“一般情况下，如果买二手房需要贷款，95%的客户会选择担保，因为直接从银行贷款会很慢，一般得等两三个月。而通过担保公司向银行申请贷款的话，一般半个月就能批下来。”因为在二手房权证过户期间，会有一个空白时段，银行拿不到权证不放款，卖方拿不到钱不办手续，买房人资金紧张拿不出全款。因此，二手房贷款担保业务也就风生水起
“一般情况下，如果买二手房需要贷款，95%的客户会选择担保，因为直接从银行贷款会很慢，一般得等两三个月。而通过担保公司向银行申请贷款的话，一般半个月就能批下来。”因为在二手房权证过户期间，会有一个空白时段，银行拿不到权证不放款，卖方拿不到钱不办手续，买房人资金紧张拿不出全款。因此，二手房贷款担保业务也就风生水起收起
一、 买卖双方建立信息沟通渠道买方了解房屋整体现状及产权状况要求卖方提供合法的证件包括房屋所有权证书身份证件及其它证件。 二、如果你购买的是90平米以下，且你是第一次购房的话，契税1%；90-140平米契税1.5%；140平米以上3%； 产权证或者原购房*不满5年的话，5.5%的营业税，1%个人所得税；满5年的普通住宅不用征收，80元房本工本费 5元印花税票； 2、正规流程：谈判-交定金-签约-中介准备网签合同-买卖双方到银行做资金托管-地税局缴税-房地局过户(拿到房本)-到银行解冻房款-到物业公司做物业交接。 三、签协议要仔细研究合同 验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.4%。 四、买方办理房屋所有权证 买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续,并按房屋买卖成交价的3%交付土地出让金。 办完上述手续后,持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件,到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。(目前暂不发《国有土地使用证》,只在《房屋所有权证》上注记土地出让金缴纳情况和土地使用年期并加盖印章。)二手房交易步骤大致就是这样。 五、过户结算 买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方。
一、注意交易“安全” 所谓的“安全”主要是指权属、定金、拖欠费用等。产权调查应该是购房的第一步，毕竟二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的。其次，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。 二、学习内行看门道 1.不看白天看晚上。 入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。 `2.不看晴天看雨天。 下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。 3.不看装修看格局。 购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。 4.不看墙面看墙角。 查看墙面是否平整或潮湿、龟裂。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如果墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
1、 售房者到中介挂牌。 一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可。 2、 买方有初步意向，中介带其看房。 3、 买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。 中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金。 4、 中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。 5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等) 6、 中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。 7、 中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。 成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等。 中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改。 8、 双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了。 打印(一般至少需要五本)，双方亲笔签署，合同即时生效。 9、 中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市xx区房地产交易中心收件收据》，然后付尾款，交中介费(买卖双方各交房价的1%)，去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。 10、 20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。
一、二手房交易过户之买方咨询 交易两边树立信息沟通渠道，买方了解房子全体现状及产权情况，请求卖方供给合法的证件，包含房子一切权证书、身份证件及其它证件。 二、二手房交易过户之签合同 卖方供给了房子的合法证件，买方能够交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房交易的必经程序），交易两边签定房子交易合同（或称房子交易契约）。交易两边经过洽谈，对房子位于方位、产权情况及成交报价、房子交给时刻、房子交给、产权处理等达到一致意见后，两边签定最少一式三份的房子交易合同。 三、二手房交易过户之处理过户 交易两边共同向房地产交易管理部分提出请求，接受检查。交易两边向房地产管理部分提出请求手续后，管理部分要查验有关证件，检查产权，对契合上市条件的房子准予处理过户手续，对无产权或部分产权又未得到别的产权共有人书面赞同的情况回绝请求，制止上市交易。 四、二手房交易过户之立契 房地有关部分依据交易房子的产权情况和采购目标，按交易部分事前设定的批阅权限逐级申报审阅同意后，交易两边才能处理立契手续。如今北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即我们所俗称的“白契”。 五、二手房交易过户之缴纳税费 税费的构成比较复杂，要依据交易房子的性质而定。比方房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 六、二手房交易过户之处理产权转移过户手续 交易两边在房地产交易管理部分处理完产权改变挂号后，交易资料移送到发证部分，买方凭收取房子一切权证通知单到发证部分申领新的产权证。 七、二手房交易过户之银行借款 对借款的买受人来说在与卖方签定完房子交易合同后由交易两边共同到借款银行处理借款手续，银行审阅买方的资信，对两边欲交易的房子进行评估，以断定买方的借款额度，然后同意买方的借款，待两边完结产权挂号改变，买方收取房子一切权证后，银即将借款一次性发放。 八、二手房交易过户之打余款完结交易 买方收取房子一切权证、付清一切房款，卖方交给房子并结清一切物业费后两边的二手房子交易合同悉数实行结束。 买一套房子成为许多朋友们的愿望，房地产市场目前的报价一天一个价，上涨的幅度很快，许多老百姓买一套房子很不容易，所以买房子前一定要了解一下二手房交易过户详细流程。
1、买方要对房子的产权进行审核和调查。审定房屋产权是否具有完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者身份证姓名是否相符，有无抵押或共有人等。 2、签订二手房买卖合同。 3、找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。 4、贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。 5、按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 6、将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。 7、凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿契税完税证。 8、凭完税契证到土管部门办理国土证。 9、凭完税契证到房管部门办理房产证。 如果是全额支付房款，则可以省略第三和第四步手续。走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。
