关于住房贷款方式及提前还贷的问题
我们2004年底买了一套二手房,贷款18万.当时由于用公积金贷款不能贷这么多，所以我们在中国银行办理的商业贷款.等额本息13年还清.每月还1600左右.到今年12月,我们还剩16.9万余元. 1). 现在我们手上只有不到一万元现金,但是不出意外的话,今后每年大概可以余2万多,所以我们想要提前还款.不知道该每次满1万就去还,还是一年一还. 2) 提前还的话,是减少时间还是减少每月的还款量? 3) 另外,有人建议我们把等额本息改成等额本金,但是银行说差不多,并且告诉我们如果改了以后就再也改不回来了.请问是否该改? 能否给出具体数字解释说明. 4) 并且,我们通过电话咨询的时候,一个银行人员说只要提出申请就能改,另一个说要领导批了才能改,是这样吗? 多谢!!!!
我们也面临这些问题，花了一些时间来计算，请看上海交通银行的做法 1)提前还款的话是冲的本金，当然是每次满1万去还好，冲过本金的话下个月的还贷的利息就少了。 2）提前是不能减少时间的，因为时间13年已经定了。如果想改变时间，那就只有重新和银行签合同，还有去公积金中心担保（要重新付费），公证处公正（要付费），再到交易中心变更（历时2个月才能起用新的合同），要带上房产证所有的人的：身份证，图章，原借款合同，收入证明（一方的收入不够的话要2方的）。每个地方都要所有申请人去的。提前还贷可以退还一些保险费，但是要到贷款付清以后退回。 3）等额本息和等额本金当然是等额本金的少一些利息。你可以搜索一下贷款计算器就很清楚。 4）修改方式要具体看哪个银行，各个银行政策不一样。象交通银行不到一年提前换代要罚金的。 ——还贷款的回执上一般都有你贷款的电话，仔细问问吧。
我们也面临这些问题，花了一些时间来计算，请看上海交通银行的做法 1)提前还款的话是冲的本金，当然是每次满1万去还好，冲过本金的话下个月的还贷的利息就少了。 2）提前是不能减少时间的，因为时间13年已经定了。如果想改变时间，那就只有重新和银行签合同，还有去公积金中心担保（要重新付费），公证处公正（要付费），再到交易中心变更（历时2个月才能起用新的合同），要带上房产证所有的人的：身份证，图章，原借款合同，收入证明（一方的收入不够的话要2方的）。每个地方都要所有申请人去的。提前还贷可以退还一些保险费，但是要到贷款付清以后退回。 3）等额本息和等额本金当然是等额本金的少一些利息。你可以搜索一下贷款计算器就很清楚。 4）修改方式要具体看哪个银行，各个银行政策不一样。象交通银行不到一年提前换代要罚金的。 ——还贷款的回执上一般都有你贷款的电话，仔细问问吧。收起
原则是还的越早，利息付的就越少。 1.满一万就还。 2.有能力的话减少还款月份。 3.等额比等本开始时还的少，你若是想提前还的话最好用等额，不要改了。 4.这是个手续问题，你提出申请，肯定要层层审批，最后大领导要签批的。
原则是还的越早，利息付的就越少。 1.满一万就还。 2.有能力的话减少还款月份。 3.等额比等本开始时还的少，你若是想提前还的话最好用等额，不要改了。 4.这是个手续问题，你提出申请，肯定要层层审批，最后大领导要签批的。收起
只要提出申请就能改。我是银行职员，我办理过。
只要提出申请就能改。我是银行职员，我办理过。 收起
现在银行贷款利息比较高，如果能够一次还清的话最好。如果不能够一次还清那就和你所贷款银行协商，看如何还款比较方便而且节约利息。
(1)提前还款的话是冲的本金，当然是每次满1万去还好，冲过本金的话下个月的还贷的利息就少了。
(2）提前是不能减少时间的，因为时间13年已经定了。
如果想改变时间，那就只有重新和银行签合同，还有去公积金...全部
现在银行贷款利息比较高，如果能够一次还清的话最好。如果不能够一次还清那就和你所贷款银行协商，看如何还款比较方便而且节约利息。
(1)提前还款的话是冲的本金，当然是每次满1万去还好，冲过本金的话下个月的还贷的利息就少了。
(2）提前是不能减少时间的，因为时间13年已经定了。
如果想改变时间，那就只有重新和银行签合同，还有去公积金中心担保（要重新付费），公证处公正（要付费），再到交易中心变更（历时2个月才能起用新的合同），要带上房产证所有的人的：身份证，图章，原借款合同，收入证明（一方的收入不够的话要2方的）。每个地方都要所有申请人去的。
提前还贷可以退还一些保险费，但是要到贷款付清以后退回。
(3）等额本息和等额本金当然是等额本金的少一些利息。你可以搜索一下贷款计算器就很清楚。
(4）修改方式要具体看哪个银行，各个银行政策不一样。象交通银行不到一年提前换代要罚金的。
央行又一次调整住房贷款利率后，提前还款的现象有所增加。事实上，在影响借款人提前还贷的众多因素中，利率因素确实是非常关键的。利率上升或下降，都可能导致借款人提前归还住房贷款。在实行固定利率的西方国家，利率下降会导致借款人再融资提前贷款行为，而在实行浮动利率的我国，借款人往往通过提前偿还剩余抵押贷款余额来避免未来利率上升带来的损失。
所谓提前还贷，一般可以理解为借款人在某期偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额，主要包括对部分贷款余额的提前偿付和一次性清偿所有贷款余额。
在西方，提前还贷作为借款人的一项期权，在没有支付违约金等约束条件下，该权力对借款人而言是极为有利的。
作为一个理性的借款人，总是希望未来支付现金流贴现之后的现值小于当前抵押贷款余额的本金数，实现其债务的最小化。当利率上升时，借款人一般不会执行该期权。但当利率下降时，借款人会因为将来现金流的现值大于当前的本金数而进行再融资提前贷款行为。到时借款人会执行该期权，实现债务最小化目标。
