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请问人民币升值对房价有何重大影响

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请问人民币升值对房价有何重大影响

请问人民币升值对房价有何影响,上海房价开始回落了,广东好象没动静,我想在市中心(湛江)买房投资,可房价在最高峰的三千元一平方(海边的是四千元一平方),不知道人民币升值这里的房价会不会跌到两千多元一平方.

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  • 2005-11-29 11:12:14
      先说房价(市场价值):你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗?房价是一个时点数,是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明:你购买房子,房价100万,首付3成,贷款70万,期限20年。当你完成此笔交易的时候,所有的都是静态的,包括你的初期贷款利率。
      这二十年,你能确保贷款利率不发生变动吗?在过去10年,中国的平均贷款利率是8%(已剔除硬着陆实行的高利率影响)。而我们买房的同志,初期贷款利率大都是5。04%。相差3个点,这三个点意味着什么?意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说,你实际上花了130万买了一套100万的房子。
      (说明一点,首付的是机会成本,因为基准利率上涨,存贷款利率会同时上调)。      再说房价(实际价值):看完上一段,有朋友说,房价会长啊,房产是不动产,是保值工具啊等等。那我先问一句,你知道什么叫不动产吗?不动产就是地理位置不可移动的资产!!而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。
      学财务的都知道,房产和地产是两回事,房产(即地面上的建筑物)是固定资产,是要提折旧的,是随着时间不断贬值的。地产(即土地使用权),是无形资产,是实行摊销的,谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗?      (下班了,待续)   好。
      继续。      由于我们现在制度上的缺陷,我们购买的房地产(请注意,现在社会上所讨论的是房地产泡沫,而不是房产泡沫或地产泡沫),我们的资产具有不可分割性,即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢?我想说明的是,我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别,其实我们购买的只是该住房的70年的使用权,和所有权有本质的区别。
      简单的说,你能把自己的那部分地产(无形资产,土地使用权)转让吗?你能把自己家的墙拆掉卖钱吗?由于在制度上存在缺陷和不完整,你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。      因为从投资学的角度来说,你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。
      比如说,你出租该房产,你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让,NPV(净现值)是相同的。      好,现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化(宏观经济,政府政策等)对我们房子(普通老百姓最大的资产)的影响。
            由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样,所以我也有点犹豫该怎么继续写。      要彻底写清楚,涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的,主要的原因就是,房地产本身就是一个复杂的系统,再加上我国一向政治、经济不分家,就更为复杂。
      这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在,还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。      从根本上说,房地产问题历来就是一个金融问题,其本质是金融,其形式是产业。从美国房地产业的发展史就可以看出(图书馆有美国经济发展史这本书)。
            下面,我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。      先讲一个概念,根据资本论(这是所有经济学的基础,希望大家能学好,否则就没有研究的基础和立足点了)的观点,价格的基础是价值,价格不可能长时间偏离于价值,动态来看(即把时间拉长),价格的走势和价值的走势是平行的,静态来看(即从一个时间点来看),价格是偏离价值的,是由供给关系来决定的。
      这个可以参照股票的走势(不知道这里有多少人懂股票,有兴趣的看美国股市的发展)。      利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西,同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。      先说利率:利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的,混在一起就没法说清楚了。
      值得一样一样说。还是举例说明:前面已经说过,期限20年的贷款,利率每上涨一个百分点,等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加,减少需求(大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求:比方说,我要结婚,女朋友说没房子就不跟我结婚,而我特别爱她,不管房子多少钱,我都要买,这就是刚性需求,一般情况下需求都是具有弹性的,而且在不同的价格下,需求的弹性也是不同的),利率的上涨也会提高开发商的成本,但由于市场价格也上涨,开发商的利润率会并不会明显减少(即便减少,也远高于整个社会的平均行业利润率),大量的资本会用如房产开发,房地产开发的数量会增加,于是供给的力量会此消彼长,一旦突破临界点,房产价格就会下跌(类似于股市的阶段性高点),重新寻求一种平衡。
            从历史的经验来看,利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击,这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因,中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率,一方面假借土地整顿减少土地供应,目的就是为了维持需求减少供应,防止房地产崩溃或崩溃时间的到来。
      同时利用各种媒体发声音唱多,就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时,政府是最大的唱多力量一样。      好。继续      经济学的东西实在是太枯燥了,跟炒股票作基本面分析一样,实在无味。调剂一下气氛,把制度问题提到前面来讲。
            二说制度:什么是制度?谁制定了制度?说白了,制度就是一种权利,操控价格的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革,仍存在着许多重大缺陷,不比微软的操作系统好多少,现在正在打补丁。你知道上海有多少房产吗?各种房产的性质吗?本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》,不错,值得看看。
      至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订,大量的房产是不能上市交易的,这非常类似于股市中的非流通股,我们现在买的商品房就类似于流通股,炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格,但却享有同样的收益权,这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。
            现在政府学乖了,逐步逐步的把原来不能流通的房产(如售后公房)上市流通,就是不愿一下子扩大供应量,改变供给双方的平衡。这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理(房子总是要自己的,而不愿去租房,这也形成了房价和租金倒挂的现象,这是西方人不能理解的)。
         炒股的朋友应该很容易理解这一原理。其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和股市是如此的相近,并不是虚构的。      当然,这只是制度影响房价的一个小小的方面,其它还有土地供给制度等等。因为政府掌握了制度制订和修改的权利,因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利,这其实是计划经济的产物和遗毒。
      但事实证明,依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。 。

    1***

    2005-11-29 11:12:14

其他答案

    2005-11-29 14:27:47
  • 楼上讲的很好,有机会再谈谈人民币升值对我们的经济发展有什么影响。先说楼市,我是持币待购,是那种弹性需求。
    1、我理解你的意思是,只要人民币利率不变,购房贷款的成本就不会增加,是吗?
    2、那整体房价会像股市一样有崩的那一天吗?现在媒体力主推动房价构成的透明度,会像前几年媒体揭开上市公司运作的内幕一样,把房价拉下来吗?
    3、人民币汇率的提高(特别是预期的提高)会使外资更多地把资金沉淀在中国的房产吗?(好像现在许多商用楼已经被外资盯上了。)
    4、广东的房价好像比北京低多了,幸福呀。

    h***

    2005-11-29 14:27:47

  • 2005-11-29 13:43:24
  • 非常感谢得到这么多知识!尤其欣赏这句话:“我国的制度由于历史的变迁和改革,仍存在着许多重大缺陷,不比微软的操作系统好多少,现在正在打补丁。”
    太生动啦!
    

    l***

    2005-11-29 13:43:24

  • 2005-11-29 11:22:31
  • 楼上厉害....

    浪***

    2005-11-29 11:22:31

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