二手房过户流程 1、领表签约 领取《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》并填表。 签约是指卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签置《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定。 2、查档鉴定 查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果，下午查次日出结果)。做《房屋安全鉴定报告》。 3、交税 交税是指买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费。 4、登记 登记指买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续。 5、取证 取证是最后一个环节，买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》，这时整个过户手续全部结束。
①、准备：卖方应准备身份证、户口簿、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、交易课税评估报告以及买方的身份证明如卖方有共有人，必须出具房屋共有人同意出售证明，共有人必须签字盖章。 ②、填写权属转移登记申请表和《房屋买卖合同》，向房屋所在地交易所提出申请，交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。 ③、审核通过后，交易所发放交易转移过户收件单。 ④、凭缴费单，买卖双方缴纳国家税费(契税、交易手续费、土地收益金、印花税、产权登记费)。 ⑤、持交费票据、买方身份证、过户收件单领取新的《房屋所有权证》。 ⑥、买方持新《房屋所有权证》和双方签署的《买卖合同》、原《国有土地使用权证》以及契税和土地收益金原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记，换发新的《国有土地使用权证》。 5、物业交验：您应在合同规定的时间内进行验房，验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；物业里的家具等是否已搬空；物业钥匙是否已交付；有关物业费用换出方是否已结清。验房后，您要注意结清相关的结算费用。 购房合同中有10项内容至关重要，必须列明： ①.转让当事人的姓名或者名称、住所 ②.房地产的坐落地点、面积 ③.土地所有权性质及该房屋是否可以上市交易 ④.代理公司权利和义务及违约责任 ⑤.房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况 ⑥.二手房转让的价格、支付方式和期限 ⑦.二手房交付日期 ⑧.双方的违约责任 ⑨.争议的解决方式 ⑩.转让当时约定的其他事项。 6、交付物业：您应在合同规定的时间内向买方进行交房，交房的内容主要包括以下5点： ①.物业是否与合同约定的一致 ②.物业里的家具等是否已搬空 ③.物业钥匙是否已交付 ④.有关物业费用或其它尾款费用是否已结清。 ⑤.请买方签字，确认交付完成。
1、比较价格：二级市场真正的价格应该怎样，您可以通过公开信息如报纸信息、网上信息、中介机构发布的信息等，进行分析比较，也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。 2、预约看房：通过中介代理公司您在看房前应与代理公司签订《委托代理协议》和《看房单》。在看房时间安排方面要注意：最好提前一天预约看房业主一般不可能24小时在家等候，最好下班后或休息时间看房。直接与售房者联系看房许多买房者都是通过亲戚、朋友介绍或通过其它公开渠道获得信息并直接和卖房人联系，在预约看房前，尽量多了解对方房产情况，如地段、价格、面积、楼层、产权是否清楚等，做到心中有数。 3、签订合同：您在看过房后，表示满意，希望与卖房人签订合同时，应该准备身份证和购房定金。
（1）当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。 （2）标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。价款这里也是很主要的内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。 （3）履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。 （4）违约责任这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。 （5）解决争议的方式是采用仲裁方式还是诉讼方式。如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。 （6）合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成熟或不成熟；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。 （7）合同中止、终止或解除条款明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 （8）合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 （9）附件在此说明本合同有哪些附件； （10）附件的效力等。
一、寻找中介信息登记 买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对，为他们牵线搭桥，买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中，买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。 二、入市资格审批 卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。 三、评估及考察房源详情 中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介备案。中介实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。 四、签协议 验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.5%，也有分别向买卖双方同时收取的。
具体来说，有以下几个步骤： 第一、买卖两方建立信息沟通渠道，房屋整体现状及产权状况是要买方了解的，提供合法的证件，房屋所有权证书、身份证件及其它证件包括在内的是要求卖方的。 第二、房屋合法由如卖方提供后，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 第三、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 第四、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 第五、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 第六、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 第七、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 第八、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