所谓再融资提前还贷行为，主要指由于利率下降而出现的再融资动机所导致的提前还贷行为。再融资行为主要是受利率敏感性变化的影响。当现行抵押贷款利率高于原有抵押贷款利率时，贷款提前还贷可能性很小，但当现行利率不断降低，尤其是贷款人节省的现值大于再融资费用后，借款人便会产生强烈的提前还贷动机，使提前还贷数额上升明显。
从国际上来看，固定利率抵押贷款是房贷市场的主流品种，再融资行为成为其提前还贷的主要动机。在中国，目前的抵押贷款是可变利率抵押贷款，在《个人住房贷款管理办法》中规定，对于贷款期限在1年以上的抵押贷款，当法定利率调整时，在下一年初开始，按照相应利率档次执行新的利率政策。
中国的利率尚未实现市场化，并且由于制度方面的限制而产生的“锁住效应”使借款者通过再融资手段实现提前还贷的可能性不大，但利率作为重要经济杠杆的变动对购房者提前还贷行为仍产生极为敏感的影响。
可变利率抵押贷款成功地解决固定利率抵押贷款所具有的期限不对称问题，但它将利率风险从贷款人手中转移到了借款人手中，尤其在通货膨胀期间对借款人极为不利。
我国利率经历了连续8次下调之后，利率持续上升的可能性不断加大，加上国内通货膨胀压力及去年年底央行宣布加息使借款人产生了强烈地再度加息预期，借款人为了避免未来利率上升给自己带来损失，会更倾向于通过提前偿还剩余抵押贷款余额来早日结清债权债务关系。
美国法律对可变利率抵押贷款人规定了在整个贷款期间内的利率调整幅度，即在整个贷款期限内贷款利率调整不能超出某个范围，如调整“上限规定为5％一6％”。相比之下，中国的法律对此并未作出相应规定，抵押利率的调整幅度基本上取决于法定利率的调整幅度，当市场发生通货膨胀的程度远远高于预期收入增长速度时，借款人便产生了提前还贷倾向，以规避将来的不确定受损因素。
到
。收起
我觉得应该挑一些便宜饿
我觉得应该挑一些便宜饿收起
提前付费是要被罚讳约金的,当然如果你钱多又不同.另外可以改.
提前付费是要被罚讳约金的,当然如果你钱多又不同.另外可以改.收起
央行又一次调整住房贷款利率后，提前还款的现象有所增加。事实上，在影响借款人提前还贷的众多因素中，利率因素确实是非常关键的。利率上升或下降，都可能导致借款人提前归还住房贷款。在实行固定利率的西方国家，利率下降会导致借款人再融资提前贷款行为，而在实行浮动利率的我国，借款人往往通过提前偿还剩余抵押贷款余额来避免未来利率上升带来的损失。
所谓...全部
央行又一次调整住房贷款利率后，提前还款的现象有所增加。事实上，在影响借款人提前还贷的众多因素中，利率因素确实是非常关键的。利率上升或下降，都可能导致借款人提前归还住房贷款。在实行固定利率的西方国家，利率下降会导致借款人再融资提前贷款行为，而在实行浮动利率的我国，借款人往往通过提前偿还剩余抵押贷款余额来避免未来利率上升带来的损失。
所谓提前还贷，一般可以理解为借款人在某期偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额，主要包括对部分贷款余额的提前偿付和一次性清偿所有贷款余额。
在西方，提前还贷作为借款人的一项期权，在没有支付违约金等约束条件下，该权力对借款人而言是极为有利的。
作为一个理性的借款人，总是希望未来支付现金流贴现之后的现值小于当前抵押贷款余额的本金数，实现其债务的最小化。当利率上升时，借款人一般不会执行该期权。但当利率下降时，借款人会因为将来现金流的现值大于当前的本金数而进行再融资提前贷款行为。到时借款人会执行该期权，实现债务最小化目标。
所谓再融资提前还贷行为，主要指由于利率下降而出现的再融资动机所导致的提前还贷行为。再融资行为主要是受利率敏感性变化的影响。当现行抵押贷款利率高于原有抵押贷款利率时，贷款提前还贷可能性很小，但当现行利率不断降低，尤其是贷款人节省的现值大于再融资费用后，借款人便会产生强烈的提前还贷动机，使提前还贷数额上升明显。
从国际上来看，固定利率抵押贷款是房贷市场的主流品种，再融资行为成为其提前还贷的主要动机。在中国，目前的抵押贷款是可变利率抵押贷款，在《个人住房贷款管理办法》中规定，对于贷款期限在1年以上的抵押贷款，当法定利率调整时，在下一年初开始，按照相应利率档次执行新的利率政策。
中国的利率尚未实现市场化，并且由于制度方面的限制而产生的“锁住效应”使借款者通过再融资手段实现提前还贷的可能性不大，但利率作为重要经济杠杆的变动对购房者提前还贷行为仍产生极为敏感的影响。
可变利率抵押贷款成功地解决固定利率抵押贷款所具有的期限不对称问题，但它将利率风险从贷款人手中转移到了借款人手中，尤其在通货膨胀期间对借款人极为不利。
我国利率经历了连续8次下调之后，利率持续上升的可能性不断加大，加上国内通货膨胀压力及去年年底央行宣布加息使借款人产生了强烈地再度加息预期，借款人为了避免未来利率上升给自己带来损失，会更倾向于通过提前偿还剩余抵押贷款余额来早日结清债权债务关系。
美国法律对可变利率抵押贷款人规定了在整个贷款期间内的利率调整幅度，即在整个贷款期限内贷款利率调整不能超出某个范围，如调整“上限规定为5％一6％”。相比之下，中国的法律对此并未作出相应规定，抵押利率的调整幅度基本上取决于法定利率的调整幅度，当市场发生通货膨胀的程度远远高于预期收入增长速度时，借款人便产生了提前还贷倾向，以规避将来的不确定受损因素。
当前，由于我国作为重要要素价格的资金价格利率仍受到限制，而使它的灵敏调节受到约束，但利率市场化无论对发展中国家还是发达国家而言都是一种历史必然趋势，故利率在中国对借款人的住房抵押贷款提前还贷行为会产生更为深刻、广泛的影响，值得为之探讨与研究。
华东师范大学 沈小炜 。收起
到你贷款的银行咨询!!!!!!!!!!!!!
