提前还贷才划算   提前还贷就是为了省利息,要做到既划算又适合自己的经济能力,当然就不是件很随意的事,消费者要有笔预期的账算。   选择哪种提前还贷方式更省利息   记者查阅了多家银行的资料,发现对提前还款方式的名称尽管有别,但实质相同,总的来说分为全部提前还款、部分提前还款两大类。
      其中,全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方法,办理手续也最简单。但要提醒的是,借款人选择这种方法要量力而行,不能为全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。   另一大类是部分提前还款法。这种还款法有三种方式可选择。为了消费者更容易判断选择,我们以一个真实的个案做实例。
         乔先生向银行贷了22万元,贷款期限是2003年9月——2013年9月共120期,采用等额本息还款法,月供2338元。目前,已还16期,还剩104期,贷款余额为198155元,现申请提前还款5万元。   第一种:月供不变,将还款期限缩短。
      银行工作人员计算,乔先生这5万元可把贷款期限缩短两年半,即2011年5月就可全部还清贷款,节省利息23295元。   第二种:减少月供,还款期限不变,乔先生的月供款将由原来的2338元减少到1781元,节省利息12543元。   第三种:月供减少,还款期限也缩短。
      经银行工作人员计算,这5万元可在月供减少到2000元的同时,把贷款年限缩短1年,即到2012年9月可还清贷款,节省利息17783元。   由以上实例可见,月供、贷款年限同时减少的还款方式最节省利息。如果个人的经济能力允许,选择这种方式也不错。
         不还钱如何减少利息假如借款人手头没有足够资金可提前还款,但又想节省利息,那么还有缩短贷款年限、变更还款方式两种方法可选择。   仍然以乔先生为例,如果乔先生不提前还5万元,保持贷款余额不变,只把贷款年限由2013年9月缩短到2008年9月,即贷款年限缩短5年,再继续月供3年半就能把剩余贷款还清。
      那么,乔先生缩短贷款年限后的月供为2813。6元,节省利息6292元。   另一种就是变更还款方式。乔先生目前采用的还款方式是等额本息法,这种方式比等额本金法要多支付利息。如果乔先生改为等额本金还款方式,那么新的第一期月供支付利息的计算就另当别论了。
         提前还贷是否亏本?很多采用等额本息法的借款人准备提前还贷,但认为自己已经把大笔利息支付给了银行,现在又提前还银行的钱,这么做挺吃亏,干脆就先不还了。但实际上,提前还款并不吃亏,反而是越早还越能节省利息、越划算。   记者咨询银行工作人员了解到,等额本息还款法的特点是,利息递减,本金递增,在贷款的前几年,本金基数大,利息相应也高。
      如果是从节省利息的角度考虑,最好是在贷款的前几年争取多还款,使总贷款中的本金基数下降,在剩余的贷款中,利息负担就会减小。所以,提前还款并不会吃亏,反而是帮你减掉了不少利息。   2、提前还贷计算方式   不论采取哪种方式提前还款,消费者都想知道新的月供是怎么计算出来的,还钱也好还得明明白白。
      记者从银行了解到,如果采用等额本息还款方式,不论是月供变、年限变还是两个都变,或者是不还钱是缩短贷款年限,计算新的月供都参照相同的计算原理,即应根据未偿还贷款余额及剩余还款期数计算还款额,计算公式为:借款人可套用公式,根据自己的贷款余额和剩余还款期数就能计算出新的月供款额。
         3、提前还贷如何退保   不论是提前还贷还是缩短贷款年限,紧接着要准备的就是到保险公司退保,这件事可千万别忘了。但退多少,怎么退,当中还有什么诀窍?先看看严女士的经历,可能很多人就会明白点什么。   个案严女士2003年9月以17。
      5万元在天河买了套房子,向银行申请了20年、14。5万元的贷款。相应的,严女士也到银行指定的保险公司购买了20年的个人房屋抵押综合保险。   这种保险包括财产损失保险和还贷保证保险,保险金额为17。5万元,保险费率分别为0。6251‰和0。
      4‰,保险期限自2003年9月29日零时到2023年9月28日二十四时,保险费为2262元。   2004年12月14日,严女士转卖这套房子后,便到保险公司退保。工作人员计算,这套房投保一年零三个月,应收保险费717元,该退的保险费为1545元。
      严女士纳闷了,自己曾有套房子也是买来一年后就转卖,保险期限、保险费和实际保险时间都与这套房子相近,投保的保险公司是该保险公司的另一家支公司,但扣除的保费只有200多元,为什么这次就扣了717元呢?保险公司的工作人员给严女士打出了一张单,写明白了退保的计算公式。
      其中,还贷保证险应退保费=保险金额×保险期限初还贷保证险保险基础费率×剩余退保系数剩余月数/保险期限月数×(1-5%)=14。5万元×0。4‰×8。5875×225/240×(1-5%)=443。60元。   财产损失险应退保费=保险金额×财产损失险保险基础费率×剩余退保系数×(1-5%)=17。
      5万元×0。53‰×15。1900×(1-5%)=1334。10元。合计应退保费为1777。70元。   经这么一折腾,保险公司又给严女士退了232元,扣除的保费降低到了484元。   严女士还是觉得蹊跷,既然有计算公式,为什么两次的计算结果会相差200多元?保险公司的工作人员给出的答复是,电脑出错了。
      严女士心里不踏实,就把自己的经历报料给《黄金楼市》。   求证记者2004年12月28日向该保险公司一位负责人了解情况,该负责人回复记者,2003年1月1日后,保险公司的保险险种、费率和条款就发生了变化,严女士不能以2003年1月1日前的退保经历与现在对比。
      至于具体情况,她还要具体了解。   去年12月29日,严女士突然接到该保险公司的电话,说又要退给她200多元保费。30日,记者随严女士一同前往该保险公司。该保险公司的工作人员一见到严女士就打出一份新的退费收据,退回了235元。   应严女士要求,一位姓王的小姐解释说,因为他们公司的电脑在12月升级,所以把严女士财产损失险的基础费率搞错了,他们昨天核查出应该为0。
      6251‰,这是严女士保险单上注明的费率,因此最终计算出的应退保费为2013元,保险一年扣除的保费为247元。   严女士最终又拿回了200多元,她说,这是自己较真才讨回来的,如果自己当初大意,那就被白白多扣了400多元。   提醒严女士想借助本报,提醒各位已经退保或准备退保的人,退保时一定要保险公司给出具体的计算公式,并做出解释;还要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。
      只有自己为自己把关,自己为自己负责,才能避免退保时出现差错。   提醒消费者,退保前,先根据不同年限的保险费率仔细计算一下退保费用,找出退保最划算的年限。   □记录记者向一位业内人士了解到,提前退保也有技巧,可根据保险年限费率的不同动点脑筋,多退点保费。
      例如,陈先生向银行申请了27。7万、20年的贷款,20年的保费为2770元,他最近把贷款年限由20年缩短到10年。如果他要求退10年的保费,那么应收的保费为:27。7万元×0。8‰(10年保险期限对应的费率)×10=2216元,那么应退保费为554元。
      如果陈先生要求退9年的保费,那么数字就有很大变化,应收保费=27。7万元×0。6‰(11年保险期限对应的费率)×11=1828。2元,能退回的保费就增加到949元。由此可见,多承保一年,反而能多退近400元的保费,这是很划算的。   。收起