1、检查房屋手续 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换 2、确定房屋面积 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张 3、看房屋结构 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门反映如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修 对开发商提供的文件一定认真细致地检查 4、清点房屋使用情况 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期 5、确定房屋物业情况
一、看房选房 看房第一步，售楼处和房产经纪人都是受开发商委托的销售代理公司，房子每卖一套，开发商都是要出佣金，客户不需要出佣金。同一时期买房，跟中介去售楼处买和直接去售楼处，同一套房源价格一样，只是你选择谁比较专业，让你省心，在繁琐的购房过程中愉快舒畅，避免最后去拉横幅维权。 看房选房过程，要辩证客观的结合自己的需求跟随销售去了解区域介绍，沙盘介绍，户型样板间介绍。期间，有必要是了解下该楼盘的五证和两书是否齐全，五证不全的房子，购买起来风险很大。稍有不慎，就可能钱房两空。特别提醒大家：查验五证时最好查原件，因为复印件比较容易被做手脚；如果开发商不同意查验五证，购房者则至少要核实《商品房预售许可证》的真实性。 五证指的是市规划委员会核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，由市建委核发《建筑工程施工许可证》，由市国土资源和房屋管理局核发的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。"两书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》尤为重要。它相当于房屋的保修卡，与合同具有同等效力。 二、交定金认购 选定房源，缴纳定金，签定认购书，这套房源就是属于你的了。定金是不能退的，所以选定房源果断的同时要确定好。 交定金需要什么资料：身份证（购房人的身份证）。交定金的收据小票切记保存好，后期按揭需要。 签订认购书时，确定购房人是谁就签谁，避免签约时更名麻烦。 三、交首付款签定合同 交完首付后，首付款的收据和小票也是切记保存好，后期按揭和换发票时需要，丢了就非常麻烦了。 签合同时要注意的是身份证信息和房源信息，和最终价格是否无误，其他规范性的内容是省内统一的。如果当天要去公证和做按揭的，合同内容确定好必要的信息，其他内容可以一眼扫过，节约时间。 四、公证处公证 对于现房、期房有着不同的买卖特点，有着不同的政策，公证可以维护买卖双方的合法权益，同时也可以维护夫妻双方购房时的合法权益。公证处依法出具的公证书，只要其本身没有错误，就具有法律效力，可成为诉讼中直接采用的证据之一。 做公证时，一般是有开发商的工作人员陪同一起去做公证的，现场填写申请表并提交房屋买卖合同、个人身份证件、户口本、产权证明及其他相关材料等。 五、贷款按揭 1、按揭资料: 带齐购房所有的小票和收据 身份证原件（已婚的需提供夫妻双方） 户口本原件（已婚的需提供夫妻双方） 结婚证原件（已婚的需提供夫妻双方） 收入证明(加盖公司公章，月收入必须是在月供款2.5倍以上) 最近半年银行流水（月进账需要达到月供2.5倍以上，如流水不足，可提供以下资产证明作为补充：房产证、土地证、行驶证、证券或理财对账单、定期存款等。） 2.按揭方式：选择等额本金还是等额本息？ 等额本金 优点：总体利息支出较低； 缺点：前期还款负担较重，特别是前面几年还款。适用人群主要为收入较高人士，如企业高层、个体工商业者等。 等额本息 优点：借款人每个月还给银行固定还款金额，利息比重逐月递减。 缺点：总体利息支出较多。适用人群主要为工作收入稳定的企、事业单位职员等。 还款方式在按揭时根据个人情况选择，售楼处算价一般会推荐等额本息。 六、缴纳契税（契税的缴纳时间在签约后半年内，提醒一定要提前，逾期缴纳会产生滞纳金的） 1、如果是购买首套房：当交易房屋面积小于等于90平方米时，契税税率为1%；当交易房屋面积大于90平方米时，契税税率在原有基础上增半，即契税税率为1.5%。 2、如果你买的是第二套房：当交易房屋的面积小于等于90平方米时，契税税率为1%；当所交易房屋面积大于90平方米时，契税税率为2%； 3、如果你买的新房或者二手房是第三套房或以上套数：不论房屋面积大小，契税税率为3%，没有减免情况。 缴纳契税要带身份证明、购房合同和购房发票。
1、核实产权是否清晰: 卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。只样做到这一点，你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则，纠纷在所难免。 2、核实房屋状况： 一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面： ①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。 ②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。 ③房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存 在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险，比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等，你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心
一、二手房交易过户之买方咨询 交易两边树立信息沟通渠道，买方了解房子全体现状及产权情况，请求卖方供给合法的证件，包含房子一切权证书、身份证件及其它证件。 二、二手房交易过户之签合同 卖方供给了房子的合法证件，买方能够交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房交易的必经程序），交易两边签定房子交易合同（或称房子交易契约）。交易两边经过洽谈，对房子位于方位、产权情况及成交报价、房子交给时刻、房子交给、产权处理等达到一致意见后，两边签定最少一式三份的房子交易合同。 三、二手房交易过户之处理过户 交易两边共同向房地产交易管理部分提出请求，接受检查。交易两边向房地产管理部分提出请求手续后，管理部分要查验有关证件，检查产权，对契合上市条件的房子准予处理过户手续，对无产权或部分产权又未得到别的产权共有人书面赞同的情况回绝请求，制止上市交易。 四、二手房交易过户之立契 房地有关部分依据交易房子的产权情况和采购目标，按交易部分事前设定的批阅权限逐级申报审阅同意后，交易两边才能处理立契手续。如今北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即我们所俗称的“白契”。 五、二手房交易过户之缴纳税费 税费的构成比较复杂，要依据交易房子的性质而定。比方房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 六、二手房交易过户之处理产权转移过户手续 交易两边在房地产交易管理部分处理完产权改变挂号后，交易资料移送到发证部分，买方凭收取房子一切权证通知单到发证部分申领新的产权证。 七、二手房交易过户之银行借款 对借款的买受人来说在与卖方签定完房子交易合同后由交易两边共同到借款银行处理借款手续，银行审阅买方的资信，对两边欲交易的房子进行评估，以断定买方的借款额度，然后同意买方的借款，待两边完结产权挂号改变，买方收取房子一切权证后，银即将借款一次性发放。 八、二手房交易过户之打余款完结交易 买方收取房子一切权证、付清一切房款，卖方交给房子并结清一切物业费后两边的二手房子交易合同悉数实行结束。
(1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 (5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 (10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