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提前还贷计算器 ： 提前还贷指南： 以上两个网址你自己看一看。
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问银行理财人员，一般情况下会告诉实话的！！
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一年一还
一年一还 收起
看你资金如何安排了
看你资金如何安排了收起
1)提前还款的话是冲的本金，当然是每次满1万去还好，冲过本金的话下个月的还贷的利息就少了。 2）提前是不能减少时间的，因为时间13年已经定了。如果想改变时间，那就只有重新和银行签合同，还有去公积金中心担保（要重新付费），公证处公正（要付费），再到交易中心变更（历时2个月才能起用新的合同），要带上房产证所有的人的：身份证，图章，原借款合同，收入证明（一方的收入不够的话要2方的）。每个地方都要所有申...全部
1)提前还款的话是冲的本金，当然是每次满1万去还好，冲过本金的话下个月的还贷的利息就少了。 2）提前是不能减少时间的，因为时间13年已经定了。如果想改变时间，那就只有重新和银行签合同，还有去公积金中心担保（要重新付费），公证处公正（要付费），再到交易中心变更（历时2个月才能起用新的合同），要带上房产证所有的人的：身份证，图章，原借款合同，收入证明（一方的收入不够的话要2方的）。每个地方都要所有申请人去的。提前还贷可以退还一些保险费，但是要到贷款付清以后退回。 3）等额本息和等额本金当然是等额本金的少一些利息。你可以搜索一下贷款计算器就很清楚。 4）修改方式要具体看哪个银行，各个银行政策不一样。象交通银行不到一年提前换代要罚金的。 收起
1、如何提前还贷才划算
提前还贷就是为了省利息，要做到既划算又适合自己的经济能力，当然就不是件很随意的事，消费者要有笔预期的账算。
选择哪种提前还贷方式更省利息
记者查阅了多家银行的资料，发现对提前还款方式的名称尽管有别，但实质相同，总的来说分为全部提前还款、部分提前还款两大类。
其中，全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方...全部
1、如何提前还贷才划算
提前还贷就是为了省利息，要做到既划算又适合自己的经济能力，当然就不是件很随意的事，消费者要有笔预期的账算。
选择哪种提前还贷方式更省利息
记者查阅了多家银行的资料，发现对提前还款方式的名称尽管有别，但实质相同，总的来说分为全部提前还款、部分提前还款两大类。
其中，全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方法，办理手续也最简单。但要提醒的是，借款人选择这种方法要量力而行，不能为全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。
另一大类是部分提前还款法。这种还款法有三种方式可选择。为了消费者更容易判断选择，我们以一个真实的个案做实例。
乔先生向银行贷了22万元，贷款期限是2003年9月——2013年9月共120期，采用等额本息还款法，月供2338元。目前，已还16期，还剩104期，贷款余额为198155元，现申请提前还款5万元。
第一种：月供不变，将还款期限缩短。
银行工作人员计算，乔先生这5万元可把贷款期限缩短两年半，即2011年5月就可全部还清贷款，节省利息23295元。
第二种：减少月供，还款期限不变，乔先生的月供款将由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。
第三种：月供减少，还款期限也缩短。
经银行工作人员计算，这5万元可在月供减少到2000元的同时，把贷款年限缩短1年，即到2012年9月可还清贷款，节省利息17783元。
由以上实例可见，月供、贷款年限同时减少的还款方式最节省利息。如果个人的经济能力允许，选择这种方式也不错。
不还钱如何减少利息假如借款人手头没有足够资金可提前还款，但又想节省利息，那么还有缩短贷款年限、变更还款方式两种方法可选择。
仍然以乔先生为例，如果乔先生不提前还5万元，保持贷款余额不变，只把贷款年限由2013年9月缩短到2008年9月，即贷款年限缩短5年，再继续月供3年半就能把剩余贷款还清。
那么，乔先生缩短贷款年限后的月供为2813。6元，节省利息6292元。
另一种就是变更还款方式。乔先生目前采用的还款方式是等额本息法，这种方式比等额本金法要多支付利息。如果乔先生改为等额本金还款方式，那么新的第一期月供支付利息的计算就另当别论了。
提前还贷是否亏本？很多采用等额本息法的借款人准备提前还贷，但认为自己已经把大笔利息支付给了银行，现在又提前还银行的钱，这么做挺吃亏，干脆就先不还了。但实际上，提前还款并不吃亏，反而是越早还越能节省利息、越划算。
记者咨询银行工作人员了解到，等额本息还款法的特点是，利息递减，本金递增，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。
如果是从节省利息的角度考虑，最好是在贷款的前几年争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中，利息负担就会减小。所以，提前还款并不会吃亏，反而是帮你减掉了不少利息。
2、提前还贷计算方式
不论采取哪种方式提前还款，消费者都想知道新的月供是怎么计算出来的，还钱也好还得明明白白。