    yangwe...

    2005-12-28 15:11:12

  • 从贷款生效的时间起一年以后可以还本金,还款额可随意,但必须是万的倍数!!!

    从贷款生效的时间起一年以后可以还本金,还款额可随意,但必须是万的倍数!!! 收起

    守护者

    2005-12-28 14:03:35

  • 1\一年一还 2\减少时间 3\两者不同就在于等额本金是利息少,等额本息是利息多.但,总额是差不多的! 4\申请就可以.

    1\一年一还 2\减少时间 3\两者不同就在于等额本金是利息少,等额本息是利息多.但,总额是差不多的! 4\申请就可以. 收起

    东北浪人

    2005-12-28 13:14:17

  • 你自己可以到

    你自己可以到 收起

    夜开天

    2005-12-28 13:01:01

  • 提前还不合适,要收为跃进

    提前还不合适,要收为跃进收起

    wna_79

    2005-12-28 12:42:26

  • 只要提出申请就能改。我是银行职员,我办理过。

    只要提出申请就能改。我是银行职员,我办理过。收起

    虎生

    2005-12-28 10:44:37

  • 这个看你资金如何安排了。现在银行贷款利息比较高,如果能够一次还清的话最好。如果不能够一次还清那就和你所贷款银行协商,看如何还款比较方便而且节约利息。

    这个看你资金如何安排了。现在银行贷款利息比较高,如果能够一次还清的话最好。如果不能够一次还清那就和你所贷款银行协商,看如何还款比较方便而且节约利息。收起

    阿伟2557

    2005-12-28 10:43:29

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