1、签订认购书 商品房期房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 2、签订买卖契约 购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 3、预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 4、签订管理公约，办理入住手续 当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
相信很多人都是跟我一样吧，在外面打拼很努力奋斗就想在异乡有个真正属于自己的家吧，而现在的房价是日渐猛涨，相信有好多人都是奋斗了十几年甚至是几十年才换来一套真正属于自己的房子，所以在买房时，一定要留个心眼，不然很容易不小心就被售楼员的花言巧语给骗了，一入住就知道这些都是坑，破绽连连，不长点心可能到时血汗钱变成了冤枉钱，所以再买房的时候一定要看清哦，买房其实是大有玄机的，相信很多人都知道同一栋房子，都是有分好的户型跟不好的户型的，而且也是跟地段价格户型挂钩的，很多人都不知道哪些房子是容易被贬值，哪些房子是升值的，这几种房子，聪明人是不会买的。 ??很多的公寓房，装修确实很美观，但是却没有带阳台的，这样的房子最好不好选择购买，这对自己的生活起居都是非常的不方便，这种公寓房就只适合单身或者情侣居住，想必很多人都是知道买房的辛苦吧，买了房子一般都是一辈子居住的了，别说你家不需要跟老人父母一起居住了，可能来个朋友住一晚都会觉得堵，而且以后还是会有小孩的，所以完全是没有必要选择这样的住宅购买，一家人很难住的舒服，而且像这样的商住宅不管是水费还是电费都会比其他的楼房贵，买了完全就是坑。 ??方位朝北的房子，这样对室内采光和通风都特别的差，阳台朝北或是南面不设置窗户的话，就会让室内变得湿润，人住久了，简单湿气过重抱病，要是老人跟孕妇住久了，就会得风湿病等，而且平时就不着光，那一到回南天跟梅雨天气，就简直是要命的，再说了这样的房子在风水学上说，室内的阴气过盛，很容易会构成风水煞，会让主人运势低下，工作不顺，不聚财，连财神爷见了都会绕道走。 ??接近菜市场的房子也不建议考虑，当然买菜是很方便了，但是其他方面可能很麻烦的，刚到半夜就很吵闹了，所以噪音污染也十分严重，而且人流量多且复杂，特别简单招小偷光临，如果房子面向的是家禽或海鲜商场，那么不只腥味特别的重，还特别容易繁殖细菌。
一、核实产权是否清晰 卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。如果有共有人，则需共有人均同意卖房。 二、核实房屋状况 1、房屋建筑状况 如房屋坐落的位置、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。 2、房屋小区状况 如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。 3、房屋权利情况 如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。三、明确交易程序 二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款z、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及买方需要按揭付款的，还需要办理相关的按揭贷款等手续。 1、看房、签约 看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。 2、按合同约定付房款 一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。 前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、按交易进度支付房款，即签合同付 定 金 、过户后付大部分房款、交房后付余款。 后者则需要签合同付定金、签按揭合同付首期款、余下的房款由银行打到卖方帐户上。 3、交房 ①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。 ②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。 ③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。 4、过户 过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确： ①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证的某一时间。 ②过户所涉税收和费用的承担。 ③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。 ④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前，现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。 四、明确违约责任 和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。因此，双方在签约时就应当明确违约责任 ，具体应注意以下几点： ①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。 ②每项主要义务均应有违约责任一一对应。 ③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。 ④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。
了解前房主为何卖房 婚房与一般的二手房不同，更加讲究“好兆头”，因此准新人们在买房前一定要了解清楚前房主为何卖房，尤其是一些价格明显低过市场价、比较反常的所谓“笋盘”。若是等入住后才知道有“内幕”，极有可能影响新婚夫妇的心情。当然，一般情况下房主不会主动告诉你实情，需要采取其他途径了解，比如向邻居打听等等。 看小区地段及周边配套 小区地段及周边配套的选择是尤为重要的，一旦选择失败，入住后就会带来种种生活上的不便。在此建议，尽量选择比较成熟的生活区，交通方便，周边的医院、学校、公园、菜市场等配套较全，这样生活起来比较舒适。在选房时，应将周边配套优先度进行排序，按照需求合理地选择适合自己居住的小区。 社区环境及邻里关系 成熟生活区一般房龄较长，社区绿化、车位、路面等环境也不尽相同。在选婚房时尽量选择“先进社区”，在享受便利生活同时，也能有一个良好的居住环境。此外，邻里关系也比较重要，所以在选房的时候要尽量多收集一下这方面的信息。 由里到外看装修 很多准新人选择购买二手房结婚的一个重要原因就是因为其本身带装修，可以省去不少人力和财力。在此需要提醒准新人的是，好的装修不仅是外表美观，本身装修的技术和材料的质量更加重要，直接关系到入住后的生活品质。 看装修材质有几个主要方面，一是地砖，二是地板，三是油漆，四是天花板。这些直接影响到身体健康。看装修技术则需要看一些不容易发现的暗处，比如天花板的边角、电视柜背后等，如果有问题及时找卖家解决。 此外，厨房和卫生间的装修情况也很重要。这两个地方是家庭使用最为频繁的，且铺有下水管道，如果用料做工不过关，极有可能发生渗漏、堵塞等情况，令人烦不胜烦，因此尤其需要注意。 需要提醒准新人的是，尽量向卖家索取装修图纸，了解一些不易看到的细节，比如水电管线的走向等，方便将来出现问题按图纸维修。 选择经济能承受的房子 买婚房不是越贵越好，也不是越大越好，关键在于适合自己。对于选二手房做婚房的准新人来说，这套房子很有可能只是暂时的过渡，不大可能住一辈子，因此无需硬着头皮买得过大或过贵，反而影响了自己目前的生活品质。此外，日后因为家庭人口的增加或者工作地点出现变动，原先的房子很可能会转手，或者会出租，所以过大或者过贵从投资的角度来看并不是明智的选择，兼顾其投资潜力才是理性的。准新人们在买房时可以选择购买一居或二居的小户型，日后出租或出售都比较方便，可以获取回报收益。