记者从银行了解到，如果采用等额本息还款方式，不论是月供变、年限变还是两个都变，或者是不还钱是缩短贷款年限，计算新的月供都参照相同的计算原理，即应根据未偿还贷款余额及剩余还款期数计算还款额，计算公式为：借款人可套用公式，根据自己的贷款余额和剩余还款期数就能计算出新的月供款额。
3、提前还贷如何退保
不论是提前还贷还是缩短贷款年限，紧接着要准备的就是到保险公司退保，这件事可千万别忘了。但退多少，怎么退，当中还有什么诀窍？先看看严女士的经历，可能很多人就会明白点什么。
个案严女士2003年9月以17。
5万元在天河买了套房子，向银行申请了20年、14。5万元的贷款。相应的，严女士也到银行指定的保险公司购买了20年的个人房屋抵押综合保险。
这种保险包括财产损失保险和还贷保证保险，保险金额为17。5万元，保险费率分别为0。6251‰和0。
4‰，保险期限自2003年9月29日零时到2023年9月28日二十四时，保险费为2262元。
2004年12月14日，严女士转卖这套房子后，便到保险公司退保。工作人员计算，这套房投保一年零三个月，应收保险费717元，该退的保险费为1545元。
严女士纳闷了，自己曾有套房子也是买来一年后就转卖，保险期限、保险费和实际保险时间都与这套房子相近，投保的保险公司是该保险公司的另一家支公司，但扣除的保费只有200多元，为什么这次就扣了717元呢？保险公司的工作人员给严女士打出了一张单，写明白了退保的计算公式。
其中，还贷保证险应退保费＝保险金额×保险期限初还贷保证险保险基础费率×剩余退保系数剩余月数／保险期限月数×(1-5%)＝14。5万元×0。4‰×8。5875×225／240×(1-5%)＝443。60元。
财产损失险应退保费＝保险金额×财产损失险保险基础费率×剩余退保系数×(1-5%)＝17。
5万元×0。53‰×15。1900×(1-5%)＝1334。10元。合计应退保费为1777。70元。
经这么一折腾，保险公司又给严女士退了232元，扣除的保费降低到了484元。
严女士还是觉得蹊跷，既然有计算公式，为什么两次的计算结果会相差200多元？保险公司的工作人员给出的答复是，电脑出错了。
严女士心里不踏实，就把自己的经历报料给《黄金楼市》。
求证记者2004年12月28日向该保险公司一位负责人了解情况，该负责人回复记者，2003年1月1日后，保险公司的保险险种、费率和条款就发生了变化，严女士不能以2003年1月1日前的退保经历与现在对比。
至于具体情况，她还要具体了解。
去年12月29日，严女士突然接到该保险公司的电话，说又要退给她200多元保费。30日，记者随严女士一同前往该保险公司。该保险公司的工作人员一见到严女士就打出一份新的退费收据，退回了235元。
应严女士要求，一位姓王的小姐解释说，因为他们公司的电脑在12月升级，所以把严女士财产损失险的基础费率搞错了，他们昨天核查出应该为0。
6251‰，这是严女士保险单上注明的费率，因此最终计算出的应退保费为2013元，保险一年扣除的保费为247元。
严女士最终又拿回了200多元，她说，这是自己较真才讨回来的，如果自己当初大意，那就被白白多扣了400多元。
提醒严女士想借助本报，提醒各位已经退保或准备退保的人，退保时一定要保险公司给出具体的计算公式，并做出解释；还要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。
只有自己为自己把关，自己为自己负责，才能避免退保时出现差错。
提醒消费者，退保前，先根据不同年限的保险费率仔细计算一下退保费用，找出退保最划算的年限。
□记录记者向一位业内人士了解到，提前退保也有技巧，可根据保险年限费率的不同动点脑筋，多退点保费。
例如，陈先生向银行申请了27。7万、20年的贷款，20年的保费为2770元，他最近把贷款年限由20年缩短到10年。如果他要求退10年的保费，那么应收的保费为：27。7万元×0。8‰(10年保险期限对应的费率)×10＝2216元，那么应退保费为554元。
如果陈先生要求退9年的保费，那么数字就有很大变化，应收保费＝27。7万元×0。6‰(11年保险期限对应的费率)×11＝1828。2元，能退回的保费就增加到949元。由此可见，多承保一年，反而能多退近400元的保费，这是很划算的。
。收起
从贷款生效的时间起一年以后可以还本金，还款额可随意，但必须是万的倍数！！！
从贷款生效的时间起一年以后可以还本金，还款额可随意，但必须是万的倍数！！！ 收起
1\一年一还 2\减少时间 3\两者不同就在于等额本金是利息少,等额本息是利息多.但,总额是差不多的! 4\申请就可以.
1\一年一还 2\减少时间 3\两者不同就在于等额本金是利息少,等额本息是利息多.但,总额是差不多的! 4\申请就可以. 收起
你自己可以到
你自己可以到 收起
提前还不合适,要收为跃进
提前还不合适,要收为跃进收起
只要提出申请就能改。我是银行职员，我办理过。
只要提出申请就能改。我是银行职员，我办理过。收起
这个看你资金如何安排了。现在银行贷款利息比较高，如果能够一次还清的话最好。如果不能够一次还清那就和你所贷款银行协商，看如何还款比较方便而且节约利息。
这个看你资金如何安排了。现在银行贷款利息比较高，如果能够一次还清的话最好。如果不能够一次还清那就和你所贷款银行协商，看如何还款比较方便而且节约利息。收起
对经济适用房及其公积金的管理各地不仅相同,因此对冲抵个儿收入所得的做法也不仅相同.武汉没有这样做,表明武汉可以多收一块.那么,在相同价格购房的情况下,武汉购房就要贵一些.