权属不明的不买 产权不明确的房屋是购房者首先要避开的。按照物权法的规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，都应依照法律规定登记，经依法登记，才发生效力；而未经登记的，则不发生效力。因此买房前，我们就要核对出卖人是否具有产权。物权法和建设部《城市房屋权属登记管理办法》还规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，是国家对房屋所有权的确认。因此，查明卖方提交证书的真实性也要放在首位。 同时，土地权属不清的房屋也买不得，“小产权房”问题就是如此。根据土地管理法的规定，我国土地所有权包括两种方式，即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地，农村居民每可申请一处宅基地，农村土地不能用于非农用途，因此才说大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的“小产权房”是不受法律保护的。 违规违章的不买 违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物，主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲，违章建筑大体可分为两种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋；二是在已经取得使用权的土地上，但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权，还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除，因此购房者购买此类房屋是没有任何权利保障。 另外，可能被列为危房的房屋也要避开。如果房屋一旦属于危房，不但居住会有安全隐患，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况，做出是否属于危房的初步判断。进一步的，还要小心已经被列人拆迁范围的房屋。通常情况下，被列入拆迁范围的户口是被冻结的，而已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门将不予办理过户。如果购买了此种房屋，将会面临很大风险。一般情况下一两年内将被拆迁的房子，能够在各区的房地产交易所（中心）查到。此外，购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况，或者到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结、委托中介公司帮助查询等等。 “声明”缺失的不买 房屋所有权共有是最需要多方声明的，共有意味着房屋的所有权人不是一个人，例如，夫妻共有房产、两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而共同所有的房产等，其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有的状态下，共有人对房屋均享有权利，这时如果共有人之一擅自将房屋出售，实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分，那么势必将侵害其他共有人的利益。为此，共有人要处分房屋，必须征得其他共有人的书面声明同意。否则，即使进行了处分，这种处分也是无效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。 即使没有共有关系而只有租赁关系，也可能出现问题。按合同法规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件承租人有优先购买权。因此在购买二手房时，还应考察所购房屋是否存在租赁关系。如出售人没有通知承租人，没有承租人书面声明放弃优先购买权承诺，买房后也会有后患。 抵押查封的不买 抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由于抵押权是一种物的担保，其最大的特性就是优先受偿权。因此将已经抵押的房产进行转让会损害抵押权人的利益，为此，《物权法》明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。显然，如果购房者稀里糊涂购买已被抵押的房屋，无疑是要上当受骗的。 同样的，被法院、检察院、公安机关、海关等国家机关查封和扣押的房屋，其所有权的转移不得对抗这种公权力。如被执行人无金钱给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施；被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋也是不能买的。 转让条件不符的不买 最后，不符合房屋转让条件的房屋也买不得。比如，按照国家保障性住房的相应规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府缴纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房也要当心。
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
遗 嘱 <br/><br/>立遗嘱人:李××，男，××年×月×日出生，汉族，现住 * * 市××路×号×室，身份证号:××××。 <br/><br/> 我今年78岁，在立遗嘱时精神清醒，由于年事已高，并患有高血压、糖尿病等疾病，可能发生意外，故立遗嘱，由于我握笔困难，由刘应良律师代我起草本遗嘱，由湖北诚信联合律师事务所刘应良律师、陶小平律师进行见证。遗嘱内容如下: <br/><br/> 1、将我位于 * * * 市××路×号×室的房产一栋(房产证号:××××)由儿子李××继承。 <br/><br/> 2、除上述房产外，我其余的财产按照国家有关法律进行处理。 <br/><br/> 3、我指定刘应良律师作为我的遗嘱执行人。 <br/><br/> 5、本遗嘱一式三份，我本人、遗嘱执行人、湖北诚信联合律师事务所各保管一份，继承开始时由执行人负责实施。 <br/><br/>立遗嘱人:李×× <br/><br/>代书人:刘应良律师 <br/><br/>证明人:王××<br/> 在场人:张 * *<br/><br/>时 间:二00九年**月**日
对房产,要写明详细地点,日后归何有所有.<br/>对不动产,写明归何人所有就可以了,遗嘱的形式本身并不重要,建议进行公证,公证人员会帮助立嘱人完成,且,经公证的非经另一份公证不能撤消,其他形式的证明其是否有效是关键.
依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。生前立下自书遗嘱，指定由原告一人继承涉案房屋。自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定，故该自书遗嘱依法成立，应受法律保护。现已离世，原告作为法定继承人，依据生前所立遗嘱主张继承涉案房产中所占份额的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。 告在涉案房产中所占份额较多，从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑，涉案房产归原告吴某1所有较为适宜，但应按被告应继承份额予以折价补偿，即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。
1、卖家答应负责给你更名，也就是他承担了相应的费用，你不必担心； <br/>2、卖家避税的方法是更改购房合同的名字，步骤是：1、撤销原备案；2、签署新购房合同（用你的名字）；3、重新备案，即可。 <br/>3、撤销备案是没有费用的，所以卖家也没有经济损失； <br/>4、如果她做不到上诉方法，产生的费用也是他承担。
在我们这里好多公房也都有这种情况. <br/>如果你特别在意的话可以去建委找人重新测绘.更换房产证.
准确的话我也不是很清楚，因为过户的时候房交所那边要对你的房屋进行一个核价，他会根据你的地段和周边配套设施还有地级进行计算，很麻烦的。别人没拿到证应该可以直接转合同的呀，如果不能直接转合同就有营业税5.6个点，个税和契税各一个点，其中契税有减免条件的（重庆农村户口首套房，且证上面积不超过90的）。
说实话您没有必要折腾这个，让他退您押金，再找个房子吧，没必要叫这个值!<br/><br/>房主肯定违约了，上法庭肯定能赢，但是赢了你能怎么样?难道这样住着舒服吗?业主也会找各种理由找你的麻烦，真没有必要!<br/><br/>最后祝您早日找到新房子
你最好以卖房子的人是表现代理为由，要求办理过户!如果泥选择报警解决问题，那么你可能拿不到房子和你的钱!