你如果要一次性还款最好先打个电话给你贷款的银行，他会会告诉你准备多少钱和所需的手续。据我所知你只要带够钱，和你的合同、还款帐号就可以了。可能会更麻烦一点就是你当初办的保险也要去找一下。（如果你办了保险的话）我不知你是哪一个城市的，一般的城市都要收好象是千分之五的违约金。你最好是在2004年12月15日之前还清,因为现在利率上调了明年你的还款和现在又不同了，一定会上长的．2004年12月15日以后银行一般都在结算所以也不办理这方的业务.最好所有的事你都先问清楚．
解读“住房公积金” 编者按：本版在10月24日报道了《如何申请个人住房贷款》，引起了很大的反响。厦门、泉州的不少读者纷纷致电本编辑部询问了许多有关“住房公积金”的问题。由于不同城市对“住房公积金”的政策执行略有不同，为此，本版特先推出对厦门“住房公积金”问题的解答，敬请读者关注。 何谓住房公积金 它是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。 具体内容主要有三个方面：一是按照“个人存储，单位资助”的原则进行归集，所有行政和企事业单位及其职工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有，存入职工个人公积金账户。长期储蓄，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。 二是按“统一管理”的原则管理住房公积金。职工的住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理，由地方人民政府委托指定的专业银行办理。 三是按“专项使用”的原则运用住房公积金。只能用于职工购、建、大修住房。如果职工积累的公积金（包括其本户成员及其亲属积累的公积金）不足以支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。 个人如何用公积金还贷 厦门职工购买自住住房且使用住房公积金贷款的，可使用其本人（包括配偶、共有权人）住房公积金账户内截至上年末的住房公积金余额用于归还贷款本息。具体办理程序如下： 住房公积金还贷申请人（包括贷款申请人及其配偶、共有权人）需携带“住房公积金贷款情况证明”、“住房公积金缴交情况证明”（到住房公积金缴交及承办银行住房信贷部开具和打印）、《厦门市公积金支取申请表》和《厦门市公积金支取申请书》（到本人所在单位公积金账户开立的银行领取，并到本单位盖章）、居民身份证、户口簿或结婚证（配偶方、共有权人提供）以及借款合同、委托代扣协议书（办理代扣的提供）等材料到房改办（厦门市松柏大厦三楼）办理住房公积金的支取审批手续，然后，还贷申请人持审批后的《厦门市公积金支取申请表》和《厦门市公积金支取申请书》到贷款银行办理还贷手续。 个人调离原单位，公积金如何处理 职工从异地调入厦门，调动人原来缴交的住房公积金请先按照调出地公积金管理中心的规定到当地承办银行办理住房公积金异地转出手续，当地承办银行将转移资金汇到厦门承办银行后，厦门承办银行就将职工的住房公积金缴存余额转入至职工个人住房公积金账户。如果新工作单位已为调动人开立了个人公积金账户，则直接存入其个人住房公积金专户，如果新单位尚未为调动人开立公积金账户，则承办银行会为其新开立个人住房公积金账户，再进行转入处理。 例如：王某某从福州的A单位调动到厦门的B单位，假设A、B单位住房公积金都缴交在建行。那么王某某异地住房公积金转移是这样的：福州建行按照福州公积金管理中心的规定为调动人办理转出，将转移资金通过建行的汇划系统汇入厦门建行相应承办网点（B单位住房公积金开户网点），厦门建行公积金专柜将收到的转移资金转入职工的个人住房公积金账户。 住房公积金何时能领取 住房公积金是否要到自己退休时才可领取？缴纳住房公积金可享受哪些优惠政策？对此，厦门市土地房产管理局住房改革办公室的负责人介绍，住房公积金制度对于需要解决住房困难的职工和家庭来说是一种资金上的保障，而对于一部分暂时不需要解决住房困难的职工和有住房公积金累积的离、退休职工来说，住房公积金是养老的补充。 职工在购买房改房、统建解困房、商品房、拆迁安置房、集资建房或职工需自建房屋或大修住房时，以及职工需离开本市时可支取公积金。 住房公积金是否可以继承 住房公积金可以继承，并可免征个人所得税。个人继承或受遗赠住房公积金的，继承人或受遗赠人可持经公证的继承或遗赠文件，到被继承人或遗赠人单位开具“住房公积金支取申请书”。再到归集部门提取所遗留的住房公积金本息余额和办理销户手续。 在职期间去世的职工，由其合法继承人或受遗赠人提取住房公积金本息余额。其结余公积金可以由其合法继承人继承。职工或其合法继承人提取的公积金，免征个人所得税。 单位如何执行住房公积金 一、单位如何开立住房公积金缴交专户？ 单位办理开立住房公积金缴交专户应提供如下资料：营业执照有效复印件；法人代码证复印件；预留印鉴；住房公积金单位开户登记表；住房公积金汇缴清册汇总表；住房公积金职工汇缴清册。 二、单位办理住房公积金缴交步骤 到就近商业银行网点索取开户资料；填写开户资料；将填写完毕的资料递交银行，并办理开户手续；开户后即可在受托行办理每月住房公积金缴交。 三、住房公积金的缴纳对象和范围是什么？ 厦门市国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工，都必须建立住房公积金制度，缴存住房公积金。离退休职工、三资企业中的外籍员工不建立住房公积金。 四、住房公积金的缴存比例是多少？ 从2001年7月1日起，厦门市单位和职工个人住房公积金的缴存比例均为9％。省、部属单位和经济效益较好的企业（含事业单位企业管理），单位和职工个人住房公积金缴存比例报主管部门同意，经批准后可提高到10％。 五、每月住房公积金的缴交额如何计算？ 单位和个人的住房公积金月缴交额均按职工个人上一年度月平均工资的9％计算，但单位和个人住房公积金月缴交额均不低于38元。 六、职工工资总额由哪几部分组成？ 