查封是有效的。如果要撤销查封，只能你先替把房子卖给你的人把这笔债务还清了，解除查封以后，你的房子就可以过户了。要不然对方有明显违约行为，可以主张双倍返还定金。
是否可以不返还定金首先看经济犯罪是否与买卖房屋有关,如无关系依购房合同约定可不返还的不予返还定金,还可主张相关赔偿责任。
业务员乙到丙公司采购空调，见丙公司生产的浴室防水暖风机小巧实用，在暖气没有来临之前以及在暖气停止之后的一段时间之内对普通家庭大为有用，遂自行决定购买一批该公司生产的暖风机。货运到后，甲商场即对外销售该暖风机。后因该市提前供应暖气，暖风机销量大减。甲商场遂主张乙为无权代理，其所订合同为效力未定的合同，现拒绝追认并拒付货款。丙公司遂诉至法院
1、办理房产抵押登记申请；申请人填写《市房产登记申请表》并提交材料； 2、终审前申请人可撤回登记；办理房产抵押登记初审（1－2个工作日）；窗口收件人员收件出具收件清单，收取费用； 3、收件人员按要求审核登记材料，输入权属登记信息签署初审意见；如有必要还须进行现场查勘；办理房产抵押登记复审（1－2个工作日）； 4、复审人员按要求审核登记材料，核对电子数据并签署复审意见。不符合条件，退回，一次性告知补齐。不符合规定，出具不予登记、暂缓登记决定通知申请人（7日内）； 5、办理房产抵押登记终审（1－2个工作日），终审人员按要求审核登记材料，核对电子数据并签署终审意见。
可以聘用律师或做面积实测公证，如果公证成功，可以要求对方退换部分房款，如果对方不服调解，可以向法院提起诉讼。 <br/>码子不易，望采纳。
合同生效的一个重要条件就是合法签约人，无条件签约人主要有以下几种常见情形： 1、未成年人、精神病人签合同，若监护人不追认，则无效。 未成年人、精神病人属于无民事行为能力或限制民事行为能力人，其签署合同需监护人代为签署。 法律规定：《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，除非经法定代理人追认后，该合同有效，否则合同无效。但纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。 2、无委托公证或伪造委托公证，擅自替他人签合同，合同无效。 委托他人签订合同，需委托人本人到公证处办理委托公证，受托人携带公证书办理房屋交易手续。 法律规定：代理人不合格且相对人有过失而成立的合同，该合同无效，且属于全部无效合同，合同的全部内容自始不产生法律约束力。 3、买卖小产权房、违章建筑等违规房产，合同无效; 房屋买卖的大前提，就是房产符合法律规定，受法律保护。以集体所有土地上违规建造的小产权房为例，《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 法律规定：《合同法》第五十二条第五款：违反法律、行政法规的强制性规定的合同，属于无效合同。 4、恶意串通转移房产，损害第他人利益的，合同无效; 转移房产，需共有权人同意，且不能损害社会利益和国家利益。 法律规定：《合同法》第五十二条第二款：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。 5、不能如实反映双方意愿，合同无效 在二手房买卖过程中，常见的“不能如实反映双方意愿”条件的场景，就是采取隐瞒、欺骗、胁迫行为签订合同，而这样的合同一般会被判定为无效合同。 法律规定：《合同法》第五十二条第三款：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的而签署的合同，属于无效合同
1、这个问题很简单，当然是交给开发商了！很多开发商都会有一个账户，只要你把钱打进账户里就行，并没有很多程序。一般来说，公共维修资金是业主的，理应由业主自己决定，但现在各地基本上是由房管局代管。 2、物业维修基金管理办法中规定，成立业主委员会的小区，应该由业主委员会在指定银行设立专户，将维修基金转入专户存放并按规定使用，房管局相关部门进行。但实际上，各地发展很不均衡，北上广地区做得好一些，其它地区则很难做到由业委会管理。 3、由于业委会是一个松散型的、完全自发的组织，组织结构不稳定，能够坚持长久并良好运行的业委会目前不多，所以把这么一大笔钱交给一个极不稳定的机构来管理确实令人担心。
１、在房产交易中，若是由于卖方的个人行为造成交易无法继续履行的，买方可以向卖方提出解除合同，并且追究其法律责任，而卖方不但要把已收取的定金返还给买方，还要依法赔偿买方的损失。 ２、房主签约后却反悔，购房者的利益变得十分错综复杂，至于违约金的数额，一般为定金的两倍，但也要看合同具体约定的数额是多少，如果约定数额很大，那卖方届时就很可能是得不偿失。 ３、也有多种情况的发生，比如卖方因转让房屋处于查封状态而致使买方无法过户，违反了合同约定的义务。违约责任的承担不以过错为要件，因此无论是否因卖方过错导致房产被查封，卖方都应该承担违约责任，拒绝履行合同构成根本违约。 ４、对于乙方也就是卖房者来说违约给乙方的违约行为给甲方造成了某种程度上的经济损失。除了支付违约金之外，由于乙方在合同规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间实际上占用了甲方的资金，还应向甲方再支付所占用资金的利息。
１、违约金指的就是合同的当事人不履行或者不按约定履行合同的时候，应该付给对方当事人由法律规定或者合同上约定的一定数额的货币。违约金是可以分为法定的违约金和约定的违约金，凡是法律上规定的违约金就是法定违约金，由合同双方当事人在合同上约定的违约金就是约定违约金。 ２、赔偿损失，对于因为当事人的违约行为给对方的当事人造成的财产损失的，应当赔偿对方的当事人因为违约所而受到的损失，这就是承担赔偿损失的违约责任形式。 以上就是关于买卖房屋合同违约卖方和中介应该承担哪些责任的分析了，卖以诚信为重，是在二手房交易中看重这一点，基本上就是以诚信为基础的，既然已经签订了合同，双方就应该严格履行合同约定的义务，不要因为追求一时的利益而做出有损自身声誉的事情。
流程： 一、把客户（买方）的房款进行资金托管，资金冻结在买卖双方托管银行的账户中。 二、办理完房产过户手续，凭借材料解冻函及新房产证复印件（契税票和受理通知书也可）办理资金解冻，房款被划到卖方账户。 三、如果交易不成功，资金返还买方账户。 另外为买卖双方提供了专业的流程服务，根据二手房交易环节，把托管资金分为定金、首付款、尾款等，可对资金实现全程托管。 房屋资金托管为房产交易双方提供了资金保障服务的平台，在保障房产交易顺利进行、资金交付安全等方面起到了重要作用。除此之外，金融还可以为交易双方提供各类垫资服务，包含赎楼贷、等产品，可全面解决资金需求