根据国家统计局《关于工资总额组成的规定》，职工工资由六个部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资（根据国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育奖、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家和社会义务原因支付的工资以及附加工资、保留工资）。 七、单位如何办理住房公积金的开户登记、缴存、转移、封存等工作？ 新设立的单位应当自设立之日起30日内办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内到受托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。 单位应当于每月发放职工工资之日起5日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内，由受托银行计入职工住房公积金账户。 单位发生合并、分立、撤销、解散或者破产的，应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到市住房资金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记之日起20日内持资金中心的审核文件，到受托银行为本单位职工办理住房公积金账户转移或者封存手续。 八、如何办理新参加工作职工的住房公积金的缴交？ 单位应于新职工录用之日起30日内办理职工的住房公积金缴存登记和账户的设立或转移手续。新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以住房公积金缴存比例。 九、缴存住房公积金有何好处？ 单位缴存住房公积金是单位按照《住房公积金管理条例》的规定为职工缴存的。单位缴存住房公积金后有以下三方面的收益：1．增强企业凝聚力。单位缴存住房公积金是给予职工的一项福利，它帮助职工解决住房问题，为职工办事，是凝聚向心力、挽留人才的好办法；2．提升企业形象。缴交住房公积金是国务院发文明令缴存的，因此缴存公积金将为单位树立守法经营的良好企业形象；3．不增加企业负担，缴存的公积金可在税前列支。 对于个人，住房公积金制度是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一。住房公积金由两部分组成，一是个人缴存部分，二是单位缴存部分。职工个人缴存的住房公积金，归职工个人所有，单位为职工缴存的住房公积金是国家和单位付给职工的劳动报酬，与其他合法所得一样，应为职工所有。住房公积金是一种具有互助性质的储金，职工按时、足额缴交住房公积金后，可以享受以下权利：①职工购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以申请使用住房公积金，或购房时可以申请住房公积金贷款，住房公积金贷款比同期商业性贷款利率低。缴交额是确定住房公积金贷款额度的依据，即职工每月缴交的金额越高，其可贷金额就越大；②可以使用住房公积金用于偿还住房公积金贷款及商业性贷款；③住房公积金本息免征个人所得税。（夏文）
你应先把商业贷款还掉，再拿上房产证及土地证到公积金办事处办理有关手续
连续交足一年以上的公积金方可用公积金贷款。若商贷办妥，公积金可以每年提不超过年还款额。具体手续请咨询北京住房公积金管理中心 还有，您广东的公积金可以办理转移转到您北京公积金帐户里，请找广东原单位经办人办理。
本金和利息 分别单蒜,如10万10年,本金1年1万,利息第1年按10万,第二年9万,此为等额本金 混蒜本金,每年本利还一个固定的数是另一个
可以，我也是在帮人问排号的事，不过你的月薪要是太高就不可以了，听说 年薪不能超出--再听听别人的意见吧。还有必须某个地区有这类房才可以。祝你好运。有消息也可以通知我，谢谢
如果你单位所建公积金的开户管理部门为工商银行系统的也就是个人公积金帐号是以‘880’开始的，请拨打语音提示电话‘95588’查询。按照语音提示输入相应的数字即可查询到余额情况。如果是在建行系统建立的，只能持‘龙卡’到建行查询了。
你可以要求不代办 这个并非必须代办，只不过不代办的话自己办有点麻烦，看你自己了
住房公积金的职工个人帐号，是在为职工个人办理住房公积金开户时，给于的一串十二位数字，每一个个人帐号都是唯一不重复的。它的设置规则是：以数字0为开始、205为结尾的，共有十二位的一串数字，0********205。比如：01 05。在每年发给职工个人的住房公积金结存单或建设银行龙卡上，都有写明职工个人住房公积金帐号（但有可能没有结尾的全市统一的205三位）。
1．购房者到公积金缴存中心进行贷款申请，初审合格，领取抵押物审核评估通知单。 2．购房者带评估通知单、商品房买卖合同、身份证原件到评估机构进行评估。 3．评估机构对于尚未取得《房屋所有权证》的现房，出具《抵押物初审意见书》。4．购房者带《抵押物初审意见书》到申请贷款的资金中心开具《贷款承诺书》。5．购房者带《贷款承诺书》商请开发商办理个人《房屋所有权证》。 6．购房者凭《房屋所有权证》到评估机构换领正式评估报告。 7．抵押登记后，资金中心委托银行发放贷款。
可以用以后的公积金来支付现在以你（或配偶）的名义买的商品房的贷款。你现在没有公积金只是不能申请相对银行低利率的公积金贷款。以后单位为你办理了公积金账户就可以每年提一次不超过年度还款额的公积金了。具体手续请咨询当地住房公积金中心
与单位协商，以单位的名意继续交纳公积金，钱由个人出来，慢慢归还公积金贷款合算，因公积金利率低，如有钱又不准备搞投资，也可一次性全部归还。
不可以的。我也买了房子，买的时候不符合公积金贷款条件，全部是商业贷款，当初询问过以后能不能改成公积金贷款或组合贷款，银行说不可以。
我不知道你是在那里买的房子，如果当初你再买房子的时候和开发商在购买合同上著名了在一定条件下可以退房那就可以了，如果没有的话你都把钱给人家了他们是不可能给你退了，你现在唯一的办法就是把它给卖了。如果你的地理位置好的话朝向楼层都不错话你没准可以卖个不错的价钱呢！
能否重新贷款要区分不同地区公积金贷款额度确定.如果你原来贷款8万元,而该地区每人的最高贷款额度为10万元,那么你还可以贷款2万元.其它要求见第二个回帖.