1.根据《中国人民共和国担保法规定》规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。” 2.所以，如果你已经与购买方签订了定金合同，但是又反悔不卖房的话，你就需要赔付双倍的定金给购买方，万一定金数额较大，双倍就会是一笔不小的数目。
第一类：没有还清贷款的房子应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款;1、可以先垫资还清银行贷款，解除抵押手续，然后在银行重新申请贷款。2、用房屋余值进行二次抵押贷款根据个人情况来定。第一种首先要先还清银行贷款，办理速度较慢，但是利息低，适合长期使用。石家庄贷款,石家庄房产贷款,石家庄抵押贷款,石家庄中小企业贷款,石家庄贷款公司,石家庄银行贷款,无抵押贷款,房贷计算器。第二种不用还清银行贷款但是利息高点，办理速度快，适合短期周转。 第二类：尚未达到五年期的经济适用房在经济适用房的相关规定章程里，明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才有上市交易资格，产权才能进行抵押。 第三类：小产权房名为小产权(村证、县证、购房合同、购房协议、回迁协议)，实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬，属集体土地证或没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。而这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷; 第四类：部分已购公房（房改房）虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。 第五类：房龄太久、户型太小的二手房大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。
1、先打所在辖区的派出所户籍科的电话，咨询一下：他们具体的上下班时间、办理居住证所需要相关材料。 2、准备相关材料，根据我的实际情况，我要准备一下材料：本人的身份证及复印件（办理的时候复印件会被户籍民警留下）、购房合同及其复印件、结婚证及其复印件、我对象的身份证复印件；不需要带照片，居住证的照片，是提取了身份证系统里面你的照片。 3、在派出所上班的时候，去缴纳材料。 4、等待大约7-10天就能办理下来了。提前1-2天，打电话核实一下，是否办下来了，办下来了的话，你就去拿就行了。 5、去拿居住证的时候，没必要非得本人去！找个亲戚朋友的就行，拿的时候，在他们的取证表上签个字就可以。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。上述法定条主要适用于婚前一方签订合同按揭贷款购房，并支付了首付款，房屋产权登记于首付款支付方名下，婚后共同还贷取得产权证，离婚时房屋如何处理的问题。处理方式为双方先行协商，协商不成时，法院将以“房屋产权归产权证上的登记方所有、剩余按揭款由产权证上的登记方继续偿还、产权证上的登记方对另一方进行补偿”的原则进行判决。
尽量使用贷款银行的业务虽然银行一向比较傲娇，但是对自己“喜欢”的人还是很大方的，所以如果你想拿到房贷利率优惠折扣应尽量集中使用该行的存款、网银、基金、保险等，这样做的好处是：银行对你的财务、信用等情况有充分全面的了解，同时也能提高自己对银行的综合贡献度，为自己拿到优惠利率加分。
虽然一些开发商有指定的银行，但并不意味也只能选择指定的银行，如果是二手房贷款就更加要选择好银行了。可以从这几方面考虑：放款速度、对于提前还款的约定、采取的调息方式等等。
1、赠与双方身份证件、婚姻状况证明（结婚证、离婚证）（原件、复印件）、户口本； 2、地税完税/免税证明； 3、房屋赠与合同； 4、房产证（无抵押、无限制、配图需复印）。
房产二次抵押贷款是指将已抵押的房产再次抵押贷款，从银行除获得资金，二次抵押特点是不用还清以前的贷款，直接通过评估再次抵押获得贷款，这样会节省时间和垫资成本等很多中间环节，也能将房产的剩余价值再次展现利用。但房产二次抵押贷款是有特定的条件的，不是所有的房产都可以进行二次抵押贷款的。
房产二次抵押贷款是指将已抵押的房产再次抵押贷款，从银行除获得资金，二次抵押特点是不用还清以前的贷款，直接通过评估再次抵押获得贷款，这样会节省时间和垫资成本等很多中间环节，也能将房产的剩余价值再次展现利用。但房产二次抵押贷款是有特定的条件的，不是所有的房产都可以进行二次抵押贷款的。
符合离职提取条件的职工，可以通过长沙住房公积金管理中心官网网上业务大厅、手机APP在线申请办理离职提取业务。 网上申请办理离职提取，需根据操作提示上传身份证正反两面和银行卡正面图片。 职工提交申请后，长沙住房公积金管理中心会在3个工作日内完成审批，审批通过后将金额转至职工提供的银行卡。
第一步：选对中介 选择正规的中介公司，可以降低上当受骗的概率。房产中介服务行业发展时间不长，因此整个行业良莠不齐，不过品牌中介公司已经开始关注社会信誉，开始自律。此外，品牌中介公司服务也相对规范得多。房产买卖过程中，如果交易过程能够做到规范，则能够防范一些风险，比如中介业务员会尽职尽责帮助购房者做好产权调查、卖家身份核实，甚至会及时提醒注意事项，以防止被骗风险。而对于一些资质一般的中介公司来说，这方面做得不是很到位，极个别房产中介甚至会与骗子沆瀣一气，参与行骗。 第二步：多方核实 做好这项工作，可以大大降低上当受骗的风险。业内人士提醒说，要仔细查证卖家的身份。要做到这一点，查看身份证还不够，需要向卖家所在的单位、房屋所在的小区物业、周围邻居查询卖家的身份。如果卖家提供的身份等信息与他的同事、物业以及周边邻居的说法能够得到相互印证，则基本能够确认卖家为房屋的实际拥有者，而如果存在很大出入，则应该多加留意。需要特别提醒的是，不要因为是亲戚、熟人关系就轻信他人，应该亲自到出售的房屋处看房、打听情况。 第三步：产权调查 产权调查是买房过程中必不可少的过程，切莫忽略。