如果没有购买能力,但必须买房,父母又有支付能力帮你支付,先借用也未尝不可.
我们都需要在适合的时候做适合的事情;买房子也是一样.房子是一项重要的投资.所以要根据自己的实力\发展等来决定买什么房子\什么时候买.如果遇到周遍有大配套,如地铁;有大规模小区配套如幼儿园等,价格房型都适中的房子，当然可以做为首选.
如果一定要以国事为重，要么从严一刀切，外籍和港澳台不要搞特殊化，否则把人分三六九等太气愤内地中国单身青年了；要么从权贵入手，打击权利屯房者，而非伤害刚需。。这个问题请和 回答。我不专业，仅仅代表非沪心声。
不是经济适用房卖不出去，是公共租赁住房租不出去，原因是有三方面的1）位置偏，2）配套不完善，3）租金高。
国家的政策不好评价。买房这件事看自身情况，该出手就出手。一个愿打一个愿挨
如果是这样，我建议直接跳过安居房阶段。别浪费这个参与市场的时间。安居房带来消极心理暗示，商品房带来积极心理暗示。心理也是价值！
是的，实际上，很多城市已经在那样做的。目前，各家银行对于贷款利率的下浮优惠一般是9折，一旦首次置业下幅优惠调整至8折后，将比较有利于资金短缺必 须依靠贷款，却有强烈置业意愿的购房人。
目前是行业整体低迷，消费者集体观望。下调存准率是瞄准刚性需求的一连串动作之一，观望气氛势将逆转，但只局限于首套普通商品房市场。非普通商品房开发商还要熬一段苦日子。
我建议一步一个脚印，年轻人有多少能力做多少事，可以先买一个小房子，以后根据自己的能力再慢慢地改善。
目前的限购令是看买房人目前拥有的房产数量，只要是其所有的房产，即使是获得赠予的房产，只要再买房，也会受到相应的限制。
购房合同没房本贷款产权房本照贷款企业经营困难做经营意贷款找我10银行放款快 您房产现已抵押欠款现您想售需要筹钱银行办理提前款及解押手续手没资金则向我借款用于暂垫资您收买房款给我 房产已银行抵押进行房产二抵押使您产起房屋升值重新评估抵押给银行贷升值部 向我借款相银行言主要特点: 1、手续简便办完手续放款需工作即银行申请贷款约需要1月间 2、向我借款周期较短非适合短期周转般16月 3、您需要期借款要急用由我先款借给您我帮您向银行贷款银行放款给我解决您急用期使用贷款利息较低问题 4、房产短期借款房产要求:商品房、经济适用房、别墅、商铺、按揭房产、没房本房产、本价房产、标准价房产、优惠价房产、银行抵押房产、市央产房、房本银行或典行、或我同行抵押 5、车产短期借款车辆要求:北京及公户名轿车、北京全款车辆、北京期车辆、贸手续车辆、及各种车辆贷款
在银行贷款买房子属于抵押款，如果新房的话有首付，所以一般不会出现最后拍卖金额低于贷款，如果是旧房子贷款时也是按照评估报告的70%左右给你放贷，所以也不会出现拍卖金额低于贷款的情况。
女孩子在中关村找工作，如果编程好的话最好到软件公司试试编代码．不行的话，就看有没有会计证，如果没有，可以挑战下自己到市场做业务了．中关村没有４００以下的房子．如果和组也许能找到５００－７００左右的单间筒子楼，但是很难找．住肖家河，体育大学附近也非常近，很方便，坐车１０分钟就可以到中关村，价格在１８０-３００的小平房很多．希望能帮助你．
出入望京有很多路，基本不怎么堵，我就住望京，我觉得很好，交通也方便，公交车也很多，我很喜欢．而且望京的房子也很好．
选择住房因人而异，喜欢、实用即可。 关键在于权属性质、有无争议等方面。 注意交房标准的约定、房款交付时间的约定、过户时限的约定以及税费分担、费用结算的约定。
这不是一两句说的明白的，一般来说，比较大的公司都会有培训。多看房，至于怎么赚取差价那我就不教你了。
看来哪个城市的房地产经纪人都面临同样困扰。 压力面前只能自我调整。任何工作都会有压力。 三级市场的前景还是看好的，消费观念的转变以及法律法规的完善，以后这样的情况会越来越少。 比如美国，规定房产交易不通过房地产经纪机构或者经纪人操作是不允许的，很多国家都有类似规定。 跳单太多和前期工作不到位有关，沟通不够，如果沟通到位的话相信还是可以大大降低私下交易的几率的。应该把自行交易的风险告之客户。 贵在坚持，祝你好运！
房屋买卖合同只有登记备案才生效，只要能够在房地产交易部门备案就说明开发商已经手续齐全，具备办理房产证的条件了，否则不能备案。备案以后就受法律保护，只要业主交清房款、契税、维修基金就可以办理产权证，只是时间问题，各种条件齐备后一般半年到一年可以发证。
如果贷款买房投资并不明智。 高额利息大大降低投资回报，而且市场走势如何不明朗。并不是所有市中心房产都能增值
最主要是资金安全以及税费负担。通过中介交易应该要求见到购买方本人，以防被中介赚取差价。 现在卖房与今后买房的关联:现在卖现在就可以拿钱，以后卖以后才能拿钱。换句话，关联不大，以后有可能能卖的更多，也可能贬值更多。
这么贵呀，真的很难阻的，你应该了解同种类的房子能租到多少钱？3个月都没阻出，好奇怪呀，我家的房子没有超过半个月的
你好!这我也是第一次听说办理抵押撤消需要这个证明!一般只要银行出具的《贷款结清证明》、《撤消抵押申请书》，并持本人身份证、售房单位及借款人留存的购房合同或《房屋产权证》，到房屋抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
小葵:你好！ 没有房产证的房屋是不能交易的，买这样的房屋是得不到法律保障的。你想，和法律相抵触的合同条款能得到法律保障吗？
房产证上是你们两人的名子,登记时就注明了你们两人共同共有,或各占多大的比例,既是不是夫妻也认可登记时的约定,所以不存在婚前婚后的问题.
该房屋不能买，因为根据土地法虽然荒山坡地的租赁期限，不同于合同法可以签30-50年，但这种土地是受国家限制的，只能用于土地种植业或养殖不得用于其它其用途，你买这种土来源违法，手续不齐的房屋是不受法律保护的，是不能办理任何土地证或房产证的。
你好!拆迁期间一般会冻结产权过户,你当初的购房合同还在的话,去街道问下,凭合同可以吗?
你好!如果没有约定赔偿条款的话,你可以要求赔偿75000元,但是开发商肯定不会同意,最后只有上法院!具体赔偿多少,要有法院判决定了!建议你先去和开发商协商下解决办法,赔偿金额,如果开发商的条件你可以接受的话,那就不用搞上法院了!
你好!按规定是可以的!只要在合同上写两人的名字,以后办出的房产证就是两人的名字!办共有权证80-100元!
你交的是定金还是订金?这里差别很大.要是定金,你违约的话就不能退,对方违约就要双倍返还. 我不知道现在没办预售许可证能不能卖房,你应该找找相关的文件,看看国家是怎么规定的.要是不允许卖的话,就有权拿回定金.不过你还要做好心理准备打持久战,有些开发商是只进不出的.
你好!你们可以根据购房合同上的约定要求退房或要求开发商进行赔偿! 合同约定面积与产权登记面积发生误差如何处理？ 答：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人在合同中对面积误差有约定的，从其约定；合同未作约定的，按以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款； (二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积x100% 开发商签订购房合同后，开发商是否有权变更设计？ 答：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。但是经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向变化等，开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知购房者，购房者有权在通知到达之日起15日做出是否退房的书面答复，没有做出书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。如果未经购房人同意擅自更改的,购房人有权退房,并要求房产商赔偿!
你好!你自己计算的是净使用面积,开发商卖的是建筑面积(含共用分摊面积的),合同里房型图纸一定要有,不然以后有问题说不清!发票一定要开发商开具,说明你支付过房款!
w43ddd:你好！ 1、可以按合同要求其双倍退还订金。对方不赔可以到法院起诉。 2、如果合同写的是：“如果交易不成功，受益方付中介费。”，你可以不用付中介费。因为无论对方是不是双倍退还你订金，你都不是收益方，你是对方不履行合同的受害方。
心随我动:你好！ 一要确定是什么原因导致工期延误，如果不是不可抗力的原因，开发商要承担延误的法律责任，按合同给予你们赔偿。二要首先和开发商协商处理，不行可以向房地产管理进投诉或者请求工商行政管理局仲裁，甚至上法院起诉!
芯??你好！ 你不用怎么着急！ 1、捡到你合同的人无法卖掉我的房子！卖房子要房屋所有权人持身份证、房产证亲自到场（结了婚的夫妻双方都要到场）才能办理，就是你还不起贷款，银行不经过法定程序都不能随便卖掉你的房子。 2、合同丢了可以在银行那里补一个副本。
xms9999:你好！ 1、没有《商品房预售许可证》的期房是不能买的！开发商没有预售许可证是不能预售房屋的，是违法的。消费者购买这种房子也是得不到法律保障的； 2、根据你介绍的情况，开发商的这个工程根本不具备预售条件，不可能取得了《商品房预售许可证》。 因此，建议你不要买。如果买了，要及时向当地房地产管理部门投诉和举报，尽快挽回可能的损失。
心随我动:你好！ 如果不是不可抗力的原因造成工期延误，责任应该由开发商负！具体办法是： 1、首先和开发商协商，要求其履行合同并赔偿损失； 2、到房地产管理局或者消费者协会投诉； 3、到工商行政管理局仲裁，行政仲裁一般比法院效率高，费用省； 4、最后，没有办法的情况下，上法院起诉。
小鱼儿:你好！ 谁反悔谁要不回钱！ 不属于欺诈！既然是完全的民事责任人，就要对自己的行为负责，就应该认真审查合同或者协议的内容，何况是卖房子那么重要的事！
您好:您家的阳台是在签完合同后才发现问题的,您如果再去找开发商,想必开发商也是找种种借口推辞,毕竟合同是有效的.我介意您进一步了解一单元顶层业主家的具体情况后再找开发商.
米拉815:你好！ 如果是通过土地出让，要签订土地出让合同。 如果是提供国有土地转让，要签订国有土地转让合同，到国土资源局办理转让登记手续。 如果是在建工程转让，要签订在建工程转让合同，到国土资源局办理土地转让手续，到房地产管理局办理项目转让手续。 如果是房屋连同国有土地一同转让，签订房屋买卖合同，到房地产交易所办理房产过户，然后到国土资源局办理土地使用权变更登记。
裸奔De阳光:你好！ 1、首先要确定房屋的所有权是谁的，要查验对方的《身份证》和《房屋所有权证》（最好还有《土地使用权证》），必须是原件。2、了解房屋产权和土地使用权是否受到限制，如是否抵押（《房屋所有权证》和《土地使用权证》会有他项权利记载），是否查封，是否被行政机关或者司法机关限制等，如果抵押，抵押权人是否有同意出售的书面意见；3、是否出租，如果出租，租赁人是否放弃了优先购买权；4、是否有房屋共有人，如果有，共有人是否放弃了优先购买权。
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