事实上，不管是购房者本人，还是经验非常丰富的房产经纪人，都很难通过一纸房产证来判断代售房产与卖家之间的关系，因此要做以下两个方面的工作：其一是严格审查房屋产权的真实性，不要认为亲眼看到有房产证就放心了，还应注意审查房产证的真伪，看房产证上所有人的名字与卖房人是否相同、公章是否有异样等；其二则一定要去交易中心再另行调查交易房屋的产权信息(俗称“拉产调”)，除了核实权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息与卖家提供的信息是否相符之外，还要了解出售房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。一般情况下，如果骗子采用虚假房屋信息行骗，是很难过得了“拉产调”这一关的，如果购房者在买房过程中只要想到“拉产调”，便会避免上当。 第四步：留意“盲点” 专业人士提醒说，晚上是房产交易过程中的安全“盲点”，购房者一定要当心这个时间段。考虑到方便购房者看房、签订合同，大多数房产中介都会选择在晚上九点甚至更晚些时候下班，此举虽然方便了买卖双方，但同时也为骗子施展骗术提供了机会。这是因为晚上6点之后，交易中心已经关门，无法查证房产证的真伪，成为房产交易过程中的安全“盲点”。而骗子如果选择在这个时间段借机开始施展骗术，比如要求买家支付定金，甚至首付款，如果贪图便宜，很可能会上当。购房款数额巨大，按理说购房者必然谨慎对待而不会轻易上当，但现实却恰好相反。这是因为房价一再上涨，导致购房成本不断上涨，而一旦碰到有打折幅度很大的房子，购房者抱着侥幸心理相信其是真的。而如果此时卖家稍加坚持必须先付定金再“拉产调”，再加上中介在旁边说些诸如“错过了后悔就来不及了”之类的话，买家很容易就“着了道”。 第五步：资金监管 为了保证资金安全，买家一定不要嫌麻烦而省略资金监管这个步骤。所谓资金监管，是指买房人将购房款存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。业内人士建议，买房者一定要采用资金监管。因为资金监管之后，一旦交易过程出现问题而致使交易中断，但资金却存放在监管账户中，从而安全能够得到保障。此外，定金也可以要求中介公司代管，在确认房屋产权信息之后，再通知中介转交给卖家。而如果卖家坚持必须收取现金之后才能进行下一步交易过程，而且也不同意资金监管，那么买家此时则应该多加小心了。
办理按揭需准备这些资料： 所有产权人到场，并提供身份证，借款人必须征信良好；提供贷款资料：身份证，户口簿，首付款发票，结婚证（无结婚证，需民政局提供的单身证明），收入证明（如银行需要，需提供流水单或者资产证明），办理公积金需要提供公积金缴存单。
办理的大致流程如下： 1、到公证处办理析产公证。但如果在离婚判决或离婚协议(民政局备案)中已经约定了房屋归属的，可以不再办理析产公证； 2、办理抵押权银行规定的事项； 3、到房管局办理免征契税申请(大约10个工作日，各区略有不同)； 4、到房管局办理离婚析产登记手续( 各区时间不同)，并缴交50元登记费； 5、领取新房产证和他项权证。
具体应提交的证件： (1)《房屋所有权登记申请书》； (2)房屋所有权证； (3)离婚判决书或离婚调解书。如双方未通过法院离婚，则2003年10月1日以后协议离婚的双方到场确认离婚协议及提供离婚证原件和复印件，双方不能同时到场办理的离婚协议书还需提交公证书； (4)本人身份证复印件(核对原件)；协议离婚需提供双方的身份证复印件(核对原件)； (5)房改房提供原购房契约复印件(核对原件)； (6)房屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名； (7)私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上。 (8)分割(析产)协议(原件，共有房屋分为单独所有)；或者书面申请(原件，登记为一处的房屋分为二处以上)。
一、提交资料 （1）房屋所有权证原件及复印件； （2）出让方为公民的，提交居民身份证；出让方为法人或其他组织的，提交企业法人《营业执照》或单位证明、法定代表人身份证证明书、法定代表人居民身份证、法人授权委托书、受委托人居民身份证； （3）产为整栋房屋或非法开发经营企业建设私人承建住宅，应提交国有土地使用证（属行政划拔土地的按有关规定办理）； （4）让房屋为全民所有制国有资产，应提交当地国有资产管理部门出具的同意房屋转让证明书； （5）房屋买卖契约； （6）改房转让应提交房改办公室出具的上市交易申请书。 2、受让方须提交资料 （1）受让方为公民的，提交居民身份证或户口簿、护照或其他有效身份证明证件；受让方为法人或其他组织的，提交企业法人《营业执照》或单位证明书、法定代表人居民身份证、法人授权委托书、受委托人居民身份证； （2）转让协议书 3、买卖房屋申请表 4、赠与的房屋，提交经公证的房屋赠与书和房屋所有权证； 5、互换的房屋提交互换双方的房屋所有权证和双方签订的房屋互换协议书；
1、 找正规的公司借款 如果你没有选择使用买家首付款来办理解抵押的话，那就意味着需要从找中介借款解抵押和找担保公司借款解抵押这两种方法中选一个，但不得不提醒你的是，一定要找个正规的公司，否则被乱收费是小，官司缠身，岂不是很麻烦。2、 取得银行同意 根据《担保法》和《房地产抵押管理规定》，抵押贷款的房地产必须经过抵押权人（就是银行）同意才能转让或者出租。也就是说，你在转让正在抵押中的房产之前，必须先取得银行同意，否则不能买卖。3、仔细签订合同什么事情都是口说无凭，白纸黑字写下来才更有保障，不管你是选择找中介公司或者担保公司借款，还是用买家的首付款解抵押，在签订合同的环节都必须仔细，阅读合同内容，核对好重要信息，以免产生纠纷
1、售房者向贷款银行申请提前还款； 2、到贷款银行进行提前还款，还款前要在还款银行卡中事先存入足额钱款； 3、在还完款次日到贷款银行办理结清手续； 4、银行贷后管理出解押材料； 5、到担保公司（没有签担保协议的不用去）办理相应手续； 6、到房屋所在不动产登记解押。
1、 找正规的公司借款 如果你没有选择使用买家首付款来办理解抵押的话，那就意味着需要从找中介借款解抵押和找担保公司借款解抵押这两种方法中选一个，但不得不提醒你的是，一定要找个正规的公司，否则被乱收费是小，官司缠身，岂不是很麻烦。 2、 取得银行同意 根据《担保法》和《房地产抵押管理规定》，抵押贷款的房地产必须经过抵押权人（就是银行）同意才能转让或者出租。也就是说，你在转让正在抵押中的房产之前，必须先取得银行同意，否则不能买卖。 3、仔细签订合同 什么事情都是口说无凭，白纸黑字写下来才更有保障，不管你是选择找中介公司或者担保公司借款，还是用买家的首付款解抵押，在签订合同的环节都必须仔细，阅读合同内容，核对好重要信息，以免产生纠纷。
